Grundbuch: Das muss man über Eintragungen, Auszüge und Kosten wissen

Alles Wichtige rund um das Thema Grundbuch auf einen Blick: Kosten für die Grundbucheintragung, wie Sie einen Grundbuchauszug erhalten und vieles mehr...

Was steht wo im Grundbuch: kompaktes Grundwissen für Immobilien-Interessierte

Ein Grundbuch kann man sich wie eine Chronik vorstellen. Es hält – in verschiedenen Abschnitten – wichtige Meilensteine eines Immobilienlebens fest, darunter etwa Eigentümerwechsel, Hypotheken oder Rechte. Die Vergangenheit wird dabei nie komplett unkenntlich gemacht (das wäre eine „Löschung“), sondern kann stets bis in die Gegenwart hinein nachvollzogen werden, deutlich gekennzeichnet als „Altinformation“. Gearbeitet wird zu diesem Behuf zumeist mit Durchstreichungen und Unterstreichungen.

Rein formal wird ein Grundbuch als „öffentliches Eigentumsverzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks“ definiert. Anders gesagt: Ein Grundbuch beantwortet Fragen nach der Entstehung, den Besitzverhältnissen und auch der Finanzierung einer Immobilie.

Jeder Interessent sollte vor einem Hauskauf einen Blick in das Grundbuch werfen, um sich einen umfassenden Überblick über rechtsverbindliche Tatsachen rund um die Immobilie zu verschaffen. Umso wichtiger finden wir es, Sie fundiert über dieses Thema zu informieren.

Kleiner Grundbuch-Guide: So ist das Grundbuch aufgebaut

Bevor wir Sie über die Bedeutung von Grundbüchern genauer informieren, möchten wir Ihnen zunächst deren inhaltliche Struktur veranschaulichen. Ein Grundbuch besteht aus mehreren Grundbuchblättern, die fortlaufend durchnummeriert sind und in einzelne Abschnitte unterteilt sind.

Ein Grundbuch beinhaltet diese fünf Abschnitte:

1. Deckblatt mit Angaben zum zuständigen Amtsgericht, Grundbuchamt und Grundbuchbezirk. Kleiner Tipp: Wer die Grundbuchnummer herausfinden möchte, findet diese ebenfalls hier.
         
2. Bestandsverzeichnis mit Angaben rund um die Immobilie, darunter Gemarkung, Bestandsnummer Vermessungsbezirk, Flurstück, Lage und Größe des Grundstücks. Vom „Zoomfaktor“ her ist die Gemarkung eine Stadt/Kommune, der Flur ein Ortsteil und das Flurstück dasjenige, was in der Alltagssprache das eigentliche Grundstück ist.
   
   
3. Abteilung I – Eigentümer mit Adresse und ggf. Eigentumsanteile
   Hier sind die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Ist bereits eine Auflassungsvormerkung (der Vermerk eines künftigen Eigentumserwerbs, der den Immobilienkäufer absichert) eingetragen, war ein anderer Kaufinteressent schneller und hat sich bereits vom Notar die Immobilie für den Kauf „reservieren“ lassen. Vorteil für Sie: So sind Sie vor dem „Doppelverkauf“ geschützt.
   
   
4. Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
   Hier finden Sie Informationen zu möglichen Belastungen, Beschränkungen, Grunddienstbarkeiten und Nutzungsrechten, zum Beispiel auch nachbarschaftliche Einigungen zum „Wegerecht“. Typische Beispiele für Eintragungen in dieser Abteilung: Denkmal-Status, Wohnrechte, Leitungsrechte, Insolvenzvermerke, Nießbrauch oder auch privatrechtliche Vorkaufsrechte. Wer auf einem Grundstück wohnt, das auch land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, hat häufig auch sogenannte „Reallasten“ in Abteilung II stehen. Diese haben meist mit Forst- und Landwirtschaft zu tun; der Begriff „Belastung“ könnte sich dann zum Beispiel auf regelmäßige Holz- oder Erntelieferungen beziehen.
   
   
5. Abteilung III – Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
   Dieser Abschnitt interessiert in erster Linie die Banken, die hier die komplette finanzielle Historie des Objektes nachvollziehen können. Vor allem Grundschulden, Pfandrechte oder Hypotheken werden in Abteilung III vermerkt, die sogenannten „Grundpfandrechte“.
   Diese Abteilung hat insofern besondere Wichtigkeit, als sie grundsätzlich „lastenfrei“ zu übergeben ist – bei der vormals eingetragenen Bank muss vor der Auflassung jede finanzielle Schuld (zumeist durch die neue Bank) beglichen sein. Insider-Information aus der Maklerpraxis: Hier gilt es besonders nach der Eintragung eines „Schuldbriefes“ Ausschau zu halten – ein solcher wäre ein echter klassische Schuldschein, der beim Notartermin zwingend als physisches Dokument vorliegen müsste. Nicht immer sind diese Briefe einfach aufzustöbern.
   
   

Gut zu wissen: So läuft eine Grundbucheintragung ab

Der wichtigste Grundsatz lautet: Wer ein Grundstück oder eine Immobilie durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung erworben hat, muss als neuer Eigentümer eingetragen werden. Ein neues Grundbuch wird dafür nicht benötigt. Der Prozess hierfür ist hierzulande genau festgelegt und läuft nach einem geordneten Schema ab.   

Die einzelnen Schritte einer Grundbucheintragung im Überblick:

1. Der Kaufvertrag wird von einem Notar beurkundet.
2. Der Notar informiert das Grundbuchamt über den Eigentumswechsel. 
3. Der Notar initiiert das Eintragen der Auflassungsvormerkung („Kauf-Reservierung“).
4. Die Bank lässt sich als Sicherheit eine Grundschuld eintragen. 
5. Der Kaufpreis für die Immobilie wird in vollständiger Höhe vom Käufer bzw. Finanzierungsinstitut auf das Konto des Notars, ein sogenanntes „Notaranderkonto“, oder das Konto des Verkäufers überwiesen.
6. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt den Grundbucheintrag auf den Namen des Käufers.  
7. Das Immobilieneigentum wird gemäß Datum im Kaufvertrag übergeben.
8. Der Eigentümer wird offiziell im Grundbuch umgeschrieben.

Käufer müssen bei diesem Prozess gelegentlich etwas Geduld mitbringen. Je nachdem, wie ausgelastet das Grundbuchamt ist, kann das Ganze schon mal bis zu fünf Monate dauern, bis Sie offizieller Besitzer einer Immobilie sind.

Übrigens: Nicht nur Eigentumswechsel müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Auch wenn ein neues Kreditinstitut die Finanzierung übernimmt, eine neue Grundstücksaufteilung vorgenommen oder ein neues Wege- oder Wohnrecht vereinbart wird, muss dies mitaufgenommen werden. 

Kosten für einen Grundbucheintrag: Damit können Sie rechnen

Basis für die Berechnung der Kosten für einen Grundbucheintrag ist der sogenannte „Geschäftswert“, sprich: der Kaufpreis der Immobilie. Sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt fallen auf dieser Basis Kosten für die Grundbucheintragung an.

Als Faustregel können Sie sich merken: ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises müssen Sie als Nebenkosten einkalkulieren. Apropos Nebenkosten: In diesem Artikel haben wir Ihnen die wichtigsten Punkte zu diesem Thema zusammengefasst.

Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 500.000 Euro und finanzieren dabei eine Summe in Höhe von 50.000 Euro. Nachstehend haben wir Ihnen hierzu ein vereinfachtes Beispiel zur Verteilung der Kosten aufgelistet.

Die hier angegebenen Kosten dienen zur Veranschaulichung und stellen nur ungefähre Werte dar. Die tatsächlich anfallenden Kosten errechnen sich auf Grundlage der einschlägigen Gebührenvorschriften.

Grundbuchauszug anfordern: wer ihn erhalten darf – und was er kostet

Im Grundbuchauszug befinden sich sämtliche rechtlich relevanten Informationen zu einer Liegenschaft. Ohne Grundbuchauszug kommt es daher ebenso wenig zu einem Immobilienverkauf wie ohne einen Notar. Die Frage „Wie und von wo erhalte ich einen Grundbuchauszug“ ist daher für jeden Immobilieninteressenten relevant.

Geführt werden Grundbücher beim zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt. Es versteht sich von selbst, dass nicht einfach jeder nach Belieben Einsicht erhält und einen Grundbuchauszug beantragen kann. Schließlich geht es um sensible Daten über finanzielle Eigentumsverhältnisse. Nach §12 der Grundbuchordnung muss daher ein berechtigtes Interesse für eine Grundbuchauskunft vorliegen, für die bestimmte Kriterien erfüllt sein müssen. 

Für Sie als Kaufinteressent ist vor allem wichtig: Wenn Sie sich bereits in konkreten Kaufverhandlungen befinden, liegt dadurch in der Regel ein berechtigtes Interesse vor und der Verkäufer kann Ihnen eine entsprechende Vollmacht für einen Grundbuchauszug ausstellen. Auch der Verkäufer kann selbstredend einen Grundbuchauszug beantragen, da er nachweisen muss, dass er der rechtmäßige Besitzer ist. Gläubiger, Kreditinstitute, Gerichte, Notare und Behörden besitzen generell ein berechtigtes Interesse.  

Ein aktueller Grundbuchauszug umfasst meist eine Abschrift bzw. eine Kopie des Grundbuchblattes und kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden. Zur Wartezeit: Meist haben Sie den Grundbuchauszug nach 14 Tagen in Ihrem Briefkasten.

Je nachdem, ob Sie eine einfache oder beglaubigte Version benötigen, liegen die Kosten für einen Grundbuchauszug zwischen 10 Euro und 20 Euro. Auch ein Online-Grundbuchauszug ist übrigens möglich. Auf der Website grundbuch-portal.de erfahren Sie mehr über die Führung von elektronischen Grundbüchern und können über die Websites der einzelnen Bundesländer Einsicht in diese nehmen.

Fazit: Das Grundbuch stellt für Immobilienverkäufer und -käufer im wahrsten Sinne des Wortes ein Fundament dar. In dieses Dokument fließen alle wichtigen Informationen ein, die für den Besitz einer Immobilie entscheidend sind. Die VON POLL Experten stehen Ihnen gern zur Verfügung, wenn Sie Fragen zu Grundbuchinhalten haben. Hier können Sie mit uns Kontakt aufnehmen.