25.10.2022
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Se nota la volatilidad del mercado en el tercer trimestre de 2022
Según la Oficina Federal de Estadística, en el semestre de invierno 2021/2022 se matricularon en Alemania 2,95 millones de estudiantes. Muchos de ellos se trasladan a ciudades universitarias más pequeñas. Las razones son obvias en comparación con las vibrantes grandes ciudades: viviendas y costes de vida más baratos, más espacios verdes y un menor factor de estrés y ruido garantizan una mayor calidad de vida y de estudio. Los inversores llevan tiempo reconociéndolo y cada vez se fijan más en estas ubicaciones. Pero, ¿cómo están evolucionando los precios en estas ciudades, especialmente en el contexto de un mercado inmobiliario actualmente muy volátil? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución del precio de compra de los condominios en las ciudades universitarias más pequeñas de Alemania para el tercer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2022.
Los precios se están estancando o bajando hasta en 35 de las 46 ubicaciones analizadas, mientras que los precios siguen subiendo en once ubicaciones, aunque no tan fuertemente como en el año anterior.
Daniel Ritter, Socio Director de VON POLL IMMOBILIEN:
"El mercado inmobiliario se ha movido visiblemente en muchos lugares desde la primavera. Esto también se aplica a las ciudades universitarias más pequeñas. Los precios inmobiliarios se están estancando o bajando en determinadas regiones y segmentos, aunque las microlocalizaciones muy buenas y cotizadas se verán menos afectadas. La inversión en pequeñas localidades en lugar de en metrópolis hace tiempo que dejó de ser una recomendación entre los inversores, debido al nivel de precios generalmente más bajo y al elevado potencial de desarrollo. Pero, ¿sigue mereciendo la pena en estos momentos? Las ciudades con programas de estudios atractivos, en particular, aún tienen potencial para revalorizarse. No obstante, los inversores deberían examinar detenidamente la rentabilidad potencial de las ubicaciones y los inmuebles que están considerando, así como sus criterios individuales y la evolución del mercado, y consultar también a expertos inmobiliarios profesionales"
El análisis de precios inmobiliarios de las ciudades universitarias más pequeñas para el tercer trimestre de 2022 muestra que los posibles compradores de Constanza y Potsdam pueden esperar pagar los precios más altos por un condominio, con 6.321 euros/m2 y 6.029 euros/m2 respectivamente. Mientras que los precios por metro cuadrado en Constanza han subido ligeramente un 2% en comparación con el primer trimestre de 2022, han caído hasta un -7,8% en Potsdam, la capital del estado de Brandeburgo.
Andreas Güthling, Director de la tienda VON POLL IMMOBILIEN de Potsdam:
"El mercado se encuentra actualmente en un estado de cambio. En los últimos tiempos, los precios han subido mucho en Potsdam y los vendedores han podido mantener sus precios, a veces muy altos, pero esto está cambiando. Muchos compradores potenciales están teniendo que recalcular su presupuesto de búsqueda debido a la subida de los tipos de interés. Para algunos, sin embargo, comprar una propiedad a los precios actuales del mercado ya no es posible. La oferta y la demanda se están estabilizando, lo que ha provocado un ligero descenso de los precios. Por tanto, el mercado se está autorregulando."
Fig. 1: Precios de compra de condominios en las ciudades universitarias más pequeñas en el 3T/22
A las dos primeras del análisis les siguen cinco ciudades universitarias con precios medios por metro cuadrado para pisos de entre 5.000 y 6.000 euros. Entre ellas están Friburgo de Brisgovia, con 5.534 euros/m2, Erlangen, con 5.449 euros/m2, Tubinga, con 5.390 euros/m2, Ratisbona, con 5.176 euros/m2 y Heidelberg, con 5.134 euros/m2. En la ciudad universitaria bávara de Erlangen, los precios aumentaron un 8,3% en comparación con el primer trimestre de 2022, logrando el mayor incremento de precios de todas las localidades analizadas. En Friburgo de Brisgovia (-6,1 por ciento), Tubinga (-4,2 por ciento), Ratisbona (-5,5 por ciento) y Heidelberg (-2,8 por ciento), por el contrario, los precios han caído en comparación con el inicio del año.
Matthias Gebhardt, director de las tiendas VON POLL IMMOBILIEN de Erlangen, Forchheim y próximamente Herzogenaurach:
"La ubicación de grandes empresas en Erlangen, como Siemens, Adidas, Puma o Schäffler, así como la Universidad Friedrich-Alexander Erlangen-Nuremberg, que goza de muy buena reputación, también hacen que la región metropolitana de Núremberg resulte especialmente atractiva para el público internacional. Precisamente en los últimos doce a veinticuatro meses se ha registrado un aumento de las consultas inmobiliarias por parte de inversores extranjeros, lo que naturalmente también hace subir los precios"
Con 1.785 euros/m2, los precios inmobiliarios más bajos para viviendas en propiedad horizontal entre las ciudades universitarias más pequeñas se encuentran actualmente en Chemnitz, la tercera ciudad más grande del Estado Libre de Sajonia. Aquí, los precios por metro cuadrado han caído un -5,6% en comparación con el primer trimestre de 2022. En las ciudades universitarias más pequeñas de Magdeburgo, Wuppertal, Saarbrücken, Mönchengladbach, Hildesheim, Siegen, Kaiserslautern, Fráncfort (Oder), Coburgo y Kassel, los posibles compradores aún pueden adquirir pisos a precios moderados que oscilan entre los 2.000 euros/m2 y los 3.000 euros/m2. Sin embargo, con un -11,9 por ciento, los precios de los condominios en Saarbrücken fueron los que más cayeron en todo el análisis.
Directamente detrás de Saarbrücken, la capital del estado de Saarland, con la caída más pronunciada en los precios de compra de condominios están las ciudades universitarias de Lüneburg con un -11,7 por ciento (precio de compra: 4.000 euros/m
A la luz de la volatilidad actual del mercado, también es interesante observar que los precios de la vivienda en hasta once de las localidades analizadas continuaron subiendo en el tercer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2022. Erlangen encabeza la lista con un aumento del 8,3% en los precios por metro cuadrado de los condominios (precio de compra: 5.449 euros/m2), seguida de Coburg con un 6,3% (precio de compra: 2.795 euros/m2). Los precios en Bamberg, Kaiserslautern, Constanza, Aquisgrán, Flensburgo, Fráncfort (Oder) y Magdeburgo aumentarán entre un 1,5% y un 3% en comparación con el primer trimestre de 2022.
Heike Hoffmann, directora de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Magdeburgo:
"El anuncio de que el fabricante estadounidense de semiconductores Intel se instalará en Magdeburgo ha tenido un impacto notable en el mercado inmobiliario. Desde entonces, hemos asistido a un fuerte aumento de las consultas inmobiliarias. Sin embargo, en ese momento había menos ofertas inmobiliarias y precios estables. Sin embargo, con el telón de fondo de unos tipos de interés hipotecarios más altos y la actual tendencia de la inflación, estamos observando una reticencia a comprar. No obstante, muchos vendedores mantienen sus elevados precios, lo que significa que el número de ofertas inmobiliarias en el mercado de Magdeburgo casi se ha duplicado en comparación con el mismo periodo del año pasado"
Fig. 2: Evolución de los precios de compra de viviendas en pequeñas ciudades universitarias, 3T/22 vs. 1T/22
¿Aún merece la pena invertir? Factores del precio de compra de los condominios
Los inversores llevan varios años centrándose en las ciudades universitarias más pequeñas debido a su desarrollo de valor sostenible y a sus atractivas oportunidades de rentabilidad. Sin embargo, muchos se preguntan si la inversión sigue mereciendo la pena dada la situación actual. Por ello, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han echado un vistazo a los precios de compra y alquiler de las ciudades alemanas1 más pequeñas con universidad para determinar la relación precio de compra/alquiler en el tercer trimestre de 2022.
Factor de precio de compra
El factor de precio de compra -también conocido como multiplicador- proporciona información sobre la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Con un factor de precio de compra de 20, por ejemplo, esto significa que el inversor necesita 20 años para recuperar el precio de compra de la propiedad adquirida a través de los ingresos por alquiler generados. Durante mucho tiempo, un multiplicador de 20 se ha considerado la referencia de una inversión muy rentable. Sin embargo, este punto de referencia ha cambiado. En la mayoría de las regiones alemanas, los factores de precio de compra se sitúan en torno a 25, pero los múltiplos de 30 ya no son infrecuentes. En las metrópolis y en las grandes ciudades en particular, los factores de precio de compra a menudo superan varias veces este umbral.
Fig. 3: Evolución de los factores de precio de compra de las viviendas en propiedad horizontal en las ciudades universitarias más pequeñas, 3T/22
En un total de cinco de las 46 ciudades universitarias analizadas, los factores de precio de compra siguen estando por debajo de la barrera de los 25 puntos. El lugar más atractivo para comprar un condominio como inversión es actualmente Saarbrücken (precio de compra: 2.322 euros/m², alquiler: 8,86 euros/m²), ya que con un multiplicador de 21,8, la capital del estado de Sarre se sitúa a la cola de la clasificación. Le siguen Gotinga (precio de compra: 3.063 euros/m², alquiler: 10,92 euros/m²), con un factor de precio de compra de 23,4, Mönchengladbach (precio de compra: 2.490 euros/m², alquiler: 8,53 euros/m²), con 24,3, Wuppertal (precio de compra: 2.284/m², alquiler: 7,77 €/m²) con 24,5 y Kaiserslautern (precio de compra: 2.702 €/m², alquiler: 9,15 €/m²) con 24,6.
Otras 19 ciudades universitarias del análisis tienen factores de precio de compra de entre 25 y 30. Entre ellas se encuentra Siegen, que apenas supera el umbral de 25 con un multiplicador de 25,9. En Chemnitz (precio de compra: 1.785 euros/m², alquiler: 5,56 euros/m²), la ciudad con el precio de compra y el alquiler medio más bajos de toda la clasificación, los compradores tienen que esperar 26,8 alquileres netos fríos anuales, mientras que en Coburgo (precio de compra: 2.795 euros/m², alquiler: 8,65 euros/m²) la cifra es de 26,9 alquileres netos fríos anuales y en Magdeburgo (precio de compra: 2.262 euros/m², alquiler: 6,80 euros/m²) 27,7 alquileres netos fríos anuales. Le siguen Heilbronn (precio de compra: 4.183 euros/m², alquiler: 12,56 euros/m²) y Passau (precio de compra: 3.740 euros/m², alquiler: 10,87 euros/m²) con un multiplicador del precio de compra y del alquiler significativamente superior, de 27,8 y 28,7 respectivamente. Heidelberg también merece una atención especial: además del precio de compra relativamente alto de 5.134 euros/m², la ciudad también tiene el tercer alquiler más alto de todas las ciudades universitarias analizadas, con 14,67 euros/m², lo que resulta en un factor de precio de compra de 29,2. En Flensburg (precio de compra: 3.217 €/m², alquiler: 9,04 €/m²), el factor de precio de compra es ya de 29,7.
Justo por encima del factor de precio de compra ideal de 30 se encuentran siete de las localidades analizadas: Paderborn (precio de compra: 3.299 €/m², alquiler: 9,06 €/m²), Bamberg (precio de compra: 4.005 €/m², alquiler: 10,99 €/m²), Maguncia (precio de compra: 4.961 €/m², alquiler: 13,52 €/m²), Tréveris (precio de compra: 3.904 €/m², alquiler: 10,62 €/m²), Bayreuth (precio de compra: 3.934 €/m², alquiler: 10,70 €/m²), Oldenburgo (precio de compra: 3.740 €/m², alquiler: 10,10 €/m²) y Darmstadt (precio de compra: 4.907 €/m², alquiler: 13,24 €/m²). Los multiplicadores varían allí entre 30,3 en Paderborn y 30,9 en Darmstadt.
Le sigue en el ranking Friburgo de Brisgovia (precio de compra: 5.534 euros/m², alquiler: 14,79 euros/m²) con un factor de precio de compra de 31,2 y el segundo alquiler más alto del análisis. Mientras que los compradores de Luneburgo (precio de compra: 4.317 euros/m², alquiler: 11,03 euros/m²) necesitan 32,6 años para recuperar el precio de compra, en Augsburgo (precio de compra: 4.983 euros/m², alquiler: 12,59 euros/m²) tardan 33 años y en Constanza (precio de compra: 6321/m², alquiler: 15,14 euros/m²) -la ciudad con el precio de compra y alquiler más alto- es incluso de 34,8 años.
En Erlangen (precio de compra: 5.449 euros/m², alquiler: 12,83 euros/m²) y Halle an der Saale (precio de compra: 3.076 €/m², alquiler: 7,20 €/m²), el factor precio de compra es de 35,4 y 35,6 respectivamente. El líder de la clasificación es Potsdam (precio de compra: 6.029 €/m², alquiler: 12,73 €/m²): aquí, los compradores tienen que calcular una media de 39,5 años hasta que se equilibre su inversión.
1 VON POLL IMMOBILIEN utiliza la clasificación de BulwienGesa de ciudades A, B, C y D como base para categorizar el mercado inmobiliario alemán. Las ciudades se agruparon según su importancia funcional para el mercado inmobiliario internacional, nacional, regional o local. BulwienGesa clasifica 46 ciudades en las ubicaciones C y D con al menos 7.000 estudiantes como ciudades universitarias o colegiales, mientras que las ciudades A y B no se tienen en cuenta debido a la consideración separada.
2 La base de datos para el análisis del precio de compra de los condominios se basa en los precios medios de venta de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research para el tercer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2022.
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