In movimento: I prezzi degli immobili nelle città universitarie più piccole

Mercato volatile nel terzo trimestre del 2022

Secondo l'Ufficio federale di statistica, nel semestre invernale 2021/2022 si sono iscritti in Germania 2,95 milioni di studenti. Molti di loro si stanno trasferendo in città universitarie più piccole. Le ragioni sono ovvie rispetto alle vivaci grandi città: alloggi e costi di vita più bassi, più spazi verdi e un fattore di stress e rumore più basso garantiscono una qualità di vita e di studio più elevata. Gli investitori lo hanno capito da tempo e guardano sempre più spesso a queste località. Ma come si stanno sviluppando i prezzi in queste città, soprattutto sullo sfondo di un mercato immobiliare attualmente molto volatile? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento dei prezzi di acquisto² dei condomini nelle città universitarie più piccole della Germania per il terzo trimestre del 2022 rispetto al primo trimestre del 2022.

I prezzi stanno ristagnando o scendendo in ben 35 delle 46 località analizzate, mentre i prezzi continuano a salire in undici località, anche se non in maniera così forte come nell'anno precedente.

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"Dalla primavera il mercato immobiliare è visibilmente in movimento in molte località. Questo vale anche per le città universitarie più piccole. I prezzi degli immobili sono stagnanti o in calo in alcune regioni e segmenti - anche se le micro-locazioni molto buone e molto ricercate saranno meno colpite. Gli investimenti in località più piccole invece che nelle metropoli hanno smesso da tempo di essere un consiglio per gli investitori, grazie al livello dei prezzi generalmente più basso e all'elevato potenziale di sviluppo. Ma al momento ne vale ancora la pena? Soprattutto le città con programmi di studio interessanti hanno ancora un potenziale di crescita del valore. Tuttavia, gli investitori dovrebbero esaminare attentamente i potenziali rendimenti delle località e degli immobili che stanno prendendo in considerazione, nonché i loro criteri individuali e lo sviluppo del mercato, e consultare anche esperti immobiliari professionisti."

L'analisi dei prezzi degli immobili delle città universitarie più piccole per il terzo trimestre del 2022 mostra che i potenziali acquirenti di Costanza e Potsdam possono aspettarsi di pagare i prezzi più alti per un condominio, rispettivamente 6.321 €/m² e 6.029 €/m². Mentre i prezzi al metro quadro a Costanza sono leggermente aumentati del 2% rispetto al primo trimestre del 2022, sono scesi addirittura del -7,8% a Potsdam, la capitale del Land Brandeburgo.

Andreas Güthling, Branch Manager del negozio VON POLL IMMOBILIEN di Potsdam:

"Il mercato è attualmente in uno stato di fluttuazione. Di recente abbiamo assistito a significativi aumenti dei prezzi a Potsdam e i venditori di immobili sono stati in grado di mantenere i loro prezzi di richiesta, a volte molto alti, ma ora la situazione sta cambiando. Molti potenziali acquirenti devono ricalcolare il loro budget di ricerca a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Per alcuni, tuttavia, l'acquisto di un immobile agli attuali prezzi di mercato non è più possibile. L'offerta e la domanda si stanno attualmente stabilizzando, causando un leggero calo dei prezzi. Il mercato si sta quindi autoregolando."

Fig. 1: Prezzi di acquisto dei condomini nelle città universitarie più piccole nel terzo trimestre del 2012

Ai due primi posti dell'analisi seguono cinque città universitarie con prezzi medi al metro quadro per gli appartamenti compresi tra 5.000 e 6.000 euro. Si tratta di Friburgo in Brisgovia con 5.534 euro/m², Erlangen con 5.449 euro/m², Tubinga con 5.390 euro/m², Ratisbona con 5.176 euro/m² e Heidelberg con 5.134 euro/m². Nella città universitaria bavarese di Erlangen, i prezzi sono aumentati dell'8,3% rispetto al primo trimestre del 2022, registrando l'incremento più alto di tutte le località analizzate. A Friburgo in Brisgovia (-6,1 per cento), Tubinga (-4,2 per cento), Ratisbona (-5,5 per cento) e Heidelberg (-2,8 per cento), invece, i prezzi sono diminuiti rispetto all'inizio dell'anno.

Matthias Gebhardt, direttore dei negozi VON POLL IMMOBILIEN di Erlangen, Forchheim e presto Herzogenaurach:

"L'ubicazione di grandi aziende a Erlangen, come Siemens, Adidas, Puma o Schäffler, nonché l'Università Friedrich-Alexander di Erlangen-Norimberga, che gode di un'ottima reputazione, rendono la regione metropolitana di Norimberga particolarmente attraente per un pubblico internazionale. Soprattutto negli ultimi dodici-ventiquattro mesi abbiamo registrato un aumento delle richieste di immobili da parte di investitori stranieri, il che naturalmente fa lievitare i prezzi."

Con 1.785 euro/m², i prezzi più bassi per i condomini tra le città universitarie più piccole si trovano attualmente a Chemnitz, la terza città più grande dello Stato Libero di Sassonia. Qui i prezzi al metro quadro sono diminuiti del -5,6% rispetto al primo trimestre del 2022. Nelle città universitarie più piccole di Magdeburgo, Wuppertal, Saarbrücken, Mönchengladbach, Hildesheim, Siegen, Kaiserslautern, Francoforte (Oder), Coburgo e Kassel, i potenziali acquirenti possono ancora acquistare appartamenti a prezzi moderati, in media tra i 2.000 euro/m² e i 3.000 euro/m². Tuttavia, con un -11,9%, i prezzi dei condomini di Saarbrücken sono quelli che hanno subito il calo maggiore nell'intera analisi.

Direttamente dietro Saarbrücken, la capitale del Land Saarland, con il calo più marcato dei prezzi d'acquisto dei condomini ci sono le città universitarie di Lüneburg con un -11,7% (prezzo d'acquisto: 4 €.317/m²), Erfurt con -9,4 per cento (prezzo d'acquisto: 3.317 €/m²), Gottinga e Ulm con -8,2 per cento ciascuna (prezzo d'acquisto: 3.063 €/m^{2).063/m2 e 4.794 €/m2 rispettivamente) e Oldenburg e Bayreuth con -8% ciascuna (prezzo di acquisto: 3.740 €/m2 e 3.934 €/m2 rispettivamente).}

Alla luce dell'attuale volatilità del mercato, è interessante notare che i prezzi degli immobili in almeno undici delle località analizzate hanno continuato a crescere nel terzo trimestre del 2022 rispetto al primo trimestre del 2022. Erlangen è in testa con un aumento dell'8,3% dei prezzi al metro quadro per i condomini (prezzo di acquisto: 5.449 euro/m²), seguita da Coburg con il 6,3% (prezzo di acquisto: 2.795 euro/m²). I prezzi a Bamberg, Kaiserslautern, Costanza, Aquisgrana, Flensburg, Francoforte (Oder) e Magdeburgo aumenteranno tra l'1,5% e il 3% rispetto al primo trimestre del 2022.

Heike Hoffmann, direttore del negozio VON POLL IMMOBILIEN di Magdeburgo:

"L'annuncio della localizzazione a Magdeburgo del produttore americano di semiconduttori Intel ha avuto un impatto notevole sul mercato immobiliare. Da allora abbiamo registrato un forte aumento delle richieste di immobili. Tuttavia, in quel periodo le offerte immobiliari erano meno numerose e i prezzi stabili. Sullo sfondo dell'aumento dei tassi di interesse sui mutui e dell'attuale andamento dell'inflazione, tuttavia, si registra una certa riluttanza all'acquisto. Ciononostante, molti venditori mantengono i loro alti prezzi di richiesta, il che significa che il numero di offerte immobiliari sul mercato di Magdeburgo è quasi raddoppiato rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso."

Fig. 2: Andamento dei prezzi d'acquisto dei condomini nelle città universitarie più piccole, T3/22 vs. T1/22

Vale ancora la pena investire? Fattori di prezzo d'acquisto per i condomini

Da diversi anni gli investitori si concentrano sulle città universitarie più piccole per via del loro sviluppo di valore sostenibile e delle interessanti opportunità di rendimento. Tuttavia, molti si chiedono se, vista la situazione attuale, valga ancora la pena investire. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno quindi analizzato i prezzi di acquisto e di affitto delle città tedesche più piccole¹ con un'università per determinare il rapporto prezzo di acquisto/affitto nel terzo trimestre del 2022.

Fattore prezzo d'acquisto

Il fattore prezzo d'acquisto - noto anche come moltiplicatore - fornisce informazioni sulla redditività di un investimento immobiliare. Un fattore di prezzo d'acquisto pari a 20, ad esempio, significa che l'investitore ha bisogno di 20 anni per recuperare il prezzo d'acquisto dell'immobile acquistato grazie al reddito da locazione generato. Per molto tempo, un moltiplicatore di 20 è stato considerato un parametro di riferimento per un investimento molto redditizio. Tuttavia, questo parametro si è ora spostato. Nella maggior parte delle regioni tedesche, i fattori di prezzo d'acquisto si aggirano intorno a 25, ma non sono più rari i multipli di 30. Nelle metropoli e nelle grandi città tedesche, il moltiplicatore di prezzo si aggira intorno a 25. Nelle metropoli e nelle grandi città in particolare, i fattori di prezzo d'acquisto spesso superano questa soglia di molte volte.

Fig. 3: Andamento dei fattori di prezzo d'acquisto per i condomini nelle città universitarie più piccole, T3/22

In un totale di cinque delle 46 città universitarie analizzate, i fattori di prezzo d'acquisto sono ancora al di sotto del valore di 25. Il luogo più attraente per l'acquisto di un condominio come investimento è attualmente Saarbrücken (prezzo d'acquisto: 2.322 €/m², affitto: 8,86 €/m²), perché con un moltiplicatore di 21,8, la capitale del Saarland si piazza in coda alla classifica. Seguono Gottinga (prezzo d'acquisto: 3.063 euro/m², affitto: 10,92 euro/m²) con un fattore di prezzo d'acquisto di 23,4, Mönchengladbach (prezzo d'acquisto: 2.490 euro/m², affitto: 8,53 euro/m²) con 24,3, Wuppertal (prezzo d'acquisto: 2 euro/m², affitto: 8,53 euro/m²) con 24,4 euro.284/m², affitto: 7,77 €/m²) con 24,5 e Kaiserslautern (prezzo d'acquisto: 2.702 €/m², affitto: 9,15 €/m²) con 24,6.

Altre 19 città universitarie presenti nell'analisi hanno fattori di prezzo d'acquisto tra 25 e 30. Tra queste, Siegen, che si colloca appena al di sopra della soglia dei 25 con un moltiplicatore di 25,9. A Chemnitz (prezzo d'acquisto: 1.785 euro/m², affitto: 5,56 euro/m²), la città con il prezzo d'acquisto più basso e l'affitto medio più basso dell'intera classifica, gli acquirenti devono aspettarsi 26,8 affitti netti annui a freddo, mentre a Coburgo (prezzo d'acquisto: 2.795 euro/m², affitto: 8,65 euro/m²) la cifra è di 26,9 affitti netti annui a freddo e a Magdeburgo (prezzo d'acquisto: 2.262 euro/m², affitto: 6,80 euro/m²) 27,7 affitti netti annui a freddo. Heilbronn (prezzo d'acquisto: 4.183 €/m², affitto: 12,56 €/m²) e Passau (prezzo d'acquisto: 3.740 €/m², affitto: 10,87 €/m²) seguono con un prezzo d'acquisto e un moltiplicatore d'affitto significativamente più alti, rispettivamente 27,8 e 28,7. Anche Heidelberg è particolarmente degna di nota: oltre al prezzo d'acquisto relativamente alto di 5.134 euro/m², la città ha anche il terzo affitto più alto di tutte le città universitarie analizzate, pari a 14,67 euro/m², che si traduce in un fattore di prezzo d'acquisto pari a 29,2. A Flensburg (prezzo d'acquisto: 3.217 €/m², affitto: 9,04 €/m²), il fattore prezzo d'acquisto è già di 29,7.

Poco al di sopra del fattore prezzo d'acquisto ideale di 30 si trovano sette delle località analizzate: Paderborn (prezzo d'acquisto: 3.299 €/m², affitto: 9,06 €/m²), Bamberg (prezzo d'acquisto: 4 €.005 €/m², affitto: 10,99 €/m²), Magonza (prezzo di acquisto: 4.961 €/m², affitto: 13,52 €/m²), Treviri (prezzo di acquisto: 3.904 €/m², affitto: 10,62 €/m²), Bayreuth (prezzo di acquisto: 3.934 €/m², affitto: 10,70 €/m²), Oldenburg (prezzo di acquisto: 3.740 €/m², affitto: 10,10 €/m²) e Darmstadt (prezzo di acquisto: 4.907 €/m², affitto: 13,24 €/m²). I moltiplicatori variano tra il 30,3 di Paderborn e il 30,9 di Darmstadt.

Segue nella classifica Friburgo in Brisgovia (prezzo d'acquisto: 5.534 €/m², affitto: 14,79 €/m²) con un fattore di prezzo d'acquisto di 31,2 e il secondo affitto più alto dell'analisi. Mentre gli acquirenti di Lüneburg (prezzo d'acquisto: 4.317 €/m², affitto: 11,03 €/m²) hanno bisogno di 32,6 anni per recuperare il prezzo d'acquisto, ad Augsburg (prezzo d'acquisto: 4.983 €/m², affitto: 12,59 €/m²) ci vogliono 33 anni e a Costanza (prezzo d'acquisto: 6 €/m², affitto: 12,59 €/m²).321/m², affitto: 15,14 €/m²) - la città con i prezzi d'acquisto e d'affitto più alti - sono addirittura 34,8 anni.

A Erlangen (prezzo d'acquisto: 5.449 €/m², affitto: 12,83 €/m²) e Halle an der Saale (prezzo d'acquisto: 3. 076 €/m², affitto: 12,59 €/m²).076/m², affitto: 7,20 €/m²), il fattore prezzo d'acquisto è rispettivamente 35,4 e 35,6. Il leader della classifica è Potsdam (prezzo d'acquisto: 6.029 €/m², affitto: 12,73 €/m²) - qui gli acquirenti devono calcolare una media di 39,5 anni prima che il loro investimento sia equilibrato.

¹ VON POLL IMMOBILIEN utilizza la classificazione di BulwienGesa delle città A, B, C e D come base per classificare il mercato immobiliare tedesco. Le città sono state raggruppate in base alla loro importanza funzionale per il mercato immobiliare internazionale, nazionale, regionale o locale. BulwienGesa classifica 46 città nelle posizioni C e D con almeno 7.000 studenti come città universitarie o universitarie, mentre le città A e B non vengono prese in considerazione a causa della considerazione separata.

² La base dei dati per l'analisi dei prezzi di acquisto dei condomini si basa sui prezzi medi richiesti da GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research per il terzo trimestre del 2022 rispetto al primo trimestre del 2022.