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Immobilienratgeber

Notartermin für den Hauskauf oder Wohnungskauf: Ablauf, Kosten & Tipps

02.02.2023


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VON POLL IMMOBILIEN

Inhalt dieses Artikels


  1. Wann sollte ein Notartermin für einen Immobilienkauf vereinbart werden?
  2. Ablauf eines Notartermins beim Immobilienkauf
  3. Wie lange dauert ein Notartermin?
  4. Vorbereitung auf den Notartermin
  5. Notarkosten: Welche Kosten kommen auf mich zu?
  6. Notartermin verschieben oder absagen – Wer trägt die Kosten?
  7. Wie geht es nach dem Notartermin weiter?
  8. Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
  9. Weitere wichtige Fragen zum Notartermin

Der Notartermin ist ein gesetzlich vorgeschriebener und zentraler Schritt beim Kauf einer Immobilie in Deutschland (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei diesem Termin treffen sich alle beteiligten Parteien – Käufer, Verkäufer und gegebenenfalls deren Rechtsbeistände – bei einem Notar, um den Kaufvertrag zu beurkunden. Der Notar agiert dabei als unparteiischer Mittler und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden und dass die Parteien den Inhalt sowie die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen des Vertrags verstehen (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Durch den Notartermin wird sichergestellt, dass die Eigentumsübertragung sowie alle damit verbundenen Rechte und Pflichten ordnungsgemäß dokumentiert und abgesichert sind.

Wann sollte ein Notartermin für einen Immobilienkauf vereinbart werden?

Der Notartermin sollte erst dann angesetzt werden, wenn alle wesentlichen Vertragsbedingungen zwischen Käufer und Verkäufer im Wesentlichen ausgehandelt sind und beide Parteien bereit sind, den Kaufvertrag in der vorgelegten Form zu unterzeichnen. Der Termin selbst markiert den rechtlich bindenden Abschluss des Kaufvertrags. Die Vorbereitung und Abstimmung der Vertragsdetails sollte daher abgeschlossen sein, bevor der Termin stattfindet, um Verzögerungen zu vermeiden. Es ist ratsam, den Notar frühzeitig zu kontaktieren, um einen für alle Beteiligten passenden Termin zu sichern.

Ablauf eines Notartermins beim Immobilienkauf

Der Notartermin folgt einem klar geregelten Ablauf, der die Parteien rechtlich absichert:

  1. Begrüßung und Identitätsprüfung: Der Notar begrüßt alle Anwesenden und überprüft die Identität der Parteien anhand amtlicher Ausweisdokumente.
  2. Verlesung des Kaufvertrags: Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) und erklärt dabei die wesentlichen Bestimmungen und Bedingungen, um sicherzustellen, dass beide Parteien die Vertragsinhalte verstehen.
  3. Unterzeichnung des Vertrags: Nach der Verlesung unterzeichnen die Parteien den Kaufvertrag in Anwesenheit des Notars.
  4. Beurkundung: Der Notar beurkundet den Vertrag, was die rechtliche Wirksamkeit und Verbindlichkeit des Geschäfts sicherstellt. Eine Unterschriftsbeglaubigung alleine wäre nicht ausreichend.
  5. Einleitung der Eigentumsübertragung: Die eigentliche Übertragung des Eigentums findet nach der Beurkundung und Zahlung des Kaufpreises statt. Der Notar veranlasst die erforderlichen Schritte zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch und leitet die Auflassungserklärung sowie weitere relevante Dokumente an das Grundbuchamt weiter (§§ 873, 925 BGB).
  6. Abschluss und Unterlagen: Der Notar erklärt den Termin für abgeschlossen. Die Parteien erhalten beglaubigte Abschriften des Kaufvertrags, während der Notar die Originaldokumente und Anträge zur Grundbuchänderung direkt an die zuständigen Behörden übermittelt.

Wie lange dauert ein Notartermin?

Die Dauer eines Notartermins beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann je nach Größe und Komplexität der Transkation sowie der Anzahl der zu unterzeichnenden Dokumente variieren. In der Regel dauert ein solcher Termin zwischen 30 Minuten und 2 Stunden.

Unterschrift beim Noatr

Vorbereitung auf den Notartermin

Um eine reibungslose Abwicklung des Immobilienkaufs oder -verkaufs zu gewährleisten, ist es essenziell, alle erforderlichen Unterlagen vor dem Notartermin vollständig zusammenzustellen. Fehlende Dokumente können zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen, insbesondere wenn relevante Informationen nicht vorliegen. Es ist daher ratsam, frühzeitig mit dem Notar Kontakt aufzunehmen, um die benötigten Unterlagen und offene Fragen zu klären.

Welche Unterlagen werden beim Immobilienkauf benötigt?

Für einen Notartermin im Rahmen eines Immobilienkaufs sollten Käufer folgende Dokumente bereithalten:

  • Personalausweis oder Reisepass: Für die Identitätsprüfung durch den Notar.
  • Kaufvertragsentwurf: Der Kaufvertragsentwurf sollte rechtzeitig vor dem Termin erstellt und von den Parteien überprüft werden. Der Notar stellt diesen meist einige Tage vor dem Termin zur Verfügung.
  • Aktueller Grundbuchauszug: Dieser enthält Informationen über den Eigentümer, eventuelle Belastungen und Grundpfandrechte und sollte vom Notar eingeholt werden.
  • Finanzierungsbestätigung: Bei einem finanzierten Kauf kann eine Finanzierungsbestätigung oder Darlehenszusage erforderlich sein. Diese wird häufig von der finanzierenden Bank direkt an den Käufer übermittelt und dient der Sicherstellung, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann.
  • Nachweise über Anzahlungen (falls vereinbart): Falls Anzahlungen oder Reservierungsgebühren gezahlt wurden, sollten diese dokumentiert sein. Diese Information ist wichtig, um etwaige Vertragsbedingungen vollständig zu erfassen.

Welche Unterlagen werden als Verkäufer benötigt?

Als Eigentümer und Verkäufer benötigen Sie bei einem Immobilienverkauf folgende Unterlagen:

  • Personalausweis oder Reisepass: Ebenfalls zur Identitätsprüfung.
  • Kaufvertragsentwurf: Ein Entwurf des Kaufvertrags, den der Notar auf Grundlage der Angaben des Verkäufers und Käufers erstellt und beiden Parteien zur Prüfung vorab zur Verfügung stellt.
  • Aktueller Grundbuchauszug: Sollte vom Notar vorgelegt oder vom Verkäufer vorab beschafft werden. Dieser zeigt die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen, die im Kaufvertrag berücksichtigt werden müssen.
  • Bau- und Nutzungsunterlagen: Hierzu gehören Baupläne, eine bauliche Beschreibung und gegebenenfalls ein Lageplan der Immobilie. Diese Unterlagen sind wichtig, um den Käufer über die Immobilie umfassend zu informieren.
  • Energieausweis: Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Verkäufer verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dieser informiert den Käufer über die Energieeffizienz der Immobilie und mögliche Optimierungsbedarfe.
  • Nachweise über offene Rechnungen und laufende Kosten: Unterlagen zu laufenden Belastungen wie Grundsteuer, Gebühren für Wasser und Abwasser sowie etwaige offene Forderungen oder Hypotheken, die im Kaufvertrag erfasst werden müssen.

Notarkosten: Welche Kosten kommen auf mich zu?

Die Notarkosten sind fester Bestandteil der beim Immobilienerwerb anfallenden Nebenkosten und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. In der Regel übernimmt der Käufer, also der künftige Eigentümer der Immobilie, die Notargebühren. Diese Gebühren werden nach den gesetzlichen Gebührentabellen des GNotKG berechnet und hängen primär vom Kaufpreis der Immobilie sowie von der Anzahl der zu beurkundenden Vorgänge ab.

Weitere Kosten, die im Rahmen des Notartermins anfallen:

  • Grunderwerbsteuer: Diese muss beim Kauf einer Immobilie in Deutschland gezahlt werden. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

  • Gebühren für die Grundbucheintragung: Diese Gebühren fallen für die Eintragung des neuen Eigentümer»s ins Grundbuch an. Sie werden ebenfalls nach dem GNotKG berechnet und orientieren sich am Kaufpreis.

  • Kosten für eine eventuelle Bewertung der Immobilie: Falls eine Bewertung durch einen Gutachter gewünscht oder erforderlich ist, fallen hierfür zusätzliche Kosten an. Diese Bewertung ist jedoch keine Pflicht, sondern kann je nach Bedarf beauftragt werden.

Bitte beachten Sie, dass dies nur ein grober Überblick ist und die tatsächlichen Kosten je nach Bundesland und Einzelfall abweichen können. Es empfiehlt sich, vorab eine detaillierte Kostenaufstellung vom Notar oder einem anderen sachkundigen Berater einzuholen, um genauere Informationen zu den zu erwartenden Kosten zu erhalten.

Notartermin verschieben oder absagen – Wer trägt die Kosten?

Wer für Kosten bei einer Verschiebung oder Absage eines Notartermins verantwortlich ist, richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen und den im Einzelfall getroffenen Vereinbarungen. Der Notar kann unter Umständen für bereits entstandene Gebühren und Auslagen eine Vergütung verlangen, selbst wenn der Termin verschoben oder abgesagt wird. In der Regel trägt der Auftraggeber, also der Kunde, diese Kosten, sofern keine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde.

Daher sollten die Bedingungen im Vorfeld geprüft und mit dem Notar abgesprochen werden.

Wie geht es nach dem Notartermin weiter?

Nach dem Notartermin gibt es einige wichtige Schritte, die es zu beachten gilt, um sicherzustellen, dass alles glatt verläuft. Hier sind die wichtigsten Schritte, die man nach dem Notartermin unternehmen sollte:

  • Überprüfung der Unterlagen: Es ist wichtig, alle Unterlagen sorgfältig durchzusehen, die man während des Notartermins erhalten hat. Dies beinhaltet die Kaufverträge, Grundbucheinträge und alle anderen relevanten Dokumente.
  • Überweisung des Kaufpreises: Sobald alle Unterlagen überprüft wurden, muss der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen werden. Dies kann entweder direkt nach dem Notartermin oder innerhalb einer vereinbarten Frist erfolgen.
  • Übertragung des Eigentums: Sobald der Kaufpreis überwiesen wurde, muss das Eigentum an dem Eigentum übertragen werden. Die hierfür erforderlichen Schritte werden vom Notar unternommen.
  • Übergabe des Schlüssels: Nach der Übertragung des Eigentums muss der Schlüssel für das neue Eigentum an den Käufer übergeben werden.
  • Wohngebäudeversicherung: Es ist wichtig sicherzustellen, dass in der Phase des Eigentumsüberganges nahtlos eine Wohngebäudeversicherung existiert, um böse Überraschungen zu vermeiden. Zwar geht ein bestehender Vertrag nach § 95 Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) auf den Erwerber über. Doch wenn keine Wohngebäudeversicherung (mehr) besteht, kann es zu einer Lücke kommen. Um Risiken zu vermeiden, informieren Sie sich über diesen Aspekt rechtzeitig bei dem Veräußerer und stellen den Versicherungsschutz sicher.  
  • Überprüfung der technischen Anlagen: Ebenso wichtig ist die Überprüfung der technischen Anlagen wie Heizung, Strom und Wasserversorgung, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist.
  • Kontaktaufnahme mit Versorgungsunternehmen: Sobald das Eigentum übertragen wurde, müssen die Versorgungsunternehmen informiert werden, damit sie die Lieferung von Strom, Gas und Wasser auf den neuen Besitzer übertragen können.


Alle diese Schritte sind sorgfältig zu überprüfen und zu verfolgen, um einen reibungslosen Verlauf sicherzustellen.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Die Zeitspanne vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung kann variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Üblicherweise wird der Kaufpreis nicht sofort nach dem Notartermin gezahlt, sondern erst, nachdem bestimmte vertraglich vereinbarte Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Voraussetzungen werden häufig im Kaufvertrag geregelt und können z. B. sein:

  • Die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch (§ 883 BGB).
  • Die Lastenfreistellung, also die Löschung von Grundpfandrechten, die der Verkäufer zu beseitigen hat.
  • Der Nachweis der Erfüllung weiterer vertraglicher Bedingungen (z. B. Genehmigungen oder Sicherheiten).


Die Kaufpreisfälligkeit wird vom Notar üblicherweise durch eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung ausgelöst. Ab dem Zeitpunkt dieser Mitteilung hat der Käufer die im Vertrag festgelegte Frist, um den Kaufpreis zu zahlen, was typischerweise zwei bis vier Wochen nach der Mitteilung sein kann.

In der Praxis liegt die Zeitspanne zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung in der Regel bei vier bis acht Wochen, kann aber in Einzelfällen auch länger sein, insbesondere wenn komplizierte Vertragsbedingungen vorliegen oder Verzögerungen bei Behörden auftreten.

 

Weitere wichtige Fragen zum Notartermin

Wer muss beim Notartermin anwesend sein?
Beim Notartermin für den Verkauf einer Immobilie müssen in der Regel beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, anwesend sein oder von einem Bevollmächtigten vertreten werden. Der Notar ist verpflichtet, die Identität beider Parteien zu überprüfen. Es kann Sinn machen, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um die rechtlichen Aspekte des Verkaufs zu überprüfen. Dies ist dann zu empfehlen, wenn komplexe dingliche Rechte Gegenstand der Transaktion sind oder es um ein höheres Transaktionsvolumen geht.
 
 

 

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