17.10.2023 • 5 min. temps de lecture
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Le calcul de la surface habitable est un aspect important de l'immobilier, tant pour les acheteurs et les locataires que pour les propriétaires. Le calcul correct de la surface habitable influence non seulement les prix de location ou de vente, mais aussi le montant de la taxe foncière. Dans ce domaine, de petites différences peuvent rapidement représenter des milliers d'euros.
Il est également très important pour les bailleurs de déterminer correctement la surface habitable exacte, car certains postes du décompte des charges et de la taxe d'habitation dépendent de la surface habitable. Des données erronées, même si elles sont définies comme telles dans le registre foncier ou dans les déclarations de partage, constituent l'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux décomptes de frais d'habitation et de charges sont erronés et peuvent être contestés.
Le calcul de la surface habitable peut être effectué selon la norme DIN (Deutsche Industrie Norm) ou selon l'ordonnance sur les surfaces habitables. Les deux méthodes se distinguent comme suit:
Calcul de la surface habitable selon la norme DIN 277
La norme DIN 277 est une norme technique qui fixe des exigences précises pour le calcul de la surface des bâtiments. Lorsque le calcul de la surface habitable selon la norme DIN 277 est appliqué, il suit certaines règles et normes pour déterminer la taille exacte de la surface habitable.
Cela implique la prise en compte de différentes pièces et zones au sein de la propriété. La norme DIN 277 fournit des instructions détaillées sur la manière dont chacune de ces zones doit être mesurée et additionnée pour déterminer la surface habitable totale.
Calcul de la surface habitable selon le décret sur la surface habitable
Le décret sur la surface habitable (WoFlV) s'applique dans toute l'Allemagne et régit le calcul des surfaces habitables dans les pièces d'habitation. Ce règlement définit certains critères et règles pour le calcul de la surface habitable, y compris la manière dont certaines pièces doivent être prises en compte.
Différences et points communs:
Précision: La norme DIN 277 est généralement plus précise et plus détaillée que le règlement sur les surfaces habitables. Elle définit avec précision la manière dont différentes zones et éléments doivent être pris en compte dans le calcul.
Domaine d'application: La norme DIN 277 est généralement utilisée dans le secteur du bâtiment et de l'immobilier commercial, tandis que l'ordonnance sur les surfaces habitables constitue la base légale pour l'indication de la surface habitable dans les contrats de location et de vente.
Valeur contraignante: L'ordonnance sur les surfaces habitables a un caractère légal et est juridiquement contraignante pour les bailleurs et les locataires. En revanche, la norme DIN 277 n'est pas une obligation légale, mais elle est souvent utilisée dans la pratique.
Dans la pratique, il peut y avoir des différences dans la surface habitable calculée lorsque la norme DIN 277 et l'ordonnance sur les surfaces habitables sont appliquées.
La méthode de calcul de la surface habitable devrait être indiquée précisément dans un contrat de location ou de vente afin d'éviter d'éventuels malentendus. Dans les litiges juridiques, il est souvent fait référence à l'ordonnance sur les surfaces habitables comme base.
Qu'est-ce qui compte dans la surface habitable?
La surface habitable comprend en général toutes les pièces d'un appartement ou d'une maison qui peuvent être utilisées à des fins d'habitation. En font partie:
Les pièces d'habitation : en font partie le salon, les chambres à coucher, les chambres d'enfants et les chambres d'amis. Ces pièces constituent généralement la partie principale de la surface habitable.
Cuisine : en règle générale, la cuisine est entièrement comptée dans la surface habitable, pour autant qu'elle soit utilisable et habitable. Cela inclut les cuisines intégrées et les espaces repas.
Salle de bain : la salle de bain compte également comme surface habitable. Cela vaut pour la salle de bain principale, la salle de bain des invités et les toilettes.
Couloirs et entrées : dans de nombreux cas, les couloirs et entrées sont également inclus dans la surface habitable, à condition qu'ils ne soient pas trop étroits ou trop longs.
Rangements : selon leur taille et leur utilisation, les rangements tels que les dressings ou les débarras peuvent être comptés dans la surface habitable.
Balcons et terrasses : les balcons et les terrasses peuvent, sous certaines conditions, être inclus dans la surface habitable s'ils sont couverts ou chauffés. Cela varie toutefois selon les pays et les provinces.
Qu'est-ce qui ne fait pas partie de la surface habitable?
Ce qui ne fait pas partie de la surface habitable, ce sont les pièces ou les surfaces qui ne sont pas utilisées à des fins d'habitation. De telles pièces sont généralement indiquées comme surface utile dans le calcul de la surface habitable, comme par exemple:
Cave : en règle générale, la cave ne compte pas comme surface habitable, à moins qu'elle ne soit aménagée à des fins d'habitation et qu'elle remplisse les exigences correspondantes.
Le grenier : le grenier n'est normalement pas non plus compté dans la surface habitable, à moins qu'il ne soit aménagé en tant que pièce d'habitation et qu'il réponde aux prescriptions relatives aux surfaces habitables.
Les locaux techniques et de service : les locaux tels que les chaufferies, les buanderies ou les entrepôts ne font pas partie de la surface habitable.
Les garages et les places de parking : de même, les garages et les places de parking ne font pas partie de la surface habitable.
Calculer les mètres carrés - Exemple de surface habitable
Pour calculer les mètres carrés d'un bien immobilier, il suffit généralement de mesurer la longueur et la largeur de chaque pièce ou surface, puis de multiplier ces mesures. Voici un exemple de calcul simple :
Supposons que vous souhaitiez calculer les mètres carrés d'un salon rectangulaire.
Mesurer la longueur et la largeur:
- Mesurer la longueur du salon d'un mur à l'autre. Supposons que la longueur soit de 6 mètres.
- Mesurez ensuite la largeur du salon d'un autre mur au mur opposé. Supposons que la largeur soit de 4 mètres.
Calcul de la surface:
- Multipliez la longueur (6 mètres) par la largeur (4 mètres) pour calculer la surface : 6 m x 4 m = 24 mètres carrés.
Dans cet exemple, la superficie du salon est de 24 mètres carrés. Il s'agit d'un exemple simple de calcul des mètres carrés d'une surface rectangulaire.
Pour les pièces ou les surfaces de forme irrégulière, vous pouvez diviser la surface en zones rectangulaires ou carrées plus petites, puis additionner les surfaces de ces sous-zones pour obtenir la surface totale.
Important: Les règles et définitions exactes pour le calcul de la surface habitable peuvent varier d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre.
Dans le calcul de la surface habitable, il faut également tenir compte de particularités telles que les pentes de toit ou les zones non accessibles, tout en respectant les prescriptions et les lois locales respectives.
Le calcul de la surface habitable et l'impôt foncier
Le calcul de la surface habitable a des conséquences directes sur le montant de l'impôt foncier. En Allemagne, l'impôt foncier est calculé sur la base des "valeurs unitaires", elles-mêmes basées sur la surface habitable du bâtiment.
Plus la surface habitable est grande, plus l'impôt foncier est élevé. C'est pourquoi il est indispensable pour les propriétaires immobiliers de faire appel à un expert pour calculer la surface habitable afin de garantir une charge fiscale équitable.
Calcul de la surface habitable en cas de pentes de toit
Le calcul de la surface habitable en cas de pentes de toit peut être complexe. En Allemagne, il n'existe pas de méthode de calcul unique, mais plutôt des règles différentes selon les Länder. En général, les étapes suivantes doivent être respectées pour le calcul de la surface habitable des pentes de toit:
Hauteur de la pente de toit : La hauteur de la pente de toit est d'abord mesurée. Pour cela, on détermine la distance entre le sol et le point le plus haut de la pente du toit. Cette hauteur est nécessaire pour déterminer l'espace sous la pente.
Calcul de la surface : pour calculer la surface sous la pente du toit, on mesure la longueur de la pente du toit le long du sol. Cette mesure s'effectue généralement à une certaine hauteur au-dessus du sol, environ 1,50 mètre ou 2 mètres. La largeur de la pièce est également mesurée. La longueur calculée est ensuite multipliée par la largeur pour déterminer la surface au sol sous la pente du toit.
Réduction de la surface : lors du calcul de la surface habitable, on ne tient pas toujours compte de 100% de la surface sous la pente du toit. Dans de nombreux cas, seul un certain pourcentage de cette surface est ajouté à la surface habitable. Ce pourcentage peut varier selon les provinces, mais se situe souvent entre 50% et 100%.
Fusion des surfaces : la surface calculée sous la pente du toit est alors ajoutée à la surface habitable totale, pour autant qu'elle réponde aux exigences pour le calcul de la surface habitable.
Exemple de calcul de la surface habitable en cas de pente du toit
Supposons que vous ayez un grenier de 10 mètres de long et de 8 mètres de large. La hauteur de la pente du toit est de 2 mètres au-dessus du sol. Vous souhaitez calculer la surface habitable sous cette pente de toit en tenant compte du fait que 50% de cette surface est ajoutée à la surface habitable totale.
Calcul de la surface sous la pente de toit : la surface au sol sous la pente de toit est obtenue en multipliant la longueur (10 mètres) par la largeur (8 mètres), soit 10 m x 8 m = 80 mètres carrés.
Respect du pourcentage : comme vous avez décidé de n'ajouter que 50% de cette surface à la surface habitable, la surface qui contribue réellement à la surface habitable est de 50% de 80 mètres carrés, soit 0,5 x 80 m² = 40 mètres carrés.
Calcul de la surface habitable totale : Vous ajoutez maintenant cette surface calculée (40 mètres carrés) à la surface des autres pièces de l'appartement, comme par exemple la chambre à coucher, le salon, la cuisine et la salle de bain, pour obtenir la surface habitable totale.
En supposant que les autres pièces aient une surface combinée de 100 mètres carrés. Dans ce cas, la surface habitable totale de votre appartement est de 100 m² + 40 m² = 140 mètres carrés.
