Wohnflächenberechnung - Quadratmeter richtig berechnen

Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiger Aspekt des Immobilienwesens, der sowohl für Käufer und Mieter als auch für Eigentümer von großer Bedeutung ist. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche beeinflusst nicht nur die Miet- oder Verkaufspreise, sondern auch die Höhe der Grundsteuer. Hier können kleine Differenzen schnell tausende von Euros ausmachen. 

Es ist auch für Vermieter von großer Bedeutung, die exakte Wohnfläche korrekt zu ermitteln, da bestimmte Posten in der Nebenkostenabrechnung und beim Hausgeld von der Wohnfläche abhängen. Falsche Angaben, selbst wenn sie im Grundbuch oder in Teilungserklärungen so festgelegt sind, stellen einen der Hauptgründe dar, warum viele Hausgeld- und Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind und angefochten werden können.

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung, sofern nicht eine andere Berechnungsmethode (II. Berechnungsverordnung, DIN 283, DIN 277) vereinbart wurde oder Verkehrssitte ist.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die DIN 277 ist eine technische Norm, die genaue Anforderungen für die Flächenberechnung von Gebäuden festlegt. Wenn die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 angewendet wird, folgt sie bestimmten Regeln und Standards, um die genaue Größe der Wohnfläche zu ermitteln.

Dies beinhaltet die Berücksichtigung verschiedener Räume und Bereiche innerhalb der Immobilie. Die DIN 277 bietet detaillierte Anleitungen, wie jede dieser Bereiche gemessen und addiert werden sollte, um die Gesamtwohnfläche zu bestimmen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt bundesweit und regelt die Berechnung der Wohnflächen in Wohnräumen. Diese Verordnung definiert bestimmte Kriterien und Regeln für die Berechnung der Wohnfläche, einschließlich der Art und Weise, wie bestimmte Räume berücksichtigt werden sollen. 

Unterschiede und Gemeinsamkeiten:

• Genauigkeit: Die DIN 277 ist in der Regel genauer und detaillierter als die Wohnflächenverordnung. Sie legt genau fest, wie verschiedene Bereiche und Elemente in die Berechnung einbezogen werden sollen.

• Anwendungsbereich: Die DIN 277 wird in der Regel in der Baubranche und bei gewerblichen Immobilien verwendet, während die Wohnflächenverordnung die gesetzliche Grundlage für die Wohnflächenangabe in Miet- und Kaufverträgen bildet.

• Verbindlichkeit: Die Wohnflächenverordnung hat gesetzlichen Charakter und ist für Vermieter und Mieter rechtlich bindend. Die DIN 277 ist hingegen keine gesetzliche Verpflichtung, wird jedoch in der Praxis häufig genutzt.

In der Praxis kann es Unterschiede in der ermittelten Wohnfläche geben, wenn die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung angewendet werden.

Die Methode zur Berechnung der Wohnfläche sollte in einem Miet- oder Kaufvertrag genau angegeben sein, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden. In rechtlichen Auseinandersetzungen wird oft auf die Wohnflächenverordnung als Grundlage verwiesen.

Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche umfasst in der Regel alle Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die zu Wohnzwecken genutzt werden können. Dazu gehören:

• Wohnräume: Hierzu zählen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Gästezimmer. Diese Räume bilden in der Regel den Hauptteil der Wohnfläche.

• Küche: Die Küche wird in der Regel vollständig zur Wohnfläche gezählt, sofern sie nutzbar und bewohnbar ist. Dies schließt Einbauküchen und Essbereiche ein.

• Badezimmer: Das Badezimmer zählt ebenfalls zur Wohnfläche. Dies gilt für Hauptbadezimmer, Gästebadezimmer und Toiletten.

• Flure und Dielen: In vielen Fällen werden auch Flure und Dielen in die Wohnfläche einbezogen, sofern sie nicht zu schmal oder zu lang sind.

• Abstellräume: Je nach Größe und Nutzung können Abstellräume wie begehbare Kleiderschränke oder Abstellkammern zur Wohnfläche gezählt werden.

• Balkone und Terrassen: Balkone und Terrassen können unter bestimmten Bedingungen zur Wohnfläche gehören, wenn sie überdacht oder beheizbar sind. Dies variiert jedoch je nach Land und Bundesland.

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Was nicht zur Wohnfläche zählt, sind Räume oder Flächen, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Solche Räume werden in der Wohnflächenberechnung meist als Nutzfläche angegeben, wie zum Beispiel:

• Keller: In der Regel zählt der Keller nicht zur Wohnfläche, es sei denn, er ist zu Wohnzwecken ausgebaut und erfüllt die entsprechenden Anforderungen.

• Dachboden: Auch der Dachboden wird normalerweise nicht zur Wohnfläche gezählt, es sei denn, er ist als Wohnraum ausgebaut und erfüllt die Vorschriften für Wohnflächen.

• Technik- und Wirtschaftsräume: Räume wie Heizungskeller, Waschküchen oder Lagerräume zählen nicht zur Wohnfläche.

• Garagen und Parkplätze: Ebenso gehören Garagen und Parkplätze nicht zur Wohnfläche.

Quadratmeter berechnen - Beispiel Wohnfläche

Die Ermittlung der Grundfläche erfolgt nach Maßgabe von § 3 WohnFlV. Die Berechnung der Quadratmeter einer Immobilie erfolgt in der Regel, indem Sie die Länge und die Breite der einzelnen Räume oder Flächen messen und diese Maße dann multiplizieren. Hier ist ein einfaches Rechenbeispiel:

Angenommen, Sie möchten die Quadratmeter einer rechteckigen Wohnzimmerfläche berechnen.

Messung der Länge und Breite:

• Messen Sie die Länge des Wohnzimmers von einer Wand zur gegenüberliegenden Wand. Angenommen, die Länge beträgt 6 Meter.
• Messen Sie dann die Breite des Wohnzimmers von einer anderen Wand zur gegenüberliegenden Wand. Angenommen, die Breite beträgt 4 Meter.

Formel zur Berechnung der Wohnfläche:

• Multiplizieren Sie die Länge (6 Meter) mit der Breite (4 Meter), um die Fläche zu berechnen: 6 m x 4 m = 24 Quadratmeter.

In diesem Beispiel beträgt die Fläche des Wohnzimmers 24 Quadratmeter. Dies ist ein einfaches Beispiel für die Berechnung der Quadratmeter einer rechteckigen Fläche.

Für Räume oder Flächen mit unregelmäßiger Form können Sie die Fläche in kleinere rechteckige oder quadratische Bereiche aufteilen und dann die Flächen dieser Teilbereiche addieren, um die Gesamtfläche zu erhalten.

Bei der Wohnflächenberechnung müssen auch Besonderheiten wie Dachschrägen oder nicht begehbare Bereiche berücksichtigt werden.

Wohnfläche Balkon berechnen

In Deutschland gibt es spezielle Regeln für die Berechnung der Wohnfläche eines Balkons, die in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt sind und bestimmen, wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in die Wohnfläche einbezogen werden. Folgende Schritte sind bei der Berechnung der Wohnfläche eines Balkons zu beachten:

1. Grundfläche des Balkons messen: Messen Sie die gesamte Grundfläche des Balkons in Quadratmetern.

2. Prozentualer Anteil der Grundfläche: Nach § 4 der WoFlV wird die Grundfläche eines Balkons in der Regel nur anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Üblicherweise wird dabei nur 25 % der Grundfläche des Balkons als Wohnfläche berücksichtigt. Vereinbaren die Parteien etwas anderes oder ist die ortsübliche Berechnungsmethode eine andere, können auch bis zu 50% berücksichtigt werden. 

3. Berechnung durchführen: Multiplizieren Sie die gemessene Grundfläche des Balkons mit dem entsprechenden Prozentsatz (25 % oder 50 %).

Beispiel: Wenn Ihr Balkon eine Grundfläche von 10 Quadratmetern hat und Sie die standardmäßigen 25 % ansetzen, beträgt die angerechnete Wohnfläche in der Regel: 10m² × 0,25 = 2,5m²

Zusammengefasst:

1. Grundfläche des Balkons in Quadratmetern messen.
2. Grundfläche mit 0,25 (bzw. 0,5 bei Vereinbarung oder entsprechender ortsüblicher Berechnungsweise) multiplizieren.
3. Das Ergebnis ist die zur Wohnfläche hinzugerechnete Fläche des Balkons.

Wohnfläche berechnen mit Dachschrägen

Die Berechnung der Wohnfläche unter Dachschrägen erfolgt in Deutschland gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und ist bundesweit einheitlich geregelt. Dabei sind folgende Schritte zu beachten:

• Ermittlung der Raumhöhen: Messen Sie die lichten Höhen vom Fußboden bis zur Dachschräge, um die verschiedenen Höhenbereiche zu bestimmen.
• Flächenaufteilung nach Raumhöhe:
• • - Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern: Diese werden vollständig (100 %) zur Wohnfläche gerechnet.
  • - Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern: Diese werden zur Hälfte (50 %) angerechnet.
  • - Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 Meter: Diese bleiben unberücksichtigt und zählen nicht zur Wohnfläche.

Diese Regelungen sind in § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV festgelegt.

Berechnung der Grundflächen: Messen Sie die Grundflächen der jeweiligen Höhenbereiche. Multiplizieren Sie die Länge mit der Breite des Raumes, um die Gesamtfläche jedes Bereichs zu ermitteln.

Anrechnung der Flächen:

• Bereich ≥ 2 Meter Höhe: 100 % der Fläche wird angerechnet.
• Bereich zwischen 1 und 2 Metern Höhe: 50 % der Fläche wird angerechnet.
• Bereich < 1 Meter Höhe: Keine Anrechnung.

Summierung der anrechenbaren Flächen: Addieren Sie die angerechneten Flächen, um die gesamte Wohnfläche des Raumes unter der Dachschräge zu erhalten.

Beispiel: Ein Raum mit einer Grundfläche von 20 m² hat folgende Höhenverteilung:

• 10 m² mit einer Höhe ≥ 2 Meter: 10 m² × 100 % = 10 m²
• 5 m² mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern: 5 m² × 50 % = 2,5 m²
• 5 m² mit einer Höhe < 1 Meter: 5 m² × 0 % = 0 m²

Gesamte anrechenbare Wohnfläche: 10 m² + 2,5 m² = 12,5 m²

Diese Vorgehensweise gewährleistet eine korrekte Berechnung der Wohnfläche unter Berücksichtigung der Dachschrägen gemäß der Wohnflächenverordnung.

Wohnflächenberechnung und die Grundsteuer

Die Wohnflächenberechnung hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer. In Deutschland wird die Grundsteuer derzeit noch auf Grundlage der sogenannten Einheitswerte berechnet, die wiederum auf der Wohnfläche des Gebäudes basieren. Diese Berechnungsmethode wird ab dem 1. Januar 2025 durch das neue Modell abgelöst.

Grundsätzlich gilt, dass je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer ausfällt. Daher ist es für Immobilienbesitzer unerlässlich, die Wohnflächenberechnung von einem Experten durchführen zu lassen, um eine gerechte Steuerbelastung sicherzustellen.