28.02.2025 • 5 min. Lesezeit
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Immobilienkäufer müssen nicht nur den Kaufpreis zahlen, wenn sie vorhaben, eine Immobilie oder ein Grundstück zu erwerben. Bei ihrer Kalkulation sollten Interessenten zusätzlich noch die Kaufnebenkosten bedenken. Einer der größten Posten ist hierbei die Grunderwerbsteuer. Diese wird einmalig beim Erwerb eines unbebauten oder bebauten Grundstücks an das Finanzamt entrichtet. Dabei gibt es ein paar Einsparmöglichkeiten, von denen der ein oder andere Käufer profitieren kann. Nachfolgend geben die VON POLL FINANCE Experten (www.vp-finance.de) hilfreiche Tipps, in welchen Situationen an der Grunderwerbsteuer gespart werden kann.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten und wird einmalig an das Finanzamt gezahlt – unabhängig davon, ob der Käufer ein bebautes oder unbebautes Grundstück erwirbt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich prozentual am Kaufpreis der Immobilie inklusive des Grundstücks. Je nach Bundesland liegt der Grunderwerbsteuersatz zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Am geringsten ist der Steuersatz derzeit in Bayern mit 3,5 Prozent. Den höchsten Grunderwerbsteuersatz zahlen Kaufinteressenten dagegen in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland mit jeweils 6,5 Prozent.
Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE:
„Grundsätzlich sollten sich Kaufinteressenten vor dem Immobilienerwerb über die Höhe der zu leistenden Grunderwerbsteuer informieren, da es den Bundesländern überlassen ist, den Steuersatz zu Beginn eines neuen Jahres zu erhöhen. Wenn der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer beglichen hat, erhält der Notar vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist nach Zahlung des Kaufpreises notwendig, um das Eigentum im Grundbuch umschreiben zu lassen. Vor dem Immobilienkauf ist es wichtig, sich über die anfallenden Kaufnebenkosten zu informieren – die Grunderwerbsteuer ist ein erheblicher Teil davon. Aus diesem Grund lohnt es sich für Kaufinteressenten, zu prüfen, ob sie hier gegebenenfalls Einsparungen realisieren können.“
Die Grundsteuer macht einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten aus. Dennoch gibt es ein paar Möglichkeiten, um die Steuer zu senken und so bestenfalls Kosten einzusparen.
Grunderwerbsteuer absetzen – So funktioniert es
In bestimmten Situationen ist es möglich, die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend zu machen. Insbesondere Unternehmer und Selbstständige, die eine Immobilie für gewerbliche Zwecke nutzen, können die beim Erwerb gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe abschreiben. Voraussetzung dafür ist, dass mit der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden.
Auch bei einer teilweisen gewerblichen Nutzung kann die Steuerersparnis greifen. In diesem Fall ist es jedoch essenziell, eine klare Trennung zwischen dem privaten und dem geschäftlich genutzten Teil der Immobilie vorzunehmen.
Für Vermieter gibt es ebenfalls eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer abzusetzen: Sie können diese als Werbungskosten ansetzen und über die Jahre hinweg linear abschreiben.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung und Vererbung vermeiden
Beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie kann in vielen Fällen die Grunderwerbsteuer entfallen. Verkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie – also zwischen Ehepartnern, Eltern, Kindern, Großeltern und Enkeln – sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch adoptierte Kinder, Schwiegereltern sowie Ex-Partner im Rahmen einer Scheidung profitieren von dieser Regelung.
Eine weitere Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, bietet die Schenkung oder Vererbung einer Immobilie. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass stattdessen die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfallen kann. Abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis gibt es jedoch Freibeträge, bis zu denen keine Steuer fällig wird. Da die steuerlichen Regelungen komplex sind, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater, um die bestmögliche Lösung zu finden.
Grunderwerbsteuer sparen durch Eigenleistung oder getrennte Verträge
Wer beim Neubau clever plant, kann die Grunderwerbsteuer reduzieren. Eine Möglichkeit besteht darin, ein unbebautes Grundstück separat zu erwerben und den Bauvertrag unabhängig davon abzuschließen.
Normalerweise wird die Grunderwerbsteuer auf den im Notarvertrag festgehaltenen Kaufpreis berechnet – also auf den Gesamtwert von Grundstück und Gebäude. Erfolgt der Erwerb des Grundstücks jedoch unabhängig vom Bauvertrag, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Damit diese Regelung greift, müssen beide Verträge sowohl inhaltlich als auch zeitlich getrennt sein. Zudem dürfen der Grundstücksverkäufer und das Bauunternehmen nicht miteinander verbunden sein – sie dürfen also nicht derselben Unternehmensgruppe angehören.
Ein wichtiger Aspekt ist die Umsatzsteuer: Der Kauf eines Neubaus vom Bauträger erfolgt zum Gesamtkaufpreis und ist umsatzsteuerfrei. Werden Grundstück und Bauleistungen jedoch separat erworben, unterliegen die Baukosten der Umsatzsteuer. Diese steuerlichen Unterschiede sollten Bauherren bei der Finanzplanung berücksichtigen.
Zusätzlich können Bauherren durch Eigenleistungen die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senken. Wer beispielsweise selbst Wände streicht oder Bodenbeläge verlegt, spart nicht nur Handwerkerkosten, sondern reduziert auch die steuerliche Belastung beim Immobilienerwerb.
Grunderwerbsteuer sparen: Bewegliches Zubehör beim Immobilienkauf herausrechnen
Nicht nur beim Neubau, sondern auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Wer zusätzlich zur Immobilie bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, einen Kaminofen, eine Sauna oder Gartenmöbel übernimmt, kann diese Werte gesondert im Kaufvertrag ausweisen lassen.
„Da die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück und fest verbundene Gebäudebestandteile erhoben wird, kann das Finanzamt den Wert des beweglichen Zubehörs vom Kaufpreis abziehen. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage und somit die Steuerlast“, erklärt Dr. Lotzkat von VON POLL FINANCE.
Allerdings ist Vorsicht geboten: Wird ein zu hoher Anteil des Kaufpreises auf das Zubehör angesetzt – in der Regel über 10 bis 15 Prozent – könnte das Finanzamt misstrauisch werden und Nachweise verlangen. Um auf Rückfragen vorbereitet zu sein, sollten Käufer idealerweise Kaufbelege des Vorbesitzers anfordern und diese bereithalten. Auch eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater kann helfen, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
