29.05.2024 • 7 min. tempo di lettura
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I prezzi degli immobili sul Mare del Nord si stanno gradualmente stabilizzando
La costa tedesca del Mare del Nord continua a essere un luogo di desiderio per molte persone. Il motivo principale è il Mare di Wadden, la più grande area contigua di fango e sabbia del mondo, che per la sua unicità è stata dichiarata Patrimonio dell'Umanità dall'UNESCO. Il fascino delle maree, le ampie spiagge sabbiose e la diversità della natura rendono la costa del Mare del Nord non solo una popolare destinazione turistica, ma anche una regione residenziale. Dopo un lungo periodo in cui i prezzi degli immobili nella regione erano in crescita, il mercato immobiliare della costa del Mare del Nord ha risentito anche degli effetti della guerra in Ucraina, dell'aumento dei costi, dell'inflazione e dei conseguenti aumenti dei tassi di interesse - i prezzi sono scesi. Ma qual è la situazione attuale? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento dei prezzi delle case unifamiliari1 nei distretti, nelle città indipendenti e nelle penisole e isole* della costa del Mare del Nord e hanno confrontato l'andamento dei prezzi di acquisto2 nel primo trimestre del 2024 con il primo e il quarto trimestre del 2023.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
"Il mercato immobiliare sulla costa del Mare del Nord è ancora sotto l'influenza dell'ultimo anno e mezzo. Come nella maggior parte delle regioni tedesche, i prezzi delle case unifamiliari e bifamiliari sono diminuiti sensibilmente. In nove delle dodici regioni analizzate sulla costa del Mare del Nord, i prezzi medi al metro quadro delle case nel primo trimestre del 2024 sono diminuiti solo in alcuni casi fino al 9% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Tuttavia, i dati mostrano che il mercato si sta lentamente stabilizzando e si sta assestando su un nuovo livello ridotto. Se si osserva l'andamento dei prezzi nel quarto trimestre del 2023 rispetto al primo trimestre del 2024, si nota che la spirale dei prezzi sta già scendendo molto più lentamente: i prezzi non scendono più così bruscamente, in alcuni casi stanno addirittura risalendo leggermente. Questo è un segnale importante per i potenziali acquirenti che sperano in ulteriori riduzioni dei prezzi: la fase di regolamentazione del mercato potrebbe presto giungere al termine."
Non sorprende che i potenziali acquirenti delle Isole Frisone Settentrionali debbano scavare più a fondo nelle loro tasche. Un metro quadro di superficie abitabile costa in media 11.704 euro nel primo trimestre del 2024. Sebbene i prezzi più alti della classifica si trovino qui, le Isole Frisone Settentrionali hanno anche registrato il maggior calo dei prezzi all'interno dell'analisi - i prezzi sono scesi del -9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Tuttavia, un'analisi a più breve termine dell'andamento dei prezzi dal quarto trimestre del 2023 al primo trimestre del 2024 suggerisce che i prezzi sembrano essersi gradualmente stabilizzati, dato che in questo periodo sono rimasti fermi a -0,7%. L'isola di Sylt, da sempre una delle regioni più costose della Germania, è in parte responsabile dell'elevato livello dei prezzi nelle Isole Frisone Settentrionali. Un'analisi separata dell'isola mostra che i prezzi medi qui, pari a 14.424 euro/m2 , sono persino significativamente più alti rispetto alle Isole Frisone Settentrionali nel loro complesso. Tuttavia, anche i prezzi degli immobili a Sylt sono diminuiti del -6% rispetto al primo trimestre del 2023.
Martin Weiß, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
"Anche il mercato immobiliare di Sylt è cambiato dopo l'inversione di tendenza dei tassi d'interesse e l'aumento dei costi, il mercato si sta regolando verso il basso. L'offerta è di nuovo più ampia e sono necessari prezzi comprensibili per motivare potenziali acquirenti ben finanziati. Dobbiamo trovare un sano mix tra locali e proprietari di immobili per le vacanze. Negli ultimi vent'anni a Sylt si è costruito molto. In futuro, probabilmente, ci saranno meno nuove costruzioni, se non altro a causa dell'aumento dei costi di costruzione. La proprietà immobiliare a Sylt rimarrà quindi qualcosa di speciale anche in futuro, perché è limitata."
Al secondo posto della classifica e con uno scarto di oltre 2.800 euro/m2 rispetto alle Isole Frisone Settentrionali si trova il successivo gruppo di isole: Nelle Isole Frisone Orientali, che comprendono Norderney, Juist e Spiekeroog, una casa costa in media 8.833 euro/m2. Tuttavia, i prezzi degli immobili nelle Isole Frisone Orientali sono leggermente aumentati del 2,4% nel primo trimestre del 2024. Includendo i dati dell'analisi dal quarto trimestre del 2023 al primo trimestre del 2024, è chiaro che i prezzi degli immobili sulle Isole Frisone Orientali stanno effettivamente aumentando di nuovo - i prezzi sono cresciuti del 5% durante questo periodo, anche più che nello stesso trimestre dell'anno precedente.
Fig. 2: Evoluzione dei prezzi d'acquisto delle case sulla costa del Mare del Nord nel primo trimestre del 2024 rispetto al primo trimestre del 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Il livello dei prezzi sulla costa del Mare del Nord è significativamente più basso sulla terraferma: nel distretto della Frisia settentrionale (solo sulla terraferma), una casa nel primo trimestre del 2024 costava circa 2.340 €/m2.340 €/m2, nel distretto di Wittmund (solo terraferma) 2.203 €/m2, nel distretto della Frisia (solo terraferma) 2.095 €/m2 e nel distretto di Aurich (solo terraferma) 2.069 €/m2. Sebbene queste quattro regioni si trovino a un livello di prezzi simile, i prezzi delle case nella Frisia settentrionale sono aumentati maggiormente nella classifica, con l'8,9%, seguiti da Wittmund, che ha registrato il secondo più alto aumento dei prezzi nell'analisi, con il 7,4%. In Frisia e Aurich, invece, i prezzi sono scesi rispettivamente del -5,9% e del -6,5% nel periodo in esame. Tuttavia, nel breve termine - ovvero dal quarto trimestre del 2023 al primo trimestre del 2024 - i prezzi degli immobili hanno ristagnato nel distretto della Frisia con un -0,7% e nel distretto di Aurich con un -0,3%. Anche questo è un segno che i prezzi medi delle case stanno lentamente tornando a stabilizzarsi.
Nils Onken, direttore della filiale dei negozi VON POLL IMMOBILIEN nella Frisia orientale (Norden, Aurich, Emden ed Esens):
"La domanda all'inizio dell'anno era ancora un po' fiacca, ma questo non è insolito in generale. Tuttavia, abbiamo notato che il mercato si sta lentamente stabilizzando e ci aspettiamo un aumento significativo della domanda e il ritorno a un mercato più normale al più tardi entro la metà dell'anno. Da un lato, ciò è visibile nel periodo di commercializzazione, che si sta già avvicinando ai vecchi valori e si accorcia di conseguenza. Dall'altro lato, l'andamento dei prezzi è stabile dall'inizio dell'anno: i prezzi degli immobili non sono più in calo, ma si muovono lateralmente. Naturalmente, le città più grandi della regione, caratterizzate soprattutto da ottime infrastrutture, mantengono un valore particolarmente stabile."
Con prezzi medi al metro quadro compresi tra 2.000 € e 1.900 €, i potenziali acquirenti nel distretto di Cuxhaven (1.990 €/m2) sono in grado di acquistare un immobile a prezzi molto bassi.990 €/m2), nel distretto di Dithmarschen (1.958 €/m2), nella città indipendente di Wilhelmshaven (1.926 €/m2), nella città indipendente di Emden (1.913 €/m2) e nella città indipendente di Bremerhaven (1.910 €/m2). Mentre i distretti di Dithmarschen e Cuxhaven hanno registrato il secondo e terzo maggior calo dei prezzi nella classifica generale, rispettivamente -7,6% e -7,2%, i prezzi medi delle case sono scesi del -6,6% a Wilhelmshaven e del -3,1% a Emden. Ciò che colpisce particolarmente è che mentre i prezzi al metro quadro delle case a Bremerhaven sono scesi del -1,8% in un anno, sono aumentati dell'1,8% nel periodo più breve in esame, ovvero tra il quarto trimestre del 2023 e il primo trimestre del 2024. Anche nei distretti di Cuxhaven e Dithmarschen e nella città indipendente di Wilhelmshaven, i prezzi hanno ristagnato o almeno sono scesi solo leggermente, rispettivamente del -0,6%, -2% e -1,6% nel periodo più breve in esame.
Il distretto di Wesermarsch è il più conveniente. Nel primo trimestre del 2024 i prezzi medi delle case erano di circa 1.872 euro/m2 rispetto al primo trimestre del 2023, e anche qui i prezzi degli immobili sono diminuiti significativamente del 6,6 percento.
Il calo dei prezzi degli immobili si sta lentamente stabilizzando sul Mar Baltico
Il Mar Baltico è un mare interno che collega nove Paesi e incanta con la sua miscela unica di diversità culturale, bellezza naturale e significato storico. La sua costa, caratterizzata da dolci dune, spiagge di sabbia bianca, storiche località balneari e piccoli villaggi di pescatori, non solo ha incantato gli amanti del relax e della natura, ma da anni attira anche l'interesse degli acquirenti di immobili. Dopo un notevole sviluppo e un costante aumento dei prezzi, il mercato immobiliare lungo la costa del Mar Baltico è in calo dalla metà del 2022 a causa della guerra in Ucraina, dell'inflazione e dell'aumento dei costi. Tuttavia, l'analisi attuale mostra che il mercato si sta lentamente stabilizzando e i prezzi degli immobili stanno tornando a crescere leggermente. Ma qual è la situazione esatta? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento dei prezzi degli immobili per le case unifamiliari1 nei distretti, nelle città indipendenti e nelle penisole e isole* sulla costa del Mar Baltico e hanno confrontato l'andamento dei prezzi di acquisto2 nel primo trimestre del 2024 con il primo e il quarto trimestre del 2023.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
I potenziali acquirenti che cercano una casa nella città di Rostock possono attualmente aspettarsi che il prezzo medio al metro quadro più costoso sia di circa 3.864 euro lungo la costa del Mar Baltico. Seguono a ruota la penisola di Fischland-Darß-Zingst con 3.835 euro/m2 e Usedom con 3.813 euro/m2. Colpisce il fatto che i prezzi degli immobili a Usedom siano diminuiti del 9,3% nel primo trimestre del 2024 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Si tratta del calo più marcato dei prezzi delle case sulla costa baltica nel periodo analizzato. Tuttavia, i prezzi a Usedom sembrano aver toccato il fondo per il momento, poiché il confronto tra il primo trimestre del 2024 e il quarto trimestre del 2023 mostra che i prezzi sono leggermente aumentati o si sono stabilizzati dello 0,4%. In contrasto con il forte calo dei prezzi a Usedom, i prezzi al metro quadro delle case unifamiliari a Fischland-Darß-Zingst sono aumentati del 7,2% l'anno scorso, in controtendenza rispetto al mercato. Si tratta dell'aumento di prezzo più elevato nell'attuale classifica del Mar Baltico.
Anche le isole di Rügen, con 3.629 €/m2 , e Fehmarn, con 3.540 €/m2, continuano a essere tra le regioni più costose del Mar Baltico, con prezzi degli immobili superiori a 3.500 €/m2. Tuttavia, mentre i prezzi a Rügen hanno continuato a crescere leggermente dell'1,3% in un anno, sono diminuiti del -4,7% a Fehmarn.
I potenziali acquirenti stanno attualmente trovando i prezzi più convenienti per le case unifamiliari e bifamiliari nel distretto di Vorpommern-Greifswald (solo sulla terraferma) a 1.739 euro/m2, l'unica regione lungo la costa del Mar Baltico con prezzi al metro quadro inferiori a 2.000 euro. Rispetto al primo trimestre del 2023, i prezzi degli immobili nella regione di Vorpommern-Greifswald (solo la terraferma) sono scesi di ben -8,1%, il terzo maggior calo dei prezzi nella classifica. A breve termine, tuttavia, anche qui si intravede una ripresa: rispetto al quarto trimestre del 2023, i prezzi degli immobili sono attualmente tornati a salire del 6%.
Fig. 2: Evoluzione dei prezzi d'acquisto delle case sulla costa del Mar Baltico nel primo trimestre del 2024 rispetto al primo trimestre del 2023 e al quarto trimestre del 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Nel livello di prezzo più basso tra 2. 000 €/m2 e 2. 000 €/m.000/m2 e 2.500 €/m2, i potenziali acquirenti possono trovare un immobile adatto nei distretti di Rostock a 2.336 €/m2, del Meclemburgo nordoccidentale a 2.468 €/m2 e dello Schleswig-Flensburg a 2.494 €/m2. Mentre i prezzi al metro quadro delle case nel distretto di Rostock sono scesi del -6,6% rispetto al primo trimestre del 2023, sono diminuiti del -2,2% e del -2,8% rispettivamente nel Nordwestmecklenburg e nello Schleswig-Flensburg.000 €/m2 per la nuova proprietà dei loro sogni possono anche guardare ai distretti di Vorpommern-Rügen (solo sulla terraferma) con una media di 2.683 €/m2, Rendsburg-Eckernförde con 2.698 €/m2 e Flensburg con 2.885 €/m2. È interessante notare che i prezzi di Vorpommern-Rügen (solo sulla terraferma) sono aumentati del 3,8% nel primo trimestre del 2024 rispetto al primo trimestre del 2023, in controtendenza rispetto al mercato.
Robert Rothböck, direttore dei negozi VON POLL IMMOBILIEN di Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster e Rendsburg:
"La domanda sta riprendendo anche nella nostra regione e le transazioni sono costanti. Stiamo assistendo a un maggiore movimento, in particolare nel segmento di prezzo alto, da 500.000 euro in su. Molte persone stanno cogliendo l'opportunità di trovare l'immobile dei loro sogni a prezzi moderati o, se necessario, di cambiare residenza. Una buona classe energetica è importante, ma anche un posto auto è un must, soprattutto per i condomini. Sulla costa baltica, le proprietà nelle città e in buone e ottime posizioni con vista sull'acqua o proprietà speciali - ad esempio con tetti di paglia - continuano ad avere un valore particolarmente stabile."
Al centro della fascia di prezzo si trovano la città di Kiel con 3.111 €/m2, il distretto di Plön con 3.213 €/m2, Lubecca con 3.216 €/m2 e il distretto di Ostholstein (solo sulla terraferma) con 3.387 €/m2. In tutte queste regioni, i prezzi delle case sono diminuiti tra il -4,5% e il -8,2% rispetto al primo trimestre del 2023. Solo nel distretto di Plön la riduzione dei prezzi è inferiore, pari a -0,5%. Un confronto tra il quarto trimestre del 2023 e il primo trimestre del 2024 mostra ancora una volta che la tendenza al ribasso dei prezzi sta rallentando o, in alcuni casi, aumentando nuovamente: a Plön del 3,3% e a Kiel del 2,4%.
Thorsten Claus, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN di Lubecca e Bad Schwartau
"Attualmente vengono commercializzate unità immobiliari più piccole nei dintorni di Lubecca e dei comuni limitrofi, tra cui condomini a Bad Schwartau o case più vecchie, per lo più proprietà ereditate che stavano per essere sottoposte a un'ampia ristrutturazione energetica o addirittura demolite. Mentre l'andamento dell'inflazione e dei tassi d'interesse è passato in secondo piano per la maggior parte degli acquirenti, l'efficienza energetica e la necessità di ristrutturare gli edifici più vecchi rimangono i problemi più seri a causa dell'aumento dei costi. In particolare, il finanziamento della ristrutturazione è fonte di incertezza. Cosa deve essere fatto, cosa non deve essere fatto e quanto costerà alla fine? Il problema è aggravato dalla carenza di artigiani. Le regioni di Timmendorfer Strand e Scharbeutz si dimostrano ancora particolarmente stabili in termini di valore - soprattutto le prime e terze file che si affacciano sull'acqua."
Ci colpisce anche il fatto che i prezzi degli immobili siano diminuiti nel primo trimestre del 2023 in tutti i distretti rurali e urbani lungo la costa tedesca del Mar Baltico, che si collocano nella fascia media di prezzo al di sopra di una media di 3.000 euro/m2 . Questi includono Ostholstein (solo sulla terraferma) con -9,1% a 3.576 €/m2, Lubecca con 12,6% a 3.504 €/m2, Kiel con -11,3% a 3.256 €/m2 e Plön con 6,1% a 3.228 €/m2.
1 In questa analisi, il termine casa o casa unifamiliare si riferisce alle seguenti tipologie di abitazione: Casa unifamiliare, casa bifamiliare, casa a schiera e casa bifamiliare.
2 La base dei dati per l'analisi dei prezzi d'acquisto si basa sui prezzi medi richiesti per le case unifamiliari esistenti* (fino al 2020 incluso) da GeoMap per il primo trimestre del 2024 e per il primo e il quarto trimestre del 2023, nonché sugli aggiustamenti di VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).
*Nel corso dell'analisi, le isole e le penisole sono state analizzate separatamente e solo la terraferma, escluse le rispettive isole, è stata considerata per i distretti della Frisia settentrionale, Wittmund, Aurich e Friesland.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).
