14.04.2022
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Nella puntata 2 dell'enciclopedia VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tim Wistokat, avvocato e responsabile dell'ufficio legale di VON POLL IMMOBILIEN, e la conduttrice Petra Konradi conducono un'appassionante intervista sull'importante tema della locazione.
Per chi e in quali circostanze è utile la locazione? E quali sono i punti che le parti interessate devono assolutamente tenere a mente? È ora possibile ascoltare l'appassionante conversazione su questi e altri argomenti direttamente qui o leggerne la trascrizione in modo 'tradizionale'. Speriamo che vi piaccia!
Episodio 'Erbbaurecht' - trascrizione completa
Moderatore Petra Konradi:
Lo avete già letto nel titolo - in questo episodio chiariamo le domande più importanti sul tema dei diritti edificatori ereditabili in modo compatto e puntuale. Perché il terreno su cui costruite la vostra casa non deve necessariamente appartenervi. Il diritto di superficie consente di affittare un terreno e di pagare al proprietario un importo annuale, il cosiddetto affitto del terreno.Ma anche se i prezzi dei terreni continuano a salire... Vale la pena per voi? E se sì, in quali circostanze? Cosa c'è dietro il diritto di proprietà dell'edificio? E a cosa bisogna prestare attenzione? Chiariamo ora queste domande con Tim Wistokat. È avvocato e responsabile dell'ufficio legale di VON POLL IMMOBILIEN.
Mi chiamo Petra Konradi, sono la conduttrice del podcast. Benvenuto.
Tim Wistokat, avvocato e responsabile dell'ufficio legale di VON POLL IMMOBILIEN:
Ciao signora Konradi, grazie mille per l'invito.
Petra Konradi:
A prima vista, il diritto edificatorio ereditabile sembra essere un'alternativa conveniente all'acquisto di terreni. Tuttavia, è consigliabile valutare entrambe le opzioni ed essere consapevoli di alcune insidie.
Signor Wistokat, costruire su un terreno altrui: come funziona?
Tim Wistokat:
Beh, da un punto di vista pratico, inizialmente è molto semplice. Il concedente del diritto di superficie, ossia il proprietario del terreno, trasferisce un diritto d'uso del terreno in questione al titolare del diritto di superficie, ossia l'affittuario del terreno. Il locatario può quindi costruire un immobile sul terreno o acquistare un immobile già presente sul terreno. In questo modo, il locatario diventa proprietario dell'immobile, ma non del terreno.
Petra Konradi:
In cambio, il locatario paga una sorta di affitto?
Tim Wistokat:
Sì esattamente, stiamo parlando dell'affitto annuale del terreno. In passato si chiamava anche affitto del terreno, il cui importo è in linea di principio liberamente negoziabile. Di norma, tuttavia, l'importo dell'affitto del terreno si aggira tra il 3 e il 5% del valore del terreno.
La particolarità e quindi anche un punto che dovrebbe essere attentamente considerato dall'affittuario: L'affitto del terreno può essere adeguato ogni tre anni dal fornitore del contratto di locazione.
Petra Konradi:
Che cos'altro dovrebbero considerare gli interessati?
Tim Wistokat:
Oltre ai pagamenti concordati, le parti dovrebbero accordarsi sulla manutenzione e sulla possibilità di apportare modifiche strutturali all'immobile esistente.
Inoltre, occorre chiarire in anticipo se l'immobile può essere subaffittato dal locatario. Per registrare tutti gli accordi per iscritto, le parti coinvolte stipulano un contratto di affitto del terreno che, per essere legalmente vincolante, viene autenticato da un notaio.
In seguito, il contratto di affitto del terreno viene registrato nel registro fondiario della proprietà e, inoltre, in un registro fondiario per l'affitto del terreno istituito separatamente.
Petra Konradi:
Può qualcuno concedere un diritto edificatorio ereditario?
Tim Wistokat:
In linea di principio, sì.
In linea di principio, chiunque può concedere un diritto edificatorio ereditario. In pratica, però, i terreni sono per lo più affittati da comuni, chiese, comunità o aziende. In Germania, in particolare, la Chiesa agisce spesso come locatore di terreni per consentire alle giovani famiglie con meno capitale proprio di acquistare una proprietà o costruire una casa.
Petra Konradi:
Il trucco sta spesso nei dettagli, anche con i diritti di costruzione ereditabili?
Tim Wistokat:
Si, posso confermarlo. Di norma, la durata del contratto di locazione del terreno è compresa tra 50 e 99 anni. Dopo la scadenza del contratto di locazione, il contratto di locazione si estingue e l'immobile diventa di proprietà del locatario. Tuttavia, quest'ultimo deve pagare al locatario un adeguato compenso per l'edificio, basato sul valore di mercato corrente.
Anche in caso di vendita o di eredità del terreno o dell'immobile, il diritto di costruzione ereditario non si estingue come un diritto d'uso reale. Piuttosto, il nuovo proprietario del terreno o dell'immobile subentra nel contratto di diritto edificatorio ereditario e nella sua durata residua. Tuttavia, ciò non significa che la durata concordata sia automaticamente rinnovata o estesa. È piuttosto da intendersi nel senso che un nuovo inizio del periodo può essere negoziato con il nuovo proprietario. Naturalmente, maggiore è la durata residua, maggiori sono le possibilità di rivendita dell'immobile.
Petra Konradi:
Che cos'è la cosiddetta reversione?
Tim Wistokat:
Se il locatario non adempie ai suoi obblighi contrattuali o non paga il canone di locazione concordato per almeno due anni, il concedente della proprietà può far valere il suo diritto di reversione. In questa cosiddetta richiesta di reversibilità, il locatario deve restituire la proprietà al proprietario del terreno. Il contratto viene risolto anticipatamente e il locatario diventa proprietario dell'edificio. Tuttavia, bisogna fare attenzione. In caso di reversibilità, il proprietario deve anche risarcire adeguatamente il locatario. Anche in questo caso esiste la possibilità che le parti si accordino tra loro per una proroga amichevole del contratto.
Inoltre, sebbene il concedente del terreno possa concedere al locatario un diritto di prelazione per l'acquisto del terreno, il locatario del terreno non ha diritto a una proroga del contratto.
Petra Konradi:
Per chi è utile il terreno in affitto?
Tim Wistokat:
Per chi ha poco capitale proprio ma non vuole comunque fare a meno di una casa propria, il leasehold può essere conveniente in determinate circostanze, in quanto è necessario aumentare solo il prezzo di acquisto della casa, ma non del terreno. In questo caso, l'importo totale per il finanziamento dell'immobile è naturalmente leggermente inferiore. Oltre al prezzo d'acquisto dell'immobile, gli interessati pagano solitamente le imposte sulla proprietà, l'assicurazione e i costi di manutenzione, nonché l'affitto annuale del terreno.
Petra Konradi:
Prima di tutto, il contratto di affitto del terreno sembra allettante per i potenziali acquirenti con solo un po' di capitale proprio. Ma uno sguardo più attento rivela alcune preoccupazioni non trascurabili. Probabilmente lo svantaggio più grande: mentre il rimborso di un normale prestito bancario per un appezzamento di terreno termina nel tempo, l'affitto del terreno continua fino alla fine del contratto. Soprattutto in tempi di bassi tassi d'interesse, il finanziamento tradizionale si rivela spesso più vantaggioso dal punto di vista finanziario.
Inoltre, l'affitto del terreno può essere adeguato ogni tre anni. Per questo motivo, è possibile che i pagamenti dell'affitto del terreno superino i costi totali dell'immobile nel corso degli anni. Sebbene l'acquisto di un immobile regolare sembri più costoso, di solito si rivela meno complicato e meno costoso nel lungo periodo.
Se avete domande su questo o altri argomenti, non esitate a contattare i nostri esperti o a trovare ulteriori informazioni sul nostro sito web e nell'App VON POLL IMMOBILIEN. Potete trovare i link nelle note del nostro podcast.
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