12.04.2023
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Quali sono le regioni più e meno care in Germania
Dopo che i prezzi degli immobili erano aumentati costantemente negli ultimi anni, la situazione è cambiata dopo l'inizio della guerra in Ucraina nel febbraio 2022 e la relativa crisi energetica, nonché l'ulteriore aumento dell'inflazione. Per la prima volta in oltre undici anni, nel 2022 i prezzi al metro quadro degli immobili residenziali sono rimasti fermi o sono diminuiti in alcune regioni. Ma come si presentano esattamente i prezzi degli immobili nei singoli distretti e città della Germania? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno effettuato il grande controllo della Germania e hanno analizzato i prezzi medi di acquisto e di affitto¹ dei 400 distretti rurali e urbani nel 2022 e hanno esaminato quali sono le 20 regioni con i prezzi degli immobili più cari o più economici.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
"Riteniamo che la situazione del mercato e la domanda di immobili si stabilizzeranno nel corso del 2023. I potenziali acquirenti hanno già iniziato a ricalcolare la situazione a causa della nuova situazione dei prezzi e dei tassi di interesse. Questo perché il desiderio di possedere le proprie quattro mura rimane alto. Soprattutto se gli affitti continuano a salire a causa dell'inflazione e della carenza di alloggi. Inoltre, non va dimenticato che la casa di proprietà è ancora considerata un mezzo adeguato per prevenire la povertà in età avanzata e una classe di attivi sicura. Tuttavia, con un tasso di proprietà dell'abitazione² del 44%, che sorprendentemente non è cambiato quasi per nulla dal 2005, la Germania è ancora uno dei peggiori risultati in Europa."
Un'ulteriore analisi di VON POLL IMMOBILIEN (si veda il successivo punto 2) sull'andamento del tasso di proprietà dell'abitazione dal 2005 mostra anche chiare differenze tra i singoli distretti e città.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
Tornando ai prezzi degli immobili nel 2022: la prima cosa che salta all'occhio è che la top 20 delle regioni con i prezzi al metro quadro più cari comprende 15 distretti rurali e urbani dello Stato della Baviera. La classifica è guidata da 13 distretti bavaresi. Tra questi, i tre leader Monaco (città) con 9.973 €/m² (affitto: 19,50 €/m²), il distretto di Starnberg con 9.262 €/m² (affitto: 15,00 €/m²) e il distretto di Monaco di Baviera con 9.046 €/m² (affitto: 16,80 €/m²). Seguono il distretto di Miesbach con 8.870 €/m² (affitto: 13,46 €/m²).
Fig. 1: I 20 distretti rurali/cittadini più costosi in termini di prezzi degli immobili nel 2022 per case unifamiliari e bifamiliari in €/m² (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Volker Stich, direttore di filiale di VON POLL IMMOBILIEN Munich:
"Anche a Monaco di Baviera la domanda di immobili è diminuita. Gli acquirenti di immobili si stanno attualmente concentrando sulla cautela commerciale. Questo sta portando a un'esagerazione dei prezzi sul mercato. Tuttavia, gli immobili vengono ancora acquistati e venduti. Inoltre, nelle zone più centrali della città i prezzi non sono praticamente diminuiti. Nei cosiddetti sobborghi di Monaco, invece, le correzioni sono più elevate."
Sascha Hadeed, responsabile della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing e VON POLL COMMERCIAL Munich:
"Dopo una significativa riluttanza all'acquisto alla fine del 2022, la domanda di immobili sta riprendendo nella nostra regione, anche se ancora a un livello basso. Prevediamo che nell'anno in corso le top location rimarranno stabili. Le località B e C vedranno un ulteriore calo dei prezzi, ma poi si stabilizzeranno."
Vivianne Pucer, responsabile della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land, ha una valutazione del mercato simile per la sua area di attività.
Vivianne Pucer, direttrice della filiale VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land:
"Le regioni rurali di Starnberg e dintorni - in posizione naturale e con vista sul lago o sulle rive del lago - continuano a mantenere il loro valore. Tuttavia, i prezzi dell'anno precedente non sono più realizzabili nemmeno qui. Stiamo assistendo a riduzioni di prezzo di circa il 10%, soprattutto se le case sono obsolete in termini di efficienza energetica. Si prevede che la situazione del mercato si alleggerisca un po' dopo l'estate. Tuttavia, vediamo una vera e propria ripresa solo nel corso del prossimo anno, quando l'inflazione dovrebbe diminuire un po', le incertezze relative alle ristrutturazioni energetiche obbligatorie sono state risolte e i potenziali acquirenti si sono abituati al livello dei tassi d'interesse, che probabilmente rimarrà nella fascia decennale intorno al 3-4%."
Il distretto con i prezzi medi degli immobili più bassi in Germania è Kyffhäuserkreis, in Turingia, con 857 euro (affitto: 5,60 euro/m²). Ciò significa che il prezzo al metro quadro nel Kyffhäuserkreis è più di undici volte più economico rispetto alla città di Monaco. Allo stesso modo, i prezzi al metro quadro per le proprietà residenziali sono inferiori a 1.000 euro solo nel distretto di Saale-Orla in Turingia, con 996 euro/m² (affitto: 6,00 euro/m²) e a Mansfeld-Südharz in Sassonia-Anhalt, con 931 euro/m² (affitto: 5,80 euro/m²).
L'analisi mostra anche che, a più di 33 anni dalla caduta del Muro di Berlino, esiste ancora un chiaro divario est-ovest nei prezzi degli immobili. Mentre le prime 20 regioni con i prezzi al metro quadro più cari nel 2022 comprendono solo una regione della Germania orientale, la capitale del Brandeburgo, Potsdam, con 5.930 euro/m² (affitto: 11,82 euro/m²), le regioni con i prezzi degli immobili più bassi in Germania comprendono 16 distretti della Germania orientale e solo quattro distretti o città della Germania occidentale.
Andreas Güthling, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN Potsdam e Werder:
"Negli ultimi anni l'aumento dei prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti tra 300.000 e 1 milione di euro è stato superiore alla media. L'offerta era molto limitata e la domanda molto alta. L'aumento dei tassi di interesse, la guerra in Ucraina e la crisi energetica sono stati i temi dominanti nel 2022, che hanno portato a una riluttanza da parte dei potenziali acquirenti. Molti non sono più in grado o disposti a pagare i prezzi elevati all'attuale livello dei tassi di interesse. Al contrario, il segmento premium e le proprietà speciali in posizioni particolari, come ad esempio sul lungomare, rimangono stabili nel valore a Potsdam e dintorni. I potenziali acquirenti di tali immobili raramente dipendono da finanziamenti esterni. Pertanto, gli effetti attuali delle variazioni dei tassi di interesse sono meno rilevanti per questa clientela."
Acquirenti nei quartieri di Ebersberg a 7.500 €/m² (affitto: 13,95 €/m²), Fürstenfeldbruck a 7.499 €/m² (affitto: 13,95 €/m²).499 €/m² (affitto: 14,77 €/m²), Bad Tölz-Wolfratshausen con 7.299 €/m² (affitto: 12,81 €/m²) e Garmisch-Partenkirchen con 7.192 €/m² (affitto: 11,36 €/m²).
Nel centrocampo dei quartieri e delle città più costosi ci sono Dachau con 6.570 €/m² (affitto: 13,87 €/m²), Rosenheim (città) con 6.476 €/m² (affitto: 11,88 €/m²), il distretto di Rosenheim con 6.318 €/m² (affitto: 11,33 €/m²), Freising con 6.171 €/m² (affitto: 12,81 €/m²), Erding con 6.032 €/m² (affitto: 12,00 €/m²) e Stoccarda (città) con 6.015 €/m² (affitto: 14,18 €/m²).
Aggiungi un appuntamento per oggi, Potsdam con 5.930 €/m² (affitto: 13,87 €/m²), è la città più cara del mondo.930 €/m² (affitto: 11,82 €/m²), Weilheim-Schongau con 5.853 €/m² (affitto: 11,00 €/m²), Francoforte sul Meno con 5.800 €/m² (affitto: 14,18 €/m²).800 €/m² (affitto: 14,63 €/m²), Landsberg am Lech con 5.701 €/m² (affitto: 11,23 €/m²), Amburgo con 5.700 €/m² (affitto: 12,80 €/m²) e Düsseldorf con 5.468 €/m² (affitto: 11,74 €/m²). Il fatto che sette grandi città e metropoli siano tra le prime 20 regioni non sorprende, poiché i prezzi degli immobili nei centri urbani tendono a essere più alti. Cinque delle sette città appartengono alla categoria delle città A, note per i loro alti livelli di prezzo dovuti all'elevata domanda di immobili in queste metropoli.
Uno sguardo più dettagliato alla parte inferiore della classifica generale e alle 20 contee più convenienti in termini di prezzi degli immobili rivela un quadro più eterogeneo. I potenziali acquirenti possono ancora trovare prezzi accessibili per metro quadro compresi tra 850 e 1.300 euro in un'ampia varietà di Stati federali, anche se la Turingia è la più rappresentata in questo gruppo con dieci distretti. Tuttavia, ci sono anche distretti con prezzi medi degli immobili nel Saarland, nella Sassonia-Anhalt, nel Brandeburgo, nella Renania-Palatinato, nella Sassonia, nell'Assia e nella Bassa Sassonia.
Tra questi ci sono i distretti di St. Wendel nel Saarland con 1.300 €/m² (affitto: 6,82 €/m²), Altmarkkreis Salzwedel nella Sassonia-Anhalt con 1 €/m².281 €/m² (affitto: 5,51 €/m²), Elbe-Elster nel Brandeburgo con 1.278 €/m² (affitto: 5,60 €/m²), Kusel in Renania-Palatinato con 1.260 €/m² (affitto: 6,47 €/m²), Hildburghausen in Turingia con 1.234 €/m² (affitto: 6,52 €/m²) e Vogtlandkreis in Sassonia con 1.229 €/m² (affitto: 6,82 €/m²).229 €/m² (affitto: 5,00 €/m²).
René Swat, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg:
"Il distretto di Elbe-Elster è situato in posizione centrale tra Dresda, Lipsia e Berlino. Tuttavia, la mancanza di collegamenti autostradali all'interno del distretto mette in secondo piano questo vantaggio localizzativo. Il sud del Brandeburgo dimostra quanto sia importante una buona infrastruttura per l'attrattiva di una regione. Luoghi piccoli e poco appariscenti come Ortrand, ma anche città come Ruhland e Großräschen, godono di grande popolarità. Esse beneficiano del forte aumento dei prezzi degli immobili a Dresda e dei collegamenti autostradali diretti. Il distretto di Elbe-Elster è ancora considerato un consiglio per gli addetti ai lavori. Tuttavia, le regioni intorno a Finsterwalde in particolare, con aree ricreative locali come il Rückersdorfer See e Bad Erna, nonché il nuovo Bergheider See con il monumento minerario F60, stanno attirando sempre più potenziali acquirenti da Berlino e Lipsia. Al momento si tratta ancora principalmente di case per le vacanze o seconde case, ma l'interesse sta crescendo."
Fig. 2: I 20 distretti rurali/cittadini più favorevoli in termini di prezzi degli immobili nel 2022 per le case unifamiliari e bifamiliari (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Tra 1.000 €/m² e 1.200 €/m² in media per una casa o una bifamiliare.200 €/m² per una casa o un condominio nei distretti di Sonneberg a 1.199 €/m² (affitto: 6,13 €/m²), Unstrut-Hainich-Kreis a 1.182 €/m² (affitto: 6,00 €/m²), Werra-Meißner-Kreis a 1 €.174 €/m² (affitto: 5,80 €/m²), Holzminden con 1.147 €/m² (affitto: 5,50 €/m²), Salzlandkreis con 1.136 €/m² (affitto: 5,60 €/m²), Greiz con 1.135 €/m² (affitto: 5,23 €/m²), Eichsfeld con 1.125 €/m² (affitto: 6,00 €/m²).125 €/m² (affitto: 6,25 €/m²), Görlitz con 1.100 €/m² (affitto: 5,22 €/m²), Nordhausen con 1.058 €/m² (affitto: 5,76 €/m²), Saalfeld-Rudolstadt con 1.036 €/m² (affitto: 6,28 €/m²) e Schmalkalden-Meiningen con 1.030 €/m² (affitto: 6,28 €/m²).030 €/m² (affitto: 6,43 €/m²).
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Riassunto tabellare e classifica dei prezzi degli immobili nel 2022 per tutti i distretti rurali e urbani della Germania, ordinati per stato federale.
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Le regioni della Germania orientale stanno recuperando terreno in termini di case di proprietà
Il tasso di proprietà della casa² in Germania è di circa il 44%. Ciò significa che solo un cittadino tedesco su due vive attualmente tra le proprie mura - la maggior parte è in affitto. Questo dato colloca la Germania al penultimo posto nel confronto europeo. La proprietà di un'abitazione è considerata un mezzo adeguato per prevenire la povertà in età avanzata.
Tuttavia, il desiderio delle persone di possedere un'abitazione di proprietà è ininterrotto. Ciononostante, il tasso medio di proprietà dell'abitazione² in Germania non è praticamente aumentato dal 2005, passando dal 43,6% al 44% nel 2021. Tuttavia, ci sono anche chiare differenze tra le regioni, con i distretti e le città della Germania orientale in particolare che stanno recuperando terreno. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato più da vicino l'andamento del tasso di proprietà dell'abitazione in tutti i distretti e le città tedesche dal 2005 al 2021, mostrando in quali regioni il tasso di proprietà dell'abitazione è aumentato di più e in quali è diminuito di più.
È sorprendente che la classifica delle 20 regioni con il maggiore aumento del tasso di proprietà dell'abitazione sia composta esclusivamente da città e distretti della Germania orientale. Per ragioni storiche, in genere partono da un livello più basso e dal 2005 hanno visibilmente recuperato terreno rispetto alla Germania occidentale. Ciò si estende anche ben oltre i primi 20 posti della classifica. La prima città della Germania occidentale, Gelsenkirchen nella Renania Settentrionale-Vestfalia, segue solo al 52° posto con un aumento del tasso di proprietà dell'abitazione del 2,6% dal 2005.
Il tasso di proprietà dell'abitazione a Francoforte (Oder) ha registrato la crescita maggiore con il 25,6% tra il 2005 e il 2021, seguita da Schwerin con un aumento del 20% e Cottbus con il 15,5%. Magdeburgo con il 14,1%, Suhl con il 13,1%, Brandenburg an der Havel con il 12,1%, Chemnitz con l'11,7% e il distretto di Oder-Spree con il 10,2% hanno ottenuto tra il 10% e il 15% in più di abitazioni di proprietà.
Fig. 3: Panoramica del tasso di proprietà dell'abitazione in Germania e tendenza dal 2005 al 2021 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
In mezzo ai 20 top performer in termini di tasso di proprietà dell'abitazione ci sono il distretto di Spree-Neisse con una crescita del 9,1% dal 2005, Halle (Saale) con l'8,6%, Gera e il distretto di Oderspreewald-Lausitz con l'8,5% ciascuno e i distretti di Lipsia con l'8,1%, Havelland con il 7,7% e Rostock con il 7%.
Il tasso di proprietà dell'abitazione è cresciuto tra il 6 e il 7 percento nel Jerichower Land, a Potsdam, Erfurt, Uckermark e nel Meclemburgo nordoccidentale.
Nonostante la forte crescita del tasso di proprietà dell'abitazione in alcuni casi, la maggior parte dei 20 distretti e città principali è ancora al di sotto del tasso medio di proprietà dell'abitazione in Germania, pari al 44 percento. Solo cinque di questi distretti hanno un numero di persone che vivono in proprietà superiore alla media tedesca. Tra questi, i distretti di Oder-Spree con un tasso di proprietà del 46,4% nel 2021, Spree-Neiße con il 48%, Lipsia con il 45,9%, Havelland con il 50,4% e Rostock con il 49,6%.
Mentre la classifica è guidata dalle regioni della Germania orientale in termini di sviluppo positivo del tasso di proprietà dal 2005, solo i distretti e le città della Germania occidentale sono in fondo alla classifica in termini di tendenza al ribasso. Il tasso di proprietà è diminuito in modo più marcato a Ingolstadt (-3%), Oldenburg (Oldb) e nei distretti di Grafschaft Bentheim e Cloppenburg (-3,1% ciascuno), Landau in der Pfalz (-3,4%) e Pfaffenhofen an der Ilm (-3,5%). In coda c'è il distretto di Vechta, dove il tasso di proprietà delle abitazioni è diminuito maggiormente in Germania nel 2021 rispetto al 2005. I distretti di Gütersloh, Stade, Kelheim, Frisia settentrionale, Merzig-Wadern, Frisia, Kleve, Borken, Steinfurt, Ammerland, la città di Treviri e il distretto di Emsland hanno registrato tra il -2% e il -3% di persone in meno che vivono in una proprietà residenziale. Nel distretto bavarese di Neumarkt in der Oberpfalz, il tasso di proprietà dell'abitazione è diminuito del -1,9%.
Tuttavia, va anche detto che questi 20 distretti e città in fondo alla classifica - nonostante la tendenza alla diminuzione del tasso di proprietà dell'abitazione - hanno già un tasso di proprietà dell'abitazione in maggioranza superiore alla media tedesca del 44%. Solo tre delle 20 regioni sono al di sotto di questa cifra. Si tratta delle città di Treviri, con un tasso di proprietà del 29,9% nel 2021, Ingolstadt con il 38,3% e Oldenburg (Oldb) con il 37,7%.
¹ La base dei dati per l'analisi dei prezzi di acquisto per le case unifamiliari e bifamiliari e dei prezzi di affitto per le case e gli appartamenti si basa sui prezzi medi richiesti nel 2022 da empirica-regio (dati di mercato VALUE) e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² L'analisi del tasso di proprietà si basa sulle analisi di empirica-regio (dati di mercato VALUE) per il periodo 2005-2021 e di VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
