12.04.2023
Contenido de este artículo
¿Dónde están las regiones más y menos caras de Alemania?
Después de que los precios de la vivienda hubieran subido de forma constante en los últimos años, la situación ha cambiado desde el inicio de la guerra en Ucrania en febrero de 2022 y la crisis energética asociada, así como el nuevo aumento de la inflación. Por primera vez en más de once años, los precios por metro cuadrado de los inmuebles residenciales se estancaron o bajaron en algunas regiones en 2022. Pero, ¿cómo son exactamente los precios inmobiliarios en los distintos distritos y ciudades de Alemania? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han realizado el gran chequeo de Alemania y han analizado los precios medios de compra y alquiler¹ de los 400 distritos rurales y urbanos en 2022 y han observado qué 20 regiones tienen los precios inmobiliarios más caros o más baratos.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
"Suponemos que la situación del mercado y la demanda de inmuebles se estabilizarán en el transcurso de 2023. Los posibles compradores ya han empezado a recalcular debido a la nueva situación de precios y tipos de interés. Esto se debe a que el deseo de poseer sus propias cuatro paredes sigue siendo alto. Sobre todo si los alquileres siguen subiendo debido a la inflación y a la escasez de viviendas. Además, no hay que olvidar que la vivienda en propiedad se sigue considerando un medio adecuado para evitar la pobreza en la vejez y una clase de activo seguro. Sin embargo, con una tasa de propiedad de la vivienda² del 44%, que sorprendentemente apenas ha cambiado desde 2005, Alemania sigue siendo uno de los países con peores resultados de Europa."
Un análisis adicional de VON POLL IMMOBILIEN (véase el punto 2 más abajo) sobre la evolución de la tasa de propiedad de la vivienda desde 2005 también muestra claras diferencias entre los distintos distritos y ciudades.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:
Volviendo a los precios de la vivienda en 2022: Lo primero que llama la atención es que entre las 20 regiones con los precios del metro cuadrado más caros se encuentran 15 distritos rurales y urbanos del estado de Baviera. Sólo 13 distritos bávaros encabezan la clasificación. Entre ellos figuran los tres primeros, Múnich (ciudad) con 9.973 euros/m² (alquiler: 19,50 euros/m²), el distrito de Starnberg con 9.262 euros/m² (alquiler: 15,00 euros/m²) y el distrito de Múnich con 9.046 euros/m² (alquiler: 16,80 euros/m²). Le sigue el distrito de Miesbach con 8.870 €/m² (alquiler: 13,46 €/m²).
Fig. 1: Los 20 distritos rurales/urbanos más caros en términos de precios inmobiliarios en 2022 para viviendas unifamiliares y adosadas en €/m² (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Volker Stich, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Múnich:
"La demanda de inmuebles también ha caído en Múnich. Los compradores se centran actualmente en la prudencia comercial. Esto también está provocando exageraciones de precios en el mercado. Sin embargo, se siguen comprando y vendiendo inmuebles. Además, apenas se han producido caídas de precios en las principales ubicaciones del centro de la ciudad. En los llamados suburbios de Múnich, sin embargo, las correcciones son mayores."
Sascha Hadeed, directora de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing y VON POLL COMMERCIAL Múnich:
"Tras una importante reticencia a la compra a finales de 2022, la demanda de inmuebles vuelve a repuntar en nuestra región, aunque todavía a un nivel bajo. Esperamos que las principales ubicaciones se mantengan estables en el año en curso. Las zonas B y C seguirán registrando descensos de precios, pero después se estabilizarán".
Vivianne Pucer, directora de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land, tiene una valoración del mercado similar para su zona de negocio.
Vivianne Pucer, directora de la sucursal VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land:
"Las zonas rurales de Starnberg y sus alrededores - en un entorno natural y con vistas al lago o a orillas del mismo - siguen manteniendo su valor. Sin embargo, los precios del año anterior ya no se pueden realizar aquí tampoco. Estamos viendo reducciones de precios de alrededor del 10%, sobre todo si las casas están anticuadas en términos de eficiencia energética. Se espera que la situación del mercado se suavice un poco después del verano. Sin embargo, sólo vemos una recuperación real en el transcurso del próximo año, cuando es probable que la inflación disminuya un poco, las incertidumbres relativas a las renovaciones obligatorias relacionadas con la energía se hayan resuelto y los posibles compradores se hayan acostumbrado al nivel de los tipos de interés, que probablemente se mantendrá en el rango de diez años de alrededor del 3 por ciento al 4 por ciento."
El distrito con los precios inmobiliarios medios más bajos de Alemania es Kyffhäuserkreis, en Turingia, con 857 euros (alquiler: 5,60 euros/m²). Esto significa que el precio por metro cuadrado en el Kyffhäuserkreis es más de once veces más barato que en la ciudad de Múnich. Del mismo modo, los precios por metro cuadrado de los inmuebles residenciales sólo son inferiores a 1.000 euros en el distrito de Saale-Orla, en Turingia, con 996 euros/m² (alquiler: 6,00 euros/m²), y en Mansfeld-Südharz, en Sajonia-Anhalt, con 931 euros/m² (alquiler: 5,80 euros/m²).
El análisis también muestra que, más de 33 años después de la caída del Muro de Berlín, sigue existiendo una clara división este-oeste en los precios de los inmuebles. Mientras que entre las 20 regiones con los precios por metro cuadrado más caros en 2022 sólo figura una región del este de Alemania, Potsdam, capital del estado de Brandemburgo, con 5.930 euros/m² (alquiler: 11,82 euros/m²), entre las regiones con los precios inmobiliarios más baratos de Alemania figuran 16 distritos del este de Alemania y sólo cuatro distritos o ciudades del oeste.
Andreas Güthling, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Potsdam y Werder:
"El aumento de los precios de casas unifamiliares y pisos de entre 300.000 y 1 millón de euros ha sido superior a la media en los últimos años. La oferta era muy escasa y la demanda muy alta. La subida de los tipos de interés, la guerra de Ucrania y la crisis energética fueron los temas dominantes en 2022, lo que provocó la reticencia de los posibles compradores. Muchos ya no pueden o no quieren pagar los elevados precios al nivel actual de tipos de interés. Por el contrario, el segmento premium y las propiedades especiales en ubicaciones especiales, como las situadas frente al mar, mantienen un valor estable en Potsdam y sus alrededores. Los compradores potenciales de este tipo de inmuebles rara vez dependen de financiación externa. Por lo tanto, los efectos actuales de las variaciones de los tipos de interés son menos relevantes para esta clientela."
Compradores en los distritos de Ebersberg a 7.500 euros/m² (alquiler: 13,95 euros/m²), Fürstenfeldbruck a 7 euros.499 €/m² (alquiler: 14,77 €/m²), Bad Tölz-Wolfratshausen con 7.299 €/m² (alquiler: 12,81 €/m²) y Garmisch-Partenkirchen con 7.192 €/m² (alquiler: 11,36 €/m²).
En el centro del campo de los distritos y ciudades más caros se encuentran Dachau con 6.570 €/m² (alquiler: 13,87 €/m²), Rosenheim (ciudad) con 6.476 €/m² (alquiler: 11,88 €/m²), el distrito de Rosenheim con 6.318 €/m² (alquiler: 11,33 €/m²), Freising con 6.171 €/m² (alquiler: 12,81 €/m²), Erding con 6.032 €/m² (alquiler: 12,00 €/m²) y Stuttgart (ciudad) con 6.015 €/m² (alquiler: 14,18 €/m²).
Además de Potsdam con 5.930 €/m² (alquiler: 11,82 €/m²), Weilheim-Schongau con 5.853 €/m² (alquiler: 11,00 €/m²), Fráncfort del Meno con 5.800 €/m² (alquiler: 14,63 €/m²), Landsberg am Lech con 5.701 €/m² (alquiler: 11,23 €/m²), Hamburgo con 5.700 €/m² (alquiler: 12,80 €/m²) y Düsseldorf con 5.468 €/m² (alquiler: 11,74 €/m²). El hecho de que siete grandes ciudades y metrópolis se encuentren entre las 20 primeras regiones no es sorprendente, ya que los precios de la vivienda en los centros urbanos tienden a ser más altos. Sólo cinco de las siete ciudades pertenecen a la categoría de ciudades A, que son conocidas por sus altos niveles de precios debido a la gran demanda de propiedades en estas metrópolis.
Una mirada más detallada a la parte inferior de la clasificación general y a las 20 comarcas más asequibles en términos de precios inmobiliarios revela un panorama más heterogéneo. Los posibles compradores aún pueden encontrar precios asequibles por metro cuadrado de entre 850 y 1.300 euros en una gran variedad de estados federados, aunque Turingia sea el más representado en este grupo con diez distritos. Sin embargo, también hay distritos con precios inmobiliarios medios en Sarre, Sajonia-Anhalt, Brandeburgo, Renania-Palatinado, Sajonia, Hesse y Baja Sajonia.
Entre ellos se encuentran los distritos de St. Wendel en Sarre con 1.300 €/m² (alquiler: 6,82 €/m²), Altmarkkreis Salzwedel en Sajonia-Anhalt con 1.281 €/m² (alquiler: 5,51 €/m²), Elbe-Elster en Brandemburgo con 1.278 €/m² (alquiler: 5,60 €/m²), Kusel en Renania-Palatinado con 1.260 €/m² (alquiler: 6,47 €/m²), Hildburghausen en Turingia con 1.234 €/m² (alquiler: 6,52 €/m²) y Vogtlandkreis en Sajonia con 1.229 €/m² (alquiler: 5,00 €/m²).
René Swat, directora de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg:
"El distrito de Elbe-Elster goza de una ubicación céntrica entre Dresde, Leipzig y Berlín. Sin embargo, la falta de conexiones por autopista dentro del distrito relativiza esta ventaja de ubicación. El sur de Brandemburgo demuestra lo importante que es una buena infraestructura para el atractivo de una región. Lugares pequeños y discretos como Ortrand, pero también ciudades como Ruhland y Großräschen, gozan de gran popularidad. Se benefician de la fuerte subida de los precios inmobiliarios en Dresde y de las conexiones directas por autopista. El distrito de Elbe-Elster sigue considerándose una zona privilegiada. Sin embargo, las regiones alrededor de Finsterwalde en particular, con zonas recreativas locales como el Rückersdorfer See y Bad Erna, así como el emergente Bergheider See con el monumento minero F60, atraen cada vez a más compradores potenciales de Berlín y Leipzig. Por el momento, se trata sobre todo de viviendas vacacionales o segundas residencias, pero el interés va en aumento."
Fig. 2: Los 20 distritos rurales/urbanos más favorables en términos de precios inmobiliarios en 2022 para viviendas unifamiliares y adosadas (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Entre 1.000 euros/m² y 1.200 euros/m² de media para una casa o un dúplex.200 €/m² por casa o dúplex en los distritos de Sonneberg a 1.199 €/m² (alquiler: 6,13 €/m²), Unstrut-Hainich-Kreis a 1.182 €/m² (alquiler: 6,00 €/m²), Werra-Meißner-Kreis a 1174 €/m² (alquiler: 5,80 €/m²), Holzminden con 1.147 €/m² (alquiler: 5,50 €/m²), Salzlandkreis con 1.136 €/m² (alquiler: 5,60 €/m²), Greiz con 1.135 €/m² (alquiler: 5,23 €/m²), Eichsfeld con 1.125 €/m² (alquiler: 6,25 €/m²), Görlitz con 1.100 €/m² (alquiler: 5,22 €/m²), Nordhausen con 1.058 €/m² (alquiler: 5,76 €/m²), Saalfeld-Rudolstadt con 1.036 €/m² (alquiler: 6,28 €/m²) y Schmalkalden-Meiningen con 1.030 €/m² (alquiler: 6,43 €/m²).
PDF para descargar
Resumen tabular y clasificación de los precios inmobiliarios en 2022 para todos los distritos rurales y urbanos de Alemania, ordenados por estado federado.
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Las regiones del este de Alemania se están poniendo al día en cuanto a la propiedad de la vivienda
La tasa de propiedad de la vivienda² en Alemania ronda el 44%. Esto significa que sólo uno de cada dos ciudadanos alemanes vive actualmente entre sus cuatro paredes, la mayoría en régimen de alquiler. Esto sitúa a Alemania en penúltimo lugar en una comparación europea. Sin embargo, la propiedad de la vivienda se considera un medio adecuado para evitar la pobreza en la vejez.
No obstante, el deseo de los ciudadanos de tener una vivienda en propiedad es inquebrantable. No obstante, la tasa media de propiedad de la vivienda² en Alemania apenas ha aumentado desde 2005, pasando del 43,6% al 44% en 2021. Sin embargo, también hay claras diferencias entre las regiones, con los distritos y ciudades del este de Alemania en particular recuperando terreno. Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado en detalle la evolución de la tasa de propiedad de la vivienda en todos los distritos y ciudades de Alemania desde 2005 hasta 2021 y muestran en qué regiones ha aumentado más la tasa de propiedad de la vivienda y dónde ha descendido más.
Resulta llamativo que el ranking de las 20 regiones con mayor aumento de la propiedad de la vivienda esté compuesto exclusivamente por ciudades y distritos del este de Alemania. Por razones históricas, suelen partir de un nivel inferior y desde 2005 han alcanzado visiblemente a Alemania occidental. Esto se extiende incluso más allá de los 20 primeros puestos de la clasificación. La primera ciudad de Alemania occidental, Gelsenkirchen, en Renania del Norte-Westfalia, le sigue en el puesto 52 con un aumento de la tasa de propiedad de la vivienda del 2,6% desde 2005.
La tasa de propiedad de la vivienda en Frankfurt (Oder) ha experimentado el mayor crecimiento con un 25,6% entre 2005 y 2021, seguida de Schwerin con un aumento del 20% y Cottbus con un 15,5%. Magdeburgo con un 14,1%, Suhl con un 13,1%, Brandenburgo an der Havel con un 12,1%, Chemnitz con un 11,7% y el distrito de Oder-Spree con un 10,2% lograron entre un 10% y un 15% más de viviendas en propiedad.
Fig. 3: Visión general de la tasa de propiedad de viviendas en Alemania y la tendencia de 2005 a 2021 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
En medio de los 20 primeros puestos en cuanto a tasa de propiedad de viviendas se encuentran el distrito de Spree-Neisse con un crecimiento del 9,1% desde 2005, Halle (Saale) con un 8,6%, Gera y el distrito de Oderspreewald-Lausitz con un 8,5% cada uno y los distritos de Leipzig con un 8,1%, Havelland con un 7,7% y Rostock con un 7%.
La tasa de propiedad de la vivienda creció entre un 6% y un 7% en Jerichower Land, Potsdam, Erfurt, Uckermark y el noroeste de Mecklemburgo.
A pesar del fuerte crecimiento de la propiedad de la vivienda en algunos casos, la mayoría de los 20 distritos y ciudades principales siguen estando por debajo de la tasa media de propiedad de la vivienda en Alemania, que es del 44%. Sólo en cinco de estos distritos viven más personas en propiedad que en la media alemana. Entre ellos se encuentran los distritos de Oder-Spree con una tasa de propiedad del 46,4 por ciento en 2021, Spree-Neiße con un 48 por ciento, Leipzig con un 45,9 por ciento, Havelland con un 50,4 por ciento y Rostock con un 49,6 por ciento.
Mientras que el ranking está liderado por las regiones del este de Alemania en cuanto a la evolución positiva de la tasa de propiedad desde 2005, sólo los distritos y ciudades del oeste de Alemania se encuentran en la parte inferior del ranking en cuanto a la tendencia a la baja. La tasa de propiedad descendió de forma más acusada en Ingolstadt (-3%), Oldenburg (Oldb) y los distritos de Grafschaft Bentheim y Cloppenburg (-3,1% cada uno), Landau in der Pfalz (-3,4%) y Pfaffenhofen an der Ilm (-3,5%). A la cola se sitúa el distrito de Vechta, donde la tasa de propiedad de la vivienda experimentó el mayor descenso de Alemania en 2021 en comparación con 2005. Los distritos de Gütersloh, Stade, Kelheim, Frisia Septentrional, Merzig-Wadern, Frisia, Kleve, Borken, Steinfurt, Ammerland, la ciudad de Tréveris y el distrito de Emsland registraron entre un -2% y un -3% menos de personas en propiedad residencial. En el distrito bávaro de Neumarkt in der Oberpfalz, la tasa de propiedad de la vivienda cayó un -1,9%.
Sin embargo, también hay que mencionar que estos 20 distritos y ciudades en la parte inferior de la clasificación - a pesar de la tendencia a la baja en la propiedad de la vivienda - ya tienen una tasa de propiedad de la vivienda mayoritariamente superior a la media alemana del 44%. Sólo tres de las 20 regiones se sitúan por debajo de esta cifra. Entre ellas se encuentran las ciudades de Tréveris, con una tasa de propiedad del 29,9% en 2021, Ingolstadt, con un 38,3%, y Oldenburgo (Oldb), con un 37,7%.
¹ La base de datos para el análisis del precio de compra de casas unifamiliares y adosadas y los precios de alquiler de casas y pisos se basa en los precios medios de venta en 2022 de empirica-regio (datos de mercado VALUE) y VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² El análisis de la tasa de propiedad se basa en los análisis de empirica-regio (datos de mercado VALUE) para el periodo 2005 a 2021 y VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
