Analisi immobiliare degli Stati federali: sviluppo delle offerte di nuove costruzioni e dei permessi di costruzione dal 2021

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"Il calo dell'offerta di immobili di nuova costruzione sottolinea l'urgenza di affrontare le diverse e ampie sfide che frenano questo settore in Germania. Una questione chiave che deve essere affrontata è rappresentata dagli ostacoli normativi, dai processi burocratici e dalla complessità dei regolamenti edilizi, che rallentano e aumentano i costi del processo di costruzione. Le normative e le procedure di autorizzazione esistenti devono essere riviste per aumentare l'efficienza e ridurre gli ostacoli per le imprese di costruzione e gli sviluppatori di progetti. Un'altra questione è come affrontare l'aumento dei costi di costruzione. L'aumento del prezzo dei materiali da costruzione e la carenza di manodopera qualificata hanno avuto un impatto significativo sulla redditività dei nuovi progetti edilizi. Sono necessarie misure per stabilizzare i costi, semplificare l'attività di costruzione e i materiali e garantire la disponibilità di manodopera qualificata, al fine di aumentare l'attrattiva dei progetti di nuova costruzione per gli investitori e gli sviluppatori.'

Fig. 1: Percentuale di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2021, 2022 e 2023 (grafico: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. cifre con il mouse: Percentuale di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2021, 2022 e 2023 (grafico: von Poll Immobilien GmbH). Cifre con il mouse: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8

Nel 2023, i potenziali acquirenti troveranno la percentuale più alta di immobili di nuova costruzione in offerta nello Stato federale della Sassonia, con il 24,1%, seguito dalla Turingia con il 22,9% e dalla Renania-Palatinato con il 21,9%. Tuttavia, è interessante notare che la quota di immobili di nuova costruzione in Turingia e Sassonia è diminuita rispettivamente del -15,3% e del -12,3% nel 2023 rispetto al 2021. Insieme alla Sassonia-Anhalt, con un -13,9%, e allo Schleswig-Holstein, con un -10,7%, si tratta dei cali più marcati nell'offerta di immobili di nuova costruzione negli ultimi tre anni nel confronto tra gli Stati federali.

Dominik Köhler, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Weimar:

"Negli ultimi anni, specifici programmi di sovvenzione hanno dato impulso all'attività di nuova costruzione in Turingia. I progetti residenziali più grandi, che hanno tempi più lunghi nel processo di pianificazione e approvazione, potrebbero essere completati tra il 2021 e il 2023, il che ha portato a un temporaneo aumento della percentuale di nuove costruzioni. Tuttavia, i progetti nel segmento delle nuove costruzioni inizialmente diminuiranno di nuovo in Turingia, poiché i costi di costruzione sono troppo elevati, i programmi di sovvenzione stanno per terminare e i progetti di costruzione sono raramente redditizi. Tuttavia, la domanda di alloggi sociali e adeguati all'età è in continuo aumento e sarà possibile soddisfarla solo se i costi di costruzione avranno un andamento positivo e se si renderanno disponibili nuovi sussidi."

Inoltre, lo Schleswig-Holstein è uno dei tre Stati federali con la più bassa offerta di immobili di nuova costruzione nel 2023, con il 13,5%. In coda troviamo Berlino con il 12,2% e Brema con solo l'8,3% di immobili di nuova costruzione in offerta. A Berlino, tuttavia, l'offerta di nuove costruzioni è diminuita solo del -2,7% tra il 2021 e il 2023, mentre a Brema è scesa del -6,2%.

Robert Rothböck, direttore delle filiali di VON POLL IMMOBILIEN a Kiel, Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Plön e Eutin:

"Nello Schleswig-Holstein, i grandi promotori di progetti e le società immobiliari sono rari, e l'attività di nuova costruzione si concentra sulle case unifamiliari. Nella fase di boom immobiliare dell'ultimo decennio, molti piccoli operatori si sono cimentati in progetti e lotti di terreno più grandi. Questo ha portato a un vero e proprio boom. Inevitabilmente, molti di questi promotori immobiliari e sviluppatori di progetti hanno ora cessato le loro attività di costruzione o si sono arresi del tutto, il che illustra le sfide e la volatilità di questo settore."

Il Meclemburgo-Pomerania Anteriore è l'unico Stato federale a non registrare una tendenza negativa nell'offerta di nuove costruzioni dal 2021 al 2023, anche se la quota è stagnante anziché in crescita dello 0,4%. Inoltre, il Meclemburgo-Pomerania Anteriore sarà uno dei quattro stati federali con il maggior numero di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2023, dato che più di un immobile su cinque (21,1%) sui portali di annunci è di nuova costruzione.

Corinne Briesemeister, responsabile della filiale VON POLL IMMOBILIEN di Rostock e Warnemünde:

"Nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore, attualmente vengono offerte soprattutto proprietà nel segmento delle nuove costruzioni, iniziate nel 2021 e 2022. Tuttavia, la commercializzazione si sta rivelando difficile, poiché i potenziali acquirenti sono riluttanti e i prezzi di acquisto sono elevati. Negli ultimi anni nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore sono stati realizzati numerosi progetti di nuova costruzione. A causa della domanda molto elevata, ci sono stati molti investitori. Rispetto ad altri Stati federali, l'offerta di immobili di nuova costruzione sembra quindi essere diminuita in modo meno marcato. Tuttavia, al momento l'attività di costruzione di nuovi immobili si è in gran parte arrestata. Riteniamo che la situazione non cambierà in modo significativo nemmeno nel 2024"

Nel 2023, i potenziali acquirenti in Assia, Baviera, Brandeburgo e Baden-Württemberg potranno scegliere tra il 19 e il 20% di immobili di nuova costruzione. Tuttavia, l'offerta di immobili di nuova costruzione è diminuita significativamente dal 2021 in Assia (-8,2%), Baviera (-5,5%) e Baden-Württemberg (-7,2%). Il Brandeburgo, invece, ha registrato solo un calo del -2,7% nel numero di immobili di nuova costruzione in offerta.

Amburgo, con il 18,6%, la Renania Settentrionale-Vestfalia, con il 17,3%, la Bassa Sassonia, con il 16,2%, e il Saarland, con il 15,1%, si collocano nella fascia media inferiore nel confronto della percentuale di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2023. Con un -4,3% rispetto al 2021, il Saarland ha registrato il calo minore dell'offerta, seguito dalla Renania Settentrionale-Vestfalia con un -7,2%, da Amburgo con un -7,4% e dalla Bassa Sassonia con un -8,1%.

Concessioni edilizie per immobili residenziali: calo in tutti gli Stati federali rispetto al 2021

In un'ulteriore analisi delle concessioni edilizie per immobili residenziali³ nel 2023 rispetto al 2021, tutti i 16 Stati federali hanno registrato una tendenza al ribasso. Dalla Baviera allo Schleswig-Holstein, dalla Sassonia al Meclemburgo-Pomerania occidentale, l'andamento dei permessi di costruzione avrà un impatto duraturo sul settore dell'edilizia residenziale in tutte le regioni della Germania. Le ragioni di questa tendenza sono molteplici e sollevano importanti interrogativi sulla situazione attuale e sul futuro dell'edilizia residenziale in Germania.

Il maggior numero di immobili residenziali è stato approvato in Baviera nel 2023 con 3,01 per 1.000 abitanti, seguita dal Brandeburgo con 2,37 per 1.000 abitanti e dallo Schleswig-Holstein con 2,12 permessi di costruzione per 1.000 abitanti. Nel 2021, tutti e tre gli Stati federali citati hanno registrato più di tre permessi di costruzione per 1.000 abitanti - la Baviera ha registrato 3,44 immobili approvati per 1.000 abitanti, il Brandeburgo 3,47 per 1.000 abitanti e lo Schleswig-Holstein 3,31 per 1.000 abitanti.

Il minor numero di permessi di costruzione nel 2023 si è registrato a Berlino con appena 0,58 per 1.000 abitanti. Anche Amburgo è in coda, con 0,62 immobili residenziali approvati ogni 1.000 abitanti, e Brema con 0,79 ogni 1.000 abitanti.

Gli Stati federali della Renania-Palatinato, della Bassa Sassonia, del Baden-Württemberg, del Meclemburgo-Pomerania Occidentale e della Sassonia avevano tra 1,5 e due permessi di costruzione ogni 1.000 abitanti nel 2023. Tuttavia, nel 2021, sono stati approvati 2,91 immobili residenziali ogni 1.000 abitanti in Renania-Palatinato, 2,84 ogni 1.000 abitanti in Bassa Sassonia, 2,5 ogni 1.000 abitanti in Baden-Württemberg, 2,16 ogni 1.000 abitanti in Meclemburgo-Pomerania occidentale e 2,02 ogni 1.000 abitanti in Sassonia.

Invece, l'Assia si trova nella parte bassa della classifica con 1,31 permessi di costruzione per 1.000 abitanti, il Saarland con 1,25 per 1.000 abitanti, la Renania Settentrionale-Vestfalia con 1,21 per 1.000 abitanti, la Sassonia-Anhalt con 1,16 per 1.000 abitanti e la Turingia con 1,09 per 1.000 abitanti. Anche in questo caso, i permessi per gli immobili residenziali sono diminuiti visibilmente rispetto al 2021.