09.11.2021
Contenido de este artículo
CONTENIDOS EN ESTA PÁGINA:
- 1. Inversión gratificante: las ciudades C siguen teniendo un gran potencial para los inversores privados
- 2. Gráfico interactivo: Análisis inmobiliario de los condominios en las ciudades C
- 3. Comparación de las localidades A en cuanto al factor de precio de compra: sólo Stuttgart sigue registrando un indicador inferior a 30
- 4. Comparación de las ubicaciones C y B: el factor de precio de compra de las viviendas en Rostock (ciudad C) es dos veces mayor que en Duisburgo (ciudad B)
- 5. Comparación de la evolución del precio de compra de las viviendas en las ciudades C de Alemania: Las viviendas en Heidelberg son casi tres veces más caras que en Saarbrücken
1. Inversión rentable: las ciudades C siguen teniendo un gran potencial para los inversores privados
La propiedad se considera una inversión estable y segura, con una alta protección contra la inflación, incluso en tiempos de crisis. Los condominios alquilados son atractivos. Pero mientras los precios de los inmuebles en las principales ciudades alemanas siguen subiendo, ¿dónde pueden los inversores encontrar todavía oportunidades de inversión adecuadas? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han comparado los precios medios de compra y alquiler¹ de las viviendas en las ciudades C de Alemania², así como su evolución para los años 2020, 2019 y 2010, y han determinado y comparado el factor de precio de compra³. Una buena orientación para los inversores privados que buscan una nueva inversión.
Los datos más importantes de un vistazo
- Siete de las 22 localidades C analizadas tienen factores de precio de compra entre 20 y 25 - otras ocho ciudades están entre 26 y 30
- En Rostock, Rostock, líder de la clasificación, tiene un factor de precio de compra de 40,7, el doble que Wuppertal (20,5), donde una inversión es actualmente la más atractiva en una comparación de las ciudades C
- En una comparación de diez años, el nivel del indicador de precio de compra en Braunschweig aumentó un 81,8 por ciento, seguido de Kiel con un 74,3 por ciento
- De 2019 a 2020, el factor de precio de compra en Osnabrück fue el que más aumentó con un 22,3 por ciento, seguido de Rostock con un aumento del 18 por ciento
Durante mucho tiempo, un factor de precio de compra de 20 se consideraba un punto de referencia para una inversión inmobiliaria muy rentable. Esto significa que los inversores han recuperado el precio de compra a través de los ingresos por alquiler generados después de 20 años. Sin embargo, mientras tanto, el punto de referencia ha cambiado. En la mayoría de las regiones alemanas, un factor de precio de compra de 25 se considera ahora un valor común, y los multiplicadores de 30 ya no son infrecuentes. Sobre todo en las grandes ciudades y áreas metropolitanas, los factores del precio de compra suelen superar varias veces este umbral.
P>
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:"La diferencia entre el precio de compra y el de alquiler sigue aumentando. Los factores de precio de compra entre 15 y 19, tal y como existían hace diez años, son muy raros hoy en día, incluso en las ciudades C alemanas. No obstante, hay algunas localidades muy interesantes, como Saarbrücken, Magdeburgo o Wuppertal, donde los inversores encuentran atractivas opciones de inversión."Un total de siete de las 22 localidades analizadas tienen un factor de precio de compra de condominios entre 20 y 25. En Wuppertal (precio de compra 1.648 €/m2), el último del ranking, una inversión es actualmente la más atractiva. Los compradores de propiedades allí tienen que tener en cuenta una media de 20,5 alquileres fríos anuales. Le siguen de cerca Magdeburgo (precio de compra 1.545 €/m2) con un multiplicador de 21, Saarbrücken (precio de compra 1.978 €/m2) con 21,8 y Mönchengladbach (precio de compra 1.858 €/m2) con 21,9.
Heike Hoffmann, directora de la tienda VON POLL IMMOBILIEN de Magdeburgo:"Magdeburgo no es sólo la capital de Sajonia-Anhalt, sino también una popular ciudad universitaria. Esto y el desarrollo positivo de la ciudad, pero también la buena infraestructura gracias a la conexión con las autopistas A2 y A14, hacen que Magdeburgo sea atractiva para los inversores. Lo notamos sobre todo en el reducido periodo de comercialización". Pero también en Mülheim an der Ruhr (precio de compra 2.085 €/m2), Bielefeld (precio de compra 2.291 €/m2) y Erfurt (precio de compra 2.267/m2), los posibles compradores aún pueden encontrar factores de precio de compra entre 23,7 y 25,1.
Ligeramente por encima del rango ideal de factores de precio de compra se encuentran ocho ciudades C, donde los inversores tienen que calcular con indicadores entre 26 y 30. Entre ellas se encuentran la capital del estado de Renania-Palatinado, Maguncia (precio de compra 3.746 €/m2), con 26,5, Aquisgrán (precio de compra 3.027 €/m2), con 27,6, Osnabrück (precio de compra 2.867 €/m2) y Braunschweig (precio de compra 2.868 €/m2) con 28,6 y Kiel (precio de compra 2.987 €/m2) con 29,1. En el umbral de los 30 alquileres anuales se encuentran las localidades de Offenbach am Main (precio de compra de 4.000 euros/m2), Heidelberg (precio de compra de 4.390 euros/m2) y Darmstadt (precio de compra de 4.188 euros/m2) con multiplicadores entre 30 y 30,4.
Es especialmente interesante observar estos factores de precio de compra y su evolución en los últimos diez años. Al fin y al cabo, cinco ciudades -Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Maguncia y Offenbach am Main- seguían registrando indicadores de precios de compra moderados entre 15 y 20 en 2010. Mientras que la relación precio de compra/alquiler en Offenbach (Main) y Maguncia aumentó un 52,1% y un 53,4%, respectivamente, en 2020, ya era del 63,9% en Osnabrück y de un enorme 74,3% en Kiel. Sin embargo, el líder en la comparación de diez años es Braunschweig, con un aumento del 81,8% y, por tanto, la mayor evolución del factor de precio de compra entre las ciudades C. En 2010, Braunschweig registró el segundo indicador de precio de compra más bajo entre las localidades C -después de Mönchengladbach- con un 15,7.
La evolución de los factores de precio de compra de 2019 a 2020, sin embargo, presenta un panorama diferente. Durante este periodo, el multiplicador fue el que más subió en otras tres ciudades C. En Magdeburgo, el factor de precio de compra aumentó un 14,2%, en Rostock un 18% y en Osnabrück un 22,3%. Por el contrario, los incrementos más bajos se dieron en Mülheim an der Ruhr, con un 0,7%, y en Lübeck, con un 0,4%. En Erlangen, el multiplicador incluso cayó un 4,2%.
Frank Streeck, director de la tienda VON POLL IMMOBILIEN en Rostock y Warnemünde:"Desde el comienzo de la pandemia, hemos notado una fuerte afluencia a Rostock y sus alrededores desde otras regiones alemanas. Esto provocó que el exceso de demanda ya existente de condominios creciera aún más. Esta constelación se refleja claramente en la evolución de los precios. Para los próximos años, esperamos nuevos aumentos de valor en este segmento, pero no en la misma medida que en los dos últimos años". En general, el nivel de los indicadores de precios de compra de hace diez años difería mucho del nivel actual: en aquella época, Rostock era la única ciudad C con un multiplicador de 26 que estaba por encima de la marca de 25. Un total de once de las regiones analizadas se asentaron entre el 15,2 (Mönchengladbach) y el 19,7 (Offenbach am Main). Los multiplicadores de las diez localidades restantes oscilaron entre 20 (Bielefeld) y 24,8 (Ratisbona) en 2010. Entre ellas se encuentran un total de cuatro ciudades que en 2020 tenían, con diferencia, los multiplicadores de precios de compra más elevados, como Lübeck con 20,2 (en 2010), Erlangen con 20,9 (en 2010) y Augsburgo y Friburgo con 21,7 cada una (en 2010).En 2020, Erlangen (precio de compra 4.135/m2) se situó apenas por encima de la marca de 30, con 31,6, mientras que los indicadores de precios de compra en Friburgo (precio de compra 5.138 €/m2), Augsburgo (precio de compra 4.397 €/m2) y Lübeck (precio de compra 3.578 €/m2) se situaron ya entre 33,7 y 33,9.
Thorsten Claus, Director de las Tiendas VON POLL IMMOBILIEN en Lübeck y Bad Schwartau:"La demanda de viviendas como inversión inmobiliaria en Lübeck sigue siendo alta. Debido a su proximidad a la metrópoli de Hamburgo, la región de Lübeck también es percibida como muy atractiva por muchos inversores de Hamburgo y sus alrededores. Estamos registrando cada vez más consultas de esta zona en particular". Las ciudades de Ratisbona (precio de compra 4.868 €/m²) con 35,7 y Potsdam (precio de compra 4.481 €/m²) con 36,8 le siguen a cierta distancia. El líder indiscutible del ranking del factor precio de compra es Rostock (precio de compra 3.484 €/m²). Allí, los inversores tienen que rebuscar más en sus bolsillos con 40,7 alquileres anuales.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:"Aunque los factores de precios de compra en estas regiones han superado en parte significativamente los indicadores anteriores, los inversores privados no deberían desanimarse en absoluto. Por el contrario, el cálculo de la relación entre el precio de compra y el alquiler siempre representa el statu quo. Para clasificar una inversión como rentable, muchos se centran principalmente en el rendimiento del alquiler que se puede obtener. No obstante, las partes interesadas también deben vigilar el futuro potencial de desarrollo del lugar en cuestión. Las microlocalizaciones, en particular, pueden cambiar rápidamente en ciertos distritos y contribuir en gran medida a su mejora, así como al aumento del valor de la propiedad.
Información sobre el gráfico interactivo
Todos los detalles sobre la evolución de los precios por ciudad C se muestran en el mapa de Alemania a través del ratón. Con las herramientas de selección de la caja de herramientas, en la parte superior izquierda del mapa, se pueden marcar y comparar varias ciudades C. Los otros gráficos se ajustan en consecuencia. Además, se pueden añadir ciudades A y B junto al mapa.
3. Comparación de las localidades A con respecto al factor de precio de compra:
Sólo Stuttgart sigue registrando un indicador inferior a 30
Además de observar las ciudades C, merece la pena que los inversores echen un vistazo comparativo a los factores de precio de compra medio de las metrópolis circundantes, las llamadas siete ciudades A. Debido al fuerte desarrollo del mercado, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN también han incluido a Leipzig en la categoría A de BulwienGesa desde 2021. Como era de esperar, la mayoría de los factores de precio de compra para las ubicaciones definidas como A, Berlín, Múnich, Hamburgo, Fráncfort del Meno, Düsseldorf, Stuttgart, Colonia y Leipzig, superaron el umbral de 30 en 2020. Sólo en Stuttgart (precio de compra 4.868 €/m²) los inversores privados siguen encontrando condominios con un indicador medio de 29,5. Le siguen Colonia (precio de compra 4.309 €/m²) con 30,4, Leipzig (precio de compra 2.707 €/m²) con 31,5 y Düsseldorf (precio de compra 4.354 €/m²) con 33. En Fráncfort del Meno (precio de compra 6.351 €/m²) se tarda una media de 37,6 alquileres anuales hasta que se recupera la inversión, en Hamburgo (precio de compra 5.549 €/m²) 38,7 y en la capital bávara, Múnich (precio de compra 8.596 €/m²) incluso 39. La capital alemana, Berlín (precio de compra 5.000 €/m²), incluso superó la marca de 40 con 41,8.
4. Comparación de las ciudades C y B con respecto al factor de precio de compra:
El factor de precio de compra de las viviendas en Rostock (ciudad C) es dos veces más alto que en Duisburgo (ciudad B)
Una comparación de los factores de precio de compra medio de las viviendas dentro de las ciudades C y B lo deja claro: en las ciudades C más pequeñas, los futuros compradores tienen que rebuscar más en sus bolsillos para conseguir una propiedad en muchos lugares que en las grandes ciudades del segmento B. Esto también se refleja en los factores del precio de compra. Las tres primeras plazas están exclusivamente en ciudades C. Los inversores de la ciudad de Rostock (precio de compra de 3.484 €/m²) deben esperar, con diferencia, el mayor factor de precio de compra, de 40,7. Le siguen Potsdam (precio de compra 4.481 €/m²) con un multiplicador de 36,8 y Ratisbona (precio de compra 4.868 €/m2) con 35,7.El cuarto puesto lo comparten la ciudad C, Lübeck (precio de compra 3.578 €/m²) y la ciudad B, Münster (precio de compra 4.235 €/m²). Ambos tienen un factor de precio de compra medio de 33,9 y, por tanto, están por debajo del umbral de 35. Le siguen las localidades C, Augsburgo (precio de compra 4.397 €/m²) y Friburgo (precio de compra 5.138 €/m²), así como la ciudad B, Wiesbaden (precio de compra 4.254 €/m²). Los indicadores se sitúan entre el 33,8 y el 33,1. También es interesante echar un vistazo a Erlangen y Núremberg: Erlangen, como localidad C, se sitúa mínimamente por delante de Núremberg, ciudad B, con un 31,3 en el factor de precio de compra. Erlangen también está a la cabeza de los precios medios de compra para 2020 (precio de compra de 4.135 euros/m²). Aquí, los inversores tienen que esperar casi 400 euros más por un metro cuadrado de superficie habitable que en Núremberg (precio de compra 3.750 euros/m²).
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:"A los que no conocen la zona les puede sorprender en un primer momento que el factor de precio de compra y el precio por metro cuadrado sean más altos en Erlangen que en Núremberg; al fin y al cabo, Núremberg es la segunda ciudad más grande de Baviera y está a sólo unos 20 minutos en coche de Erlangen. Las cifras confirman una tendencia continuada, debida también a la influencia de la pandemia, de que cada vez más personas quieren vivir lejos de las grandes ciudades y metrópolis. "Erlangen es casi cinco veces más pequeña que Núremberg en términos de población. Los posibles compradores no sólo encuentran allí más espacio abierto y naturaleza, sino sobre todo menos ajetreo - pero al mismo tiempo están muy bien conectados y rápidamente en la gran ciudad."Después de todo, 13 de las 35 ciudades C y B analizadas convocan un indicador de precio de compra entre 26 y 30. Cuatro de ellos están cerca de superar la marca de 30, con indicadores entre 30,5 y 30,3. Entre ellas se encuentran las ciudades B Dresde (precio de compra 2.857 €/m²) y Karlsruhe (precio de compra 3.864 €/m²), así como las localidades C Darmstadt (precio de compra 4.188 €/m²) y Heidelberg (precio de compra 4.390 €/m²). Una imagen similar a la de Erlangen y Nuremberg puede verse en la comparación entre la ciudad C, Heidelberg, y la ciudad B, Mannheim, que están a sólo media hora de distancia. Los inversores han amortizado su inversión en una vivienda en Mannheim con un factor de 29,2 de media un año antes que en Heidelberg. Además, un metro cuadrado de vivienda en Mannheim (precio de compra 3.500 euros/m²) es unos 900 euros más barato que en Heidelberg. Las ciudades C, Aquisgrán (precio de compra de 3.027 €/m²) y Maguncia (precio de compra de 3.746 €/m²), así como la ciudad B, Bonn (precio de compra de 3.300 €/m²), se encuentran en la parte baja de la clasificación del factor de precio de compra, con multiplicadores entre 27,6 y 26,3.Otras doce ciudades tienen indicadores de precio de compra entre 20 y 25. En seis de ellas, los inversores encuentran incluso factores de precio de compra entre 20 y 21, incluida la ubicación B de Bochum (precio de compra 1.878 €/m2) con 21,8. Los inversores pueden esperar los multiplicadores más rentables en Wuppertal (precio de compra 1.648 €/m2), una localidad C, con 20,5 y Duisburgo (precio de compra 1.553 €/m2), una localidad B, con 20,2. También cabe destacar la gran diferencia entre Duisburgo y la ciudad C de Mülheim an der Ruhr, no muy lejana (precio de compra 2.085 €/m2). En Duisburgo, como ubicación B, los compradores de inmuebles necesitan 3,5 rentas frías anuales menos que en Mülheim an der Ruhr para recuperar el gasto invertido. El metro cuadrado también cuesta unos 530 euros más en Mühlheim an der Ruhr.
5. Comparación de la evolución del precio de compra de las viviendas dentro de las ciudades C en Alemania
Las casas de Heidelberg son casi tres veces más caras que las de Saarbrücken
Con un precio medio de 704.000 euros, Heidelberg lidera el ranking de precios de compra de viviendas unifamiliares y adosadas en 2020, seguida de cerca por Potsdam con un precio de compra de 699.000 euros. En comparación con el mismo periodo del año pasado, los compradores de viviendas en 2020 pagarán un 2,8% más por una casa en Heidelberg, y un enorme 18,5% más en Potsdam. En una comparación de diez años, los precios de compra en Potsdam incluso se han duplicado, con un aumento de precios del 129,9% en comparación con 2010.
Andreas Güthling, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Potsdam:"La demanda de viviendas en Potsdam sigue siendo fuerte, incluso en comparación con antes de la pandemia. Los posibles compradores aprecian la proximidad a la capital y la alta calidad de vida de la región. Potsdam brilla por su diversidad cultural, sus impresionantes castillos y su proximidad a numerosos lagos y posibilidades de baño."Un nivel de precios igualmente alto espera a los posibles compradores en las ciudades de Erlangen, con una media de 692.500 euros para una vivienda unifamiliar y adosada y un aumento de precios del 6,8 por ciento en comparación con 2019, así como en Friburgo, con 675.000 euros y el menor aumento de todo el ranking, del 0,7 por ciento. A una ligera distancia, pero aún en el tercio superior del ranking de precios de compra, se encuentra Ratisbona con 610.000 euros y un aumento de precio del 4,3%. En las ciudades de Augsburgo y Maguncia, ricas en tradiciones, los compradores pagaron 600.000 euros cada uno por una casa en 2020, con un aumento de los precios del 8% y del 0,8%, respectivamente, en comparación con el mismo periodo del año anterior.El centro del campo en cuanto a precios está liderado por Offenbach am Main, con 579.000 euros, Darmstadt, con 554.000 euros, y Aquisgrán, con 475.000 euros. Mientras que los precios de compra en Offenbach am Main han subido un 9,5% en comparación con 2019, el aumento en Darmstadt y Aquisgrán se sitúa entre el 10,1% y el 10,8%. Le siguen las ciudades de Mühlheim an der Ruhr, con 450.000 euros y un aumento de precios del 4,7%, y Rostock, con 420.000 euros y un aumento del 5,1%. Por debajo de los 400.000 euros se encuentran las ciudades de Wuppertal y Braunschweig, con una media de 399.900 euros y 399.000 euros respectivamente. En comparación con 2019, los precios allí han subido moderadamente entre un 5,3% y un 5,5%. Un nivel de precios más alto también se nota para los posibles compradores en Osnabrück. Aquí, los precios de una vivienda unifamiliar y adosada subieron la friolera de un 15,4% hasta los 398.000 euros en 2020. Pero las ciudades de Bielefeld, con una media de 380.000 euros y un aumento del precio del 8,9%, y Erfurt, con 365.000 euros y un aumento del 8,3% en comparación con el año anterior, también son regiones populares para los compradores.También es interesante echar un vistazo a la región costera: mientras que Kiel, con 165.000 euros, y Lübeck, con 173.000 euros, todavía estaban a la cola entre las ciudades C en 2010, los precios de compra en estas regiones se han duplicado con creces en 2020. Actualmente, los compradores están pagando alrededor de 350.000 euros por una vivienda unifamiliar o adosada en Kiel y 345.000 euros en Lübeck. En comparación con 2019, Kiel ha registrado incluso el mayor aumento de precios de todas las ciudades C analizadas, con un 18,6%, mientras que en Lübeck los precios de compra han subido más, un 16,9%. Mönchengladbach se sitúa entre las dos ciudades costeras con un precio medio de 349.000 euros para una vivienda (en 2020). Esto significa que los precios de las propiedades aquí aumentaron un 9,4% en comparación con 2019.
Robert Rothböck, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Kiel:"La demanda, así como la oferta, en la región de Kiel no deja de ser elevada. El creciente interés por las vacaciones en nuestro propio país nos está convirtiendo en una de las regiones vacacionales más populares. En consecuencia, estamos sintiendo la competencia entre el uso propio y el vacacional, lo que está dando un impulso adicional al mercado. Muchos de los que han pasado sus vacaciones aquí también quieren vivir en la región costera cuando se jubilen. Kiel convence, entre otras cosas, por el fiordo de Kiel, las instalaciones de deportes acuáticos y la playa. Además, en comparación con la siguiente ciudad más grande, Hamburgo, los posibles compradores encontrarán aquí precios aún más moderados para las viviendas unifamiliares y adosadas." En 2020, solo dos de las ciudades C analizadas estaban por debajo de la marca de los 300.000 euros. Los posibles compradores encontrarán un nivel de precios favorable para las casas en Magdeburgo, con un precio medio de 299.980 euros y un aumento de precios del 10,3% en comparación con 2019. Las casas unifamiliares y adosadas son más baratas en Saarbrücken, con una media de 249.375 euros. En comparación con 2019, los precios aquí subieron un 1,8%. Esto significa que las casas de Heidelberg, la primera de las localidades C en cuanto a precios inmobiliarios, son casi tres veces más caras de media que las de Saarbrücken. Saarbrücken también se encuentra en el tercio inferior de la clasificación en una comparación de diez años, aunque los precios aumentaron menos allí, un 27,9% en comparación con 2010.
Todos los datos y gráficos pueden ser utilizados y publicados con una referencia a la siguiente fuente: von Poll Immobilien GmbH.1 La base de datos del análisis del precio de compra se basa en los precios medios de venta de Empirica Regio para 2020, 2019 y 2010.2Como base para la categorización del mercado inmobiliario alemán, VON POLL IMMOBILIEN utiliza la clasificación en ciudades A, B, C y D de BulwienGesa. Para ello, las ciudades se agruparon según su importancia funcional para el mercado inmobiliario internacional, nacional y regional o local. BulwienGesa define como ciudades C a las ciudades alemanas importantes de importancia regional y limitada a nivel nacional con un impacto importante en la región circundante. Las ciudades A incluyen los centros alemanes más importantes con importancia nacional y, en algunos casos, internacional, con grandes mercados que funcionan en todos los segmentos. Las ciudades B incluyen las principales ciudades alemanas con importancia nacional y regional.3El factor de precio de compra -también conocido como multiplicador- proporciona información sobre la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo el precio de compra por el alquiler anual en frío. No se tienen en cuenta los gastos de compra y alquileres accesorios ni los futuros incrementos de valor.
