Communauté de propriétaires : tout ce que vous devez savoir

Dans cet article, vous apprendrez à mieux connaître certains thèmes relatifs à la communauté des propriétaires:

1. Vous découvrirez ce que l'on appelle la propriété spéciale et la propriété commune et ce qui est réglé entre autres dans la déclaration de partage.
2. Vous obtiendrez un premier aperçu des droits et obligations que vous avez en tant que membre d'une communauté de propriétaires et vous aurez un aperçu de la répartition des frais.
3. Vous recevrez une présentation du contenu et du déroulement habituels d'une assemblée des propriétaires.
4. Vous lirez ce qu'est un conseil de gestion et en quoi consistent ses tâches.

Bien informé : Qu'est-ce qu'un syndicat de copropriétaires ?

Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble à plusieurs appartements, vous êtes parfois devenu membre d'un syndicat de copropriétaires (abréviation : WEG). Dans ce cas, on acquiert généralement des droits de propriété spécifiques, appelés entre autres propriété commune et propriété individuelle. En outre, une part de copropriété a souvent été acquise sur le bien immobilier.

Il est clair dès à présent que ces termes sont loin d'être courants. C'est pourquoi nous expliquons volontiers dans cet article du guide ce qu'est une communauté de propriétaires et quels sont les droits et les obligations qui y sont liés.

Les termes expliqués simplement : communauté de propriétaires d'appartements, propriété individuelle et propriété commune

En général, on utilise plutôt le terme "communauté de propriétaires", probablement en raison de la longueur des mots. La désignation correcte est cependant "communauté des propriétaires d'appartements".

C'est ainsi que l'on désigne un groupe uni de propriétaires de propriétés spéciales d'un ensemble de copropriétés. La "propriété spéciale" est la désignation des droits de propriété qui se rapportent à des locaux fermés et doit être à son tour subdivisée en propriété d'habitation et en propriété partielle ; plus d'informations à ce sujet ci-après.

La propriété individuelle comprend par exemple:

• Unités d'habitation
• Revêtements de sol et de mur tels que moquettes et papiers peints
• Lignes d'alimentation à l'intérieur de la copropriété
• Accessoires de salle de bain, y compris la robinetterie
• Revêtements de plafond
• Portes intérieures
• Murs non porteurs
• Garages
• Carports

Comme on peut le voir sur cette courte liste, la propriété individuelle pourrait être divisée en unités "habitables" et "utilisables à d'autres fins". D'une manière plus proche du langage juridique, on parlerait de "locaux à usage d'habitation" et de "locaux à usage autre qu'habitation" ; et c'est ce que représentent les termes "propriété d'habitation" et "propriété partielle" dans le contexte d'une WEG.

Dans la loi sur la propriété d'habitation, que l'on appelle également volontiers "WEG", nous rencontrons également le terme apparenté de "propriété commune". Une définition un peu courte mais utile de ce terme pourrait être la suivante : Tout ce qui n'est pas propriété individuelle fait partie de la propriété commune. En d'autres termes, il s'agit des parties d'un bâtiment dont le droit d'utilisation n'appartient pas à un seul propriétaire de la communauté, mais à l'ensemble du groupe.

La propriété commune comprend par exemple :

• Cages d'escaliers et ascenseurs
• Toitures
• Installations de chauffage
Lignes d'alimentation jusqu'à l'entrée de la copropriété
• Chapelle
• Fenêtres
• Plafonds
• Voies d'accès
v.m

Si vous souhaitez en savoir plus sur la loi sur la copropriété et la propriété commune, vous trouverez ici de plus amples informations.

Dans le contexte des communautés de propriétaires, on entend souvent le terme "déclaration de partage". Il s'agit d'un document notarié qui indique à qui appartient quelle propriété spéciale ou partielle au sein d'un complexe résidentiel. Un accord contractuel est également possible, mais il est plutôt rare.

La déclaration de division comprend généralement les documents suivants :

• un plan de répartition indiquant la situation et la taille des différentes parties du bâtiment ainsi que leur répartition entre les propriétaires respectifs
• un certificat d'isolement décrivant quelles parties du bâtiment sont séparées sur le plan architectural (par exemple caves ou garages)
• un règlement commun pour les communautés de propriétaires, qui fixe les règles pour la communauté des propriétaires d'appartement, par exemple en ce qui concerne le droit de vote

Exemples de droits et d'obligations d'une communauté de propriétaires

Nous avons listé pour vous, de manière brève et compacte, trois des aspects les plus connus d'une communauté de propriétaires :

• Les frais de maintenance et d'entretien de la propriété commune, dont peuvent faire partie les toits, les façades ou les cages d'escalier, doivent souvent être supportés en commun.
• Les frais relatifs à la propriété individuelle sont à la charge des propriétaires respectifs.
• Dans les copropriétés, il arrive souvent que les membres s'engagent à constituer une provision pour les réparations ou les rénovations. Celle-ci se situe généralement entre 40 et 80 centimes d'euro par mètre carré de surface habitable ou utile.

Un exemple : lorsqu'il s'agit de savoir, au sein d'une communauté de propriétaires, qui paie le bouchon d'écoulement, cela dépend de l'endroit où le bouchon s'est produit. Si elle se trouve dans la propriété individuelle, c'est le propriétaire concret qui paie. Si l'obstruction concerne la propriété commune, les frais sont répartis entre tous les propriétaires.

La forme juridique officielle de la copropriété est la "communauté universelle". Cela signifie - en termes plus simples - pour le traitement de la propriété commune : si un propriétaire souhaite par exemple repeindre la façade, il a besoin de l'accord de la majorité. Une bonne entente, basée sur la confiance, au sein d'une communauté de propriétaires est donc un avantage.

Si vous vous trouvez dans la situation de vouloir sortir d'une communauté de propriétaires, vous ne pouvez en fait "vous en sortir" que par une vente. Il est en général peu probable que tous les autres copropriétaires se déclarent d'accord avec une sortie sans vente et que la déclaration de partage soit modifiée ultérieurement - avec des frais notariés supplémentaires.

Nous aimerions attirer votre attention sur les trois points supplémentaires suivants :

1. Il existe une loi encore très récente pour les communautés de propriétaires. La réforme WEG 2020 a introduit une série de nouvelles règles. Vous trouverez un bref résumé dans
   
   
2. Communauté de propriétaires d'appartements et déclaration d'impôts : ce lien est également important pour les propriétaires. Pour les déclarations d'impôts, certaines données du décompte annuel sont nécessaires. Vous apprendrez quelles sont ces données
   
   
3. Un conseil juridique est recommandé à celui qui, dans une communauté de propriétaires, souhaite vendre sa maison.

Obligatoire au moins une fois par an : l'assemblée des propriétaires

C'est généralement le syndic qui convoque les propriétaires aux assemblées. Chaque propriétaire peut également se faire représenter à l'assemblée par procuration.

Thèmes habituels lors d'une assemblée des copropriétaires :

• Compte annuel avec décompte général et individuel
• Désignation ou révocation du syndic
• Plan de gestion
• Réparations spéciales
• Election du conseil d'administration
• Mesures d'aménagement
• utilisation de la propriété commune
• montant des réserves

Lorsque des décisions sont prises, la décision majoritaire du syndicat des copropriétaires s'applique. La majorité requise - par exemple à l'unanimité ou aux 3/4 - dépend notamment des règles de l'assemblée concernée.

Les droits de vote se basent soit sur le principe de la tête (une voix par propriétaire), soit sur le principe de l'objet. Dans ce dernier cas, la déclaration de partage lie le nombre de droits de vote au nombre de m² de la propriété individuelle attribuée. Il est également possible de voter selon le "principe de la valeur". Les propriétaires reçoivent alors des droits de vote en fonction de leurs parts de copropriété. Après chaque assemblée des copropriétaires, un procès-verbal doit en outre être rédigé, qui consigne les points discutés et les décisions prises.

Soutenir, contrôler, rédiger un procès-verbal : Tâches du conseil de gestion

Un conseil de gestion peut être désigné lors de l'assemblée des copropriétaires. Dans cette section, nous souhaitons vous expliquer quelles sont les tâches du conseil consultatif d'un syndicat de copropriétaires et ce que fait le conseil consultatif. Mais tout d'abord, la question de la composition. Le conseil consultatif est élu par la WEG et se compose d'un président et de deux assesseurs, qui doivent tous être propriétaires.

Aperçu de trois des tâches centrales du conseil consultatif d'administration d'une communauté de propriétaires :

1. Soutien. Le conseil consultatif aide l'administrateur à préparer les assemblées des copropriétaires et sert d'intermédiaire entre les propriétaires et les administrateurs.
2. Contrôle. Le conseil consultatif peut contrôler les décomptes de fin d'année et les paiements de la taxe d'habitation.
3. Rédiger le procès-verbal. Après les assemblées des copropriétaires, le conseil consultatif rédige le procès-verbal et le signe conjointement avec le conseil d'administration.

Information pour les bailleurs : Décompte des charges pour les communautés de propriétaires

C'est justement pour les appartements loués qu'il vaut la peine de jeter un coup d'œil détaillé sur le décompte des frais d'exploitation qui est régulièrement établi pour les communautés de propriétaires. En tant que bailleur, vous ne pouvez facturer à vos locataires que les frais d'exploitation, c'est-à-dire par exemple les dépenses pour l'enlèvement des ordures. Les frais de la communauté des propriétaires (comme par exemple les honoraires du syndic) doivent en revanche être supportés par le locataire lui-même.

Conclusion: En tant que propriétaire d'un appartement et donc membre d'une communauté des propriétaires, vous disposez d'une série de droits et d'obligations, et il convient de comprendre une multitude de termes techniques très spécifiques. Comme nous ne pouvions en aucun cas traiter le sujet de manière exhaustive dans le cadre de cet article, notre recommandation finale est la suivante : Si vous avez des questions concrètes sur un cas particulier au sein de votre copropriété, n'hésitez pas à vous adresser à un avocat spécialisé ou à un expert juridique.