Vivere fuori dalle metropoli: Dove vale ancora la pena di vivere nell'hinterland berlinese

Riassunto dei contenuti

• 1. L'andamento dei prezzi degli immobili a Berlino e Brandeburgo. Sviluppo dei prezzi degli immobili a Berlino e nel Brandeburgo nel 2020
• 2. L'aumento dei prezzi degli ultimi dieci anni a Dahme-Spreewald è sei volte superiore a quello di Spree-Neiße

• Le case mono e bifamiliari a Berlino sono in media quattro volte più costose rispetto alla zona rurale di Prignitz
• I forti aumenti dei prezzi rispetto al 2019, soprattutto nei quartieri precedentemente più economici come Prignitz (del 39%) e Elbe-Elster (del 25%), dimostrano, che la domanda di abitazioni negli ulteriori dintorni di Berlino sta diventando sempre più attraente
• Al di sotto della soglia dei 300.000 euro per i prezzi degli immobili si trovano, tra l'altro, i quartieri più economici di Berlino.000 per i prezzi degli immobili sono, tra gli altri, Oder-Spree con 299.000 euro e Brandenburg an der Havel con 275.000 euro e con aumenti dei prezzi ancora moderati rispetto al 2019, rispettivamente del 6,8% e del 6,2%

1. Evoluzione dei prezzi degli immobili a Berlino e Brandeburgo nel 2020

"La domanda di immobili nei dintorni è aumentata. Un altro fattore è che le proprietà corrispondenti con lotti di terreno più grandi nelle aree urbane sono ora molto più costose. Per questo motivo, da tempo i potenziali acquirenti guardano alla periferia di Berlino. La pandemia ha ulteriormente intensificato questo sviluppo, causando un forte aumento dei prezzi degli immobili nelle immediate vicinanze di Berlino. A causa del cosiddetto effetto casa-ufficio, molti potenziali acquirenti sono più disposti a scendere a compromessi e ad affrontare spostamenti più lunghi verso la città. Anche i quartieri più esterni, come Prignitz e Elbe-Elster, stanno beneficiando di questo sviluppo.'

Non sorprende: Con 699.000 euro a Potsdam e 595.000 euro a Berlino, gli acquirenti di immobili nelle due capitali statali devono aspettarsi gli importi medi più alti per una casa indipendente o bifamiliare. Ciò significa che i prezzi di acquisto a Potsdam sono aumentati di ben il 18,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre a Berlino sono aumentati solo del 7,1%.

Interessante, tuttavia, è dare un'occhiata ai quartieri più economici della classifica. A Prignitz gli acquirenti di case hanno pagato in media 139.000 euro nel 2020, a Elbe-Elster 122.500 euro. Ciò significa che una casa indipendente o bifamiliare a Berlino è in media quattro volte più costosa che a Prignitz. Tuttavia, rispetto al 2019, i prezzi degli immobili a Prignitz sono aumentati di ben il 39% e nell'Elbe-Elster del 25%, il massimo di tutte le regioni analizzate. Tuttavia, il livello favorevole dei prezzi lontano dalla periferia intorno a Berlino, cioè nei distretti più esterni del Brandeburgo, è molto interessante per i potenziali acquirenti. Questo vale anche per i distretti di Ostprignitz-Ruppin, con una media di 215.000 euro per una casa indipendente o bifamiliare e un aumento dei prezzi del 16,2% rispetto al 2019, Uckermark con 166.500 euro e l'aumento dei prezzi più basso della classifica, pari al 4,7%, nonché Oberspreewald-Lausitz e Spree-Neiße con 150.000 euro ciascuno e un aumento dei prezzi rispettivamente dell'11,1% e del 7,9%.

"A causa delle infrastrutture e dei trasporti piuttosto difficili e dei collegamenti con i mezzi pubblici, i quartieri esterni come il Prignitz erano spesso un criterio di esclusione per chi cercava un immobile. Tuttavia, la pandemia ha cambiato la consapevolezza delle persone. Pertanto, la domanda di immobili residenziali, soprattutto come seconda casa, è aumentata notevolmente anche nel Prignitz. Anche le proprietà superiori al milione di euro sono ora oggetto di una più rapida intermediazione. È plausibile che in futuro alcuni acquirenti trasferiscano qui la loro residenza principale. Anche le comunità residenziali-uffici sono di tendenza e aumentano la domanda di case bifamiliari"

Il centrocampo in termini di prezzi è guidato dai distretti immediatamente intorno a Berlino: Potsdam-Mittelmark con 449.000 euro, Oberhavel con 419.000 euro e Havelland con 410.000 euro. Mentre i prezzi di acquisto a Potsdam-Mittelmark e Havelland sono aumentati tra il 15,1% e il 15,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, l'aumento a Oberhavel è del 10,3%. Nella classifica dei prezzi di acquisto, seguono i distretti di Dahme-Spreewald con 399.000 euro e un aumento dei prezzi dell'8,1 percento, e Barnim con 395.000 euro e un aumento del 14,5 percento. "La costruzione della Gigafactory di Tesla, il centro logistico di Amazon e il nuovo aeroporto BER hanno portato a uno sviluppo molto positivo dei valori fondiari standard a Dahme-Spreewald. Ciò che circa un anno fa era considerato un'opportunità per gli addetti ai lavori, in alcune aree ha registrato un forte aumento dei prezzi. Queste includono l'Heideseekreis, la città di Mittenwalde e i suoi dintorni, e anche Storkow-Mark nel distretto di Oder-Spree", afferma Sylvia Maltz, responsabile dell'ufficio di VON POLL IMMOBILIEN a Königs Wusterhausen.

Ma anche i quartieri di Teltow-Fläming, con una media di 379.000 euro e un aumento dei prezzi dell'11,5%, e Märkisch-Oderland, con 365.000 euro e un aumento dei prezzi degli immobili del 13,8% rispetto all'anno precedente, sono regioni interessanti per gli acquirenti.

"I potenziali acquirenti guardano sempre più spesso agli anelli esterni di Berlino e dintorni. Attualmente si possono trovare immobili interessanti qui, ad esempio in direzione di Luckenwalde, Am Mellensee, Trebbin e Rehagen. Tuttavia, chi pensa di acquistare un immobile non dovrebbe aspettare troppo. L'attuale livello dei prezzi continuerà a svilupparsi."

"Brandeburgo an der Havel, la città sul fiume, affettuosamente conosciuta come la Piccola Venezia, offre non solo un ottimo fattore ricreativo, ma anche una buona infrastruttura grazie al collegamento con l'autostrada A2 e al trasporto ferroviario regionale. Grazie alla sua posizione nell'estesa area circostante e allo sviluppo positivo degli ultimi 20 anni, notiamo generalmente un aumento dell'interesse all'acquisto tra i proprietari e gli investitori di capitale nel Brandeburgo.'

Nelle città indipendenti di Cottbus e Francoforte (Oder), gli acquirenti di case nel 2020 hanno pagato in media rispettivamente 269.000 euro e 234.600 euro.000 euro e 234.600 euro rispettivamente. Con il 20,3%, Francoforte (Oder) in particolare ha registrato il terzo più forte aumento dei prezzi rispetto al 2019 di tutte le regioni analizzate. A Cottbus, i prezzi d'acquisto delle case unifamiliari e bifamiliari sono aumentati addirittura del 14%.

2. L'aumento dei prezzi negli ultimi dieci anni a Dahme-Spreewald è sei volte superiore a quello di Spree-Neiße

È interessante anche osservare l'andamento dei prezzi d'acquisto negli ultimi dieci anni: mentre i prezzi degli immobili per le case unifamiliari e bifamiliari a Dahme-Spreewald sono aumentati solo leggermente rispetto al 2019 (dell'8,1%), l'aumento dei prezzi rispetto al 2010 è il più alto con il 138,9%. Anche nell'Havelland, con il 135,6%, nel Märkisch-Oderland, con il 131%, e a Potsdam, con il 129,9%, i prezzi d'acquisto sono aumentati significativamente negli ultimi dieci anni. Un livello di prezzi altrettanto elevato si osserva nei distretti di Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim e Potsdam-Mittelmark, nonché nella capitale Berlino: qui i prezzi di acquisto sono aumentati tra il 107,9% e il 125,6%. Al contrario, i prezzi d'acquisto a Prignitz (90,4%), Cottbus (88,1%), Brandenburg an der Havel (84,6%), Oder-Spree (83,4%) e Elbe-Elster (77,5%) sono rimasti al di sotto della soglia del 100%. A Ostprignitz-Ruppin, Francoforte (Oder) e Uckermark, gli acquirenti hanno pagato tra il 57,1% e il 69,3% in meno per le case unifamiliari e bifamiliari dieci anni fa rispetto al 2020. Gli aumenti di prezzo più contenuti nell'ultimo decennio si registrano a Oberspreewald-Lausitz, con il 38,9%, e a Spree-Neiße, con il 23%.