Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Bedeutung, Dauer und Kosten

Beim Verkauf einer Immobilie werden die Beteiligten häufig mit dem Begriff 'Auflassungsvormerkung' konfrontiert. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was sich genau dahinter verbirgt, wie sie sich von der eigentlichen Auflassung unterscheidet, wie lange die Eigentumsübertragung dauert und welche Kosten auf Sie zukommen.

Auflassungsvormerkung: Was ist das?

Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherungseintragung im Grundbuch, die den Käufer davor schützt, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der Eigentumsübertragung (Auflassung) an eine andere Person verkauft oder mit Rechten belastet (§ 883 BGB). Sie dient der Absicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums und schützt diesen vor sogenannten Zwischenverfügungen.

Die Auflassungsvormerkung wird in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dies verhindert, dass Dritte Rechte erwerben können, die dem Anspruch des Käufers entgegenstehen. Der Käufer wird jedoch erst mit der Eintragung der Eigentumsumschreibung in Abteilung I des Grundbuchs rechtmäßiger Eigentümer.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt in der Regel durch den Notar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Sie ist eine zentrale Absicherung für den Käufer und schützt insbesondere vor Mehrfachverkäufen oder unberechtigten Belastungen durch den Verkäufer. Ohne diese Vormerkung besteht ein erhebliches Risiko für den Käufer, weshalb sie in Immobilienkaufverträgen als unverzichtbar gilt.

Funktion und Bedeutung

Die Hauptfunktion der Auflassungsvormerkung liegt in ihrem Schutzmechanismus für den Käufer. Nach ihrer Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs (§ 883 Abs. 1 BGB) wird sichergestellt, dass der Verkäufer keine Verfügungen über die Immobilie vornehmen kann, die dem Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung entgegenstehen. Dies umfasst insbesondere den Schutz vor erneuter Veräußerung oder der Belastung der Immobilie, beispielsweise durch die Eintragung einer Hypothek, ohne Zustimmung des Käufers.

Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist der Schutz vor den Gläubigern des Verkäufers. Sollte der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags, aber vor der Eigentumsumschreibung in Insolvenz geraten, bleibt der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums aufgrund der Vormerkung geschützt (§ 106 InsO i. V. m. § 883 Abs. 2 BGB). Die Immobilie fällt nicht in die Insolvenzmasse und kann nicht zur Befriedigung der Gläubiger des Verkäufers herangezogen werden.

Die Auflassungsvormerkung ist daher ein unverzichtbares Sicherungsinstrument im deutschen Immobilienrecht, das den Käufer vor Risiken während der Übergangsphase zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsumschreibung schützt.

Der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung

Die Begriffe 'Auflassung' und 'Auflassungsvormerkung' sind zentrale Elemente im deutschen Immobilienrecht, die jedoch unterschiedliche Funktionen und Bedeutungen haben. Sie unterscheiden sich wie folgt:

• Zweck: Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Übergang des Eigentums an einer Immobilie (§ 925 Abs. 1 BGB). Sie stellt die rechtliche Grundlage für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch dar.
  Die Auflassungsvormerkung hingegen dient der Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung und schützt diesen vor Zwischenverfügungen (§ 883 BGB).
  
  
• Zeitpunkt und Funktion: Die Auflassung erfolgt typischerweise gegen Ende des Kaufprozesses, nachdem die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind (z. B. Zahlung des Kaufpreises). Sie wird in einer gesonderten Erklärung vor dem Notar vorgenommen und bildet die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
  Die Auflassungsvormerkung wird bereits nach Abschluss des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsübertragung, indem sie sicherstellt, dass keine rechtlich nachteiligen Verfügungen durch den Verkäufer vorgenommen werden können.
  
  
• Rechtliche Wirkung: Die Auflassung ist eine dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, die zwingend notariell beurkundet werden muss (§ 311b Abs. 1 und § 925 BGB).
  Die Auflassungsvormerkung hat hingegen eine schuldrechtliche Sicherungsfunktion. Durch ihre Eintragung im Grundbuch wird der Anspruch des Käufers gegen die Rechtsposition Dritter abgesichert (§ 883 Abs. 2 BGB).

Dauer von der Auflassungsvormerkung bis zur Auflassung

Die Zeitspanne zwischen der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann unterschiedlich lang sein. Sie hängt von der Erfüllung der im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen und den Bearbeitungszeiten des Grundbuchamts ab. Typischerweise dauert dieser Prozess mehrere Wochen bis wenige Monate.

Im Regelfall erfolgt zunächst die Eintragung der Auflassungsvormerkung, um den Käufer zu schützen (§ 883 BGB). Danach müssen sämtliche Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt werden. Dazu gehören in der Praxis häufig:

• Lastenfreistellung: Die Löschung von bestehenden Grundpfandrechten (z. B. Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers),
• Kaufpreiszahlung: Nachweis der vollständigen Zahlung des Kaufpreises,
• Erklärung der Auflassung: Die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).

Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit der Eintragung wird der Käufer rechtlicher Eigentümer der Immobilie (§ 873 BGB).

Nach der Eigentumsübertragung wird die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entfernt, da sie ihren Zweck – die Sicherung des Anspruchs des Käufers – erfüllt hat.

Wann erfolgt die Auflassungsvormerkung? Dauer nach dem Notartermin

Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags für eine Immobilie beantragt. Sie schützt den Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers und ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienkaufprozesses. Der Ablauf gestaltet sich wie folgt:

1. Abschluss des notariellen Kaufvertrags: Nach Unterzeichnung und Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar wird dieser mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung beauftragt (§ 883 BGB).
2. Antrag auf Eintragung: Der Notar beantragt zeitnah nach der Beurkundung die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt. Dies geschieht üblicherweise innerhalb weniger Tage nach dem Notartermin.
3. Prüfung und Eintragung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und nimmt die Eintragung der Auflassungsvormerkung in die Abteilung II des Grundbuchs vor. Die Bearbeitungszeit hängt von der Auslastung des Grundbuchamts ab, liegt jedoch in der Regel zwischen ein bis drei Wochen.
4. Benachrichtigung über die Eintragung: Nach erfolgter Eintragung informiert das Grundbuchamt den Notar, der wiederum den Käufer und den Verkäufer über die Eintragung der Auflassungsvormerkung benachrichtigt.

Die Auflassungsvormerkung bietet ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung im Grundbuch einen rechtlich verbindlichen Schutz vor Mehrfachverkäufen oder unberechtigten Belastungen der Immobilie durch den Verkäufer.

Kosten für die Auflassungsvormerkung

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Wert der Immobilie (meist dem Kaufpreis) und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verbindlich geregelt. Sie setzen sich aus Notarkosten für die Beantragung und Grundbuchkosten für die Eintragung zusammen. Hier die wichtigsten Punkte:

• Notarkosten: Die Notargebühren entstehen durch die Beurkundung des Kaufvertrags und die Beantragung der Auflassungsvormerkung. Sie richten sich nach dem Gegenstandswert, in der Regel dem Kaufpreis der Immobilie (§ 34 GNotKG).
• Grundbuchkosten: Das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Auch diese Kosten basieren auf dem Wert der Immobilie und sind nach der Kostenordnung des GNotKG festgelegt.
• Gebührenhöhe: Die Kosten für die Auflassungsvormerkung betragen insgesamt etwa 0,5 % des Kaufpreises, wobei die Notarkosten rund 0,4 % und die Grundbuchkosten etwa 0,1 % ausmachen. Dies sind grobe Richtwerte und können leicht abweichen.

Beispielrechnung:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• Notarkosten (Beurkundung und Beantragung): ca. 1.200 Euro (0,4 % des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (Eintragung): ca. 300 Euro (0,1 % des Kaufpreises)

Gesamtkosten: ca. 1.500 Euro

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