Impôt sur les mutations foncières : exploiter le potentiel d'économies & réduire les coûts

Les acheteurs de biens immobiliers ne doivent pas seulement payer le prix d'achat lorsqu'ils prévoient d'acquérir un bien immobilier ou un terrain. Lors de leur calcul, ils doivent également prendre en compte les frais annexes à l'achat. L'un des postes les plus importants est l'impôt sur les mutations foncières. Celle-ci est payée une seule fois à l'administration fiscale lors de l'acquisition d'un terrain bâti ou non bâti. Il existe quelques possibilités d'économie dont l'un ou l'autre acheteur peut profiter. Les experts de VON POLL FINANCE (www.vp-finance.de) donnent ci-après des conseils utiles sur les situations dans lesquelles il est possible d'économiser sur l'impôt sur les mutations foncières.

Qu'est-ce que l'impôt sur les mutations foncières?

L'impôt sur les mutations foncières fait partie des frais annexes à l'achat et est payé une seule fois à l'administration fiscale - indépendamment du fait que l'acheteur acquiert un terrain bâti ou non bâti. Le montant de l'impôt sur les mutations foncières est calculé en pourcentage du prix d'achat du bien immobilier, terrain compris. Selon le Land, le taux de l'impôt sur les mutations foncières varie entre 3,5 % et 6,5 %. C'est en Saxe et en Bavière que le taux d'imposition est actuellement le plus faible, avec 3,5 % chacun. En revanche, c'est dans le Brandebourg, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, le Schleswig-Holstein, la Thuringe et la Sarre que le taux de l'impôt sur les mutations foncières est le plus élevé, avec 6,5 % dans les deux cas.

"En principe, les acheteurs potentiels devraient s'informer du montant de l'impôt sur les mutations foncières à payer avant d'acquérir un bien immobilier, car les Länder sont libres d'augmenter le taux d'imposition au début d'une nouvelle année", fait savoir Dr Lucie Lotzkat, associée gérante chez VON POLL FINANCE. Elle ajoute : "Lorsque l'acheteur du bien immobilier s'est acquitté de l'impôt sur les mutations foncières, le notaire reçoit de l'administration fiscale l'attestation de non-opposition. Celui-ci est nécessaire après le paiement du prix d'achat pour faire transcrire la propriété au registre foncier". La taxe foncière représente une part importante des frais annexes d'achat. Il existe néanmoins quelques possibilités de réduire cet impôt et donc, dans le meilleur des cas, d'économiser des frais.

Conseil 1 : économiser l'impôt sur les mutations foncières

La personne qui décide d'acheter un terrain non bâti pour y construire ensuite une nouvelle construction peut, dans certains cas, économiser l'impôt sur les mutations foncières - à condition que les deux composantes soient acquises séparément.

La base de calcul pour un terrain bâti est généralement le prix d'achat indiqué dans l'acte notarié - c'est-à-dire la valeur totale du terrain et du bâtiment. Si un terrain non bâti est acheté séparément, il est possible de ne taxer que le terrain. Pour cela, les contrats pour le terrain et le contrat de construction doivent impérativement être indépendants l'un de l'autre, tant au niveau du contenu que de la durée. Il est également important que le vendeur du terrain et l'entreprise de construction n'aient aucun lien entre eux - cela signifie qu'ils ne doivent pas appartenir au même groupe d'entreprises. "Les acheteurs devraient toutefois tenir compte du fait que l'achat d'une nouvelle construction auprès d'un promoteur immobilier se fait à un prix d'achat global et donc en exonération de TVA", explique le Dr Lotzkat, expert en finances immobilières. Et d'ajouter : "Si le terrain est acheté en premier et que les prestations du promoteur sont ensuite facturées individuellement ou séparément, elles sont soumises à la TVA. Les acheteurs potentiels devraient en tenir compte au préalable dans leurs calculs."

Les acheteurs peuvent également économiser l'impôt sur les mutations foncières dans le cas d'une opération unique. Les maîtres d'ouvrage peuvent s'engager par contrat à effectuer des travaux personnels afin de réduire la base de calcul de l'impôt sur les mutations foncières. En peignant soi-même les murs ou en posant les sols, il est donc possible d'économiser non seulement des frais d'artisans, mais aussi des impôts.

Conseil n° 2 : lors de l'achat d'un bien immobilier, déduire les accessoires mobiles

Il n'y a pas que les projets de construction neuve qui permettent d'économiser des impôts sur les mutations foncières, il existe aussi des possibilités d'économie pour les biens immobiliers existants. "Celui qui, lors de l'acquisition d'un bien immobilier, reprend également l'inventaire mobilier, comme une cuisine intégrée, un four, un sauna ou des meubles de jardin, peut, après avoir consulté sa banque de financement, demander au notaire de les énumérer séparément dans le contrat de vente", explique Dr Lotzkat de VON POLL FINANCE. Et d'ajouter : "En effet, seuls le terrain et le bâtiment avec l'inventaire qui est indissociable du bâtiment sont considérés comme objet de l'impôt. L'administration fiscale déduit la valeur des accessoires mobiles du prix d'achat, ce qui permet de réduire la base de calcul de l'impôt sur les mutations foncières". Mais attention ! Si la valeur de ces éléments représente toutefois une part trop importante du prix d'achat (par exemple plus de 10 pour cent ou 15 pour cent), l'administration fiscale pourrait se montrer perplexe et poser des questions. C'est pourquoi il est recommandé de demander au préalable les justificatifs d'achat de l'inventaire mobilier à l'ancien propriétaire afin de pouvoir les présenter au fisc si nécessaire. Il peut également être recommandé de consulter au préalable son propre conseiller fiscal.

Conseil n° 3 : transmettre, donner ou vendre un bien immobilier au sein de la famille

Une vente immobilière entre parents en ligne directe est exonérée de l'impôt sur les mutations foncières. Cela signifie que si le bien immobilier est vendu au conjoint, aux parents, aux enfants ainsi qu'aux grands-parents ou aux petits-enfants, l'acheteur est exonéré de l'impôt sur les mutations foncières. Le même avantage s'applique aux enfants adoptés, aux beaux-parents ainsi qu'à l'achat à l'ex-partenaire dans le cadre d'un divorce.

"La donation ou l'héritage d'un bien immobilier au sein de la famille permet également d'économiser l'impôt sur les mutations foncières. Toutefois, les droits de donation ou de succession peuvent s'appliquer dans ce cas. Selon le degré de parenté, il existe toutefois des abattements qui ne doivent pas être imposés. Il est toutefois indispensable de consulter un conseiller fiscal", fait savoir l'experte en finances immobilières Dr. Lotzkat.

Conseil n° 4 : déduire l'impôt sur le transfert de propriété

Dans certains cas, l'impôt sur le transfert de propriété peut être déduit fiscalement. Par exemple, une entreprise ou un indépendant qui utilise son bien immobilier à des fins commerciales peut faire valoir l'impôt sur les mutations foncières payé lors de l'achat comme dépense d'exploitation sous forme d'amortissement. Toutefois, cela n'est possible que si le bien immobilier génère des revenus imposables. Il en va de même si le bien immobilier est partiellement utilisé à des fins commerciales. Dans ce cas, il faut veiller à bien différencier la partie du bien immobilier utilisée à des fins privées et celle utilisée à des fins professionnelles. Les propriétaires d'un bien immobilier loué peuvent par la suite amortir l'impôt sur les mutations foncières de manière linéaire en tant que frais professionnels.

Conclusion

"Avant l'achat d'un bien immobilier, il est important de s'informer sur les frais accessoires d'achat à payer - l'impôt sur les mutations foncières en est une partie considérable. C'est pourquoi il vaut la peine pour les acheteurs potentiels de vérifier s'ils peuvent éventuellement réaliser des économies dans ce domaine", résume Dr Lucie Lotzkat de VON POLL FINANCE.