Analisi dei prezzi immobiliari Monaco di Baviera

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"Attualmente gli affitti sono in aumento in quasi tutte le metropoli, mentre i prezzi di acquisto degli immobili sono in calo - la tendenza è chiara anche a Monaco. I mercati stanno divergendo. L'acquisto sta quindi tornando ad essere interessante? Le ragioni sono molteplici. I potenziali acquirenti tengono conto del nuovo livello dei tassi di interesse. Inoltre, hanno a disposizione una gamma più ampia di immobili tra cui scegliere, i tempi di commercializzazione si sono allungati e il loro margine di negoziazione si è ampliato. I potenziali acquirenti dovrebbero approfittare di questa opportunità. In definitiva, non si sa per quanto tempo la situazione rimarrà così, e non sarà per molto. Sono possibili ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea. In tutti i 25 distretti di Monaco di Baviera, i prezzi di acquisto degli appartamenti occupati dai proprietari sono diminuiti nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022 - in 20 distretti addirittura con percentuali a due cifre. I prezzi degli affitti, invece, sono aumentati in 24 distretti della capitale bavarese - in quasi la metà dei distretti tra il 5% e il 9% circa."

Il divario tra i prezzi di acquisto e di affitto si è aperto maggiormente nel tranquillo quartiere residenziale di Moosach, ad Altstadt-Lehel con la popolare Marienplatz come centro e a Milbertshofen-Am Hart con il Parco Olimpico e il noto Stadio Olimpico. A Moosach i prezzi al metro quadro dei condomini sono diminuiti del -14,7% (acquisto: 7.503 euro/m²), ad Altstadt-Lehel e a Milbertshofen-Am Hart del -13,5% ciascuno (acquisto: rispettivamente 12.654 euro/m² e 8.190 euro/m²). Al contrario, gli affitti degli appartamenti sono aumentati del 6,8% a Moosach (affitto: 20,52 euro/m²), del 7,4% ad Altstadt-Lehel (affitto: 27,65 euro/m²) e del 7,2% a Milbertshofen-Am Hart (affitto: 22,60 euro/m²) nella prima metà del 2023 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Volker Stich, responsabile dell'ufficio di VON POLL IMMOBILIEN Munich:

"Il mercato degli affitti è un indicatore precoce del mercato degli acquirenti. I potenziali acquirenti dovrebbero approfittare del basso livello dei prezzi. Gli immobili sono ancora una buona protezione contro l'inflazione e la vita senza affitto è la migliore previdenza per la vecchiaia. Gli immobili in centro città o con una posizione centrale e un livello di prezzo elevato continuano a essere molto richiesti, perché Monaco vale la pena per le persone. Nel complesso, l'offerta di immobili è aumentata in modo significativo e le esagerazioni sono scomparse dal mercato. Questi sono alcuni segnali che indicano che l'acquisto di immobili riprenderà a lungo termine."

Fig. 1: Sviluppo dei prezzi di acquisto e di locazione nei quartieri della città di Monaco, HY1/22 vs HY1/23 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. cifre al passaggio del mouse: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/

Oltre a Moosach, Aubing-Lochhausen-Langwied con -14,8% (acquisto: 7.211 €/m²) e Berg am Laim con -15,3% (acquisto: 7.588 €/m^{).588 €/m2) sono stati tra i tre quartieri con i più forti cali dei prezzi di acquisto dei condomini tra i quartieri residenziali di Monaco. Al contrario, gli affitti degli appartamenti sono aumentati moderatamente del 2,5% a Aubing-Lochhausen-Langwied (affitto: 17,96 €/m2) e del 3,7% a Berg am Laim (affitto: 19,63 €/m2).}

L'andamento dei prezzi d'acquisto e degli affitti tra i distretti di Monaco analizzati diverge meno a Ramersdorf-Perlach, Bogenhausen e Untergiesing-Harlaching. Nella prima metà del 2023, i prezzi di acquisto per gli appartamenti occupati dai proprietari sono scesi in media del -13,5% a Ramersdorf-Perlach (acquisto: 7.375 euro/m²), del -9,8% nel quartiere di fascia alta di Bogenhausen (acquisto: 8.754 euro/m²) e del -12,6% a Untergiesing-Harlaching (acquisto: 8.827 euro/m²). Mentre i prezzi al metro quadro degli appartamenti in affitto a Ramersdorf-Perlach sono scesi del -2,2% (affitto: 19,20 euro/m²) - rendendolo l'unico distretto con affitti in calo rispetto alla prima metà del 2022 - gli affitti a Bogenhausen sono aumentati leggermente dell'1,6% (affitto: 21,26 euro/m²) e a Untergiesing-Harlaching del 2,8% (affitto: 20,59 euro/m²).

Michael Zeller, office manager di VON POLL IMMOBILIEN Munich - Solln/Grünwald:

"La domanda di immobili è visibilmente diminuita - tranne che in ottime micro-locazioni di singoli quartieri o aree. Di conseguenza, l'offerta di immobili è aumentata e anche il periodo di commercializzazione si è allungato. Inoltre, i potenziali acquirenti non accettano più tutti i prezzi richiesti. Gli investitori chiedono ancora immobili con prezzi d'acquisto fino a circa 400.000 euro, ma solo in buone posizioni. I prezzi al di sopra di questa cifra sono difficili da realizzare per gli investitori di capitale, poiché gli interessi - senza rimborso - sono a volte più alti dei freddi affitti."

Si nota inoltre che solo in cinque distretti di Monaco i prezzi al metro quadro per i condomini sono scesi di una percentuale a una cifra nella prima metà del 2023, tra cui Obergiesing-Fasangarten con -8,1 per cento (acquisto: 8.492 €/m²), Schwabing-West con -8,7 per cento (acquisto: 10.723 €/m²), Feldmoching-Hasenberg con -9,1 per cento (acquisto: 7.282 €/m²), Trudering-Riem con -9,4 per cento (acquisto: 8.168 €/m²) e, come già detto, Bogenhausen. Mentre gli affitti a Trudering-Riem sono aumentati del 6,9 percento (affitto: 19,11 €/m²) e a Obergiesing-Fasangarten del 4,7 percento (affitto: 20,69 €/m²), sono aumentati un po' più debolmente a Schwabing-West con il 2,7 per cento (affitto: 24,40 €/m²) e a Feldmoching-Hasenberg con il 3,8 per cento (affitto: 18,72 €/m²).

In 14 quartieri di Monaco di Baviera, i prezzi al metro quadro dei condomini sono scesi tra il -10 per cento e il -13 per cento nella prima metà del 2023, tra cui, tra gli altri, le località top di Monaco di Baviera Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (acquisto: 12.176 €/m²), Schwabing-Freimann (acquisto: 10.101 €/m²), Au-Haidhausen (acquisto: 10.376 €/m²), Neuhausen-Nymphenburg (acquisto: 9.603 €/m²), Schwanthalerhöhe (acquisto: 9.728 €/m²). Gli affitti medi degli appartamenti, invece, sono aumentati tra il 4% e il 6% in questi quartieri residenziali.

Sascha Hadeed, responsabile dell'ufficio di VON POLL COMMERCIAL Munich e VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing:

"La domanda di immobili è visibilmente diminuita - tranne che in ottime micro-locazioni di singoli quartieri o aree. Di conseguenza, l'offerta di immobili è aumentata e anche il periodo di commercializzazione si è allungato. Inoltre, i potenziali acquirenti non accettano più tutti i prezzi richiesti. Gli investitori chiedono ancora immobili con prezzi d'acquisto fino a circa 400.000 euro, ma solo in buone posizioni. I prezzi superiori sono difficili da realizzare per gli investitori di capitale, poiché gli interessi - senza riscatto - sono talvolta più alti dell'affitto a freddo. Anche gli investitori sono attualmente molto cauti nei confronti dei prezzi di richiesta elevati. All'apice del boom di Monaco di Baviera si sono avuti talvolta fattori di prezzo d'acquisto tra il 40 e il 50. Con l'attuale onere degli interessi di quasi il 4%, questo non è più calcolabile. Inoltre, i proprietari di tali immobili non sono ancora disposti a ridurre il prezzo in modo ragionevole, per cui attualmente c'è poco movimento in questo mercato."

Analisi dei prezzi degli immobili dei quartieri di Monaco

Fig. 2:Evoluzione dei prezzi d'acquisto e d'affitto nei quartieri cittadini di Monaco, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabella: von von Höhler). HY1/23 (Tabella: von Poll Immobilien GmbH)

Anche in questo caso, i prezzi di affitto degli appartamenti sono aumentati maggiormente nella prima metà del 2023 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente nei quartieri monacensi di Allach-Untermenzing con l'8,9% (affitto: 19,13 €/m²) e nel popolare quartiere universitario di Maxvorstadt con l'8,8% (affitto: 26,11 €/m²). I prezzi di acquisto dei condomini sono invece diminuiti del -10,6% ad Allach-Untermenzing (acquisto: 7.861 €/m²) e del -11% a Maxvorstadt (acquisto: 11.653 €/m²).

¹ La base dati dell'analisi dei prezzi di acquisto per i condomini e dei prezzi di affitto per gli appartamenti in portafoglio (fino al 2019 incluso) si basa sui prezzi medi richiesti nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022 da GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).

Il grafico per il diagramma a barre interattivo, compreso il link per l'embedding, può essere scaricato qui: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/