29.05.2024 • 7 min. Lesezeit
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An der Nordsee pendelt sich das Immobilienpreisniveau allmählich ein
Die deutsche Nordseeküste ist nach wie vor ein Sehnsuchtsort für viele Menschen. Grund dafür ist in erster Linie das Wattenmeer – das weltweit größte zusammenhängende Schlickwatt- und Sandgebiet, das aufgrund seiner Einzigartigkeit zum UNESCO-Weltnaturerbe gehört. Die Faszination der Gezeiten, weitläufige Sandstrände und die Vielfalt der Natur machen die Nordseeküste nicht nur zu einer beliebten Ferien-, sondern auch Wohnregion. Nachdem die hiesigen Immobilienpreise sich lange Zeit ausschließlich nach oben entwickelt haben, bekam auch der Immobilienmarkt an der Nordseeküste die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, der breit gestiegenen Kosten, der Inflation sowie der daraus resultierenden Zinserhöhungen zu spüren – die Preise sanken. Doch wie sieht es aktuell aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Immobilienpreisentwicklung für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Nordseeküste analysiert und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2024 mit dem ersten sowie vierten Quartal 2023 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Der Immobilienmarkt an der Nordseeküste steht noch immer unter dem Einfluss der vergangenen eineinhalb Jahre. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser haben wie in den meisten Regionen Deutschlands spürbar nachgegeben. In neun der zwölf analysierten Regionen an der Nordseeküste sanken die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal nur um teilweise bis zu 9 Prozent. Dennoch zeigen die Zahlen, dass der Markt sich langsam wieder stabilisiert und auf einem neuen reduzierten Niveau einpendelt. Denn ein Blick auf die Preisentwicklung des vierten Quartals 2023 verglichen mit dem ersten Quartal 2024 zeigt, dass sich die Preisspirale bereits deutlich langsamer nach unten dreht – die Preise sinken nicht mehr so stark, teilweise steigen sie sogar wieder leicht an. Ein wichtiges Signal für Kaufinteressenten, die auf weitere Preisreduktionen hoffen – die Phase der Marktregulierung könnte bald ein Ende haben.“
Wenig überraschend: Am tiefsten müssen Kaufinteressenten auf den Nordfriesischen Inseln in die Tasche greifen. Ein Quadratmeter Wohnfläche belief sich im ersten Quartal 2024 auf durchschnittlich 11.704 Euro. Obgleich sich hier die höchsten Preise im Ranking finden, verzeichneten die Nordfriesischen Inseln zugleich den größten Preisrückgang innerhalb der Analyse – die Preise gaben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um -9 Prozent nach. Ein kurzfristigerer Blick auf die Preisentwicklung vom vierten Quartal 2023 auf das erste Quartal 2024 suggeriert allerdings, dass sich die Preise allmählich einzupendeln scheinen, da sie in diesem Zeitraum mit -0,7 Prozent eher stagnierten. Mitverantwortlich für das hohe Preisniveau auf den Nordfriesischen Inseln ist die Insel Sylt, die seit jeher zu den teuersten Regionen Deutschlands zählt. Eine gesonderte Betrachtung der Insel zeigt, dass die Durchschnittspreise hier mit 14.424 €/m2 sogar noch deutlich höher liegen als auf den Nordfriesischen Inseln gesamt. Doch auch auf Sylt sanken die Immobilienpreise verglichen mit dem ersten Quartal 2023 um -6 Prozent.
Abb. 1: Kaufpreise bei Häusern an der Nordseeküste im ersten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2024
Martin Weiß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
„Auch auf Sylt hat sich der Immobilienmarkt seit der Zinswende und der breit gestiegenen Kosten verändert, der Markt reguliert sich nach unten. Wir haben wieder mehr Angebot und es sind nachvollziehbare Preise gefragt, um kapitalstarke Interessenten zu motivieren. Wir müssen einen gesunden Mix zwischen Einheimischen und Besitzern einer Ferienimmobilie finden. In den letzten zwei Jahrzehnten wurde auf Sylt viel neu gebaut. In Zukunft wird es wohl weniger Neubauten geben, allein schon wegen der gestiegenen Baukosten. Immobilienbesitz auf Sylt wird also künftig etwas Besonderes bleiben, weil er begrenzt ist.“
Auf Platz zwei des Rankings und mit einem Abstand von über 2.800 €/m2 zu den Nordfriesischen Inseln schließt sich die nächste Inselgruppe an: Auf den Ostfriesischen Inseln, zu denen unter anderem Norderney, Juist oder auch Spiekeroog gehören, kostete ein Haus im Schnitt 8.833 €/m2. Die Immobilienpreise haben sich auf den Ostfriesischen Inseln im ersten Quartal 2024 allerdings mit 2,4 Prozent leicht nach oben entwickelt. Unter Einbezug der Analysedaten vom vierten Quartal 2023 zum ersten Quartal 2024 wird klar, dass die Immobilienpreise auf den Ostfriesischen Inseln sogar wieder zulegen – die Preise stiegen innerhalb dieser Zeitspanne mit 5 Prozent noch stärker an als im Vergleich mit dem Vorjahresquartal.
Abb.2: Kaufpreisentwicklung bei Häusern an der Nordseeküste im ersten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2023
Deutlich niedrigeres Preisniveau auf dem Festland an der Nordseeküste: Im Landkreis Nordfriesland (nur Festland) kostete ein Haus im ersten Quartal 2024 rund 2.340 €/m2, im Landkreis Wittmund (nur Festland) 2.203 €/m2, im Landkreis Friesland (nur Festland) 2.095 €/m2 und im Landkreis Aurich (nur Festland) 2.069 €/m2. Obwohl sich diese vier Regionen auf einem ähnlichen Preisniveau befinden, kletterten die Preise für Häuser in Nordfriesland mit 8,9 Prozent am stärksten innerhalb des Rankings nach oben, gefolgt von Wittmund, das mit 7,4 Prozent den zweitstärksten Preisanstieg der Analyse verzeichnete. In Friesland und Aurich hingegen sanken die Preise im betrachteten Zeitraum um -5,9 Prozent beziehungsweise -6,5 Prozent. Auf kurze Sicht – also vom vierten Quartal 2023 auf das erste Quartal 2024 – stagnierten die Immobilienpreise jedoch im Landkreis Friesland mit -0,7 Prozent sowie im Landkreis Aurich mit -0,3 Prozent. Ebenfalls ein Zeichen dafür, dass sich die Durchschnittspreise für Häuser dort langsam wieder einpendeln.
Nils Onken, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Ostfriesland (Norden, Aurich, Emden und Esens):
„Die Nachfrage zum Jahresstart gestaltete sich noch etwas schleppend, was aber generell nicht ungewöhnlich ist. Allerdings stellen wir fest, dass sich der Markt langsam wieder einpendelt und erwarten bis spätestens Mitte des Jahres einen signifikanten Nachfrageanstieg und wieder etwas mehr Normalität am Markt. Das zeigt sich zum einen an der Vermarktungsdauer, die sich bereits an alte Werte annähert und dementsprechend verkürzt. Zum anderen ist die Preisentwicklung seit Jahresanfang stabil – die Immobilienpreise fallen nicht mehr, sondern bewegen sich eher seitwärts. Nach wie vor besonders wertstabil sind natürlich die größeren Ortschaften und Städte der Region, die sich vor allem durch ihre hervorragende Infrastruktur auszeichnen.“
Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.000 Euro und 1.900 Euro müssen Kaufinteressenten im Landkreis Cuxhaven (1.990 €/m2), im Landkreis Dithmarschen (1.958 €/m2), in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven (1.926 €/m2), in der kreisfreien Stadt Emden mit (1.913 €/m2) und in der kreisfreien Stadt Bremerhaven (1.910 €/m2) kalkulieren. Während die Landkreise Dithmarschen und Cuxhaven mit -7,6 Prozent beziehungsweise -7,2 Prozent den zweit- beziehungsweise drittstärksten Preisrückgang im gesamten Ranking verzeichneten, gaben die Durchschnittspreise für Häuser in Wilhelmshaven um -6,6 Prozent und in Emden um -3,1 Prozent nach. Besonders auffällig: Während die Quadratmeterpreise für Häuser in Bremerhaven innerhalb eines Jahres um -1,8 Prozent sanken, kletterten sie im kürzeren Betrachtungszeitraum, also zwischen dem vierten Quartal 2023 und dem ersten Quartal 2024, um 1,8 Prozent in die Höhe. Und auch in den Landkreisen Cuxhaven und Dithmarschen sowie der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven stagnierten die Preise oder sanken im kürzeren Betrachtungszeitraum zumindest nur leicht mit -0,6 Prozent beziehungsweise -2 Prozent beziehungsweise -1,6 Prozent.
Thorsten Lemcke, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Heide/Husum
„Sowohl in Dithmarschen als auch im Festlandbereich Nordfrieslands ist die Nachfrage zurückgegangen, die Vermarktungsdauer hat sich verlängert. Gründe hierfür sind neben der allgemeinen wirtschaftlichen Lage das vorherrschende Zinsniveau kombiniert mit starken Kostensteigerungen und das Spekulieren auf zeitnahe Zinssenkungen. Viele Kaufinteressenten hoffen zudem auf weiter fallende Immobilienpreise und agieren daher noch etwas zurückhaltend. Außerdem gibt es stellenweise noch Verkäufer, die weiter an zu hohen Preisvorstellungen festhalten. Vergleichsweise wertstabil sind die Feriengebiete der Region wie Sankt Peter-Ording. Eine Sondersituation nimmt die Kreisstadt Heide in Dithmarschen ein, in deren Umfeld gerade der Spatenstich für die neue Batteriefabrik für Elektroautos der Firma Northvolt gesetzt wurde. Hier entstehen 3.000 neue Arbeitsplätze und es fehlt an Wohnraum. Hier werden sich künftig interessante Möglichkeiten ergeben – sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger.“
Am günstigsten ist es im Landkreis Wesermarsch. Dort beliefen sich die Durchschnittspreise für Häuser im ersten Quartal 2024 verglichen mit dem ersten Quartal 2023 auf rund 1.872 €/m2, wobei sich die Immobilienpreise mit -6,6 Prozent auch hier deutlich nach unten entwickelt haben.
An der Ostsee stabilisiert sich der Rückgang der Immobilienpreise langsam
Die Ostsee ist ein Binnenmeer, das neun Länder verbindet und mit seiner einzigartigen Mischung aus kultureller Vielfalt, naturbelassener Schönheit und historischer Bedeutung verzaubert. Ihre Küstenlinie, die von sanften Dünen, weißsandigen Stränden sowie historischen Badeorten und kleinen Fischerdörfern geprägt ist, hat nicht nur Erholungssuchende und Naturbegeisterte in ihren Bann gezogen, sondern weckt seit Jahren auch das Interesse von Immobilienkäufern. Nach einer bemerkenswerten Entwicklung und stetig steigenden Preisen, ist der Immobilienmarkt entlang der Ostseeküste vor dem Hintergrund des Ukraine-Kriegs, der Inflationsentwicklung und der gestiegenen Kosten seit Mitte 2022 rückläufig. Die aktuelle Analyse zeigt jedoch, dass sich der Markt langsam stabilisiert beziehungsweise die Immobilienpreise wieder leicht steigen. Doch wie sieht es genau aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Immobilienpreisentwicklung für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Ostseeküste analysiert und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2024 mit dem ersten sowie vierten Quartal 2023 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Kaufinteressenten, die in der Stadt Rostock ein Haus suchen, müssen aktuell mit den durchschnittlich teuersten Quadratmeterpreisen bei circa 3.864 Euro entlang der Ostseeküste rechnen. Dicht dahinter folgen die Halbinseln Fischland-Darß-Zingst mit 3.835 €/m2 und Usedom mit 3.813 €/m2. Auffällig ist, dass auf Usedom die Immobilienpreise im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal um -9,3 Prozent gefallen sind. Das ist der stärkste Preisrückgang bei Häusern an der Ostseeküste im Analysezeitraum. Allerdings scheint die Talsohle auf Usedom zunächst erreicht, denn ein Vergleich des ersten Quartals 2024 mit dem vierten Quartal 2023 ergibt, dass die Preise mit 0,4 Prozent leicht zugelegt beziehungsweise sich stabilisiert haben. Im Gegensatz zum stärksten Preisrückgang auf Usedom stiegen die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser im letzten Jahr auf Fischland-Darß-Zingst – gegen den üblichen Markttrend – um 7,2 Prozent. Das ist die höchste Preissteigerung im aktuellen Ostsee-Ranking.
Abb. 1: Kaufpreise bei Häusern an der Ostseeküste im ersten Quartal 2024
Zu den teuersten Regionen an der Ostsee mit Immobilienpreisen über 3.500 €/m2 zählen ebenso weiterhin die Inseln Rügen mit 3.629 €/m2 und Fehmarn mit 3.540 €/m2. Während allerdings die Preise auf Rügen um 1,3 Prozent innerhalb eines Jahres weiter leicht angestiegen sind, sind sie auf Fehmarn um -4,7 Prozent gesunken.
Am günstigsten werden Kaufinteressenten aktuell im Landkreis Vorpommern-Greifswald (nur Festland) mit 1.739 €/m2 bei Ein- und Zweifamilienhäusern fündig, die einzige Region entlang der Ostseeküste mit Quadratmeterpreisen unter 2.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 sind die Immobilienpreise in Vorpommern-Greifswald (nur Festland) um satte -8,1 Prozent gefallen, der drittstärkste Preisrückgang im Ranking. Kurzfristiger geschaut ist aber auch hier Erholung in Sicht: Im Vergleich mit dem vierten Quartal 2023 haben sich die Immobilienpreise aktuell wieder um 6 Prozent nach oben entwickelt.
Abb. 2: Kaufpreisentwicklung bei Häusern an der Ostseeküste im ersten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2023 und vierten Quartal 2023
Im unteren Preisniveau zwischen 2.000 €/m2 und 2.500 €/m2 finden Kaufinteressenten, eine passende Immobilie in den Landkreisen Rostock mit 2.336 €/m2, Nordwestmecklenburg mit 2.468 €/m2 und Schleswig-Flensburg mit 2.494 €/m2. Während im Landkreis Rostock die Quadratmeterpreise für Häuser gegenüber dem ersten Quartal 2023 um -6,6 Prozent gefallen sind, sind sie in Nordwestmecklenburg und Schleswig-Flensburg um -2,2 Prozent beziehungsweise um -2,8 Prozent gesunken.
Kaufinteressenten, die nicht mehr als 3.000 €/m2 für die neue Wunschimmobilie kalkulieren möchten, können sich außerdem in den Landkreisen Vorpommern-Rügen (nur Festland) mit durchschnittlich 2.683 €/m2, Rendsburg-Eckernförde mit 2.698 €/m2 und Flensburg mit 2.885 €/m2 umschauen. Interessant ist, dass die Preise – entgegen dem Markttrend – in Vorpommern-Rügen (nur Festland) um 3,8 Prozent im ersten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2023 gestiegen sind.
Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster und Rendsburg:
„Die Nachfrage zieht auch in unserer Region wieder an, die Transaktionen sind konstant. Besonders im hochpreisigen Segment ab 500.000 Euro sehen wir wieder viel mehr Bewegung. Viele nutzen die Chance, jetzt zu moderaten Preisen ihre Wunschimmobilie zu finden oder gegebenenfalls den Wohnort zu wechseln. Eine gute Energieklasse ist dabei wichtig, aber auch ein Stellplatz vor allem bei Eigentumswohnungen ist ein Muss. An der Ostseeküste sind Immobilien in den Städten sowie in guten und sehr guten Lagen mit Wasserblick oder besondere Immobilien – zum Beispiel mit Reetdach – weiterhin besonders wertstabil.“
Im preislichen Mittelfeld liegen die Stadt Kiel mit 3.111 €/m2, der Landeskreis Plön mit 3.213 €/m2, Lübeck mit 3.216 €/m2 und der Landkreis Ostholstein (nur Festland) mit 3.387 €/m2. In all diesen Regionen sind die Immobilienpreise bei Häusern aktuell im Vergleich zum ersten Quartal 2023 zwischen -4,5 Prozent und -8,2 Prozent gefallen. Lediglich im Landkreis Plön fällt die Preisreduktion mit -0,5 Prozent geringer aus. Im Vergleich des vierten Quartals 2023 mit dem ersten Quartal 2024 wird auch hier wieder deutlich, dass sich die Preisentwicklung nach unten verlangsamt beziehungsweise teilweise wieder nach oben zeigt – in Plön um 3,3 Prozent und in Kiel um 2,4 Prozent.
Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Lübeck und Bad Schwartau
„Aktuell kommen eher kleinere Einheiten im Umland von Lübeck und den angrenzenden Gemeinden in die Vermarktung – darunter Eigentumswohnungen in Bad Schwartau oder ältere Häuser, meist Erbfälle, die vor einer umfangreichen energetischen Sanierung oder gar vor dem Abriss standen. Während die Inflations- und Zinsentwicklung bei den meisten Käufern in den Hintergrund getreten ist, bleiben die Energieeffizienz und der Sanierungsbedarf älterer Gebäude die gravierenden Themen wegen der gestiegenen Kosten. Insbesondere die Finanzierung einer Sanierung sorgen für Verunsicherung. Was muss gemacht werden, was nicht und was kostet es letztlich? Erschwerend kommt der Handwerkermangel hinzu. Als besonders wertstabil erweisen sich nach wie vor die Regionen Timmendorfer Strand und Scharbeutz – vor allem die erste bis dritte Reihe zum Wasser.“
Auffällig ist auch, dass bei allen Land- und Stadtkreisen entlang der deutschen Ostseeküste, die im preislichen Mittelfeld über durchschnittlich 3.000 €/m2 rangieren, die Immobilienpreise im ersten Quartal 2023 gefallen sind. Dazu zählen Ostholstein (nur Festland) mit -9,1 Prozent auf 3.576 €/m2, Lübeck mit 12,6 Prozent auf 3.504 €/m2, Kiel mit -11,3 Prozent auf 3.256 €/m2 und Plön mit 6,1 Prozent auf 3.228 €/m2.
1 Die Begrifflichkeit Haus beziehungsweise Einfamilienhaus bezieht sich in dieser Analyse auf folgende Haustypen: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus und Doppelhaushälfte.
2 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Einfamilienhäuser* im Bestand (bis einschließlich 2020) von GeoMap für das erste Quartal 2024 sowie das erste und vierte Quartal 2023 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).
*Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Nordfriesland, Wittmund, Aurich und Friesland nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.
