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Sviluppo abitativo nelle città A e B

25.01.2023

VON POLL IMMOBILIEN

Contenuto di questo articolo

CONTENUTI DI QUESTA PAGINA:

1. Maggior numero di permessi e completamenti
2. Quota di nuove costruzioni nel patrimonio abitativo dal 2017 al 2021

1. Maggioranza di permessi e completamenti in meno

Per la prima volta, l'Ufficio Federale di Statistica ha registrato più di 84 milioni di persone residenti in Germania nella prima metà del 2022. La popolazione è in crescita, il che aumenta anche il bisogno di spazio abitativo. Tuttavia, il mercato immobiliare è sempre più stretto, soprattutto a causa dell'aumento dei tassi ipotecari e dei requisiti di finanziamento più severi, del forte aumento dei costi di costruzione e dei problemi della catena di approvvigionamento, dei nuovi requisiti energetici degli edifici e della carenza di artigiani. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato la situazione esatta nelle 21 maggiori città tedesche¹ in termini di permessi di costruzione e di completamento² per gli anni dal 2017 al 2021 e hanno anche messo in relazione i nuovi progetti di costruzione di questo periodo con il patrimonio abitativo³.

Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN: "Uno sguardo al 2021 mostra che in ben undici delle 21 località analizzate il numero di appartamenti completati è diminuito rispetto all'anno precedente. Tra queste figurano grandi città come Monaco, Berlino, Amburgo, Düsseldorf, Colonia e Lipsia, dove la popolazione è cresciuta in modo sproporzionato negli ultimi anni. I permessi di costruzione sono addirittura in calo in 15 delle 21 città A e B nel 2021. I politici devono finalmente agire in questo senso e contrastare con procedure di approvazione più rapide, la designazione dei terreni edificabili e i sussidi all'edilizia. Questo è l'unico modo per ridurre il divario tra la crescita della popolazione e la domanda di alloggi."

Il maggior numero di appartamenti potrebbe essere costruito a Francoforte sul Meno tra il 2017 e il 2021 con 29,2 per 1.000 abitanti⁴ sono stati completati. Monaco, Amburgo e Münster seguono la metropoli sul Meno con rispettivamente 27,8, 25,7 e 25,1 appartamenti completati. In termini di permessi di costruzione, Monaco è al primo posto nell'analisi con 38,7 abitazioni per 1.000 abitanti. Mentre Münster ha registrato 32,4 permessi nel periodo di rilevazione, Amburgo ha avuto 29,9 abitazioni approvate per 1.000 abitanti.

Al contrario, il minor numero di completamenti di abitazioni si è registrato a Duisburg con 6,1 e Bochum con 8,2 per 1.000 abitanti. Anche Duisburg si colloca nelle retrovie in termini di permessi. Tra il 2017 e il 2021 sono stati approvati solo 7,7 appartamenti ogni 1.000 abitanti. A Bochum la cifra era di 13,9 appartamenti approvati.

Fig. 1: Licenze edilizie e completamenti, abitazioni dal 2017 al 2021 per 1.000 abitanti

Inoltre, solo tra dieci e 15 abitazioni per 1.000 abitanti potrebbero essere completate a Essen, Karlsruhe, Colonia, Hannover, Dortmund, Stoccarda e Brema. Oltre ad Hannover, anche queste località si sono collocate nella fascia bassa della classifica con un numero di permessi di costruzione compreso tra dieci e 16. Hannover, invece, ha registrato 19 appartamenti approvati ogni 1.000 abitanti tra il 2017 e il 2021.

Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN:"Hannover è una nota località fieristica e, con la Fiera di Hannover, ospita una fiera industriale di importanza internazionale. Come parte della regione metropolitana, insieme a Braunschweig e Wolfsburg, la città ha un'economia fiorente e sta vivendo una crescita demografica positiva. Per soddisfare l'aumento della domanda di alloggi, sono in corso di pianificazione e realizzazione numerosi progetti di costruzione."

Tra i 20 e i 25 appartamenti ogni 1.000 abitanti sono stati completati a Düsseldorf, Bonn, Berlino e Dresda. In termini di permessi di costruzione, Berlino con 30,3 abitazioni e Dresda con 32,4 abitazioni sono tra le prime sei città con più di 30 permessi di costruzione per 1.000 abitanti negli anni dal 2017 al 2021. Düsseldorf con 26,3 e Bonn con 17,8 abitazioni approvate, invece, si collocano nella parte centrale delle località analizzate.

2. Quota di nuove costruzioni sullo stock abitativo dal 2017 al 2021

È interessante anche osservare il rapporto tra i lavori completati e lo stock abitativo nelle rispettive città fino al 2021. Il leader in questo caso è ancora una volta Francoforte sul Meno, dove lo stock abitativo è cresciuto del 5,9% fino a 377.989 appartamenti nel periodo dal 2017 al 2021. Monaco di Baviera, con il 5,3% a 778.720 appartamenti, e Münster e Amburgo, ciascuna con il 5% rispettivamente a 157.031 e 953.137 appartamenti, sono anche tra le località con la più forte crescita di alloggi.

Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN: "Una delle particolarità di Francoforte sul Meno è il forte sviluppo di grattacieli residenziali, che non si trova in questa misura in nessun'altra metropoli tedesca. La città cresce in larghezza e in altezza. La Grand Tower, alta 172 metri, ospita da sola 413 appartamenti, mentre il complesso di grattacieli Four ne ospita 600 - per citare solo due esempi della vivace attività di costruzione e sviluppo dei quartieri a Francoforte e dintorni negli ultimi cinque anni."

Fig. 2: Quota di nuove costruzioni sul patrimonio abitativo, dal 2017 al 2021

Le prime quattro località in questa classifica sono seguite da Bonn con una crescita del 4,4% a 162.885 abitazioni, Berlino e Dresda con il 4,3% ciascuna a 1.938.034 abitazioni e 300.985 abitazioni, rispettivamente. Al contrario, lo stock abitativo di Düsseldorf, Mannheim, Lipsia, Norimberga e Wiesbaden crescerà tra il 3% e il 4% tra il 2017 e il 2021.

La crescita più bassa dello stock abitativo nel periodo di analisi si è registrata a Duisburg, con solo l'1,2% a 249.971 appartamenti, a Bochum con l'1,6% a 190.921 appartamenti e a Essen con l'1,9% a 305.634 appartamenti. Anche ad Hannover, Karlsruhe, Colonia, Dortmund, Stoccarda e Brema le abitazioni cresceranno solo del 2-3% dal 2017 al 2021.

Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH. La grafica è accessibile in formato digitale con un link di incorporamento qui: https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ e https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.

^{1 Come base per la classificazione del mercato immobiliare tedesco, VON POLL IMMOBILIEN utilizza la classificazione di BulwienGesa in città A, B, C e D. A tal fine, le città sono state raggruppate in base alla loro importanza funzionale per il mercato immobiliare internazionale, nazionale, regionale o locale. BulwienGesa classifica sette città A come i più importanti centri tedeschi con rilevanza nazionale e in alcuni casi internazionale e con mercati ampi e funzionali. Le 14 località B comprendono grandi città di rilevanza nazionale e regionale.}^{2 I dati di base degli appartamenti approvati e completati si basano su empirica regio e VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) per il periodo di analisi dal 2017 al 2021.}^{3 La base dati degli edifici esistenti è l'aggiornamento del patrimonio edilizio residenziale e abitativo come definito da empirica regio.}

^{4 Per una migliore comparabilità delle singole località, il numero di abitazioni approvate e completate per 1.000 abitanti è stato corretto sulla base dei dati di empirica regio e di VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).}