Eigentümergemeinschaft: Alles, was Sie wissen müssen

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was als Sonder- und Gemeinschaftseigentum gilt und welche Regelungen in der Teilungserklärung festgehalten sind. Zudem erhalten Sie einen Überblick über die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sowie die Verteilung der anfallenden Kosten. Darüber hinaus werden die Abläufe einer Eigentümerversammlung erläutert und die Aufgaben eines Verwaltungsbeirats vorgestellt.

Gut informiert: Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Wer eine Wohnung in einer Mehrparteien-Immobilie kauft, ist mitunter zugleich Mitglied einer Eigentümergemeinschaft (Kurzform: WEG) geworden. In diesem Fall erwirbt man meist spezifische Eigentumsrechte, die unter anderem als Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum bezeichnet werden. Hinzu kommt, dass an der Immobilie oft auch ein Miteigentumsanteil erworben wurde.

Schon jetzt wird deutlich, dass dies keinesfalls geläufige Begriffe sind. Daher erläutern wir in diesem Ratgeber-Artikel gerne, was eine Eigentümergemeinschaft ist und welche Rechte und Pflichten mit ihr verbunden sind.

Begriffe einfach erklärt: Wohnungseigentümergemeinschaft, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Im Allgemeinen ist – vermutlich wegen der kürzeren Wortlänge – eher der Begriff „Eigentümergemeinschaft“ üblich. Die korrekte Bezeichnung lautet jedoch „Wohnungseigentümergemeinschaft“.

So wird eine zusammengehörige Gruppe an Eigentümern von Sondereigentum einer Wohnungseigentumsanlage bezeichnet. „Sondereigentum“ ist dabei die Bezeichnung für Eigentumsrechte, die sich auf abgeschlossene Räume beziehen, und ist wiederum zu unterteilen in Wohnungseigentum und Teileigentum; mehr dazu im Anschluss.

Zum Sondereigentum gehören zum Beispiel:

• Wohneinheiten
• Boden- und Wandbeläge wie Teppiche und Tapeten
• Versorgungsleitungen innerhalb der Eigentumswohnung
• Badeinrichtungen inklusive Armaturen
• Deckenverkleidungen
• Innentüren
• nicht tragende Wände
• Garagen
• Carports

Wie man an dieser kurzen Liste bereits sehen kann, ließe sich Sondereigentum in „bewohnbare“ und „anderweitig nutzbare“ Einheiten unterteilen. In einer mehr an der Gesetzessprache angelehnten Weise spräche man von „zu Wohnzwecken dienenden“ und „nicht zu Wohnzwecken dienenden“ Räumen; und das ist es jeweils, wofür die Begriffe „Wohnungseigentum“ und „Teileigentum“ im Kontext einer WEG stehen.

Im Wohnungseigentumsgesetz, das ebenfalls gerne als „WEG“ bezeichnet wird, begegnet uns auch der verwandte Begriff des „Gemeinschaftseigentums“. Eine etwas verkürzte, aber an dieser Stelle hilfreiche Abgrenzung dieses Begriffes könnte lauten: Alles, was nicht Sondereigentum ist, zählt zum Gemeinschaftseigentum. Oder anders gesagt: Diejenigen Teile eines Gebäudes, an denen nicht ein einzelner Eigentümer der Gemeinschaft das alleine Nutzungsrecht besitzt, sondern die gesamte Gruppe.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel:

• Treppenhäuser und Aufzüge
• Dächer
• Heizungsanlagen
• Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Eigentumswohnung
• Estrich
• Fenster
• Decken
• Zuwege
• v.m

Wenn Sie mehr über das Wohnungseigentumsgesetz und Gemeinschaftseigentum erfahren möchten, finden Sie hier weitere Informationen.

Im Zusammenhang mit Eigentümergemeinschaften fällt auch oft der Begriff „Teilungserklärung“. Dies ist ein notariell beurkundetes Schriftstück, in dem festgehalten ist, wem welches Sonder- oder Teileigentum innerhalb eines Wohnkomplexes gehört. Auch eine vertragliche Vereinbarung ist hier möglich; sie kommt allerdings eher selten vor.

Zur Teilungserklärung gehören in der Regel folgende Dokumente:

• ein Aufteilungsplan, der die Lage und Größe der einzelnen Gebäudeteile sowie deren Aufteilung auf die jeweiligen Eigentümer zeigt
  
  
• eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die beschreibt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind (zum Beispiel Keller oder Garagen)
  
  
• eine Gemeinschaftsordnung für Eigentümergemeinschaften, die die Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft festhält, zum Beispiel bezogen auf das Stimmrecht

Beispiele für Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Drei der bekanntesten Aspekte einer Eigentümergemeinschaft haben wir für Sie kurz und kompakt aufgelistet:

• Oft sind die Kosten für Instandhaltung und Unterhaltung von Gemeinschaftseigentum, wozu fallweise etwa Dächer, Fassaden oder Treppenhäuser gehören können, gemeinschaftlich zu tragen.
  
  
• Kosten, die Sondereigentum betreffen, sind von den jeweiligen Eigentümern selbst zu tragen.
  
  
• In WEG kommt es öfter vor, dass sich ihre Mitglieder zu einer Instandhaltungsrückstellung für Reparaturen oder Renovierungen verpflichten. Diese liegt monatlich meist zwischen 40 und 80 Cent pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche.

Ein Beispiel: Bei der Frage innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, wer die Abflussverstopfung zahlt, kommt es darauf an, wo die Verstopfung war. Ist sie innerhalb des Sondereigentums, zahlt der konkrete Eigentümer. Betrifft die Verstopfung das Gemeinschaftseigentum, werden die Kosten entsprechend auf alle Eigentümer umgelegt.

Die offizielle Wohnungseigentümergemeinschaft-Rechtsform ist übrigens die sogenannte „Gesamthandgemeinschaft“. Das bedeutet – einfacher ausgedrückt – für den Umgang mit Gemeinschaftseigentum: Wenn ein Eigentümer zum Beispiel die Fassade streichen möchte, benötigt er die mehrheitliche Zustimmung. Ein gutes, vertrauensvolles Miteinander innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist also von Vorteil.

Wenn Sie sich in der Situation befinden sollten, aus einer Eigentümergemeinschaft aussteigen zu wollen, können Sie sich im Grunde genommen nur durch einen Verkauf „auslösen“. Dass sich alle anderen Miteigentümer mit einem Ausstieg ohne Verkauf einverstanden erklären und die Teilungserklärung – mit zusätzlichen, notariellen Kosten – nachträglich geändert wird, ist in der Regel eher unwahrscheinlich.

Auf folgende drei Punkte möchten wir Sie gerne zusätzlich aufmerksam machen: 

1. Es gibt für Eigentümergemeinschaften ein noch recht junges Gesetz. Durch die WEG-Reform 2020 haben sich dabei eine Reihe neuer Regeln ergeben. Eine kurze Zusammenfassung finden Sie
   
   
2. Wohnungseigentümergemeinschaft und Steuererklärung: Auch dieser Zusammenhang ist für Eigentümer relevant. Für Steuererklärungen werden bestimmte Angaben aus der Jahresabrechnung benötigt. Welche das sind, erfahren Sie
   
   
3. Eine juristische Beratung ist für denjenigen empfehlenswert, der in einer Eigentümergemeinschaft das Haus verkaufen möchte.

Mindestens einmal pro Jahr Pflicht: Eigentümerversammlung 

Zu den Eigentümerversammlungen lädt meist der Verwalter ein. Jeder Eigentümer kann sich bei der Versammlung auch per Vollmacht vertreten lassen.

Übliche Themen auf einer Eigentümerversammlung:

• Jahresabrechnung mit Gesamt- und Einzelabrechnung
• Bestellung oder Abberufung des Verwalters
• Wirtschaftsplan
• Sonderumlagen
• Wahl des Verwaltungsbeirats
• bauliche Maßnahmen
• Nutzung von Gemeinschaftseigentum
• Höhe der Rücklagen

Bei Entscheidungen gilt der Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Welche Mehrheit vonnöten ist – zum Beispiel einstimmig oder 3/4 – hängt nicht zuletzt von den Regelungen der jeweiligen Versammlung ab.

Die Stimmrechte basieren dabei entweder auf dem Kopfprinzip (pro Eigentümer eine Stimme) oder auf dem Objektprinzip. Bei letzterem koppelt die Teilungserklärung die Anzahl der Stimmrechte an die m²-Zahl des zugewiesenen Sondereigentums. Auch eine Abstimmung nach dem sogenannten „Wertprinzip“ ist möglich. Dabei erhalten Eigentümer Stimmrechte nach ihren Miteigentumsanteilen. Nach jeder Eigentümerversammlung ist zudem ein Protokoll zu erstellen, das die besprochenen Punkte und Beschlüsse festhält.

Unterstützen, kontrollieren, protokollieren: Aufgaben des Verwaltungsbeirats 

Auf der Wohnungseigentümerversammlung kann ein Verwaltungsbeirat bestimmt werden. In diesem Abschnitt möchten wir Ihnen erläutern, welche Aufgaben der Beirat einer Eigentümergemeinschaft hat und was der Beirat macht. Vorab aber zunächst zur Frage der Zusammensetzung. Der Beirat wird von der WEG gewählt und besteht aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern, die alle Eigentümer sein müssen.

Drei der zentralen Aufgaben des Verwaltungsbeirats einer Eigentümergemeinschaft im Überblick:  

1. Unterstützung. Der Beirat hilft dem Verwalter bei der Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlungen und vermittelt zwischen Eigentümern und Verwaltern.
   
   
2. Kontrolle. Der Beirat darf Jahresendabrechnungen und Hausgeldzahlungen prüfen.
   
   
3. Protokollieren. Nach den Eigentümerversammlungen erstellt der Beirat das Protokoll und unterschreibt es gemeinsam mit dem Verwaltungsrat.

Hinweis für Vermieter: Nebenkostenabrechnung bei Eigentümergemeinschaft

Gerade bei vermieteten Wohnungen lohnt sich ein detaillierter Blick auf die Betriebskostenabrechnung, die regelmäßig für Eigentümergemeinschaften erstellt wird. Als Vermieter können Sie Ihren Mietern nur die Betriebskosten in Rechnung stellen, also zum Beispiel Aufwendungen für die Müllabfuhr. Kosten der Eigentümergemeinschaft (wie zum Beispiel Verwalter-Honorare) müssen dagegen selbst getragen werden.

Fazit: Als Wohnungsbesitzer und damit Mitglied einer Eigentümergemeinschaft besitzen Sie eine Reihe von Rechten und Pflichten, und es gilt, eine Vielzahl sehr spezifischer Fachbegriffe zu verstehen. Da wir das Thema im Rahmen dieses Artikels keineswegs erschöpfend behandeln konnten, lautet unsere Empfehlung zum Abschluss: Wenn Sie konkrete Fragen zu einem bestimmten Fall innerhalb Ihrer Eigentümergemeinschaft haben, wenden Sie sich gern an einen Fachanwalt oder Rechtsexperten.