23.01.2025 • 6 min. temps de lecture
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En discutant avec des propriétaires, nous entendons souvent des questions sur ce qu'est un droit de passage d'urgence et ce qu'il implique.
Qu'est-ce que le droit de passage d'urgence?
En substance, il s'agit de savoir si des voisins peuvent traverser le terrain d'un autre pour accéder à leur propriété, parce qu'il n'y a pas de raccordement à une voie publique. Dans certaines conditions, un "terrain captif" peut alors bénéficier d'un droit de passage d'urgence.
Il est évident que ce sujet peut susciter des controverses - voire des conflits judiciaires - parmi les propriétaires de maisons individuelles. Dans cet article, nous souhaitons donc vous donner un premier aperçu du droit d'accès d'urgence. Il ne remplace toutefois pas un conseil juridique professionnel.
Le droit d'accès d'urgence dans le BGB (Code civil allemand)
Ce texte de loi expliqué en termes simples : vous pouvez exiger de vos voisins qu'ils utilisent des chemins passant sur leur terrain si votre terrain n'a pas accès à une route. Pendant ce temps, le voisin en question bénéficie de ce que l'on appelle le "droit de passage". Mais dans le cas du droit de passage d'urgence (en tant que "solution de secours"), celui-ci n'est valable que jusqu'à ce qu'un accès à votre terrain ait été créé.
Dans ce contexte, on distingue également les notions de "fonds dominant" et de "fonds servant". Les significations sont les suivantes:
Le terrain "dominant": appartient au propriétaire qui peut utiliser temporairement le chemin d'accès d'autrui.
Le terrain "servant": appartient au propriétaire qui met son chemin d'accès à disposition.
Il est souvent possible de s'entendre entre voisins et "à l'amiable" dans ces cas. Toutefois, si le voisin refuse l'accès au droit de passage d'urgence sur son terrain, les propriétaires peuvent faire valoir leur droit de passage d'urgence. Dans ce cas, un tribunal décide si les conditions sont remplies.
Conditions pour le droit de passage d'urgence
Certains critères doivent être remplis pour qu'un droit de passage d'urgence soit accordé. Nous en avons listé quelques-uns pour vous :
- Il n'y a pas de liaison entre le terrain et une voie publique. Cela vaut également pour les accès qui sont trop étroits, qui ne peuvent pas être utilisés temporairement ou qui ne sont que partiellement reliés à la route.
- Il n'est pas possible d'utiliser le terrain de manière appropriée - même s'il existe un raccordement à une voie publique.
- Seuls les propriétaires ou les superficiaires du terrain inaccessible peuvent demander un droit de passage d'urgence, pas les locataires ou les fermiers.
- Tous les propriétaires de terrains situés entre le terrain défavorisé et la voie publique doivent demander expressément le droit de passage d'urgence.
- Si le terrain inaccessible appartient à plusieurs personnes, tous les propriétaires de terrains doivent demander ensemble leur droit de passage d'urgence
Jurisprudences sur le droit de passage d'urgence : le droit est souvent refusé
Une grande partie des jugements montre : Les droits de passage d'urgence ne vont pas de soi. Une liaison compliquée ou inconfortable avec la route n'est par exemple pas un argument pour un droit d'accès d'urgence accordé. Il en va de même si cela implique un détour important ou si une voiture ne peut pas être garée directement devant la porte.
Celui qui a supprimé ou aménagé arbitrairement un accès existant à sa propriété ne peut pas non plus revendiquer un droit d'accès d'urgence. Il n'existe pas non plus de "droit coutumier" en matière de droit d'accès d'urgence. Celui qui, jusqu'à présent, a toujours permis à ses voisins de passer sur son terrain ne s'engage pas pour autant - il n'en résulte pas automatiquement un droit de passage d'urgence.
A propos : le droit de passage d'urgence joue également un rôle dans l'agriculture. Vous en apprendrez plus ici.
Six autres points concernant le droit de passage d'urgence
- Un droit de passage d'urgence ne figure pas automatiquement au registre foncier. Les droits de passage peuvent également être convenus dans le cadre d'un contrat privé. Mais ils peuvent tout à fait être transférés en tant que servitude et être inscrits en tant que tels dans ce que l'on appelle la "section II" du registre foncier. Vous apprendrez ici ce que cela signifie.
- Il existe une indemnité pour droit de passage de secours. Celle-ci est appelée rente de chemin de secours, rente monétaire ou encore valeur litigieuse dans le droit de passage de secours. L'indemnité doit être payée par l'utilisateur du droit de passage de secours au voisin qui doit le concéder. Son montant est calculé en fonction de la diminution de la valeur vénale du terrain voisin.
- Le droit de passage d'urgence est exigible en justice. Si votre voisin vous refuse le droit de passage d'urgence, vous avez le droit de l'exiger en justice. Le tribunal examine alors si les conditions sont réunies.
- Un expert peut calculer l'indemnité. Mais la plupart du temps, il n'examine pas les faits pour savoir s'il existe un droit de passage d'urgence.
- Il existe également un droit de passage d'urgence pour les véhicules de chantier. Si un permis de construire a été délivré, les véhicules de chantier doivent pouvoir accéder au terrain sous certaines conditions.
- Le droit de passage d'urgence et le droit de passage se distinguent. Lorsqu'un terrain n'est que temporairement coupé de l'accès public, on parle de droit de passage d'urgence. Un droit de passage doit être accordé jusqu'à ce que le terrain soit à nouveau accessible par le propre accès.
Conclusion: Il vaut la peine de prêter attention aux questions relatives au droit de passage d'urgence dès l'achat d'un bien immobilier. Si vous avez des questions concrètes à ce sujet, vous devriez en tout cas vous faire conseiller par un juriste.
