18.03.2025 • 5 min. tiempo de lectura
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ENTREVISTA CON MARKUS HERTEN, SOCIO DE LICENCIAS DE VON POLL IMMOBILIEN WIEN.
Viena es sinónimo de tradición, arte, cultura y música como ninguna otra ciudad. Muchos de los compositores más influyentes hasta el día de hoy eligieron Viena como lugar para su trabajo creativo, entre ellos Mozart, Beethoven y Haydn como principales representantes del clasicismo vienés. Este patrimonio musical le ha valido a Viena el título de "Capital Mundial de la Música". Además de por su variado paisaje cultural, Viena también es conocida por su historia, su magnífica arquitectura y, por supuesto, por su pintoresca ubicación directamente a orillas del Danubio. Cualquier persona interesada en comprar una propiedad en la capital austriaca está bien asesorada por Markus Herten. Como socio licenciatario de VON POLL IMMOBILIEN Viena, tiene una tienda en el distrito 1. El experto inmobiliario explica qué oportunidades ofrece el mercado inmobiliario vienés y en qué deben fijarse los compradores internacionales.
Sr. Herten, ¿qué hace que Viena sea tan atractiva en comparación con otros mercados inmobiliarios, especialmente para los compradores internacionales?
MARKUS HERTEN
La ciudad de Viena sigue teniendo un precio razonable, especialmente en un contexto internacional. El nivel de precios de la propiedad local es en algunos casos significativamente inferior al de otras metrópolis europeas como Londres, París o Múnich. Viena también está muy por debajo de la media internacional de alquileres. La explicación está en la Ley de Arrendamientos de Viena, que regula los alquileres de los edificios antiguos construidos antes de 1945. Los alquileres se dividen en un alquiler básico y un posible recargo por ubicación. Dado que Viena sólo quedó ligeramente destruida durante las dos guerras mundiales, hay muchas viviendas existentes y, por tanto, también relativamente baratas, lo que a su vez influye en los alquileres disponibles. Como resultado, los alquileres más bajos también resultan en precios de compra atractivos, ya que el rendimiento del alquiler determina al menos en parte el precio de compra.
¿Qué factores tienen la mayor influencia en los precios de la propiedad en Viena?
MARKUS HERTEN
El crecimiento anual de la población de la ciudad es actualmente de entre 20.000 y 23.000 personas. Este crecimiento se debe sobre todo a la inmigración. En los últimos años, Viena se ha convertido por ello en una de las ciudades europeas de más rápido crecimiento. En contraste con la afluencia de población, la actividad de la construcción casi se ha paralizado. Los permisos de construcción están disminuyendo y los nuevos proyectos sólo se inician esporádicamente debido al aumento de los tipos de interés y los costes de construcción. Estos factores también repercutirán a largo plazo en los precios de los inmuebles residenciales.
¿Cuál es la proporción de compradores internacionales?
MARKUS HERTEN
En el mercado inmobiliario vienés, la proporción de compradores internacionales se sitúa actualmente en torno al 20%, aunque depende en gran medida del tipo de propiedad y de su ubicación. La mayoría de las consultas internacionales proceden de Alemania, Suiza y Ucrania, seguidas de Italia, Francia y otros países de la UE.
¿Existen determinadas categorías de precios o de propiedades que sean preferidas por los compradores internacionales?
MARKUS HERTEN
La clientela internacional se mueve principalmente en el segmento de precios medios y altos. Las propiedades premium en distritos como Innere Stadt, Hietzing y Döbling son especialmente populares.
Las residencias principales en ubicaciones de alto precio son actualmente las más solicitadas, ya que Viena también es conocida por su excelente sistema sanitario y educativo. Además, Viena gana regularmente el título de ciudad más habitable del mundo. Actualmente, los inversores sólo son selectivos en el mercado, ya que los rendimientos tienden a ser menos atractivos en comparación internacional debido a las leyes de alquiler.
En Alemania, los edificios energéticamente eficientes y la construcción respetuosa con el medio ambiente son un tema importante. ¿Cuál es la situación en Austria?
MARKUS HERTEN
La construcción energéticamente eficiente es un tema importante, especialmente en las nuevas construcciones, y la demanda también es muy alta. Sin embargo, los nuevos requisitos son mucho más difíciles de aplicar en la renovación de edificios antiguos debido a las fachadas estructuradas y a las zonas de protección generalizadas. La ciudad de Viena está intentando poner remedio a esta situación ampliando, por ejemplo, el suministro de calefacción urbana.
Acaba de mencionar las nuevas construcciones, ¿hay actualmente algún proyecto atractivo de nueva construcción en Viena?
MARKUS HERTEN
De hecho, hay algunos proyectos urbanísticos interesantes, como el barrio "Village im Dritten", situado en el distrito 3 de Aspanggründe. Centrado en la vida urbana y los oasis verdes, este proyecto se dirige a los amantes de la ciudad que no quieren perderse la conexión entre naturaleza y ciudad. Además, en la actualidad se están terminando varios nuevos edificios emblemáticos, como los Pisos Danubio, un elegante rascacielos con vistas a la ciudad y muy cerca del agua, que están dirigidos a los usuarios finales más exigentes.
¿Existen diferencias en el proceso de compra para los compradores internacionales en comparación con los compradores nacionales?
MARKUS HERTEN
Los clientes de otros países de la UE reciben el mismo trato que los compradores nacionales de propiedades: no existen más restricciones. Los compradores que no proceden de la Unión Europea necesitan la aprobación de la Comisión de Transmisiones de Propiedad de Extranjeros. Entre otras cosas, la comisión comprueba si el comprador quiere trasladar su centro de vida a Viena o ya lo ha hecho y hasta qué punto está integrado, por ejemplo a través de su trabajo o sus hijos. Otro criterio es si ya poseen una propiedad en Austria.
Según su experiencia, ¿cuáles son los errores más comunes que cometen los posibles compradores internacionales a la hora de adquirir una propiedad?
MARKUS HERTEN
A menudo nos encontramos con que los posibles compradores tienen una idea demasiado vaga de la zona en la que les gustaría vivir. Viena cuenta con un total de 23 distritos y aún más pequeños barrios y microlocalizaciones. Así que hay un entorno adecuado para cada persona y diferentes factores que influyen, como los colegios, las conexiones de transporte público o el acceso a zonas de ocio locales.
¿Cómo ayudan a los clientes internacionales en su búsqueda de vivienda?
MARKUS HERTEN
El primer paso en VON POLL IMMOBILIEN Viena es trabajar con nuestros clientes para identificar la micro-localización adecuada para ellos. Después de todo, el nuevo entorno de vida debe adaptarse perfectamente a sus deseos y necesidades. ¿Buscan los clientes una villa con colegios internacionales o prefieren el Barrio Francés? ¿Qué importancia tiene el acceso a la naturaleza o la proximidad al metro o al trabajo? También ofrecemos acceso a asesores fiscales y abogados a través de nuestra excelente red de expertos, que prestan servicios integrales de asesoramiento y tramitación de transacciones.
Sr. Herten, muchas gracias por esta interesante conversación.
Para obtener más información sobre Markus Herten y su equipo en VON POLL IMMOBILIEN Viena - 1er distrito, así como la gama actual de propiedades en el sitio, los datos de contacto y mucho más, por favor visite https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/wien
