Mercato immobiliare dal 2015: alti e bassi dei prezzi degli immobili e aumento inarrestabile dei costi di costruzione, materiali e manodopera

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"Negli anni precedenti la pandemia, il mercato immobiliare tedesco ha vissuto una fase di ripresa e forte crescita. Il robusto sviluppo economico, i bassi tassi di interesse e l'elevata domanda di abitazioni, soprattutto nei centri urbani, hanno contribuito a un continuo aumento dei prezzi degli immobili. Allo stesso tempo, i costi della manodopera, dei materiali e quindi delle costruzioni sono cresciuti in modo relativamente moderato, consentendo agli acquisti di immobili e ai progetti di costruzione di essere redditizi. Lo scoppio della pandemia nel marzo 2020 ha rappresentato una sfida inaspettata che ha cambiato radicalmente anche il mercato immobiliare e l'industria delle costruzioni in Germania. Le misure di blocco associate hanno portato a forti aumenti dei prezzi nel settore delle costruzioni a causa delle interruzioni della catena di approvvigionamento globale. Tuttavia, in questo periodo anche l'edilizia abitativa ha assunto un nuovo significato per le persone e ha fatto aumentare l'andamento dei prezzi di case e condomini."

Tra il 2015 e l'inizio della pandemia nel marzo 2020, i prezzi degli immobili sono aumentati maggiormente a Berlino, con il 65,1%, seguita da Amburgo con il 62% e Lipsia con il 61,2%. Monaco di Baviera ha registrato un aumento del 60% dei prezzi degli immobili residenziali. I prezzi degli immobili sono aumentati tra il 50% e il 54,1% a Stoccarda (50,7%), Colonia (52,8%) e Francoforte sul Meno (54,1%). L'aumento dei prezzi più basso in questi cinque anni circa è stato registrato a Düsseldorf tra le città A, dove i prezzi al metro quadro sono aumentati del 43,4%.

Un'analisi del settore edile dal 2015 a marzo 2020, invece, mostra uno sviluppo moderato in questi cinque anni. In questo caso, i costi dei materiali sono aumentati solo del 9,1%, i costi di costruzione complessivi del 12,4% e il costo del lavoro del 18,3%.

Fig. 1: Sviluppo percentuale dei prezzi degli immobili nelle città A e dei costi di costruzione, materiali e manodopera in Germania nei quattro periodi temporali definiti dal 2015 al 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)

Nel periodo compreso tra l'inizio della pandemia nel marzo 2020 e lo scoppio della guerra in Ucraina nel febbraio 2022, la consapevolezza della questione abitativa è cambiata significativamente. Ciò si riflette anche nell'andamento dei prezzi degli immobili, che in questi due anni sono aumentati in modo significativo. L'aumento più marcato dei prezzi degli immobili residenziali al metro quadro in questi due anni si è registrato a Düsseldorf con il 33,9%, seguito da Amburgo con il 32% e Lipsia con il 23,5%. A Colonia i potenziali acquirenti hanno dovuto fare i conti con un aumento dei prezzi del 21,9%, a Francoforte sul Meno del 20,7%. Per contro, i prezzi sono aumentati meno del 20% a Berlino (19,4%), Stoccarda (19%) e Monaco di Baviera (17%).

È particolarmente sorprendente che dall'inizio della pandemia all'inizio della guerra in Ucraina, i costi dei materiali siano aumentati del 20,3% e i costi di costruzione nel loro complesso del 16,2%, in misura significativamente maggiore rispetto ai cinque anni precedenti. Il costo della manodopera è aumentato del 10,4% durante questo periodo.

Fig. 2: Sviluppo indicizzato dei prezzi degli immobili nelle città A e GREIX e dei costi di costruzione, materiali e manodopera in Germania dal 2015 al 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"L'inizio della guerra in Ucraina nel febbraio 2022 ha segnato un punto di svolta per il mercato immobiliare, in quanto la crisi geopolitica ha portato a un aumento dei costi dei materiali e dell'edilizia in generale, soprattutto per le materie prime essenziali come acciaio e legno. Allo stesso tempo, la situazione in Ucraina ha messo in agitazione molti acquirenti di immobili, la domanda di immobili residenziali è diminuita quasi ovunque in Europa, il periodo di bassi tassi di interesse è terminato bruscamente e i prezzi degli immobili sono scesi leggermente per la prima volta alla fine dell'estate 2022. Il primo - anche se già previsto - aumento del tasso di interesse di riferimento nel luglio 2022 ha ulteriormente aggravato la situazione, in quanto l'inasprimento della politica monetaria ha aumentato l'incertezza e la riluttanza all'acquisto e ha ridotto il numero di acquirenti solvibili, con un effetto frenante sui prezzi degli immobili residenziali. Allo stesso tempo, il costo del lavoro è aumentato notevolmente, ma anche i costi di costruzione e dei materiali hanno continuato a salire, peggiorando ulteriormente la redditività dei progetti immobiliari e di costruzione."

Gli effetti della guerra in Ucraina hanno avuto un impatto massiccio sul mercato immobiliare. In alcune grandi città, i prezzi degli immobili residenziali sono scesi per la prima volta dopo una fase di boom durata quasi dodici anni. Nell'arco di soli cinque mesi - ovvero fino al primo rialzo del tasso di base nel luglio 2022 - i prezzi al metro quadro sono diminuiti del -5,3% a Düsseldorf e Stoccarda, del -5,1% a Francoforte sul Meno, del -3,9% a Monaco e del -2,8% ad Amburgo. Solo a Colonia (7,3%), Lipsia (2,4%) e Berlino (1,5%) i prezzi di acquisto degli immobili sono aumentati leggermente.

I costi dei materiali e di costruzione sono aumentati complessivamente in questo periodo, tra febbraio 2022 e luglio 2022, del 9,9% per i costi dei materiali e del 6,6% per i costi di costruzione. Il primo aumento dei tassi d'interesse di riferimento nel luglio 2022 ha aggravato la situazione nel settore immobiliare e delle costruzioni e ha ulteriormente limitato la domanda, portando a un ulteriore, in alcuni casi forte, calo dei prezzi degli immobili entro la fine del 2023. I prezzi sono scesi di percentuali a due cifre in sei delle otto città della zona A. Solo a Berlino (-3,5 per cento) i prezzi sono diminuiti. Solo a Berlino (-3,5%) e Stoccarda (-6,5%) i prezzi medi al metro quadro sono scesi di una sola cifra. Durante questo periodo, i prezzi degli immobili residenziali sono diminuiti in modo particolarmente marcato a Düsseldorf (-15,8%), seguita da Colonia (-15,6%) e Monaco (-13,1%). I prezzi al metro quadro sono scesi di oltre il 10% anche a Lipsia (-12,4%), Amburgo (-12,2%) e Francoforte sul Meno (-11,2%).

Dopo una breve ripresa, il costo della manodopera e i costi di costruzione nel complesso si sono stabilizzati a un livello più alto, ma sono aumentati rispettivamente del 3,7% e del 2,2%. Anche il costo dei materiali per l'edilizia residenziale ha ristagnato a un livello elevato, pari a -0,5%.