Mercado inmobiliario desde 2015: altibajos en el precio de la vivienda y subida imparable de los costes de construcción, materiales y mano de obra

Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:

"En los años anteriores a la pandemia, el mercado inmobiliario alemán vivió una fase de auge y fuerte crecimiento. El sólido desarrollo económico, los bajos tipos de interés y la elevada demanda de vivienda -sobre todo en los centros urbanos- contribuyeron a una subida continua de los precios inmobiliarios. Al mismo tiempo, la mano de obra, los materiales y, por tanto, los costes de construcción crecieron en general de forma relativamente moderada, lo que permitió que la compra de inmuebles y los proyectos de construcción resultaran rentables. El estallido de la pandemia en marzo de 2020 supuso un desafío inesperado que también cambió fundamentalmente el mercado inmobiliario y el sector de la construcción en Alemania. Las medidas de bloqueo asociadas provocaron fuertes subidas de precios en el sector de la construcción debido a las interrupciones de la cadena de suministro mundial. Sin embargo, la vivienda también ha adquirido un nuevo significado para las personas durante este tiempo y también ha impulsado la tendencia de los precios de las casas y condominios."

Entre 2015 y el inicio de la pandemia en marzo de 2020, los precios de la propiedad subieron más en Berlín con un 65,1%, seguido de Hamburgo con un 62% y Leipzig con un 61,2%. Múnich registró un aumento del 60% en los precios de los inmuebles residenciales. Los precios subieron entre un 50% y un 54,1% en Stuttgart (50,7%), Colonia (52,8%) y Fráncfort del Meno (54,1%). El menor aumento de precios en estos cinco años aproximadamente se registró en Düsseldorf entre las ciudades A, donde los precios por metro cuadrado aumentaron un 43,4 por ciento.

Una mirada a la industria de la construcción desde 2015 hasta marzo de 2020, por otro lado, muestra un desarrollo moderado en estos cinco años. ¡Aquí, los costes de los materiales solo aumentaron un 9,1%, los costes de construcción en general un 12,4% y los costes laborales un 18,3%.

Fig. 1: Desarrollo porcentual de los precios inmobiliarios en las ciudades A, así como de los costes de construcción, materiales y mano de obra en Alemania en los cuatro periodos de tiempo definidos de 2015 a 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

En el periodo comprendido entre el inicio de la pandemia en marzo de 2020 y el estallido de la guerra en Ucrania en febrero de 2022, la concienciación sobre la cuestión de la vivienda cambió significativamente. Esto también se refleja en la evolución de los precios inmobiliarios, que repuntaron significativamente en estos dos años. La mayor subida de los precios de los inmuebles residenciales por metro cuadrado en estos dos años se produjo en Düsseldorf, con un 33,9%, seguida de Hamburgo, con un 32%, y Leipzig, con un 23,5%. En Colonia, los precios subieron un 21,9%, y en Fráncfort del Meno, un 20,7%. Por el contrario, los precios subieron menos del 20 por ciento en Berlín (19,4 por ciento), Stuttgart (19 por ciento) y Munich (17 por ciento).

Es especialmente llamativo que desde el comienzo de la pandemia hasta el inicio de la guerra en Ucrania, los costes de material aumentaron un 20,3 por ciento y los costes de construcción en su conjunto un 16,2 por ciento, significativamente más que en los cinco años anteriores. Los costes laborales aumentaron un 10,4% durante este periodo.

Fig. 2: Desarrollo indexado de los precios inmobiliarios en las ciudades A y GREIX, así como de los costes de construcción, materiales y mano de obra en Alemania de 2015 a 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:

"El comienzo de la guerra en Ucrania en febrero de 2022 marcó un punto de inflexión para el mercado inmobiliario, ya que la crisis geopolítica provocó un aumento general de los costes de los materiales y la construcción, especialmente de materias primas esenciales como el acero y la madera. Al mismo tiempo, la situación en Ucrania inquietó a muchos compradores de inmuebles, la demanda de inmuebles residenciales cayó en casi toda Europa, el periodo de bajos tipos de interés terminó bruscamente y los precios de los inmuebles bajaron ligeramente por primera vez a finales del verano de 2022. La primera subida -aunque ya prevista- del tipo de interés oficial en julio de 2022 agravó aún más la situación, ya que el endurecimiento de la política monetaria aumentó la incertidumbre y la reticencia a comprar y redujo el número de compradores solventes, lo que tuvo un efecto moderador sobre los precios de los inmuebles residenciales. Al mismo tiempo, los costes laborales aumentaron considerablemente, pero los costes de la construcción y de los materiales también siguieron subiendo, lo que empeoró aún más la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios y de construcción"

Los efectos de la guerra en Ucrania tuvieron un impacto masivo en el mercado inmobiliario. En algunas ciudades importantes, los precios de los inmuebles residenciales cayeron por primera vez tras una fase de auge de casi doce años. En tan solo cinco meses -es decir, hasta la primera subida de los tipos básicos en julio de 2022- los precios por metro cuadrado cayeron un -5,3% en Düsseldorf y Stuttgart, un -5,1% en Fráncfort del Meno, un -3,9% en Múnich y un -2,8% en Hamburgo. Sólo en Colonia (7,3 por ciento), Leipzig (2,4 por ciento) y Berlín (1,5 por ciento) los precios de compra de propiedades aumentaron ligeramente.

Los costes de materiales y construcción aumentaron en general durante este período, entre febrero de 2022 y julio de 2022 - un 9,9 por ciento para los costes de materiales y un 6,6 por ciento para los costes de construcción. La primera subida de los tipos de interés oficiales en julio de 2022 agravó la situación en el sector inmobiliario y de la construcción y restringió aún más la demanda, lo que provocó un nuevo descenso, en algunos casos pronunciado, de los precios inmobiliarios a finales de 2023. Los precios cayeron en porcentajes de dos dígitos en seis de las ocho ciudades A. Sólo en Berlín (-3,5%) y Stuttgart (-6,5%) los precios medios por metro cuadrado cayeron en un porcentaje de un solo dígito. Durante este periodo, los precios de los inmuebles residenciales cayeron de forma especialmente acusada en Düsseldorf (-15,8%), seguida de Colonia (-15,6%) y Múnich (-13,1%). Los precios por metro cuadrado también cayeron más de un 10% en Leipzig (-12,4%), Hamburgo (-12,2%) y Fráncfort del Meno (-11,2%).

Tras un breve repunte, el coste de la mano de obra y los costes de construcción en su conjunto se estabilizaron en un nivel más alto, pero también aumentaron un 3,7% y un 2,2% respectivamente. El coste de los materiales para la construcción de viviendas también se estancó en un nivel elevado del -0,5%.