27.06.2023
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I prezzi degli immobili residenziali sulla costa del Mare del Nord sono in calo
Lunghe spiagge sabbiose, fresche brezze marine e la distesa del Mare di Wadden: la costa del Mare del Nord ha tutto questo da offrire ed è di conseguenza molto popolare, sia come meta di vacanza che come luogo di residenza. Negli ultimi anni, i potenziali acquirenti in cerca di una nuova casa sono particolarmente attenti a questo aspetto. Infatti, i prezzi degli immobili residenziali sulla costa del Mare del Nord hanno continuato a salire a causa dell'elevata domanda. Ma qual è la situazione attuale? Dopo tutto, anche il mercato immobiliare si trova in uno stato di fluttuazione a causa degli attuali eventi mondiali e delle crisi che ne derivano. Per questo motivo, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato più da vicino l'andamento dei prezzi di acquisto¹ sulla costa del Mare del Nord per le case unifamiliari² nei distretti e nelle città indipendenti, nonché nelle isole* per il primo trimestre del 2023 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
"Nonostante il livello dei prezzi già molto elevato in alcune regioni della costa del Mare del Nord, i prezzi degli immobili hanno continuato a crescere, soprattutto negli ultimi anni. Per il momento questo sembra essere finito. In tutte le regioni analizzate sulla costa del Mare del Nord, i prezzi degli immobili residenziali sono in calo o in stagnazione nel primo trimestre del 2023 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente", afferma Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN. E continua: "Questo dimostra chiaramente che i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare qualsiasi prezzo a causa dell'attuale situazione dei tassi di interesse e devono calcolare con maggiore precisione ciò che possono permettersi data la situazione attuale. Tuttavia, ci siamo resi conto che la domanda di immobili residenziali sulla costa è ancora presente. Prevediamo che il mercato si stabilizzerà nuovamente nelle località preferite del lungomare nel corso del 2023."
Come previsto, le isole del Mare del Nord continuano ad essere in cima alla classifica dei prezzi. Di conseguenza, le case sono più costose nelle Isole Frisone Settentrionali: qui i potenziali acquirenti dovranno calcolare una media di 12.866 euro per un metro quadrato di superficie abitabile nel primo trimestre del 2023. La ragione principale dell'elevato livello dei prezzi è l'isola di Sylt, che fa parte delle Isole Frisone Settentrionali. Un'analisi separata mostra che Sylt ha già un prezzo medio al metro quadro di 15.348 euro/m2, il che la rende un forte motore dei prezzi nell'arcipelago. Mentre i prezzi degli immobili nelle Isole Frisone Settentrionali nel complesso sono scesi del -7,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, il dato per Sylt è stato in realtà del -14%.
Martin Weiß, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
"È risaputo che la maggior parte delle proprietà a Sylt sono case di vacanza o seconde case. I potenziali acquirenti spesso acquistano queste proprietà come investimento, finanziato con capitale di prestito. Dall'estate 2022, il mercato immobiliare è cambiato in tutta la Germania. Anche la domanda di immobili a Sylt è diminuita notevolmente. Tuttavia, in caso di vendita, le proprietà venivano solitamente pagate al 100% con capitale proprio", afferma Martin Weiß, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Sylt. E continua: "Tuttavia, i prezzi degli immobili sono rimasti per lo più stabili, anche se la domanda è diminuita. Resta da vedere come si svilupperà il mercato nei prossimi mesi". In linea di massima, gli immobili a Sylt sono ancora considerati un investimento a prova di crisi."
I prezzi medi al metro quadro di 8.626 euro sono al secondo posto nelle Isole Frisone Orientali, che comprendono Juist, Langeoog e Norderney, ad esempio. Ciò significa che qui le case costano quasi il 33% in meno rispetto alle Isole Frisone Settentrionali. Il livello dei prezzi nelle Isole Frisone Orientali, invece, è sceso appena: con un -0,5%, i prezzi degli immobili sono rimasti fermi nel primo trimestre del 2023 rispetto al primo trimestre del 2022.
I prezzi delle case sulla terraferma, invece, sono significativamente più bassi: nel distretto della Frisia (solo sulla terraferma), i prezzi delle case sono scesi del -4,4% a 2 euro.227 €/m2, nel distretto di Aurich (solo terraferma) di -8,6 percento a 2.212 €/m2, nel distretto della Frisia settentrionale (solo terraferma) di -14 percento a 2 €.148 €/m2, nel distretto di Cuxhaven di -1,7% a 2.145 €/m2 e nel distretto di Dithmarschen di -9,1% a 2.119 €/m2. Ciò significa che il distretto di Nordfriesland (solo sulla terraferma) ha registrato il secondo calo più netto dei prezzi nella classifica.
Prezzi al metro quadro ancora al di sotto dei 2.000 euro si trovano nelle due città distrettuali di Emden e Bremerhaven, che sono anche le regioni più economiche nella classifica dei prezzi. Qui una casa costa rispettivamente 1.974 €/m2 e 1.946 €/m2, i prezzi sono scesi del -9,4% e del -6,9%.
Nils Onken, direttore della filiale dei negozi VON POLL IMMOBILIEN nella Frisia orientale (Norden, Aurich, Emden ed Esens):
"Mentre l'offerta è aumentata significativamente, la domanda è diminuita. Ciò ha comportato anche un allungamento del periodo di commercializzazione, passato da quattro-sei settimane agli attuali cinque-otto mesi. Abbiamo reagito di conseguenza, riducendo i prezzi dal 10 al 30% - a seconda della posizione - e ristrutturando le nostre misure di marketing. Il mercato si è trasformato da mercato dei venditori a mercato degli acquirenti", spiega Nils Onken, direttore della filiale dei negozi VON POLL IMMOBILIEN nella Frisia orientale (Norden, Aurich, Emden ed Esens). E continua: "Tuttavia, le città più grandi e con buone infrastrutture hanno continuato a dimostrarsi particolarmente stabili nel valore. Il calo maggiore dei prezzi si registra nelle regioni rurali. Tuttavia, con l'aumento dei tassi d'interesse e dei costi energetici, di solito non è il prezzo d'acquisto a essere decisivo, ma piuttosto i costi mensili correnti."
Salita e discesa dei prezzi degli immobili sulla costa del Mar Baltico
La costa tedesca del Mar Baltico ha vissuto un vero e proprio boom negli ultimi anni. Sempre più persone sono attratte dalle pittoresche città e villaggi costieri per sfuggire alla frenesia delle metropoli e godersi la vita al mare con maggiore privacy. Tuttavia, con il crescente interesse per il Mar Baltico, i prezzi degli immobili sono andati in una sola direzione, ovvero verso l'alto. Dalla fine dell'estate del 2022, tuttavia, il mercato immobiliare ha subito una svolta grazie al forte aumento dei tassi di interesse. Per la prima volta in alcune regioni i prezzi degli immobili stanno ristagnando o scendendo. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato la situazione esatta e l'andamento dei prezzi degli immobili per le case unifamiliari¹ nei distretti, nelle città indipendenti e nelle penisole e isole* sulla costa del Mar Baltico e hanno confrontato l'andamento dei prezzi di acquisto² nel primo trimestre del 2023 con il primo trimestre del 2022.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
Le case unifamiliari più costose sulla costa del Mar Baltico si trovano attualmente nella penisola di Usedom, con una media di 4.303 euro/m2. Seguono la città di Rostock con 4.053 €/m2 e l'isola di Fehmarn con 3.716 €/m2. Mentre il livello dei prezzi a Usedom ha continuato a crescere del 7,1% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, i prezzi al metro quadro nel primo trimestre del 2023 sono diminuiti maggiormente sulla costa del Mar Baltico rispetto al primo trimestre del 2022 a Fehmarn con un -18,5%.
"Dopo il calo degli affari registrato nel settembre 2022 a causa dell'aumento dei costi dell'energia, dell'inflazione elevata e dell'aumento dei tassi d'interesse, dall'inizio di quest'anno stiamo assistendo a un nuovo aumento della domanda, anche se principalmente in località del centro città o direttamente sul Mar Baltico con vista sul mare. Nelle zone circostanti, che in passato erano quasi alla pari con la città, stiamo assistendo al calo più marcato sia della domanda che dei prezzi di acquisto", afferma Corinne Briesemeister, responsabile della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Rostock. Aggiunge: "Attualmente è molto difficile commercializzare case da ristrutturare, anche se offrono un buon rapporto qualità-prezzo. Le persone sono molto preoccupate per i problemi energetici e di riscaldamento e per l'aumento dei tassi di interesse. Questo ha visibilmente ridotto il potere d'acquisto e il numero di potenziali acquirenti nella nostra regione."
Gli immobili lungo il Mar Baltico saranno i più economici nel primo trimestre del 2023 nei distretti di Vorpommern-Greifswald (solo sulla terraferma) a 1.893 €/m2 e Rostock a 2.500 €/m2. Rispetto al primo trimestre del 2022, i prezzi delle case nel Vorpommern-Greifswald sono quindi aumentati del 6,1%, il quarto aumento più alto nell'analisi del Mar Baltico. Nel distretto di Rostock, invece, i prezzi al metro quadro sono diminuiti del -10%.
I potenziali acquirenti di case nei distretti di Nordwestmecklenburg devono aspettarsi più di 2.500 €/m2 a 3.000 €/m2 .522/m2, Schleswig-Flensburg a 2.566/m2, Vorpommern-Rügen (terraferma) a 2.585/m2, Rendsburg-Eckernförde a 2.812/m2 e nel distretto di Flensburg a 2.973/m2. È interessante notare che i prezzi al metro quadro in Vorpommern-Rügen e Schleswig-Flensburg aumenteranno rispettivamente dell'8,5% e del 7,7% nel primo trimestre del 2023 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. La domanda sostenuta sta spingendo i prezzi qui, soprattutto da parte di potenziali acquirenti per i quali il livello dei prezzi nelle regioni hot spot vicine, come l'isola di Rügen o la penisola di Fischland-Darß-Zingst, è diventato troppo alto e che stanno passando a regioni più convenienti.
Robert Rothböck, direttore dei negozi VON POLL IMMOBILIEN di Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster e Rendsburg:
"All'inizio dell'anno, il mercato immobiliare nella nostra regione è partito in modo relativamente tranquillo. Ma da marzo la domanda è tornata a crescere in modo significativo. Anche se al momento si registra un minor numero di interessati, questi sono molto ben preparati e hanno già effettuato i controlli preliminari da parte delle banche. Il periodo medio di offerta è rimasto invariato a due o tre mesi", spiega Robert Rothböck, direttore della filiale dei negozi VON POLL IMMOBILIEN di Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster e Rendsburg. Continua: "La regione intorno allo Schlei nel distretto di Rendsburg-Eckernförde e la città portuale di Eckernförde continuano ad avere un valore molto stabile grazie alla loro posizione e alla loro particolare attrattiva. Lo Schlei, un estuario lungo 40 chilometri, offre un paesaggio unico ed è una destinazione popolare per gli amanti degli sport acquatici e della natura. Anche le città lungo la costa baltica, come Schwedeneck, Strande, Schilksee, Heikendorf e Laboe, sono destinazioni turistiche molto popolari. Come regione turistica, Hohwachter Bucht beneficia di tratti di spiaggia ben curati e di aree naturali incontaminate."
Non sorprende che le isole e le penisole sulla costa del Mar Baltico continuino ad essere tra le regioni con i prezzi più cari al metro quadro. Oltre a Usedom e Fehmarn, anche Rügen e Fischland-Darß-Zingst sono tra le prime cinque. Per le case sull'isola di Rügen, i potenziali acquirenti devono attualmente calcolare una media di 3.583 €/m2 e su Fischland-Darß-Zingst di 3.579 €/m2 . Tuttavia, ciò significa che il prezzo al metro quadro è più basso rispetto al primo trimestre del 2022. I prezzi degli immobili per le case unifamiliari sono diminuiti del -2,8% a Rügen e del -13,2% a Fischland-Darß-Zingst nel primo trimestre del 2023 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente.
Ci colpisce anche il fatto che i prezzi degli immobili sono diminuiti nel primo trimestre del 2023 in tutti i distretti rurali e urbani lungo la costa tedesca del Mar Baltico, che si posizionano nella fascia di prezzo media al di sopra di una media di 3.000 euro/m2 . Questi includono Ostholstein (solo sulla terraferma) con -9,1% a 3.576 €/m2, Lubecca con 12,6% a 3.504 €/m2, Kiel con -11,3% a 3.256 €/m2 e Plön con 6,1% a 3.228 €/m2.
¹ La base dei dati per l'analisi dei prezzi d'acquisto si basa sui prezzi medi delle offerte di GeoMap per il primo trimestre del 2023 e il primo trimestre del 2022, nonché sugli aggiustamenti di VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² Il termine casa o casa unifamiliare si riferisce ai seguenti tipi di casa in questa analisi: Casa monofamiliare, casa bifamiliare, casa a schiera e casa bifamiliare.
* Nel corso dell'analisi, le isole e le penisole sono state analizzate separatamente e solo la terraferma, escluse le rispettive isole, è stata considerata per i distretti del Mare del Nord di Frisia Settentrionale, Wittmund, Aurich e Frisia e per i distretti del Mar Baltico di Ostholstein, Vorpommern-Rügen e Vorpommern-Greifswald.
