09.06.2022
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- Informe sobre la costa del Mar del Norte: Alta demanda de compradores de propiedades en todos los segmentos de precios Informe sobre la costa del Mar Báltico: Alta demanda de viviendas en todos los segmentos de preciosFactores de precio de compra de la costa del Mar del Norte: Emden, Bremerhaven y Wilhelmshaven con multiplicadores por debajo de 27Factores de precio de compra Costa del Mar Báltico: Sólo en Flensburg el multiplicador es inferior a 30
1. Informe sobre la costa del Mar del Norte: Alta demanda de compradores de propiedades en todos los segmentos de precios
La costa nacional del Mar del Norte ha sido un destino popular durante generaciones. Además del ocio y la relajación, los pueblos pesqueros de ensueño y los centros de vacaciones marítimos atraen. Pero el pintoresco Mar de Wadden y un amplio territorio interior también invitan a pasear, hacer senderismo o montar en bicicleta. Estas son sólo algunas de las buenas razones por las que cada vez más compradores buscan una propiedad aquí, ya sea como primera o segunda residencia. La elevada demanda de inmuebles residenciales se refleja también en el aumento de los precios de las viviendas. Un buen panorama es el que ofrecen los expertos de VON POLL IMMOBILIEN, que han analizado la evolución del precio de compra1 en la costa del Mar del Norte para las viviendas unifamiliares2 en los distritos y ciudades independientes, así como en las islas* para el primer trimestre de 2022 en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
Los datos más importantes de un vistazo
- Las viviendas unifamiliares más caras de la costa del Mar del Norte se encuentran en las Islas Frisias del Norte con una media de 14.115 €/m2, con la isla de Sylt conocida por ser un claro impulsor de los precios, con 18.740 €/m2.
- En cambio, las casas son más baratas en Emden, con 2.222 €/m2, y en Wesermarsch, con 2.243 €/m2, donde los precios han subido un 12% y un 11,6%, respectivamente, en comparación con el mismo trimestre del año pasado.
- Mientras que los precios de compra en el primer trimestre de 2022 fueron los que más subieron en Dithmarschen con un 27,6%, las Islas Frisias Orientales registraron el menor incremento de precios entre las regiones analizadas de la costa del Mar del Norte con un 5,7%.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:"La demanda de los compradores sigue siendo alta en la costa del Mar del Norte en todos los segmentos de precios, mientras que la oferta se estanca en algunas regiones. Esto refuerza además la dinámica de los precios. Los posibles compradores vienen de toda Alemania. Su radio de búsqueda se amplía cada vez más hacia el interior, al menos si la infraestructura es la adecuada. Sin embargo, hay que hacer algunas concesiones cuando se trata de escuelas secundarias, es decir, escuelas de gramática o de formación profesional. Por lo general, sólo están disponibles en las ciudades". No es de extrañar que las islas de la costa del Mar del Norte encabecen el ranking de los precios más caros de las propiedades. Según esto, los posibles compradores deben esperar una media de unos 14.115 euros/m2 por una vivienda unifamiliar en las Islas Frisias del Norte. En comparación con el primer trimestre de 2021, los precios por metro cuadrado han subido un 17,1%. Sólo la isla de Sylt, claro impulsor de los precios en el archipiélago, es aún más alta, con 18.740 euros/m2 actualmente para una vivienda media y un aumento de precios de la friolera del 21,7%.
Martin Weiß, Director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Sylt:"Sylt está más solicitado que nunca. Sin embargo, la oferta se ha reducido a un tercio aproximadamente y esto provoca una espiral de precios al alza. Sin embargo, los compradores de Sylt no pagan todos los precios que se piden. Sobre todo, la ubicación debe ser la adecuada. En comparación con el continente, los posibles compradores de las islas deben estar dispuestos, por lo general, a gastar más dinero por menos propiedades. En Sylt ya no hay un verdadero consejo para los interesados". Las Islas Frisias Orientales siguen en segundo lugar con un precio medio por metro cuadrado de 8.206 euros y, con un 5,7 por ciento, el menor incremento de precios entre las regiones analizadas en el primer trimestre de 2022.
Quienes busquen una casa por menos de 3.000 euros/m2 encontrarán lo que buscan en las otras diez regiones analizadas. En el campo de los precios, los precios por metro cuadrado están mucho más cerca. El centro del campo está liderado por Nordfriesland* con 2.657 €/m2, Wittmund* con 2.544 €/m2, Aurich* con 2.489 €/m2 y Friesland* con 2.438 €/m2. Es interesante observar la evolución del aumento de los precios de compra en el primer trimestre de 2022 en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Mientras que Frisia* registró el segundo aumento más débil de todo el análisis, con un 8,8%, los precios de la vivienda en Frisia del Norte* fueron los segundos más altos, con un 26,2%. En comparación con el primer trimestre de 2021, también será significativamente más caro en Cuxhaven: aquí, los precios de compra aumentarán un 24,1% y alcanzarán un precio medio por metro cuadrado de 2.380 euros. Sin embargo, la empresa que más sube es Dithmarschen, con un 27,6 por ciento, hasta los 2.353 euros/m2 actuales.
Robert Monien, Director de Sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Cuxhaven:"En Cuxhaven, Sahlenburg y Altenbruch se consideran puntos de referencia por su proximidad al Elba y al Mar del Norte. En el interior, se encuentran Otterndorf, Cadenberge, Hemmoor, Oberndorf, Wingst, algunas partes de la costa del Mar del Norte de Wurts y Bremerhaven. Cada vez hay más compradores potenciales que buscan en el interior con buenas infraestructuras. Todo lo que esté a media hora de la costa está muy solicitado. Las viviendas unifamiliares y los pisos de vacaciones ya no están en el mercado durante más de tres meses". Los potenciales compradores de Bremerhaven, a 2.334 euros/m2, y de Wilhelmshaven, a 2.298 euros/m2, tienen que rascarse un poco más el bolsillo. Aquí, los precios subirán un 15,2% y un 12,3% respectivamente en el primer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2021.
Hermann Mehrtens, Director de la sucursal VON POLL IMMOBILIEN Tiendas en Wilhelmshaven y Jever:"Las buenas ofertas se venden rápidamente. Los pueblos un poco alejados de Wangerland o cerca de Varel siguen siendo considerados como un consejo de expertos. Por supuesto, las partes interesadas tienen que hacer sacrificios. Cuanto más alejados estén los inmuebles de la costa, más bajos serán los precios"Los precios más bajos se encuentran en las regiones de Wesermarsch y Emden. Aquí, los posibles compradores pagan una media de 2.243 euros/m2 y 2.222 euros/m2, respectivamente, por una vivienda unifamiliar, y los precios de las viviendas han aumentado un 11,6% en Wesermarsch y un 12% en Emden.
Nils Onken, director de las tiendas VON POLL IMMOBILIEN en Emden, Aurich, Norden y Esens:"El círculo de compradores ha cambiado. Mientras que antes era principalmente una clientela mayor, ahora también compran muchas familias jóvenes. Debido a los cambios en la sociedad hacia el trabajo a distancia y los modelos de trabajo híbridos, los límites entre la residencia principal y la secundaria son cada vez más difusos.Segundo informe sobre la costa del Mar Báltico: alta demanda de casas en todos los segmentos de precios
La costa del Mar Báltico no sólo está considerada como uno de los destinos vacacionales más populares, sino que también atrae a muchos posibles compradores de inmuebles al norte. Vivir donde otros van de vacaciones: este es el pensamiento que se les ocurre a algunos veraneantes costeros durante su visita. Además, los efectos de la pandemia han aumentado el anhelo de tener una segunda vivienda, que también podría convertirse en residencia principal, en el propio país. Por ello, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución de los precios inmobiliarios de las viviendas unifamiliares2 en los distritos, ciudades independientes y en las penínsulas e islas* de la costa báltica y han comparado los precios de compra1 del primer trimestre de 2022 con el mismo trimestre del año anterior.
Los datos más importantes de un vistazo
- Las viviendas unifamiliares más caras se encuentran en la península de Fischland-Darß-Zingst con aprox. 4.792 €/m2, en la isla de Fehmarn con 4.198 €/m2 y en la ciudad hanseática de Lübeck con 4.020 €/m2, con ubicaciones individuales especialmente populares como Timmendorfer Strand (distrito de Ostholstein) con 6.163 €/m2 siguen estando por encima del nivel de precios del líder.
- En los distritos más baratos, Vorpommern-Greifswald con 1.779 €/m2y Vorpommern-Rügen con 2.295 €/m2, los precios de las viviendas subieron un 21,1% y un 23,8% respectivamente.
- Mientras que los precios de compra en las ciudades de Kiel y Flensburg fueron los que menos subieron, un 13,3%, en comparación con el mismo trimestre del año anterior, el distrito de Plön registró el mayor aumento de precios, con un 28,9%.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:"La demanda de los compradores sigue siendo alta en la costa báltica y eso en todos los segmentos de precios, aunque la oferta se está estancando en algunas regiones. Esto también se debe a que existe una ligera reticencia por parte de los vendedores debido a la actual situación política y económica del mundo. Esto, por supuesto, refuerza aún más la tendencia de los precios. Muchos compradores siguen viniendo de varios estados federados y de grandes metrópolis como Berlín y Hamburgo. Algunos ya sueñan con una relajante jubilación en la costa. Pero el mercado de casas de vacaciones y segundas residencias también atrae a mucha gente a las pintorescas Mecklemburgo-Pomerania Occidental y Schleswig-Holstein". Los tres primeros puestos con los precios más caros por metro cuadrado de las casas en la costa del Báltico son la península de Fischland-Darß-Zingst, la isla de Fehmarn y la ciudad hanseática de Lübeck. En Fischland-Darß-Zingst, los posibles compradores pagan una media de 4.792 euros/m2 por una casa, en Fehmarn 4.198 euros/m2 y en Lübeck 4.020 euros/m2. Sin embargo, un vistazo a localidades especialmente populares como Timmendorfer Strand con una media de 6.163 €/m2 o también Scharbeutz con 4.774 €/m2 (ambas situadas en el distrito de Ostholstein) muestra que localidades aisladas en otras regiones de la costa del Mar Báltico también están por encima del nivel de precios de las punteras en el análisis.
También es interesante la evolución de los incrementos de los precios de compra en comparación con el mismo periodo del año anterior. Mientras que los precios de compra en Fischland-Darß-Zingst subieron un 19,8% y en Lübeck un 23%, la isla de Fehmarn registró el segundo mayor aumento de precios de toda la clasificación con un enorme 28,3%.
Steffen Siemon, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Fischland-Darß-Zingst:"A pesar de que la demanda y los precios de los inmuebles han aumentado en nuestra región, los posibles compradores pueden encontrar consejos secretos. Entre ellas se encuentran la costa sur de Bodden, el interior de la costa del Mar Báltico y los municipios de Bodstedt, Fuhlendorf, Saal y Pruchten. Allí es mucho más tranquilo, incluso más privado y más cercano a la naturaleza. No obstante, estas regiones destacan por sus cortas distancias a los centros turísticos, su creciente desarrollo turístico y sus moderados precios de compra."
Thorsten Claus, Director de Sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Lübeck y Bad Schwartau:"El pueblo de Haffkrug, parte del municipio de Scharbeutz. Aquí hay gastronomía, que ha sido gestionada por las antiguas familias Haffkrug durante décadas. Aquí, la gente se conoce, todo es un poco más relajado, más original, no tan sofisticado como Scharbeutz o Timmendorfer Strand. El pueblo tiene un maravilloso paseo marítimo y una extensa playa de arena blanca. Es especialmente popular entre las personas mayores que anhelan la paz y la tranquilidad". El distrito de Ostholstein* y la ciudad hanseática de Rostock le siguen a poca distancia del tercer puesto. En Ostholstein, los posibles compradores deben esperar un precio por metro cuadrado de unos 3.930 euros, lo que corresponde a un aumento de precios del 26,6% en comparación con el año anterior. En Rostock, el precio medio de una vivienda en el primer trimestre de 2022 fue de 3.928 euros/m2, un 23,8% más que en el primer trimestre de 2021.
Los lugares más baratos de la costa báltica alemana se encuentran en los distritos de Vorpommern-Rügen* y Vorpommern-Greifswald*. En Vorpommern-Rügen, los precios de la vivienda subieron un 23,8% hasta alcanzar los 2.295 euros/m2, y en Vorpommern-Greifswald un 21,1% hasta los 1.779 euros/m2.
Raik Loßau, Director de Sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Stralsund (distrito de Vorpommern-Greifswald):"Una zona muy prometedora es Andershof, que pertenece a la ciudad hanseática de Stralsund. Aquí se están construyendo varias zonas residenciales para revitalizar aún más esta parte de la ciudad. También se va a ampliar considerablemente la infraestructura y se van a construir instalaciones adicionales. Estas inversiones enriquecerán la zona". Y además: "En la zona sur de Stralsund, los compradores tienen que aceptar algunos recortes. En la zona rural, a menudo se carece de un desarrollo central. También se echa de menos la proximidad al agua. Sin embargo, es positivo que el precio esté bajando claramente". Incluso por debajo de 3.000 €/m2 se encuentran las viviendas unifamiliares en la isla de Rügen. Aquí, los precios por metro cuadrado aumentaron un 14,7% en comparación con el mismo trimestre del año pasado, situándose actualmente en torno a los 2.773 euros. Los distritos de Schleswig-Flensburg, con 2.740 €/m2, Nordwestmecklenburg, con 2.554 €/m2 y el distrito de Rostock, con 2.306 €/m2, también se sitúan por debajo de este límite. En este caso, los aumentos de precios oscilan entre el 27,9% y el 25,3%.
Resulta llamativo que tanto los aumentos de precios más bajos como los más altos en comparación con el mismo trimestre del año anterior se encuentren en el centro de las regiones analizadas. Mientras que los precios de las propiedades en Kiel y Flensburg aumentaron un 13,3% cada uno en el primer trimestre de 2022, los precios por metro cuadrado de las casas en el distrito de Plön subieron un enorme 28,9%, el mayor aumento de precios en el primer trimestre de 2022 en la costa del Báltico. Los compradores tienen que contar con unos 3.788 euros/m2 para una vivienda unifamiliar en Kiel, la capital del estado de Schleswig-Holstein, 3.467 euros/m2 en el distrito de Plön, 3.254 euros/m2 en la península de Usedom y 3.156 euros/m2 en la ciudad independiente de Flensburg.
También en el centro de los precios se encuentra el distrito de Rendsburg-Eckernförde con un precio medio por metro cuadrado de 3.024 euros - con lo que el precio de compra en la región subió el tercero más alto con un aumento de precios del 28 por ciento.
Robert Rothböck, director de la sucursal VON POLL IMMOBILIEN Tiendas en Kiel, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg y Plön:"En primer lugar, los posibles compradores buscan terrenos más grandes, sobre todo para su propio uso. El interior también es muy adecuado como residencia. Los propietarios pueden llegar rápidamente a la costa y encontrar paz y relajación incluso durante la temporada alta. La región ofrece un valor recreativo muy alto, ya sea para los aficionados al ciclismo o a la equitación.3. Factores de precio de compra Costa del Mar del Norte: Emden, Bremerhaven y Wilhelmshaven con multiplicadores inferiores a 27
El factor de precio de compra proporciona información sobre la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Con un factor de precio de compra de 20, por ejemplo, los inversores tardan 20 años en compensar el precio de compra a través de los ingresos por alquiler generados. Un valor de entre 25 y 30 suele servir de referencia para una inversión rentable. Sin embargo, en muchas regiones vacacionales alemanas el factor del precio de compra supera este umbral. También en la región costera del Mar del Norte, los factores de precio de compra superan a menudo este punto de referencia.
En total, tres de las 13 regiones analizadas en la costa del Mar del Norte tienen un multiplicador para los condominios entre 16 y 26. En la ciudad independiente de Emden (precio de compra: 2.346 €/m², alquiler: 11,96 €/m²), a la cola del ranking, la inversión inmobiliaria es actualmente la más atractiva. Los compradores de propiedades allí tienen que calcular una media de 16,3 alquileres netos anuales. Le siguen las ciudades de Bremerhaven (precio de compra: 1.945 €/m², alquiler: 6,72 €/m²) con un factor de precio de compra de 24,1 y Wilhelmshaven (precio de compra: 2.108 €/m², alquiler: 6,72 €/m²) con 26,1.
Ya por encima del rango de factor de precio de compra ideal se encuentran cuatro de las regiones del Mar del Norte, donde los inversores deben esperar indicadores entre 32 y 40. Entre ellos se encuentran los distritos de Wesermarsch (precio de compra: 2.558 €/m², alquiler: 6,59 €/m²) con un 32,2, Friesland* (precio de compra: 3.400 €/m², alquiler: 7,74 €/m²) con un 36,6, Aurich* (precio de compra: 3.689 €/m², alquiler: 7,82 €/m²) con un 39,3 y Wittmund* (precio de compra: 3.685 €/m², alquiler: 7,78 €/m²) con un 39,5. Por encima del umbral de los 40 alquileres netos anuales se encuentra el distrito administrativo de Cuxhaven (precio de compra: 4.043 €/m², alquiler: 7,82 €/m²), la isla de Sylt (precio de compra: 13.024 €/m², alquiler: 23,72 €/m²) y el distrito de Dithmarschen (precio de compra: 4.450 €/m², alquiler: 8,00 €/m²) con multiplicadores entre 43,1 y 46,4.
En el distrito de Nordfriesland* (precio de compra: 5.266 €/m², alquiler: 8,62 €/m²), los compradores de inmuebles tienen que calcular con una media de 50,9 alquileres netos anuales en frío para los inmuebles residenciales. Los inversores de los grupos de islas del Mar del Norte son los que más esperan para liquidar el precio de compra. Las Islas Frisias Orientales (precio de compra: 11.742 €/m², alquiler: 14,34 €/m²) son la región más cara del ranking después de Sylt; el multiplicador también está por encima de la media, con 68,2. Sin embargo, las Islas Frisias del Norte (incluyendo Sylt) (precio de compra: 11.196 €/m², alquiler: 9,87 €/m²) tienen el factor de precio de compra más alto, con un 95,4.
También es interesante observar el desarrollo de los factores de precio de compra del primer trimestre de 2022 en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En este periodo, el indicador subió con especial fuerza en una región: En las Islas Frisias Orientales, el factor de precio de compra aumentó nada menos que un 47,9%. Sin embargo, también se observa un aumento significativo del factor de precio de compra en la isla de Sylt, con un 37,7%, y en el distrito de Dithmarschen, con un 30,8%.
4. Factores de precio de compra Costa del Mar Báltico: Sólo en Flensburg el multiplicador está por debajo de 30
El factor de precio de compra proporciona información sobre la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Con un factor de precio de compra de 20, por ejemplo, los inversores tardan 20 años en compensar el precio de compra con los ingresos por alquiler generados. Un valor de entre 25 y 30 suele servir de referencia para una inversión rentable. Sin embargo, en muchas regiones vacacionales alemanas el factor del precio de compra supera este umbral. Incluso en la región costera del Mar Báltico, los factores de precio de compra superan a menudo este punto de referencia.
En total, sólo una de las 16 regiones analizadas de la costa del Mar Báltico tiene un factor de precio de compra de condominios inferior a 30. La inversión más atractiva se encuentra actualmente en Flensburg (precio de compra: 3.147 euros/m2, alquiler: 9,01 euros/m2), donde los inversores inmobiliarios tienen que tener en cuenta una media de 29,1 alquileres netos anuales en frío. Las inversiones inmobiliarias también son muy rentables en el distrito de Vorpommern-Greifswald* (precio de compra: 2.573 €/m2, alquiler: 7,15 €/m2) con un factor de precio de compra de 30, en el distrito de Rendsburg-Eckernförde (precio de compra: 3.175 €/m2, alquiler: 8,72 €/m²) con 30,3 y en la ciudad independiente de Kiel (precio de compra: 4.068 €/m², alquiler: 10,04 €/m²) con un 33,8.
Ya por encima del indicador de precio de compra ideal, pero aún así digno de mención, están las regiones con un valor entre 35 y 39. Entre ellas se encuentran la ciudad hanseática de Lübeck (precio de compra: 4.503 €/m², alquiler: 10,46 €/m²) con un multiplicador de 35,9, el distrito de Schleswig-Flensburg (precio de compra: 3.868 €/m², alquiler: 8,56 €/m²) con un 37,7, la ciudad independiente de Rostock (precio de compra: 4.364 €/m², alquiler: 9,51 €/m²) con un 38,2 y el distrito de Plön (precio de compra: 4.434 €/m², alquiler: 9,54 €/m²) con un 38,7.
Los inversores inmobiliarios de las regiones de Nordwestmecklenburg (precio de compra: 3.798 €/m², alquiler: 7,36 €/m²), Ostholstein* (precio de compra: 5.573 €/m², alquiler: 10,61 €/m²), Usedom (precio de compra: 5.079 €/m²), Vorpommern-Rügen* (precio de compra: 4.179 €/m², alquiler: 7,22 €/m²) y Fischland-Darß-Zingst (precio de compra: 6.353 €/m², alquiler: 10,90 €/m²). En este caso, los factores de precio de compra oscilan entre 43 y 48,6. En la isla de Rügen (precio de compra: 4.746 euros/m², alquiler: 7,44 euros/m²), los compradores de inmuebles deben esperar una media de 53,2 alquileres netos anuales de viviendas. La isla de Fehmarn (alquiler: 10,32 €/m²) tiene el precio de compra más caro para un condominio, con 6.929 €/m², y el factor de precio de compra también está por encima de la media, con 56. Sin embargo, el multiplicador más alto de todo el ranking se encuentra en el distrito de Rostock (precio de compra: 5.488 €/m², alquiler: 7,43 €/m²) con un valor de 61,6.
También es interesante observar la evolución de los factores del precio de compra del primer trimestre de 2022 en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En este periodo, el multiplicador subió con especial fuerza en una región: En la isla de Fehmarn, el factor de precio de compra aumentó nada menos que un 51,4%. Pero también en el distrito de Vorpommern-Rügen*, con un 35,7%, y en el distrito de Rostock, con un 28%, se observa un aumento significativo del factor de precio de compra. Los aumentos más bajos, en cambio, se dieron en Flensburg, con un 7,3%, y en Vorpommern-Greifswald*, con un 3,6%. En las dos ciudades hanseáticas de Lübeck y Rostock, el multiplicador descendió un 0,2 y un 0,4% respectivamente, y en el distrito de Rendsburg-Eckernförde se produjo incluso una caída del 10,5%.
1 La base de datos del análisis del precio de compra se basa en los precios medios de venta de GeoMap para el primer trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2021, así como en los ajustes de VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).
2 El término casa o vivienda unifamiliar en este análisis se refiere a los siguientes tipos de vivienda: Casa unifamiliar, casa bifamiliar, casa adosada y casa adosada.
En el transcurso del análisis, las islas y las penínsulas se consideraron por separado y, en el caso de los distritos de Frisia del Norte, Wittmund, Aurich y Frisia, así como Ostholstein, Vorpommern-Rügen y Vorpommern-Greifswald, sólo se consideró el continente, excluyendo las respectivas islas.Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse haciendo referencia a la siguiente fuente: von Poll Immobilien GmbH.
