Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist eine flexible Alternative zum klassischen Immobilienverkauf: Insbesondere für Menschen im Ruhestand eröffnet dieses Modell die Möglichkeit, weiterhin in Ihrem vertrauten Zuhause wohnen zu bleiben – etwa durch ein vertraglich gesichertes Wohnrecht oder einen Nießbrauch – oder den Auszug individuell zu planen. Gleichzeitig sollten rechtliche und steuerliche Aspekte, die Gestaltung des Vertrags sowie die Auswahl eines seriösen Vertragspartners sorgfältig geprüft werden.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Verkauf auf Rentenbasis funktioniert, welche Vorteile und Risiken er mit sich bringt und worauf Sie bei der Vertragsgestaltung achten sollten. Ziel ist eine Lösung, die Ihnen finanzielle Unabhängigkeit ermöglicht, ohne auf Sicherheit und Lebensqualität zu verzichten.
Was bedeutet Hausverkauf auf Rentenbasis?
Beim Hausverkauf auf Rentenbasis wird die Immobilie nicht gegen eine volle Sofortzahlung veräußert, sondern der Kaufpreis besteht aus regelmäßigen Rentenzahlungen (und ggf. einer Einmalzahlung), die entweder lebenslang (Leibrente) oder befristet (Zeitrente) geleistet werden. Mit Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) kann weiter im Objekt gewohnt werden; ohne Nutzungsrecht ist die Rente häufig höher. Lebenslange Leibrenten werden regelmäßig nach § 22 EStG (Ertragsanteil) besteuert.
Rechtlich geht es um den Verkauf einer Immobilie gegen Leibrente oder Zeitrente (umgangssprachlich: Verrentung von Immobilien oder Leibrente). Der Kaufpreis wird ganz oder überwiegend als laufende Rente gezahlt:
- Leibrente: Lebenslange Rentenzahlung; häufig kombiniert mit einem Hausverkauf auf Rentenbasis unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs.
- Zeitrente: Befristete Zahlung über eine feste Laufzeit (z. B. 10–20 Jahre).
- Kombinationsmodelle: Einmalzahlung + laufende Rente zur Liquiditätssicherung.
- Kombinationsmodelle: Einmalzahlung + laufende Rente zur Liquiditätssicherung.
Rechte (Wohnrecht/Nießbrauch), Wertsicherung und Sicherheiten werden notariell vereinbart und im Grundbuch gesichert. Der Begriff „statt eines Kaufpreises“ ist unpräzise – die Renten sind der Kaufpreis (gegebenenfalls zuzüglich Anzahlung).
Hausverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht
Der Hausverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht ermöglicht das lebenslange Wohnen im vertrauten Umfeld. Das Wohnrecht wird vorrangig im Grundbuch eingetragen; aus Käufersicht mindert das den sofortigen Nutzwert – die Rente fällt daher tendenziell geringer aus.
- Sicheres Wohnen im Alter ohne Eigentümerpflichten
- Rechtlich klar geregelte Nutzung nach § 1093 BGB; Vermietung ist ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht zulässig (§ 1092 Abs. 1 BGB)
- Das Wohnrecht kann auch für Dritte (z. B. Ehepartner) bestellt werden (§ 1093 Abs. 2 BGB)
Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht
Beim Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht kann der Käufer die Immobilie sofort nutzen oder vermieten; die Renten sind häufig höher, da kein Nutzungsrecht den Wert mindert. Geeignet ist dies für Verkäufer mit geplantem Umzug oder Pflegebedarf.
Wohnrecht vs. Nießbrauch – Unterschiede, Steuern, Wert
| Kriterium | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) |
|---|---|---|
| Nutzung | Eigenes Wohnen; Vermietung nur, wenn ausdrücklich vereinbart (§ 1092 Abs. 1 BGB) | Wohnen und Vermietung mit Einnahmen (Fruchtziehung) |
| Wertminderung | Mäßig | Deutlich stärker (größere Nutzungseinschränkung) |
| Pflichten | Nebenkosten/Kleinreparaturen je nach Vereinbarung | Grundsätzlich laufende Lasten beim Nießbraucher (§ 1041 BGB), außergewöhnliche Instandsetzungen regelmäßig beim Eigentümer. Die genaue Lastenverteilung kann vertraglich abweichend geregelt werden. |
| Steuern (Vermietung) | Keine Vermietung ohne Zusatzvereinbarung | Mieteinnahmen beim Nießbraucher zu versteuern |
Außerdem: Beim Nießbrauch kann der Berechtigte das Objekt zwar vermieten, aber ohne Zustimmung keine wesentliche bauliche Veränderung vornehmen (§ 1037 BGB). Beide Rechte werden im Grundbuch gesichert. Je stärker die Nutzbarkeit für den Käufer eingeschränkt ist, desto höher ist die Wertminderung – und umso niedriger fällt regelmäßig die Rente aus.
Kauf auf Rentenbasis – So funktioniert’s
Ausgangspunkt ist der Verkehrswert. Abgezogen werden der Barwert eines Wohnrechts/Nießbrauchs und der Barwert der Renten (auf Grundlage versicherungsmathematischer Sterbetafeln).
Verbindliche Bausteine im Vertrag:
- Beginn, Höhe und Dauer (Leibrente oder Zeitrente)
- Wertsicherung, meist Indexierung nach Verbraucherpreisindex
- Rangfolge im Grundbuch: Nutzungsschutz (Wohnrecht/Nießbrauch) vorrangig; Die Rangfolge von Wohnrecht/Nießbrauch und Grundschuld wird notariell festgelegt; Nutzungsschutz hat in der Regel Vorrang.
- Sicherheiten/Klauseln: Grundschuld, Mindestlaufzeit oder Rückfallklausel (statt „Garantiezeit“)
Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie & „an Kind“
Der Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie – etwa der Hausverkauf auf Rentenbasis an das eigene Kind – verteilt die Belastung auf laufende Zahlungen. Wichtig sind fremdübliche Konditionen und klare Ausgleichsregeln für Geschwister (Stichwort: Pflichtteilsergänzung). Ein Hauskauf auf Rentenbasis berührt erbrechtliche Fragen wie Bewertung, Pflichtteilsrechte und mögliche Schenkungsaspekte; eine notarielle und steuerliche Beratung ist daher empfehlenswert.
Haus auf Rentenbasis verschenken
Ein Haus auf Rentenbasis zu verschenken ist praktisch eine Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht/Nießbrauch und ggf. zusätzlicher Rente. Es gelten Schenkungsteuer-Freibeträge und Fristen (u. a. 10-Jahres-Frist bei Pflichtteilsergänzung). Eine solche Gestaltung gilt steuerlich wie eine Schenkung mit Auflage (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
Steuern & Beispielrechnung
Leibrente: Besteuerung nach § 22 EStG per Ertragsanteil (abhängig vom Alter beim Rentenbeginn; Werte seit 01.01.2023 in § 55 EStDV geregelt und anpassbar). Zeitrente: abweichende Behandlung nach § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. b EStG abhängig von Vertragsgestaltung.
- Beispiel Leibrente: 65 Jahre, 1.000 € monatlich → Ertragsanteil aktuell 18 % ⇒ 180 € steuerpflichtig (zzgl. ggf. Kranken-/Pflegeversicherung).
- Einmalzahlung: Steuerfrei nach § 23 EStG bei Eigennutzung oder Fristablauf; individueller Steuerstatus prüfen.
- Nießbrauch + Vermietung: Mieteinnahmen beim Nießbraucher (Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung).
Nachteile & Risiken – und wie man sie absichert
DIe Nachteile eines Verkaufs auf Rentenbasis lassen sich durch Vertragsgestaltung deutlich reduzieren:
- Zahlungsausfall: Bonitätsprüfung; Grundschuld zur Sicherung der Renten; klare Fälligkeits- und Verzugsregeln.
- Kaufkraftschutz: Indexierung (VPI) vereinbaren; Anpassungsmechanismen definieren.
- Flexibilität: Umzug/Pflege durch Abfindungsoption oder befristetes Wohnrecht vertraglich abdecken.
- Familienkonflikte: Transparente Bewertung, Ausgleichsklauseln, notarielle Dokumentation.
Zur zusätzlichen Absicherung kann eine Lebensversicherung oder Bankbürgschaft zugunsten des Verkäufers vereinbart werden.
Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis
- Teilverkauf: Verkauf eines Miteigentumsanteils; Nutzungsentgelt statt Miete, Liquidität bei Teilverlust am Wertzuwachs.
- Rückmietung (Sale-and-Lease-Back): Verkauf mit anschließendem Mietvertrag; hohe Planbarkeit, aber Mietbelastung.
- Umkehrhypothek: Darlehen auf die Immobilie mit Rentenauszahlung; Rückzahlung regelmäßig erst bei Verkauf/Tod.
FAQ – Hausverkauf auf Rentenbasis
Was ist beim Hausverkauf auf Rentenbasis die Rolle des Kaufpreises?
Der Kaufpreis setzt sich aus regelmäßigen Rentenzahlungen und gegebenenfalls einer einmaligen Anfangszahlung zusammen. Eine volle Sofortzahlung des Kaufpreises entfällt.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Beim Wohnrecht darf der Berechtigte selbst in der Immobilie wohnen, eine Vermietung ist nur bei ausdrücklicher Vereinbarung erlaubt.
Beim Nießbrauch darf die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden, einschließlich der Einnahmen. Dafür bestehen meist weitergehende Pflichten, zum Beispiel für Instandhaltung.
Wie wird die Leibrente besteuert?
Lebenslange Leibrenten werden mit dem sogenannten Ertragsanteil besteuert (§ 22 EStG i. V. m. § 55 EStDV). Zeitrenten unterliegen abweichenden Regelungen gemäß § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe b EStG.
Für wen lohnt sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht?
Für Eigentümer, die ohnehin ausziehen oder in eine Pflegeeinrichtung wechseln möchten. Die monatliche Rente fällt dabei meist höher aus, da keine Nutzungsrechte eingetragen werden.
Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie – worauf ist zu achten?
Wichtig sind fremdübliche Konditionen, eine klare Rangfolge der Rechte im Grundbuch, faire Ausgleichsregelungen unter Geschwistern sowie eine notarielle und steuerliche Beratung.
Hausverkauf auf Rentenbasis an das eigene Kind – ist das möglich?
Ja, das ist möglich. Voraussetzung sind eine realistische Immobilienbewertung, transparente Zahlungsvereinbarungen und rechtliche Absicherung. Pflichtteilsrechte anderer Erben müssen beachtet werden.
Haus auf Rentenbasis verschenken – ist das sinnvoll?
Eine Übertragung als Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht oder Nießbrauch kann sinnvoll sein. Es sind jedoch Steuerfreibeträge und Fristen (unter anderem 10 Jahre) zu berücksichtigen.
Verkauf auf Rentenbasis – welche Nachteile oder Risiken gibt es?
Mögliche Risiken sind Zahlungsausfälle, Kaufkraftverlust und eingeschränkte Flexibilität. Zur Absicherung helfen Bonitätsprüfungen, indexgebundene Renten und vertragliche Abfindungsklauseln.
Hauskauf auf Rentenbasis und Erbrecht – welche Auswirkungen gibt es?
Zu berücksichtigen sind die Bewertung vorbehaltener Rechte, mögliche Pflichtteils- oder Ergänzungsansprüche sowie Ausgleichsfragen innerhalb der Familie. Eine frühzeitige Gestaltung verhindert Konflikte.
Wie läuft die notarielle Abwicklung ab?
Der Notar erstellt den Kauf- und Rentenvertrag, regelt die Eintragung der Rechte und Sicherheiten, Zahlungs‑ und Anpassungsklauseln, die Auflassungsvormerkung sowie den Grundbucheintrag.
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine persönliche Rechts- oder Steuerberatung. Verträge sollten stets notariell geprüft und individuell gestaltet werden.
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