04.08.2023 • 4 min. tempo di lettura
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Divario tra acquisto e affitto - soprattutto nei quartieri più ricercati
Grazie alla fase di bassi tassi di interesse, in passato era molto più interessante investire in immobili piuttosto che affittare, almeno se si disponeva di un capitale proprio sufficiente. Tuttavia, l'inflazione in costante aumento, esacerbata dalla guerra in Ucraina, ha portato a un cambiamento nella politica dei tassi di interesse delle banche centrali, che ha inevitabilmente causato un aumento dei tassi ipotecari. Il mercato ha subito un'inversione di tendenza al più tardi alla fine dell'estate del 2022, poiché i potenziali acquirenti hanno dovuto ricalcolare la situazione e potrebbero non essere più in grado di permettersi l'immobile dei loro sogni. La domanda di immobili è diminuita, i prezzi di acquisto hanno ristagnato o sono scesi, mentre i prezzi degli affitti hanno continuato a crescere, soprattutto nelle aree metropolitane. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato in che misura i prezzi medi di acquisto e di affitto1 si sono effettivamente discostati ad Amburgo per gli appartamenti nei sette distretti di Amburgo e in alcuni distretti selezionati per la prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
"Attualmente i prezzi degli affitti sono in aumento in molte località, mentre i prezzi di acquisto degli immobili sono in calo - i mercati si stanno allontanando, per così dire. La domanda è quindi ovvia: l'acquisto tornerà a essere interessante? Ci sono molti argomenti a favore di questa ipotesi. Innanzitutto, il livello dei tassi d'interesse per i finanziamenti con una solida base di capitale proprio si è stabilizzato intorno al 3,7%, un livello inferiore a quello più alto raggiunto finora a partire dall'ottobre 2022. Inoltre, i potenziali acquirenti hanno a disposizione una gamma più ampia di immobili tra cui scegliere. I potenziali acquirenti dovrebbero approfittare di questa opportunità. In ultima analisi, non è certo per quanto tempo ciò rimarrà valido. Sono probabili ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea. Nella città anseatica di Amburgo, nella prima metà del 2023 i prezzi di acquisto dei condomini sono diminuiti in tutti e sette i distretti rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. In cinque dei sette distretti, il calo è stato addirittura a due cifre. Gli affitti, invece, hanno ristagnato o sono aumentati leggermente in tutti i distretti, anche se in alcuni casi in modo molto marcato a livello distrettuale."
Il divario tra i prezzi di acquisto e di affitto è maggiore nei distretti di Wandsbek, Hamburg-Mitte e Altona. A Wandsbek i prezzi al metro quadro sono scesi in media del -11,4% (acquisto: 4.819 euro/m2), ad Hamburg-Mitte del -11,3% (acquisto: 5.729 euro/m2) e ad Altona del -11,8% (acquisto: 6.528 euro/m2). Al contrario, i prezzi degli affitti nella prima metà del 2023 sono aumentati maggiormente tra i distretti di Amburgo, a Wandsbek, con il 3,6% (affitto: 12,46 €/m2) rispetto alla prima metà del 2022. Seguono a ruota Hamburg-Mitte e Altona, dove gli affitti sono aumentati del 2,8% (rispettivamente 13,73 euro/m2 e 15,01 euro/m2).
Marcel Karstens, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Wandsbek:
"A causa dell'aumento dei tassi d'interesse sui mutui dall'estate del 2022, molti potenziali acquirenti stanno esitando sulla decisione di acquistare un immobile e stanno passando al mercato degli affitti. A lungo termine, tuttavia, la proprietà è un investimento interessante. Ciò è dovuto principalmente al fatto che il calo della domanda e i tempi di commercializzazione più lunghi stanno avendo un impatto significativo sull'andamento dei prezzi degli immobili in vendita, portando a una diminuzione dei prezzi di acquisto. Le proprietà in località A e quelle con prezzi molto bassi e buoni standard energetici sono attualmente molto richieste."
Fig. 1: Andamento dei prezzi di acquisto e di locazione nei quartieri di Amburgo, HY1/22 vs HY1/23 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. cifre al passaggio del mouse: https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/
Uno sguardo a livello di quartiere mostra anche che le aree residenziali più ricercate in particolare si stanno allontanando ulteriormente in termini di tendenze dei prezzi di acquisto e di affitto, come i popolari quartieri di Sternschanze o Altona-Nord ad Altona. Mentre i prezzi degli immobili per i condomini nella prima metà del 2023 sono scesi del -15,3% a Sternschanze (acquisto: 8.889 €/m2) e del -12,9% ad Altona-Nord (acquisto: 6 €/m).973 €/m2), anche gli affitti hanno registrato una crescita a due cifre, rispettivamente del 12,1 percento (affitto: 18,66 €/m2) e del 10,7 percento (affitto: 17,69 €/m2). Anche nell'elegante quartiere di Blankenese, ad Altona, i prezzi al metro quadro dei condomini sono scesi dell'11% (acquisto: 7.389 euro/m2). Gli affitti qui sono aumentati del 6% (affitto: 15,95 €/m2).
Sandra Lundt, responsabile dell'ufficio di VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Elbvororte:
"L'offerta di immobili ad Amburgo è attualmente molto alta, in quanto alcuni proprietari stanno ancora mantenendo i vecchi prezzi dell'inizio del 2022. Tuttavia, l'aumento dei tassi di interesse e il dibattito sull'efficienza energetica degli immobili residenziali stanno visibilmente riducendo i prezzi di acquisto. Dall'inizio dell'estate 2023, abbiamo notato che la domanda sta tornando a salire. L'intera zona ovest di Amburgo rimane molto popolare. La vicinanza all'Elba, i vari parchi e le numerose scuole eccellenti rendono la zona particolarmente attraente. Anche il mercato degli affitti si è rafforzato. Molti potenziali acquirenti probabilmente continueranno ad affittare perché il finanziamento è diventato molto più costoso e la quantità di capitale liquido richiesta è molto più alta. Tuttavia, le famiglie e le coppie che hanno una casa permanente ad Amburgo e vogliono viverci a lungo termine continueranno ad acquistare, anche per motivi di sicurezza. La proprietà è ancora un investimento sicuro. Naturalmente, anche la posizione conta."
Fig. 2: Andamento dei prezzi di acquisto e di affitto in quartieri selezionati di Amburgo, HY1/22 vs HY1/23 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. cifre al passaggio del mouse: https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/
Una tendenza simile si osserva nel quartiere Hamburg-Mitte. Nel quartiere alla moda di St. Georg, ad esempio, i prezzi di acquisto degli immobili sono diminuiti del -12,2% (acquisto: 8.408 euro/m2), mentre gli affitti sono aumentati del 7,4% (affitto: 17,85 euro/m2). Anche ad HafenCity, ad Amburgo-Mitte, i potenziali acquirenti hanno pagato -11,6% in meno per il metro quadro di un condominio nella prima metà del 2023 (acquisto: 12.780 euro/m2) rispetto alla prima metà del 2022, mentre chi cercava un appartamento in affitto doveva aspettarsi un aumento medio dei prezzi di circa il 4,6% (affitto: 22,94 euro/m2).
Matthias Preuß, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Alster-Ost:
"I tempi di commercializzazione degli immobili residenziali si sono allungati. Alcuni proprietari che non volevano rinunciare alle loro vecchie aspettative di prezzo hanno deciso di affittare prima la loro proprietà invece di venderla. Sono ancora alle prese con la nuova situazione. Tuttavia, dall'inizio del 2023 l'interesse dei potenziali acquirenti è leggermente aumentato. Sospettiamo che il mercato si stabilizzerà nuovamente al più tardi nel 2024. Questo perché i potenziali acquirenti stanno chiaramente beneficiando della grande offerta di immobili sul mercato. Inoltre, attualmente dispongono di un'ottima base per negoziare riduzioni di prezzo. L'acquisto di immobili è sempre interessante. Tuttavia, al momento gli investitori sono ancora cauti e acquistano solo a prezzi molto bassi. Tuttavia, ciò è dovuto anche al fatto che gli affitti ad Amburgo hanno un tetto massimo e devono calcolare attentamente i loro rendimenti."
Tornando al confronto tra i distretti di Amburgo: i prezzi medi di acquisto e di affitto divergono anche ad Harburg e Bergedorf, a sud dell'Elba. Mentre i prezzi di acquisto sono scesi più di tutti i distretti analizzati ad Amburgo, con un -12,1% (acquisto: 4.018 €/m2) e un -13,5% (acquisto: 4.407 €/m2), gli affitti sono scesi o hanno ristagnato meno, rispettivamente con un 1,1% (affitto: 10,48 €/m2) e uno 0,6% (affitto: 11,81 €/m2).
Ad Amburgo-Nord con -6% (acquisto: 7.437 €/m2) e ad Eimsbüttel con -9,1% (acquisto: 6.519 €/m2), i prezzi medi di acquisto dei condomini sono scesi meno tra i distretti di Amburgo. Gli affitti sono aumentati rispettivamente del 2,5% (affitto: 15,41 €/m2) e del 2,4% (affitto: 15,51 €/m2), il che significa che il divario tra i prezzi di acquisto e di affitto è più ridotto qui. Tuttavia, ci sono anche valori anomali a livello di quartiere rispetto al distretto, come Barmbeck-Süd, l'attraente quartiere residenziale di Amburgo-Nord, con i prezzi di acquisto in calo del -12,2% nella prima metà del 2023 (acquisto: 6.212 euro/m2) e gli affitti in aumento del 6,9% (affitto: 15,93 euro/m2). L'opposto è il caso della località premium di Rotherbaum a Eimsbüttel, con le sue ville e i suoi palazzi. Qui i prezzi al metro quadro dei condomini sono scesi solo del -2,1% (acquisto: 10.537 €/m2) e gli affitti sono aumentati del 4% (affitto: 20,18 €/m2).
Andamento dei prezzi di acquisto e di affitto nei quartieri di Amburgo
Fig. 3: Andamento dei prezzi di acquisto e di locazione nei quartieri di Amburgo, HY1/22 vs HY1/23 (Tabella: von Poll Immobilien GmbH)
Andamento dei prezzi di acquisto e di locazione in quartieri selezionati di Amburgo
Fig. 4: Andamento dei prezzi di acquisto e di affitto in quartieri selezionati di Amburgo, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabella: von von Horizon). HY1/23 (Tabella: von Poll Immobilien GmbH)
1 La base dei dati per l'analisi dei prezzi di acquisto per i condomini e dei prezzi di affitto per gli appartamenti esistenti (fino al 2019 incluso) si basa sui prezzi medi richiesti nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022 da GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: VON POLL IMMOBILIEN.
I grafici per i grafici a barre interattivi, compreso il link per l'incorporamento, possono essere scaricati qui:
https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/ e https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/
