Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge? Chancen und Herausforderungen im Überblick

Wer heute an seine finanzielle Absicherung im Alter denkt, stellt sich nicht selten die Frage: Ist der Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll? Gerade in einem Umfeld mit steigenden Mietkosten und unsicheren Börsenmärkten wirkt das Betongold für viele attraktiv. Doch was gilt es wirklich zu beachten, wenn eine Immobilie zur stabilen Basis der Ruhestandsplanung werden soll? Wir geben einen fundierten Überblick zu Chancen, Risiken und Finanzierungsfragen.

Warum Immobilien als Altersvorsorge oft attraktiv sind

Immobilien bieten gegenüber anderen Anlageformen zwei zentrale Vorteile: mietfreies Wohnen im Alter sowie eine tendenziell stabile Wertentwicklung. Wer frühzeitig kauft, kann die Immobilie bis zum Renteneintritt abbezahlen und so Mietkosten einsparen – ein erheblicher finanzieller Vorteil. Viele Investoren schätzen Immobilien, weil sie im Vergleich zu anderen Anlageformen eine hohe Stabilität und Sicherheit bieten. 

Vorteile im Überblick

• Mietersparnis: Besonders bei selbstgenutzten Immobilien entfallen die Mietkosten im Alter komplett. Langfristig kann das Einsparpotenzial beträchtlich sein.
• Wertstabilität: Immobilienpreise in ausgewählten Regionen, speziell Metropolstandorten, zeigen oft eine stabile oder leicht steigende langfristige Entwicklung. 
• Flexible Nutzung: Immobilien können bei Bedarf verkauft oder vermietet werden, um zusätzliche finanzielle Mittel zu generieren.

Auch wenn diese Vorteile attraktiv klingen, gilt es die langfristige Perspektive sorgfältig zu prüfen.

Was man über Finanzierung und Eigenkapital wissen muss

Der Erwerb einer Immobilie für die Altersvorsorge erfordert eine realistische Finanzierungsplanung. Gerade die Frage, wie viel Eigenkapital eingebracht werden sollte, ist entscheidend für die Tragbarkeit der monatlichen Belastungen und die Tilgungsdauer.

Welches Eigenkapital ist sinnvoll?

• Mindestens 10–15 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital bereitstehen, um die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren abzudecken. Diese Kosten werden von Banken grundsätzlich nicht finanziert.
• Empfohlen werden 20–30 % Eigenkapital, um bessere Zinskonditionen zu erhalten und die monatlichen Kreditraten zu reduzieren. Ein höherer Eigenkapitalanteil verringert zudem das Risiko finanzieller Engpässe während der Laufzeit.

Tilgungsstrategien für den Schuldenabbau bis zur Rente

Damit bis zum Renteneintritt die Immobilie abbezahlt ist, sollte die Tilgung entsprechend hoch angesetzt werden:

• Bei einem Kauf mit 20 Jahren Laufzeit und einem Zins von etwa 3,5 % empfiehlt sich eine anfängliche Tilgung von mindestens 2-3 %.
• Je älter der Käufer, desto höher muss die Tilgungsrate sein, um die Restschuld bis zum Renteneintritt zu tilgen. Ein 50-Jähriger benötigt beispielsweise eine deutlich höhere Monatsrate als ein 35-Jähriger.

Die selbständigen Immobilienprofis bei VON POLL IMMOBILIEN empfehlen eine individuelle Finanzierungsberatung für eine passgenaue Tilgungs- und Zinsplanung — hier ist VON POLL FINANCE der beste Ansprechpartner.

Regionale Unterschiede: Wo lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge besonders?

Der Standort entscheidet maßgeblich über die Wertstabilität und Vermietbarkeit einer Immobilie.

Wertstabile Lagen bieten Sicherheit

• Großstädte und Metropolregionen wie München, Hamburg oder Berlin zeichnen sich durch hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und stabile Preisentwicklung aus. Hier ist das Risiko von Wertverlusten vergleichsweise gering.
• Beliebte Naherholungsgebiete oder Wachstumsregionen mit guten Infrastrukturprojekten bieten ebenfalls Potenzial.

Risiken in strukturschwachen Regionen

• Regionen mit Bevölkerungsrückgang und schwacher Wirtschaftskraft, vor allem in Teilen Ostdeutschlands, bergen höhere Risiken in Bezug auf Wertverluste und lange Vermarktungszeiten.
• Dennoch können einzelne Städte oder Gemeinden innerhalb dieser Regionen durch gezielte Standortentwicklung dennoch interessante Chancen eröffnen. Eine professionelle Standortanalyse ist hier essenziell.

Erkennen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit unserem kostenfreien Online-Bewertungsservice.

Nutzung und Verkauf: Welche Optionen gibt es im Alter?

Nicht jeder möchte die Immobilie im Ruhestand selbst nutzen – sei es aus gesundheitlichen Gründen, wegen einem Wunsch nach urbaner Nähe oder weil sich die Familiensituation verändert hat.

Vermietung als Zusatzeinkommen

• Die Immobilie wird als Kapitalanlage vermietet und generiert regelmäßige Mieteinnahmen.
• Bei der Planung sollten Instandhaltungskosten von 1–2 % des Immobilienwertes pro Jahr und eventuelle Mietausfallrisiken berücksichtigt werden.
• Leerstandsrisiken können durch gezielte Standortwahl und Mieterauswahl minimiert werden.

Verrentungsmodelle und Teilverkauf

• Immobilienverrentung (Leibrente, Nießbrauchmodelle): Verkauf der Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht oder Rente gegen Übergabe der Immobilie. Eine Möglichkeit, zusätzliches Kapital zu generieren, ohne den Wohnkomfort zu verlieren.
• Teilverkauf: Verkauf eines Immobilienanteils, um Liquidität zu schaffen und gleichzeitig weiterhin im Objekt wohnen zu bleiben.

Wichtig: Wir weisen darauf hin, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Für die rechtliche Bewertung solcher Modelle empfehlen wir die Konsultation spezialisierter Juristen.

Immobilien als Teil einer kombinierten Vorsorgestrategie

Eine Immobilie sollte nie die alleinige Altersvorsorge darstellen. Experten empfehlen vielmehr eine breite Streuung der Anlageformen, um Risiken zu minimieren und flexibel auf Lebenssituationen reagieren zu können.

Sinnvolle Ergänzungen zur Immobilienvorsorge

• Aktien- und ETF-Fonds: Bieten gute Renditechancen bei höherer Liquidität und breiter Streuung.
• Betriebliche Altersvorsorge und Riester-Rente: Binden staatliche Förderungen ein und ergänzen die private Vorsorge.
• Sachwerte wie Edelmetalle: Bieten Krisenabsicherung mit geringer Korrelation zum Immobilienmarkt.

Durch die Kombination verschiedener Anlageklassen kann eine ausgewogene Altersvorsorge mit stabilen Erträgen und Liquiditätssicherheit geschaffen werden.

Ist ein eigenes Haus eine gute Altersvorsorge?

Ein eigenes Haus kann unter bestimmten Umständen eine gute Altersvorsorge sein, allerdings hängt dies von verschiedenen Faktoren ab:

Vorteile eines eigenen Hauses als Altersvorsorge:

1. Wohnen ohne Mietkosten: Im Alter entfallen die Mietzahlungen, was die monatlichen Ausgaben erheblich reduziert. Dies kann die finanzielle Sicherheit im Ruhestand erhöhen.
2. Vermögenswert: Die Immobilie stellt einen Sachwert dar, der im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann. Bei einem Verkauf können Sie so Kapital für den Ruhestand freisetzen.
3. Mietsicherheit: Man ist nicht von steigenden Mieten oder dem Bedarf an einem Wohnungswechsel im Alter abhängig.
4. Wohnkomfort und individuelle Gestaltung: Sie können die Immobilie altersgerecht umbauen und an Ihre Bedürfnisse anpassen.

Nachteile bzw. Risiken:

1. Illiquidität: Immobilien sind nicht so leicht in Bargeld umzuwandeln wie andere Anlageformen, beispielsweise Aktien oder Fonds.
2. Unterhaltskosten: Auch im Alter entstehen laufende Kosten wie Renovierung, Instandhaltung, Grundsteuer und gegebenenfalls Grundschuldzinsen.
3. Möglicher Wertverlust: Immobilien können in seltenen Fällen auch an Wert verlieren, beispielsweise durch eine ungünstige Lage, eine schlechte Bausubstanz oder eine allgemeine wirtschaftliche Krise.
4. Kapitalbindung: Das gebundene Kapital in der Immobilie steht nicht für andere Anlagen zur Verfügung, die möglicherweise höhere Renditen bringen könnten.

Fazit:

Ein eigenes Haus kann durchaus als Teil der Altersvorsorge sinnvoll sein und insbesondere Mietkosten ersparen, was die finanzielle Situation im Ruhestand verbessert. Es ist jedoch ratsam, die Immobilie als Teil eines diversifizierten Vorsorgeportfolios zu betrachten und auch andere Formen wie Rentenversicherung, Sparpläne und Kapitalanlagen zu berücksichtigen. Die individuelle Lebenssituation, finanziellen Möglichkeiten und Vorlieben sollten bei der Entscheidung immer mit einfließen.

Was ist eine gute Rendite für Immobilien?

Eine gute Rendite für Immobilien hängt stark von Lage, Objektart und Risikoprofil ab – aber es gibt Richtwerte, an denen Sie sich orientieren können:

Allgemeine Richtwerte

Zur Einordnung

• Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
  → misst die Rentabilität ohne Nebenkosten oder Steuern.

• Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung etc.
  → Realistisch ist sie 1–2 % niedriger als die Bruttorendite.

Was als „gut“ gilt

• Ab 4 % Nettorendite gilt eine Immobilie im Wohnbereich meist als solide Anlage.

• Ab 6 % spricht man von einer sehr guten Rendite, oft aber mit höherem Risiko (z. B. B-Lagen, kleinere Städte).

• Unter 3 % lohnt sich die Immobilie meist nur, wenn Sie auf Wertsteigerung oder Eigennutzung setzen.

Weitere Faktoren

• Lagequalität (Mikro- und Makrolage)

• Zustand & Instandhaltungskosten

• Leerstandsrisiko

• Mietentwicklungspotenzial

• Zinsniveau und Finanzierungskosten

In welchem Alter sollte das Haus abbezahlt sein?

Es gibt kein ideales „magisches“ Alter, in dem ein Haus abbezahlt sein sollte. Die beste Zeit, um ein Haus abzubezahlen, hängt stark von individuellen finanziellen Zielen, Prioritäten und der Risikobereitschaft ab. Allerdings gibt es einige allgemeine Empfehlungen:

1. Vor dem Ruhestand: Viele Finanzberater empfehlen, dass die Hypothek bis zum Eintritt in den Ruhestand (also meist um das 60.–65. Lebensjahr) vollständig abbezahlt sein sollte. So hat man im Ruhestand keine monatlichen Kreditraten mehr und kann die Einkünfte für den Lebensunterhalt frei verwenden.
2. Rentenplanung: Je nachdem, wie alt man bei der Hausfinanzierung ist, sollte man versuchen, das Darlehen spätestens bis zum 55. oder 60. Lebensjahr zu tilgen, um finanziellen Spielraum im Ruhestand zu haben.
3. Darlehenslaufzeit: Klassische Hypothekenlaufzeiten liegen zwischen 15 und 30 Jahren. Wenn man beispielsweise mit 30 Jahren ein Haus kauft und eine 30-jährige Finanzierung abschließt, wäre das Haus mit 60 Jahren abbezahlt.
4. Persönliche Ziele: Manche möchten ihr Haus schon deutlich früher abbezahlen, um Schuldenfreiheit zu erreichen und flexibler im Leben zu sein.
5. Alternativen: Sollte eine komplette Abzahlung vor Ruhestand nicht möglich sein, kann es sinnvoll sein, zumindest einen großen Teil des Kredits abzubezahlen und die monatlichen Raten im Rentenalter niedrig zu halten.

Zusammengefasst: Das Haus sollte idealerweise spätestens im Alter von 60 bis 65 Jahren abbezahlt sein, um finanziell entspannt in den Ruhestand gehen zu können.

Kann ich als Rentner mein Haus beleihen?

Ja, als Rentner können Sie grundsätzlich Ihr Haus beleihen, also eine Grundschuld oder Hypothek aufnehmen, um sich Geld zu leihen. Dabei gibt es jedoch einige wichtige Punkte zu beachten:

• Alter und Bonität: Banken prüfen nicht nur den Wert der Immobilie, sondern auch Ihre Bonität und die Fähigkeit, die Darlehensraten zu zahlen. Als Rentner ist das regelmäßige Einkommen oft begrenzt, was die Kreditvergabe erschweren kann.

• Art der Rente: Eine gesetzliche Rente wird in der Regel als sicheres Einkommen angesehen, private Renten oder andere Einkünfte werden ebenfalls berücksichtigt.

• Darlehenshöhe und Laufzeit: Meist können Rentner kleinere Kreditsummen aufnehmen, und die Laufzeiten sind oft kürzer, da das höhere Lebensalter ein Risiko für die Bank darstellt.

• Sicherheiten: Das Haus ist die Sicherheit für den Kredit, wodurch das Risiko für die Bank geringer ist, dennoch verlangt sie genaue Prüfungen.

• Alternativen: Manche Banken bieten spezielle Senioren-Darlehen oder Rentner-Darlehen an. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich ggf. von einer unabhängigen Stelle wie einer Verbraucherzentrale oder einem Finanzberater beraten zu lassen.

• Vorsicht vor Überbelastung: Es ist wichtig, die finanzielle Belastung realistisch einzuschätzen, um Schwierigkeiten zu vermeiden.

Was ist ein Haus Teilverkauf?

Ein Haus-Teilverkauf (auch Teilverkauf einer Immobilie genannt) ist eine Finanzierungsmethode, bei der der Eigentümer nur einen Teil seines Hauses verkauft, während er weiterhin darin wohnen bleibt. Dabei erwirbt ein Investor einen Anteil am Haus, während der Eigentümer weiterhin das Wohnrecht behält.

Wie funktioniert ein Teilverkauf?

1. Verkauf eines Anteils: Der Eigentümer verkauft z. B. 50 % des Hauses an einen Investor.
2. Wohnrecht: Der Verkäufer darf weiterhin im Haus wohnen, oft mietfrei oder gegen eine geringe Miete.
3. Ausbezahlung: Der Verkäufer erhält eine einmalige Summe für den verkauften Anteil.
4. Rückkaufoption: Manchmal kann der Eigentümer später den Anteil zurückkaufen.
5. Restverkauf: Bei Auszug oder Tod wird der restliche Anteil verkauft.

Vorteile

✔ Sofortige Liquidität
✔ Kein Umzug nötig
✔ Teilweise Entlastung von Schulden

Nachteile

✘ Verlust von Eigentumsanteilen
✘ Geringere Erbmasse
✘ Mögliche Einschränkungen bei späterem Verkauf

Wie kann ich Riester für meine Immobilie nutzen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Ihre Riester-Verträge für Ihre Immobilie nutzen können. Die gängigsten Varianten sind das sogenannte Wohn-Riester und die Entnahme zur Entschuldung:

1. Wohn-Riester

Funktionsweise:

Wohn-Riester ist eine spezielle Form der Riester-Förderung, die es Ihnen ermöglicht, Ihr gefördertes Altersvorsorgekapital (Ihre Riester-Beiträge plus Zulagen und Zinsen) für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie zu verwenden.

Vorteile:

• Staatliche Förderung: Sie erhalten die üblichen Riester-Zulagen (Grundzulage, Kinderzulage), die Ihre Investition zusätzlich unterstützen.

• Tilgungsunterstützung: Die Tilgung Ihres Kredits wird beschleunigt, wodurch Sie schneller schuldenfrei werden.

• Altersvorsorge: Auch wenn Sie das Geld in eine Immobilie investieren, wird ein fiktives Wohnförderkonto geführt, das sicherstellt, dass Sie im Rentenalter die geförderte Summe versteuern.

Nachteile:

• Nachgelagerte Besteuerung: Im Rentenalter müssen Sie die geförderte Summe versteuern – entweder über eine jährliche Rente oder über eine gestreckte Einmalzahlung.

• Versteuerung des Wohnvorteils: Da Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen, entsteht ein sogenannter „Wohnvorteil“, der versteuert wird.

• Komplexität: Die steuerlichen und finanziellen Regelungen beim Wohn-Riester sind komplex. Eine fachkundige Beratung ist empfehlenswert.

Bedingungen:

• Die Immobilie muss in Deutschland liegen und von Ihnen selbst bewohnt werden.

• Sie benötigen einen bestehenden oder neu abgeschlossenen Riester-Vertrag.

• Die geförderten Beträge müssen tatsächlich für den Kauf oder Bau verwendet werden.

Die Besteuerung ist individuell unterschiedlich – wir empfehlen dringend, sich steuerlich beraten zu lassen.

2. Entnahme zur Entschuldung (nur in bestimmten Fällen)

Funktionsweise:

Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen und einen Riester-Vertrag haben, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Kapital aus diesem Vertrag entnehmen, um einen bestehenden Immobilienkredit zu tilgen.

Bedingungen:

• Es muss sich um eine selbstgenutzte Immobilie handeln.

• Sie müssen nachweisen, dass Sie sich in einer finanziellen Notlage befinden.

• Es gelten Höchstgrenzen für die Entnahme.

Achtung: Diese Variante ist mit hohen Risiken verbunden und sollte nur als letzter Ausweg in Betracht gezogen werden. Eine umfassende Beratung ist dringend zu empfehlen.

Wichtige Hinweise

• Beratung: Lassen Sie sich unbedingt von einem unabhängigen Finanzberater oder der Verbraucherzentrale beraten, bevor Sie sich entscheiden.

• Anbieter vergleichen: Prüfen und vergleichen Sie verschiedene Riester-Angebote hinsichtlich Kosten, Flexibilität und Renditechancen.

• Steuern beachten: Informieren Sie sich über steuerliche Auswirkungen von Wohn-Riester und Entnahme zur Entschuldung.

• Alternativen prüfen: Überlegen Sie, ob es andere Finanzierungsoptionen gibt, die besser passen.

Fazit: Immobilien als sinnvoller Baustein der Altersvorsorge

Der Kauf einer Immobilie kann eine wertvolle Ergänzung zur Altersvorsorge sein – insbesondere wenn

• ausreichend Eigenkapital vorhanden ist,
• die Finanzierung so geplant wird, dass die Immobilie bis zum Renteneintritt abbezahlt ist,
• der Standort auf Wertstabilität und Nachfrage geprüft wird,
• und die Immobilie Teil eines breit diversifizierten Vorsorgeportfolios wird.

Wir empfehlen eine sorgfältige Planung und frühzeitige Finanzierung sowie professionelle Beratung durch unsere Experten. VON POLL IMMOBILIEN unterstützt Sie gerne dabei, Ihre persönlichen Immobilienziele umzusetzen – sei es beim Kauf einer Immobilie, beim Verkauf oder bei der optimalen Finanzierung.