18.03.2025 • 5 min. tempo di lettura
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INTERVISTA CON MARKUS HERTEN, LICENCE PARTNER DI VON POLL IMMOBILIEN WIEN.
Vienna è sinonimo di tradizione, arte, cultura e musica come nessun'altra città. Molti dei compositori più influenti di oggi hanno scelto Vienna come luogo per il loro lavoro creativo, tra cui Mozart, Beethoven e Haydn, i principali rappresentanti del classicismo viennese. Questo patrimonio musicale è valso a Vienna il titolo di "Capitale mondiale della musica". Oltre che per il suo variegato panorama culturale, Vienna è nota anche per la sua storia, la sua magnifica architettura e, naturalmente, per la sua pittoresca posizione direttamente sul Danubio. Chiunque sia interessato ad acquistare un immobile nella capitale austriaca è ben consigliato da Markus Herten. In qualità di socio licenziatario di VON POLL IMMOBILIEN Vienna, ha un negozio nel 1° distretto. L'esperto immobiliare spiega quali opportunità offre il mercato immobiliare viennese e a cosa devono prestare attenzione gli acquirenti internazionali.
Signor Herten, cosa rende Vienna così attraente rispetto ad altri mercati immobiliari, soprattutto per gli acquirenti internazionali?
MARKUS HERTEN
La città di Vienna ha ancora prezzi ragionevoli, soprattutto in un contesto internazionale. Il livello dei prezzi degli immobili locali è in alcuni casi significativamente inferiore a quello di altre metropoli europee come Londra, Parigi o Monaco. Anche per quanto riguarda gli affitti, Vienna è ben al di sotto della media internazionale. La spiegazione di ciò risiede nella legge viennese sugli affitti, che regola gli affitti degli edifici antichi costruiti prima del 1945. Gli affitti sono suddivisi in un canone di base e in un eventuale supplemento per l'ubicazione. Poiché Vienna è stata distrutta solo in minima parte durante le due guerre mondiali, sono disponibili molte abitazioni esistenti e quindi anche relativamente economiche, il che a sua volta influisce sugli affitti disponibili. Di conseguenza, gli affitti più bassi si traducono anche in prezzi d'acquisto interessanti, poiché il rendimento locativo determina almeno in parte il prezzo d'acquisto.
Quali sono i fattori che influenzano maggiormente i prezzi degli immobili a Vienna?
MARKUS HERTEN
La crescita demografica annua della città è attualmente compresa tra 20.000 e 23.000 persone. Questa crescita è guidata in particolare dall'immigrazione. Negli ultimi anni, Vienna è diventata una delle città con la crescita più rapida in Europa. In contrasto con l'afflusso di popolazione, l'attività edilizia si è quasi fermata. Le licenze edilizie sono in calo e i nuovi progetti vengono avviati solo sporadicamente a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dei costi di costruzione. Questi fattori avranno un impatto a lungo termine sui prezzi degli immobili residenziali.
Quanto è alta la percentuale di acquirenti internazionali?
MARKUS HERTEN
Nel mercato immobiliare viennese, la percentuale di acquirenti internazionali si aggira attualmente intorno al 20%, anche se dipende molto dal tipo di immobile e dalla sua posizione. La maggior parte delle richieste internazionali proviene da Germania, Svizzera e Ucraina, seguite da Italia, Francia e altri Paesi dell'UE.
Ci sono determinate categorie di prezzo o di immobili che sono preferite dagli acquirenti internazionali?
MARKUS HERTEN
La clientela internazionale è attiva soprattutto nel segmento di prezzo medio-alto. Gli immobili di pregio in quartieri come l'Innere Stadt, Hietzing e Döbling sono particolarmente apprezzati.
Le residenze principali in località ad alto prezzo sono attualmente le più ricercate, poiché Vienna è nota anche per il suo eccellente sistema sanitario e scolastico. Vienna si aggiudica inoltre regolarmente il titolo di città più vivibile del mondo. Gli investitori sono attualmente selettivi sul mercato, poiché i rendimenti tendono ad essere meno interessanti nel confronto internazionale a causa delle leggi sugli affitti.
In Germania, gli edifici ad alta efficienza energetica e l'edilizia attenta all'ambiente sono un tema importante. Qual è la situazione in Austria?
MARKUS HERTEN
L'edilizia ad alta efficienza energetica è un tema importante, soprattutto nelle nuove costruzioni, e anche la domanda è estremamente elevata. Tuttavia, i nuovi requisiti sono molto più difficili da attuare nella ristrutturazione di vecchi edifici a causa delle facciate strutturate e delle zone di protezione diffuse. La città di Vienna sta cercando di porre rimedio a questa situazione, ad esempio ampliando l'offerta di teleriscaldamento.
Ha appena menzionato le nuove costruzioni: ci sono attualmente progetti interessanti di nuove costruzioni a Vienna?
MARKUS HERTEN
Ci sono effettivamente alcuni progetti di sviluppo urbano interessanti, come il quartiere "Village im Dritten", che si trova nel 3° distretto sull'Aspanggründe. Con un'attenzione particolare alla vita urbana e alle oasi verdi, questo progetto si rivolge agli amanti della città che non vogliono rinunciare a una connessione tra natura e città. Inoltre, sono in fase di completamento diversi nuovi punti di riferimento, come i Danube Flats - un elegante grattacielo con vista sulla città e nelle immediate vicinanze dell'acqua - che si rivolgono agli utenti finali più esigenti.
Ci sono differenze nel processo di acquisto per gli acquirenti internazionali rispetto a quelli nazionali?
MARKUS HERTEN
I clienti provenienti da altri Paesi dell'Unione Europea sono trattati come gli acquirenti di immobili nazionali - non ci sono ulteriori restrizioni. Gli acquirenti che non provengono dall'Unione Europea devono ottenere l'approvazione della Commissione per il trasferimento di proprietà degli stranieri. La commissione verifica, tra l'altro, se l'acquirente intende trasferire il proprio centro di vita a Vienna o se l'ha già fatto e quanto si è integrato, ad esempio grazie al lavoro o ai figli. Un altro criterio è se l'acquirente possiede già un immobile in Austria.
In base alla sua esperienza, quali sono gli errori più comuni che i potenziali acquirenti internazionali commettono al momento dell'acquisto di un immobile?
MARKUS HERTEN
Spesso riscontriamo che i potenziali acquirenti hanno un'idea troppo vaga della zona in cui vorrebbero vivere. Vienna ha un totale di 23 distretti con un numero ancora maggiore di piccoli quartieri e micro-locazioni. Quindi c'è l'ambiente abitativo giusto per ognuno e diversi fattori di influenza come le scuole, i collegamenti con i trasporti pubblici o l'accesso alle aree ricreative locali.
Come supportate i clienti internazionali nella loro ricerca immobiliare? E offrite servizi aggiuntivi specifici per i potenziali acquirenti internazionali?
MARKUS HERTEN
Il primo passo di VON POLL IMMOBILIEN Vienna è quello di lavorare con i nostri clienti per identificare la micro-localizzazione giusta per loro. Dopo tutto, il nuovo ambiente di vita deve essere perfettamente adattato ai loro desideri e alle loro esigenze. I clienti cercano una villa con scuole internazionali o preferiscono il quartiere francese? Quanto è importante l'accesso alla natura o la vicinanza alla metropolitana o al lavoro? Offriamo anche l'accesso a consulenti fiscali e avvocati attraverso la nostra eccellente rete di esperti, che forniscono servizi completi di consulenza e di elaborazione delle transazioni.
Signor Herten, grazie mille per l'interessante conversazione.
Per maggiori informazioni su Markus Herten e il suo team di VON POLL IMMOBILIEN Vienna - 1° distretto, così come per l'attuale gamma di immobili in loco, i dettagli di contatto e molto altro ancora, si prega di visitare https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/wien
