Las ciudades A, en tendencia quinquenal: los precios de la vivienda caen por primera vez pero se mantienen por encima del nivel anterior a la pandemia

"Durante mucho tiempo, el mercado inmobiliario registró un aumento continuo de los precios por metro cuadrado, sobre todo en las metrópolis alemanas y sus alrededores. La tendencia de los últimos cinco años deja claro que no todas las crisis son iguales, sino que pueden tener distintos efectos en el mercado. Durante la pandemia, la mayor conciencia de la vivienda en términos de más seguridad, así como de privacidad y el efecto home office impulsaron adicionalmente la evolución de los precios de determinados pisos y casas, mientras que el estallido de la guerra de Ucrania y sus consecuencias provocaron por primera vez un cambio de tendencia y, con ello, un enfriamiento del caldeado mercado inmobiliario. Desde entonces, los precios inmobiliarios han bajado, en algunos casos de forma significativa. No obstante, puede observarse que los precios en las ciudades A de Fráncfort del Meno, Berlín, Múnich, Hamburgo, Düsseldorf, Colonia, Stuttgart y Leipzig se mantienen en un nivel elevado, en su mayoría muy por encima de los niveles anteriores a la pandemia."

Desarrollo de los precios de 2018 a 2020

Entre enero de 2018 y enero de 2020, los precios inmobiliarios de casas y pisos en Alemania evolucionaron al alza de forma constante en un 24,4%, de una media de 2.297 €/m² a 2.857 €/m². Este panorama se reflejó en todas las ciudades A. Encabezadas por Berlín, con un aumento de precios del 21,1%, hasta 4.926 €/m², seguida de Stuttgart, con un 19,2%, hasta 5.208 €/m², y Leipzig, con un 18,7%, hasta 2.810 €/m². Con este aumento de los precios de los inmuebles residenciales, Stuttgart pasó a ocupar el tercer puesto entre las ciudades A más caras en enero de 2020, justo después de Fráncfort del Meno, donde a los futuros compradores de casas y pisos se les ofreció una media de 6.003 €/m² y en Múnich alrededor de 8.777 €/m².

Fig. 1: Evolución de los precios de compra de casas y pisos en las ciudades A y en el conjunto de Alemania entre enero de 2018 y julio de 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interactivo incl. gráfico de precios. Cifras al pasar el ratón por encima: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/

Desarrollo de los precios de 2020 a 2022

Tras una breve pausa, la tendencia al alza de los precios de los inmuebles residenciales siguió aumentando con la pandemia de Corona a partir de marzo de 2020, en algunos casos con más fuerza que antes. Los precios de la propiedad aumentaron más entre marzo de 2020 y febrero de 2022 en Leipzig con la friolera de un 31,3 por ciento a 3.844 €/m², en la ciudad hanseática de Hamburgo con un 28,2 por ciento a 6.749 €/m² y en Colonia con un 23,5 por ciento y Düsseldorf con un 23,4 por ciento a 5.335 €/m² y 5.834 €/m² respectivamente. Mientras que los precios del metro cuadrado en Múnich -la ciudad con los precios inmobiliarios más caros del ranking- fueron los que menos subieron en el mismo periodo, un 12,4 por ciento hasta los 9.961 euros/m², Fráncfort del Meno -la ciudad con los precios inmobiliarios más caros en segundo lugar entre las ciudades A- aún vio subir los precios de casas y pisos un 21,3 por ciento hasta una media de 7.157 euros/m².

Daniel Ritter, Socio Director de VON POLL IMMOBILIEN:

"Contrariamente a lo que muchos esperaban, la pandemia de la Corona actuó como impulsor de los precios en el sector inmobiliario. La demanda de propiedades residenciales aumentó significativamente, la oferta se hizo más escasa y los precios siguieron subiendo", recuerda Ritter, experto de VON POLL IMMOBILIEN. Y añade: "La importancia de poseer una propiedad propia pasó a estar en el punto de mira de los futuros compradores debido a la pandemia y a las restricciones asociadas, así como al deseo de seguridad. La gente anhelaba más intimidad y espacio, por ejemplo para instalar su propia oficina en casa. Los balcones, jardines y zonas verdes también se demandaban con más frecuencia. Esta tendencia se intensificó en el verano de 2021, después de que Alemania ya estuviera bloqueada por segunda vez."

Desde julio de 2022, se han sucedido nuevas subidas de los tipos de interés por parte del BCE, lo que ha provocado un aumento de los tipos hipotecarios, así como una situación volátil en el mercado. El creciente debate político sobre el ajuste de la Ley de Energía de la Construcción y las obligaciones de renovación previstas para las propiedades residenciales causaron además incertidumbre entre los posibles compradores y vendedores, con efectos visibles en los precios inmobiliarios. El nivel de precios continuó bajando entre julio de 2022 y julio de 2023. Durante este periodo, los precios de la vivienda cayeron más en Fráncfort del Meno con un -8,4% hasta 6.559 €/m², seguido de Colonia con un -8,3% hasta 4.908 €/m² y Múnich con un -8,1% hasta 8.640 €/m². Los precios en Berlín también cayeron por primera vez, un -2,2 por ciento a una media de 5.926 €/m².

Daniel Ritter, Socio Director de VON POLL IMMOBILIEN:

"El año 2022 ha traído consigo cambios de gran alcance a los que el mercado inmobiliario no ha podido escapar. La inflación, las subidas de los tipos de interés, el aumento de los tipos de interés, los cuellos de botella en el suministro energético y, por supuesto, la consiguiente incertidumbre entre la población han provocado una nueva espiral a la baja de los precios. No obstante, está por ver cuánto durará este efecto. Actualmente, la demanda de viviendas en Alemania apenas puede satisfacerse, por lo que la demanda se mantendrá constante e incluso volverá a aumentar. Por tanto, partimos de la base de que los precios volverán a evolucionar al alza en el futuro, aunque a un ritmo más moderado del que hemos conocido hasta ahora."

* La base de datos del análisis del precio de compra de casas y pisos (existentes y de nueva construcción) se basa en los precios medios de venta entre enero de 2018 y julio de 2023 de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
El gráfico para el gráfico interactivo, incluido el enlace de incrustación, puede descargarse aquí: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/