27.06.2023
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Los precios de las viviendas en la costa del Mar del Norte están bajando
Largas playas de arena, frescas brisas marinas y la extensión del Mar de Frisia: la costa del Mar del Norte tiene todo esto que ofrecer y, en consecuencia, es muy popular, tanto como destino de vacaciones como para vivir. En los últimos años, los compradores potenciales que buscan una nueva vivienda han sido especialmente conscientes de ello. Esto se debe a que los precios de las viviendas en la costa del Mar del Norte han seguido subiendo debido a la alta demanda sostenida. Pero, ¿cuál es la situación actual? Después de todo, el mercado inmobiliario también se encuentra en un estado de cambio debido a los actuales acontecimientos mundiales y a las crisis resultantes. Por este motivo, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado en detalle la evolución de los precios de compra¹ en la costa del Mar del Norte para viviendas unifamiliares² en los distritos y ciudades independientes, así como en las islas* para el primer trimestre de 2023 en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
"A pesar del ya muy alto nivel de precios en algunas regiones de la costa del Mar del Norte, los precios de la vivienda han seguido subiendo, sobre todo en los últimos años. Eso parece haber terminado por ahora. En todas las regiones analizadas de la costa del Mar del Norte, los precios de los inmuebles residenciales están bajando o estancados en el primer trimestre de 2023 en comparación con el mismo trimestre del año anterior", afirma Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN. Y continúa: "Esto demuestra claramente que los posibles compradores ya no están dispuestos a pagar cualquier precio debido a la situación actual de los tipos de interés y tienen que calcular con más precisión lo que pueden permitirse dada la situación actual. No obstante, nos hemos dado cuenta de que la demanda de inmuebles residenciales en la costa sigue existiendo. Esperamos que el mercado se estabilice de nuevo en las ubicaciones preferidas frente al mar en el transcurso de 2023."
Como era de esperar, las islas del Mar del Norte siguen encabezando la tabla de precios. En consecuencia, las casas son más caras en las Islas Frisias del Norte - aquí, los posibles compradores tendrán que calcular con una media de 12.866 euros por un metro cuadrado de espacio habitable en el primer trimestre de 2023. La principal razón de este elevado nivel de precios es la isla de Sylt, que forma parte de las Islas Frisias del Norte. Un análisis separado muestra que Sylt ya tiene un precio medio por metro cuadrado de 15.348 euros/m2, lo que la convierte en un fuerte impulsor de precios en el archipiélago. Mientras que los precios de la vivienda en el conjunto de las Islas Frisias del Norte cayeron un -7,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior, la cifra correspondiente a Sylt fue en realidad de -14%.
Martin Weiß, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
"Es bien sabido que la mayoría de las propiedades de Sylt son casas de vacaciones o segundas residencias. Los compradores potenciales a menudo compran estas propiedades como una inversión, financiada con capital prestado. Desde el verano de 2022, el mercado inmobiliario ha cambiado en toda Alemania. La demanda de inmuebles en Sylt también ha disminuido considerablemente. Sin embargo, cuando se realizaba una venta, las propiedades solían pagarse al 100% con capital propio", afirma Martin Weiß, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Sylt. Y añade: "Sin embargo, los precios de los inmuebles se han mantenido estables en su mayor parte, aunque ha habido menos demanda. Queda por ver cómo evolucionará el mercado en los próximos meses. En principio, la propiedad en Sylt sigue considerándose una inversión a prueba de crisis."
Los segundos más caros son los precios medios del metro cuadrado de 8.626 euros en las Islas Frisias Orientales, que incluyen Juist, Langeoog y Norderney, por ejemplo. Esto significa que las casas aquí son casi un 33% más baratas que en las Islas Frisias del Norte. El nivel de precios en las Islas Frisias Orientales, por otro lado, apenas ha caído - con un -0,5 por ciento, los precios de la vivienda se estancaron en el primer trimestre de 2023 en comparación con el primer trimestre de 2022.
Los precios de la vivienda en el continente, por otro lado, son significativamente más baratos: en el distrito de Frisia (sólo en el continente), los precios de la vivienda cayeron un -4,4 por ciento hasta 2227 €/m2, en el distrito de Aurich (solo continente) un -8,6% hasta 2.212 €/m2, en el distrito de Frisia Septentrional (solo continente) un -14% hasta 2.148 €/m2, en el distrito de Cuxhaven un -1,7% hasta 2.145 €/m2 y en el distrito de Dithmarschen un -9,1% hasta 2.119 €/m2. Esto significa que el distrito de Nordfriesland (sólo en el continente) registró la segunda mayor caída de precios de la clasificación.
Los precios por metro cuadrado aún por debajo de los 2.000 euros se encuentran en las dos ciudades del distrito de Emden y Bremerhaven, que también son las regiones más baratas de la clasificación de precios. Aquí, una casa cuesta 1.974 euros/m2 y 1.946 euros/m2 respectivamente, los precios han caído un -9,4% y un -6,9%.
Nils Onken, director de las tiendas VON POLL IMMOBILIEN en Frisia Oriental (Norden, Aurich, Emden y Esens):
"Mientras que la oferta ha aumentado considerablemente, la demanda ha disminuido. Esto también ha dado lugar a un periodo de comercialización más largo, de cuatro a seis semanas a los actuales cinco a ocho meses. Hemos reaccionado en consecuencia y reducido los precios entre un 10% y un 30% -dependiendo de la ubicación- y reestructurado nuestras medidas de comercialización. El mercado ha pasado de vendedor a comprador", explica Nils Onken, director de las tiendas VON POLL IMMOBILIEN de Frisia Oriental (Norden, Aurich, Emden y Esens). Y continúa: "Sin embargo, las ciudades más grandes y con una buena infraestructura han seguido mostrando un valor especialmente estable. Estamos observando la mayor caída de precios en las regiones rurales. Sin embargo, con el aumento de los tipos de interés y los costes energéticos, lo decisivo al final no suele ser el precio de compra, sino los gastos mensuales corrientes."
Subida y bajada de los precios inmobiliarios en la costa del Mar Báltico
La costa alemana del Mar Báltico ha experimentado un auténtico boom en los últimos años. Cada vez más gente se siente atraída por las pintorescas ciudades y pueblos costeros para escapar del bullicio de las metrópolis y disfrutar de la vida junto al mar con más privacidad. Sin embargo, con el creciente interés por el Mar Báltico, los precios inmobiliarios sólo han ido en una dirección, y es hacia arriba. Sin embargo, desde finales del verano de 2022, el mercado inmobiliario ha dado un vuelco debido a la fuerte subida de los tipos de interés. Los precios inmobiliarios se están estancando o vuelven a bajar por primera vez en algunas regiones. Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la situación exacta y la evolución de los precios inmobiliarios de las viviendas unifamiliares¹ en los distritos, ciudades independientes y en las penínsulas e islas* de la costa del mar Báltico y han comparado la evolución de los precios de compra² en el primer trimestre de 2023 con el primer trimestre de 2022.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
Las viviendas unifamiliares más caras de la costa del Mar Báltico se encuentran actualmente en la península de Usedom, con una media de 4.303 euros/m2. Le siguen de cerca la ciudad de Rostock, con 4.053 euros/m2, y la isla de Fehmarn, con 3.716 euros/m2. Mientras que el nivel de precios en Usedom continuó aumentando un 7,1% en comparación con el mismo trimestre del año anterior, los precios por metro cuadrado en el primer trimestre de 2023 fueron los que más cayeron en la costa del Mar Báltico en comparación con el primer trimestre de 2022 en Fehmarn con un -18,5%.
"Tras el descenso del negocio en septiembre de 2022 debido al encarecimiento de la energía, la alta inflación y la subida de los tipos de interés, desde principios de este año hemos vuelto a ver un aumento de la demanda, aunque sobre todo en ubicaciones céntricas o directamente junto al mar Báltico con vistas al mar. En las zonas circundantes, que antes estaban casi a la par con la ciudad, estamos observando los descensos más acusados tanto en la demanda como en los precios de compra", afirma Corinne Briesemeister, directora de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Rostock. Y añade: "Actualmente es muy difícil comercializar viviendas que necesitan reformas, aunque ofrezcan una buena relación calidad-precio. La gente está muy preocupada por los problemas energéticos y de calefacción, así como por la subida de los tipos de interés. Esto ha reducido visiblemente el poder adquisitivo y el número de compradores potenciales en nuestra región."
Las viviendas situadas a orillas del Mar Báltico serán las más baratas en el primer trimestre de 2023 en los distritos de Vorpommern-Greifswald (sólo en el continente) con 1.893 €/m2 y Rostock con 2.500 €/m2. En comparación con el primer trimestre de 2022, los precios de la vivienda en Vorpommern-Greifswald han aumentado así un 6,1%, el cuarto mayor incremento en el análisis del Mar Báltico. En el distrito de Rostock, por otro lado, los precios por metro cuadrado han caído un -10 por ciento.
Los potenciales compradores de vivienda en los distritos de Nordwestmecklenburg tienen que esperar más de 2.500 euros/m2 a 3.000 euros/m2 .Los precios por metro cuadrado en la región de Vorpommern-Rügen son de 522 euros/m2, en Schleswig-Flensburg de 2.566 euros/m2, en Vorpommern-Rügen (continente) de 2.585 euros/m2, en Rendsburg-Eckernförde de 2.812 euros/m2 y en la ciudad de distrito de Flensburg de 2.973 euros/m2. Curiosamente, los precios por metro cuadrado en Vorpommern-Rügen y Schleswig-Flensburg aumentarán un 8,5% y un 7,7% respectivamente en el primer trimestre de 2023 en comparación con el mismo trimestre del año anterior. La demanda sostenida está impulsando los precios aquí - principalmente de los compradores potenciales para los que el nivel de precios en las regiones vecinas calientes como la isla de Rügen o la península de Fischland-Darß-Zingst se ha vuelto demasiado alto y que están cambiando a regiones más asequibles.
Robert Rothböck, director de las tiendas VON POLL IMMOBILIEN de Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster y Rendsburg:
"A principios de año, el mercado inmobiliario de nuestra región tuvo un comienzo relativamente tranquilo. Pero desde marzo, la demanda ha vuelto a aumentar considerablemente. Aunque actualmente vemos menos interesados, éstos están muy bien preparados y ya han sido comprobados previamente por los bancos. El periodo medio de oferta se mantiene entre dos y tres meses", explica Robert Rothböck, director de las sucursales de VON POLL IMMOBILIEN en Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster y Rendsburg. Continúa: "La región en torno al Schlei, en el distrito de Rendsburg-Eckernförde, y la ciudad portuaria de Eckernförde siguen manteniendo un valor muy estable debido a su ubicación y a su especial atractivo. El Schlei, un estuario de 40 kilómetros de longitud, ofrece un paisaje único y es un destino popular tanto para los aficionados a los deportes náuticos como para los amantes de la naturaleza. Las ciudades de la costa báltica como Schwedeneck, Strande, Schilksee, Heikendorf y Laboe son también destinos vacacionales muy populares. Como región vacacional, Hohwachter Bucht se beneficia de sus cuidadas extensiones de playa y de sus zonas naturales vírgenes"
No es de extrañar que las islas y penínsulas de la costa del mar Báltico sigan figurando entre las regiones con los precios por metro cuadrado más caros. Además de Usedom y Fehmarn, Rügen y Fischland-Darß-Zingst también se encuentran entre las 5 primeras. Para casas en la isla de Rügen, los futuros compradores tienen que calcular actualmente con una media de 3.583 euros/m2 y en Fischland-Darß-Zingst con 3.579 euros/m2 . Sin embargo, esto significa que el precio por metro cuadrado es más bajo que en el primer trimestre de 2022. Los precios inmobiliarios de las viviendas unifamiliares aquí cayeron un -2,8 por ciento en Rügen y un -13,2 por ciento en Fischland-Darß-Zingst en el primer trimestre de 2023 en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
También llama la atención que los precios inmobiliarios cayeron en el primer trimestre de 2023 en todos los distritos rurales y urbanos a lo largo de la costa alemana del Mar Báltico, que se sitúan en el rango de precios de gama media por encima de una media de 3.000 €/m2 . Entre ellos se encuentran Ostholstein (sólo en el continente) con -9,1% hasta 3.576 €/m2, Lübeck con 12,6% hasta 3.504 €/m2, Kiel con -11,3% hasta 3.256 €/m2 y Plön con 6,1% hasta 3.228 €/m2.
¹ La base de datos para el análisis del precio de compra se basa en los precios medios de oferta de GeoMap para el primer trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2022, así como los ajustes de VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² El término casa o vivienda unifamiliar se refiere en este análisis a los siguientes tipos de vivienda: Casa unifamiliar, Casa bifamiliar, Casa adosada y Casa pareada.
* En el transcurso del análisis, las islas y las penínsulas se analizaron por separado y sólo se tuvo en cuenta el continente, excluyendo las respectivas islas, para los distritos del Mar del Norte de Frisia del Norte, Wittmund, Aurich y Frisia y para los distritos del Mar Báltico de Ostholstein, Vorpommern-Rügen y Vorpommern-Greifswald.
