Registre foncier : ce qu'il faut savoir sur les inscriptions, les extraits et les coûts

Tout ce qu'il faut savoir sur le registre foncier en un coup d'œil : Les frais d'inscription au registre foncier, comment obtenir un extrait du registre foncier et bien plus encore...

Qu'est-ce qui figure où dans le registre foncier : des connaissances de base compactes pour les personnes intéressées par l'immobilier

On peut se représenter un registre foncier comme une chronique. Il consigne - dans différentes sections - les étapes importantes de la vie d'un bien immobilier, notamment les changements de propriétaire, les hypothèques ou les droits. Le passé n'est jamais complètement effacé (ce serait une "radiation"), mais peut toujours être retracé jusqu'au présent, clairement identifié comme "information ancienne". Pour ce faire, on utilise le plus souvent des ratures et des soulignages.

D'un point de vue purement formel, un registre foncier est défini comme "le registre public de la propriété de tous les terrains bâtis et non bâtis d'une circonscription communale". En d'autres termes, un registre foncier répond aux questions relatives à l'origine, aux conditions de propriété et également au financement d'un bien immobilier.

Toute personne intéressée devrait jeter un coup d'œil au registre foncier avant d'acheter une maison, afin d'avoir un aperçu complet des faits juridiquement contraignants concernant le bien immobilier. Nous pensons qu'il est d'autant plus important de vous informer de manière approfondie sur ce sujet.

Petit guide du registre foncier : voici comment est structuré le registre foncier

Avant de vous informer plus en détail sur l'importance des registres fonciers, nous aimerions d'abord vous montrer leur structure de contenu sous forme d'images. Un registre foncier se compose de plusieurs feuilles de registre foncier, numérotées en continu et divisées en différentes sections.

Un registre foncier comprend ces cinq sections:

1. feuille de garde avec des indications sur le tribunal d'instance compétent, le bureau du registre foncier et la circonscription du registre foncier. Petit conseil : si vous souhaitez trouver le numéro du registre foncier, vous le trouverez également ici.
   
2. L'état des lieux avec des informations sur le bien immobilier, dont le lieu-dit, le numéro d'état des lieux, le district d'arpentage, la parcelle, la situation et la taille du terrain. Du point de vue du "facteur zoom", la circonscription est une ville/commune, le lieu-dit un quartier et la parcelle est ce qui, dans le langage courant, est le terrain proprement dit.
   
   
Section I - Propriétaire avec adresse et, le cas échéant, parts de propriété
C'est ici que sont consignés les rapports de propriété. Si une mention de transfert de propriété (la mention d'une future acquisition de propriété qui garantit l'acheteur du bien immobilier) est déjà inscrite, un autre acheteur potentiel a été plus rapide et a déjà fait "réserver" le bien immobilier par le notaire pour l'achat. Avantage pour vous : vous êtes ainsi protégé contre la "double vente".


3. Section II - Charges et restrictions
   Vous trouverez ici des informations sur les charges, restrictions, servitudes et droits d'usage possibles, par exemple aussi des accords de voisinage sur le "droit de passage". Exemples typiques d'inscriptions dans cette section : statut de monument historique, droits d'habitation, droits de conduite, mentions d'insolvabilité, usufruit ou encore droits de préemption de droit privé. Dans cet article, vous en apprendrez plus sur la notion de "servitudes" et également sur ce que recouvre exactement le droit de passage.
   Quiconque habite sur un terrain qui est également utilisé pour l'agriculture ou la sylviculture a souvent des "charges réelles" dans la division II. Celles-ci ont généralement un rapport avec la sylviculture et l'agriculture ; le terme "charge" pourrait alors se référer par exemple à des livraisons régulières de bois ou de récoltes.
   
   
4. Section III - Hypothèques, dettes foncières, dettes de rentes
   Cette section intéresse en premier lieu les banques, qui peuvent y retracer l'historique financier complet de l'objet. Ce sont surtout les dettes foncières, les droits de gage ou les hypothèques qui sont notés dans la section III, appelée "droits de gage immobilier".
   Cette section a une importance particulière dans la mesure où elle doit en principe être transmise "libre de charges" - auprès de la banque précédemment inscrite, toute dette financière doit être réglée (le plus souvent par la nouvelle banque) avant la cession. Information privilégiée de la pratique des courtiers : il convient ici de rechercher en particulier l'inscription d'une "cédule hypothécaire" - une telle cédule serait une véritable reconnaissance de dette classique qui devrait obligatoirement être disponible sous forme de document physique lors du rendez-vous chez le notaire. Ces lettres ne sont pas toujours faciles à trouver.
   
   

Bon à savoir : voici comment se déroule une inscription au registre foncier

Le principe le plus important est le suivant : celui qui a acquis un terrain ou un bien immobilier par achat, héritage ou donation doit être inscrit comme nouveau propriétaire. Un nouveau registre foncier n'est pas nécessaire pour cela. Le processus est bien défini dans notre pays et se déroule selon un schéma ordonné.

Les différentes étapes d'une inscription au registre foncier en bref:

1. Le contrat de vente est authentifié par un notaire.
2. Le notaire informe l'office du registre foncier du changement de propriété.
3. Le notaire initie l'inscription de la réserve de cession ("achat-réservation").
4. La banque fait inscrire une dette foncière comme garantie.
5. Le prix d'achat du bien immobilier est versé dans son intégralité par l'acheteur ou l'établissement de financement sur le compte du notaire, appelé "compte du notaire", ou sur le compte du vendeur.
6. Le notaire demande au bureau du registre foncier l'inscription au registre foncier au nom de l'acheteur.
7. La propriété immobilière est transférée conformément à la date indiquée dans le contrat de vente.
8. Le propriétaire est officiellement transféré au registre foncier.

Les acheteurs doivent parfois faire preuve d'un peu de patience lors de ce processus. Selon la charge de travail de l'office du registre foncier, il peut s'écouler jusqu'à cinq mois avant que vous ne deveniez officiellement propriétaire d'un bien immobilier.

En outre, il n'y a pas que les changements de propriété qui doivent être inscrits au registre foncier. Si un nouvel établissement de crédit prend en charge le financement, si une nouvelle répartition du terrain est effectuée ou si un nouveau droit de passage ou d'habitation est convenu, ces éléments doivent également être inscrits.

Coûts d'une inscription au registre foncier : vous pouvez compter là-dessus

La base de calcul des coûts est ce qu'on appelle la "valeur commerciale", c'est-à-dire le prix d'achat du bien immobilier. Sur cette base, le notaire et l'office du registre foncier doivent payer des frais d'inscription au registre foncier

En règle générale, il faut compter environ 1,5 à 2 % du prix d'achat comme frais annexes. En parlant de frais annexes : Dans cet article, nous avons résumé les points les plus importants à ce sujet.

Supposons que vous achetiez une maison pour 500.000 euros et que vous financiez une somme de 50.000 euros. Nous vous proposons ci-dessous un exemple simplifié de répartition des coûts.

Les coûts indiqués ici sont donnés à titre d'illustration et ne représentent que des valeurs approximatives. Les coûts réels seront calculés sur la base des règles applicables en matière de taxes.

Demander un extrait du registre foncier : qui peut l'obtenir - et combien il coûte

L'extrait du registre foncier contient toutes les informations juridiquement pertinentes concernant un bien immobilier. Sans extrait du registre foncier, il n'y a donc pas plus de vente immobilière que sans notaire. La question "Comment et où puis-je obtenir un extrait du registre foncier" est donc pertinente pour toute personne intéressée par l'immobilier.

Les registres fonciers sont tenus par le tribunal d'instance ou le bureau du registre foncier compétent. Il va de soi que tout le monde ne peut pas consulter le registre foncier à sa guise et en demander un extrait. Après tout, il s'agit de données sensibles sur la propriété financière. Conformément à l'article 12 du code du livre foncier, il doit donc exister un intérêt légitime pour obtenir un extrait du livre foncier, pour lequel certains critères doivent être remplis.

Pour vous, en tant qu'acheteur potentiel, il est surtout important de savoir que si vous êtes déjà en train de négocier concrètement votre achat, il existe en général un intérêt légitime et le vendeur peut vous délivrer une procuration correspondante pour un extrait du registre foncier. Il va de soi que le vendeur peut également demander un extrait du registre foncier, car il doit prouver qu'il est le propriétaire légitime. Les créanciers, les établissements de crédit, les tribunaux, les notaires et les autorités ont généralement un intérêt légitime.

Un extrait actuel du registre foncier comprend généralement une copie ou un exemplaire du feuillet du registre foncier et peut être demandé au bureau du registre foncier compétent. En ce qui concerne le délai d'attente : la plupart du temps, vous recevez l'extrait du registre foncier dans votre boîte aux lettres après 14 jours.

Selon que vous avez besoin d'une version simple ou certifiée conforme, le coût d'un extrait du registre foncier se situe entre 10 euros et 20 euros. Il est d'ailleurs également possible d'obtenir un extrait du registre foncier en ligne. Sur le site grundbuch-portal.de, vous en apprendrez plus sur la tenue des registres fonciers électroniques et pourrez les consulter sur les sites web des différents Länder.

Conclusion : le registre foncier représente littéralement un fondement pour les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers. Toutes les informations importantes qui sont déterminantes pour la possession d'un bien immobilier sont intégrées dans ce document. Les experts de VON POLL se tiennent à votre disposition si vous avez des questions sur le contenu du registre foncier. Vous pouvez prendre contact avec nous ici.