Analisi dei prezzi immobiliari Francoforte

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"Attualmente gli affitti sono in aumento in quasi tutte le metropoli, mentre i prezzi di acquisto degli immobili sono in calo - i mercati si stanno per così dire allontanando. L'acquisto tornerà quindi ad essere interessante? Molti punti depongono a favore di questa ipotesi. I potenziali acquirenti si sono lentamente abituati al nuovo livello dei tassi di interesse. Inoltre, hanno a disposizione una gamma più ampia di immobili tra cui scegliere, i tempi di commercializzazione si sono allungati e il loro margine di negoziazione è aumentato. I potenziali acquirenti dovrebbero approfittare di questa opportunità. In definitiva, non si sa per quanto tempo la situazione rimarrà così, e non sarà per molto. Sono possibili ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea. Mentre i prezzi d'acquisto per gli appartamenti occupati dai proprietari sono diminuiti in 39 dei 45 distretti di Francoforte analizzati nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022 - in 25 distretti addirittura con percentuali a due cifre - i prezzi d'affitto sono aumentati in 39 distretti, con aumenti a due cifre in cinque distretti."

L'andamento dei prezzi d'acquisto e d'affitto diverge in modo più netto nel centro città, a Praunheim e nel Bahnhofsviertel. Nel centro città, i prezzi di acquisto dei condomini sono diminuiti in media del -16% (acquisto: 8.205 euro/m²), a Praunheim del -13,8% (acquisto: 4.611 euro/m²) e nel Bahnhofsviertel del -16% (acquisto: 7.169 euro/m²). Al contrario, gli affitti sono aumentati nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022 del 10,4% nel centro città (affitto: 22,06 €/m²), del 12,4% a Praunheim (affitto: 13,71 €/m²) - e quindi l'aumento di affitto più forte tra i quartieri analizzati di Francoforte sul Meno - e del 9,8% nel Bahnhofsviertel (affitto: 24,57 €/m²).

L'andamento dei prezzi d'acquisto e degli affitti nella prima metà del 2023 si è discostato di oltre il 20% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente anche a Griesheim, Eckenheim, Niederrad, Rödelheim e Schwanheim. I prezzi di acquisto sono diminuiti del -16,6% a Griesheim (acquisto: 4.459 €/m²), del -13,7% a Eckenheim (acquisto: 4.817 €/m²), del -10,4% a Niederrad (acquisto: 4.917 €/m^{).917 €/m2), a Rödelheim di -17,4 percento (acquisto: 4.943 €/m2) e a Schwanheim di -12,8 percento (acquisto: 4.509 €/m2). Gli affitti, invece, sono aumentati del 6,7% a Griesheim (affitto: 13,05 €/m2), dell'8,3% a Eckenheim (affitto: 13,95 €/m2), del 10,3% a Niederrad (affitto: 15,82 €/m2), a Rödelheim del 3,3% (affitto: 14,31 €/m2) e a Schwanheim del 7,7% (affitto: 13,50 €/m2).}

Fig. 1: Parte 1/2 dell'andamento dei prezzi di acquisto e di locazione nei quartieri di Francoforte sul Meno, HY1/22 vs HY1/23 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. Numeri al passaggio del mouse: https://www.datawrapper.de/_/jMugr/

Griesheim e Rödelheim sono quindi tra i primi tre distretti con i prezzi d'acquisto in più forte calo a Francoforte sul Meno nella prima metà del 2023. I prezzi d'acquisto per i condomini sono diminuiti ancora di più solo a Eschersheim con -17,6% (acquisto: 5.601 €/m²). I prezzi degli affitti sono aumentati solo leggermente dell'1,2 per cento (affitto: 14,23 €/m²).

Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"La domanda di immobili in vendita si è ulteriormente ridotta in molti luoghi perché i potenziali acquirenti sono incerti a causa della situazione volatile del mercato. Anche le condizioni dell'immobile giocano un ruolo sempre più importante per quanto riguarda l'obbligo di ristrutturazione. Il periodo di commercializzazione è attualmente aumentato a quattro-sei mesi. A medio e lungo termine, tuttavia, gli acquisti riprenderanno. Il desiderio di possedere una proprietà propria è inalterato e le case con giardino, in particolare, continuano a essere nel mirino dei potenziali acquirenti. Località di spicco come Holzhausenviertel, Westend, Nordend e Sachsenhausen sono ancora molto richieste e stabili nel valore. Il vecchio credo si applica ancora una volta: posizione, posizione, posizione."

Interessante anche il fatto che, contrariamente alla maggior parte dei prezzi d'acquisto in calo, i prezzi al metro quadrato per i condomini nel centro storico con il suo fascino medievale si sono sviluppati del 7,3% (acquisto: 9.608/m^{2).608/m2), a Nieder-Erlenbach con il 6,5% (acquisto: 4.790 €/m2) e ad Harheim con il 6,3% (acquisto: 5.245 €/m2). Seguono a ruota il quartiere di lusso di Westend-Nord con il 5% (acquisto: 8.900 €/m2) e il Gutleutviertel con il 4,2% (acquisto: 8.905 €/m2) di aumento dei prezzi. Allo stesso tempo, però, gli affitti nell'Altstadt sono aumentati del 4 percento (affitto: 20,66 €/m2), nel Nieder-Erlenbach del 2,6 percento (affitto: 13,24 €/m2) e nel Westend-Nord del 5,3 percento (affitto: 18,07 €/m2).}

Fig. 3:Parte1/2 dell'andamento dei prezzi di acquisto e di affitto nei distretti di Francoforte sul Meno, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabella: von von Hendt-Nord). HY1/23 (Tabella: von Poll Immobilien GmbH)

Ad Harheim - il quartiere con case a graticcio e tanta natura - gli affitti sono comunque aumentati a doppia cifra dell'11,9% (affitto: 12,13 €/m²) - quindi il secondo più forte aumento degli affitti tra i distretti di Francoforte nella prima metà del 2023, mentre nell'ex quartiere operaio Gutleutviertel, i prezzi al metro quadro per gli appartamenti in affitto sono effettivamente diminuiti del -2,2% (affitto: 16,97 €/m²) - rappresentando così il più forte calo degli affitti tra i distretti di Francoforte.

Anche i prezzi al metro quadro in calo nella prima metà del 2023 potrebbero essere goduti da potenziali inquilini a Dornbusch con -2 per cento (affitto: 14,01 €/m²), a Bornheim con -1,5 per cento (affitto: 16,17 €/m²), a Hausen con -1,4 per cento (affitto: 15,08 €/m²) e a Heddernheim con -1,3 per cento (affitto: 13,60 €/m²). Gli affitti sono rimasti fermi tra il -1% e l'1% in sei distretti, tra cui Sindlingen (affitto: 11,08 €/m²), Kalbach-Riedberg (affitto: 15,52 €/m²), Niederursel (affitto: 12,40 €/m²), Nordend-West (affitto: 18,04 €/m²) e Fechenheim (affitto: 13,24 €/m²).

Invece, i prezzi di acquisto dei condomini sono scesi tra il -10% e il -16% in 15 distretti di Francoforte, tra cui Heddernheim con -15,9% (acquisto: 4.736 €/m²), Frankfurter Berg con -15,8% (acquisto: 4.000 €/m²).104 €/m²), Gallus con il nuovo Europaviertel con -13,5 per cento (acquisto: 7.111 €/m²), Oberrad con -12,2 per cento (acquisto: 4.748 €/m²) e a Sachsenhausen-Nord con -11,1 per cento (acquisto: 7.252 €/m²). A Sachsenhausen-Sud, invece, i prezzi al metro quadro degli immobili residenziali sono scesi solo del -6,1% (acquisto: 6.114 €/m²).

A Sossenheim e Nieder-Eschbach i prezzi di acquisto sono rimasti praticamente fermi, rispettivamente allo 0,3% (acquisto: 3.753 €/m²) e al -0,2% (acquisto: 4.360 €/m²). Tuttavia, gli affitti a Sossenheim sono aumentati leggermente del 5,1 percento (affitto: 11,49 €/m²), mentre a Nieder-Eschbach sono rimasti fermi allo 0,9 percento (affitto: 11,81 €/m²).

Fig. 4:Parte 2/2 dell'andamento dei prezzi di acquisto e di affitto nei quartieri di Francoforte sul Meno, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabella: von von Hofmann). HY1/23 (Tabella: von Poll Immobilien GmbH)

1 La base dei dati dell'analisi dei prezzi di acquisto per i condomini e dei prezzi di affitto per gli appartamenti in portafoglio (fino al 2019 incluso) si basa sui prezzi medi richiesti nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022, ricavati da GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).