08.07.2024 • 7 min. Lesezeit
Inhalt dieses Artikels
Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Menschen eine der größten Investitionen im Leben dar. Dabei rückt aufgrund steigender Energiepreise sowie einem wachsenden Klima- und Umweltbewusstsein zunehmend der Aspekt der Energieeffizienz bei Gebäuden ins Blickfeld der Immobilienkäufer. Die Schlussfolgerung liegt nahe, dass Immobilien mit hoher Energieeffizienz die klügere Wahl zu sein scheinen. Allerdings sind Objekte mit einer niedrigen Energieeffizienz oft deutlich günstiger zu erwerben. Gerade im Hinblick auf staatliche Fördermöglichkeiten können sich oftmals auch Sanierungen lohnen und die Immobiliensuche letztlich viel umfangreicher gestalten.
In und um Frankfurt: Über 2.600 Euro pro Quadratmeter in der Main-Metropole
Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben analysiert, wie signifikant die durchschnittlichen Preisunterschiede1 zwischen Immobilien hoher und niedriger Energieklassen2 in Frankfurt am Main und den Stadt- und Landkreisen im unmittelbaren Umland im ersten Quartal 2024 ausgefallen sind – wobei die größten Unterschiede zwischen den Energieklassen A bis B im Vergleich zu E bis H bestehen. Dies ist auch ein Schwerpunkt dieser Auswertung.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Zunächst lässt sich feststellen, dass sich der Markt langsam stabilisiert hat. Der Zeitpunkt sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf einer Immobilie ist günstig. Kaufinteressenten profitieren derzeit von den vergleichsweise etwas günstigeren Zinsen und den vielerorts gesunkenen Immobilienpreisen, was die Finanzierbarkeit wieder erleichtert. Hinzukommen Fördermittel, die nicht nur für den Neubau, sondern auch für Sanierungsmaßnahmen oder den Erwerb von Bestandsimmobilien zur Verfügung stehen. Allerdings gibt es gerade im Segment der Bestandsimmobilien immer noch Unsicherheiten. Mehr Planbarkeit und Sicherheit durch die Politik wären weiterhin wünschenswert. Förderprogramme sollten daher zuverlässig und in ausreichendem Maße verfügbar sein. Wir empfehlen unseren Kunden, frühzeitig zu planen und alle Punkte mit unseren Förder- und Sanierungsberatern zu besprechen, da sie direkten Einfluss auf die Finanzierbarkeit der Immobilie haben und die Immobiliensuche gezielter und gegebenenfalls auch umfangreicher gestalten können.“
Der preisliche Unterschied zwischen Immobilien mit einer hohen Energieklasse zwischen A und B und einer niedrigen Energieklasse zwischen E und H liegt in Frankfurt am Main bei immerhin 2.647 €/m2. Damit kostet der durchschnittliche Quadratmeter in Frankfurt am Main aktuell circa 7.637 Euro bei einer Immobilie mit einem Energiewert zwischen A und B und 4.990 Euro bei einer Immobilie mit einem niedrigen Energiewert zwischen E und H. Auffällig ist, dass die preisliche Differenz zwischen Frankfurter Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse zwischen C und D im Vergleich zu E bis H wesentlich geringer ausfällt – mit durchschnittlich nur 646 €/m2. Dieser Trend ist auch bei den anderen analysierten Regionen zu beobachten.
Im Ranking folgt Offenbach am Main dicht auf Frankfurt am Main, wo Käufer mit einer preislichen Differenz zwischen Immobilienangeboten mit einer Klassifizierung zwischen A und B und einer Bewertung zwischen E und H in Höhe von 2.227 €/m2 rechnen können. Durchschnittlich zahlen sie aktuell somit 5.695 €/m2 für Wohnimmobilien mit einer Klassifizierung zwischen A und B sowie 3.468 €/m2 für Häuser oder Wohnungen mit einer Bewertung zwischen E und H.
Abb. 1: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in Frankfurt am Main und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – Grafik: https://www.datawrapper.de/_/1wvoD/
In den anderen Umlandregionen von Frankfurt am Main fällt die Differenz zwischen Immobilien mit einer hohen und einer schlechteren Energieklasse etwas kleiner aus. Käufer, die eine Immobilie im Landkreis Offenbach suchen, müssen bei einem Objekt mit einer Energieklasse zwischen A und B mit durchschnittlich 5.221 €/m2 rechnen, während ein Objekt mit einer niedrigen Energieeffizienz zwischen E und H für durchschnittlich 3.337 €/m2 zu finden und damit um 1.884 €/m2 günstiger ist.
Mit einem Aufschlag von durchschnittlich 1.563 €/m2 müssen Interessenten bei energieeffizienten Wohnimmobilien im Main-Kinzig-Kreis rechnen, wo der Quadratmeter bei Immobilien mit hohem Energiewert zwischen A und B im ersten Quartal 2024 bei durchschnittlich 4.130 Euro liegt.
Michael Bornhorst, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Main-Kinzig-Kreis:
„Die allgemeine Verunsicherung hinsichtlich der Energieeffizienz älterer Häuser ist bei uns im Main-Kinzig-Kreis immer noch sehr groß. Derzeit findet kaum ein zweiter Besichtigungstermin ohne Architekten, Sachverständigen oder Baugutachter statt – vor allem bei Immobilien mit einem Baujahr von 1980 und älter. Dabei geht es in erster Linie um die Sanierungskosten und die abschließende Einschätzung durch den Fachmann. Grundsätzlich beschäftigen sich aktuell alle Käufergruppen mit der Frage, wie die Häuser saniert und energetisch optimiert werden können. Immerhin sind in unserer Region etwa 70 Prozent zwischen E und H klassifiziert und nur circa 30 Prozent zwischen A und D.“
Wer sich für eine Immobilie im Wetteraukreis interessiert, sollte ebenso genau schauen, denn der preisliche Unterschied hinsichtlich der Energieeffizienz bei Gebäuden liegt bei 1.452 €/m2. Häuser und Eigentumswohnungen mit einer hohen Energieklasse zwischen A und B kosten demnach durchschnittlich 4.251 €/m2, bei Objekten mit niedrigen Energiewerten ab E liegen die Quadratmeterpreise derzeit bei 2.799 Euro. Ähnlich sieht es im Main-Taunus-Kreis aus, wo die Differenz circa 1.449 €/m2 ausmacht. Immobilien mit einer Energieklasse zwischen A und B kosten demnach durchschnittlich 5.494 €/m2, Immobilien mit einer Energiebewertung zwischen E und H circa 4.045 €/m2.
Abb. 2: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in Frankfurt am Main und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Tabelle: https://www.datawrapper.de/_/vYr1F/
Etwas geringer – aber immer noch über 1.000 €/m2 – fällt dagegen die Preisdifferenz hinsichtlich der Energiewerte in den Landkreisen Groß-Gerau mit 1.165 €/m2 und Hochtaunuskreis mit 1.093 €/m2 aus. Aktuell müssen Käufer im Landkreis Groß-Gerau für eine Immobilie mit einer Energieklasse zwischen A und B durchschnittlich 4.617 €/m2, im Hochtaunuskreis mit 5.021 €/m2 kalkulieren. Besteht ein höherer Sanierungsbedarf und sind die Immobilien nur mit einem Energieeffizienzwert zwischen E und H bewertet, liegen die Quadratmeterpreise dort bei durchschnittlich 3.452 Euro beziehungsweise 3.928 Euro.
Eric Preu, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Groß-Gerau:
„Die Nachfrage nach energetisch schlechteren Immobilien ist in Groß-Gerau konstant. Die Kaufinteressenten sind zum Teil gut über Fördermittel informiert, größtenteils aber eher nicht. Es ist auch nicht immer einfach. Wir hatten kürzlich einen Fall, bei dem die Finanzierung vier Wochen gedauert hat und sich in der Zwischenzeit die Förderbedingungen geändert haben. Daher rückt für viele Kunden das Thema Energieeffizienz oder Heizungsträger auch etwas in den Hintergrund. Im Fokus stehen dagegen immer noch Ausstattung, Lage und Grundstücksgröße.“
In und um Berlin: Über 2.000 Euro pro Quadratmeter in der Hauptstadt
Neben Frankfurt am Main, München und Hamburg haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten ebenso analysiert, wie signifikant die durchschnittlichen Preisunterschiede1 zwischen Immobilien mit hohen und niedrigen Energieklassen2 in Berlin und dessen Stadt- und Landkreisen im unmittelbaren Umland im ersten Quartal 2024 ausgefallen sind.
Andreas Gräfenstein, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Berlin – Treptow-Köpenick:
„Die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Immobilien steigt tendenziell, da viele Käufer die Möglichkeit der energetischen Modernisierung nutzen und somit Zugriff auf Fördermittel erhalten. Dabei haben die Käufer die Gesamtkosten der Immobilie genau im Blick. Wir spüren definitiv, dass der Beratungsbedarf hinsichtlich Fördermittel für Sanierungen angestiegen ist. Die Kunden informieren sich vermehrt über ihre Möglichkeiten. Vor allem junge Familien und umweltbewusste Käufergruppen zeigen großes Interesse an energetischen Sanierungen und nutzen entsprechende Förderungen verstärkt. Durch unsere Experten von VON POLL FINANCE erhalten unsere Kunden zusätzlich eine Beratung zu Fördermitteln.“
Wer aktuell in Berlin eine Immobilie mit einer guten Energieklasse zwischen A und B erwerben möchte, muss mit durchschnittlich 7.219 €/m2 rechnen. Günstiger sind dagegen Immobilien mit einer Energiebewertung zwischen E und H mit circa 4.944 €/m2. Bei einem Preisunterschied von durchschnittlich 2.275 €/m2 kann es sich durchaus lohnen, sanierungsbedürftigere Immobilien nicht per se bei der Immobiliensuche auszuschließen. Wichtig ist, im Vorfeld alle Fördermittel zu prüfen und das Know-how von Förder- und Sanierungsberatern in Anspruch zu nehmen.
Auffällig ist, dass die preisliche Differenz zwischen Berliner Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse zwischen C und D im Vergleich zu E bis H wesentlich geringer ausfällt – mit durchschnittlich nur 470 €/m2. Dieser Trend ist bei fast allen anderen analysierten Regionen zu beobachten.
Abb. 1: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in Berlin und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – Grafik: (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – https://www.datawrapper.de/_/Zrkyc/
Ein Blick ins Berliner Umland zeigt, dass Kaufinteressenten in einigen Regionen ebenso mit einem Preisunterschied von mehr als 1.000 €/m2 bei energieeffizienten und sanierungsbedürftigen Immobilien rechnen können – zumindest im Landkreis Oder-Spree mit 1.806 €/m2, in Potsdam mit 1.138 €/m2, im Landkreis Havelland mit 1.117 €/m2 und im Märkisch-Oderland mit 1.083 €/m2. In Oder-Spree liegen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser mit einer Energieklasse zwischen A und B aktuell bei durchschnittlich 4.285 €/m2, in Potsdam bei 6.040 €/m2, im Havelland bei 4.428 €/m2 und im Märkisch-Oderland bei 3.922 €/m2.
Sylvia Maltz, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Erkner und Königs Wusterhausen:
„Die Punkte Energieeffizienz und Heizungsart sind bei der Immobiliensuche wichtiger denn je, zumal die Banken bei der Finanzierung besonders darauf achten. Damit haben diese Suchkriterien auch einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienbewertung. Allerdings sind derzeit nur wenige Käufer bereit, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen in größerem Umfang durchzuführen oder nur zu starken Preisabschlägen, wozu beispielsweise schon der Austausch einer Brennwerttherme zählt. Das Thema Sanierung ist für viele nach wie vor eine große Unbekannte hinsichtlich Investition, Aufwand und Umsetzung. Die Käufer, die bereit sind zu sanieren, haben in der Regel bereits die notwendigen Informationsgespräche mit ihrem Finanzierer geführt und greifen dann häufig auf Handwerker aus dem näheren Bekanntenkreis zurück. Auch wir bieten umfangreiche Sanierungsberatungen an, unter anderem mit regionalen Partnern.“
Ein Vergleich lohnt auch bei Immobilien im Landkreis Potsdam-Mittelmark mit aktuell 4.249 €/m2, in Teltow-Fläming mit 3.559 €/m2 und in Oberhavel mit 4.068 €/m2, wo Immobilien mit höheren Energieklassen ebenso um über 500 €/m2 teurer sind als Objekte mit niedrigen Energieklassen. Demnach ist ein Haus oder eine Eigentumswohnung in Potsdam-Mittelmark durchschnittlich 876 €/m2, in Teltow-Fläming 816 €/m2 und in Oberhavel durchschnittlich 739 €/m2 günstiger. Immobilien mit einem Energiewert zwischen E und H dagegen aktuell 3.373 €/m2, 2.743 €/m2 beziehungsweise 3.329 €/m2.
Abb. 2: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in Berlin und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Tabelle: https://www.datawrapper.de/_/gQFxE/
Andreas Güthling, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Potsdam und Werder:
„In den begehrten Wohnlagen Potsdams gibt es überwiegend Altbauten mit einer eher schlechten Energiebilanz, die häufig auch unter Denkmal- oder Ensembleschutz stehen. Neubauten, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser, sind in den begehrten Wohnlagen deutlich seltener anzutreffen und entsprechend hochpreisig. Die totale Verunsicherung hat sich etwas gelegt, aber das Thema Sanierung ist immer noch von sehr großer Bedeutung bei Kauf- und Investitionsentscheidungen. Der Beratungsbedarf zu Sanierungen und zur Finanzierung bei sanierungsbedürftigen Immobilien hat aber definitiv zugenommen.“
Im brandenburgischen Landkreis Barnim sind Immobilien mit einer hohen Energieklasse um 387 €/m2 teurer als mit einer Klassifizierung zwischen E und H. Der durchschnittliche Immobilienpreis für Wohngebäude mit einer Klassifizierung zwischen A und B liegt hier bei 3.488 €/m2, bei Energiewerten zwischen E und H dagegen bei 3.101 €/m2.
Petra Haseloff, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Wandlitz und Barnim:
„Die Diskussion zur Energieeffizienz hat sich in der Region Barnim nicht vollständig gelegt, aber sie hat sich verändert. Wir sehen, dass es ein wachsendes Interesse an energieeffizienten Sanierungen gibt. Kunden sind zunehmend besser informiert und fragen gezielt nach Fördermöglichkeiten und Energieeinsparpotenzialen. Besonders die steigenden Energiekosten und das Bewusstsein für Umweltschutz motivieren viele Kunden, in energieeffiziente Maßnahmen zu investieren. Die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Immobilien zieht an. Besonders Käufergruppen, die eine langfristige Investition planen, wie junge Familien und umweltbewusste Investoren, beziehen Sanierungen und die entsprechenden Fördermittel in ihre Kalkulation mit ein. Aber auch ältere Eigentümer, die ihre Immobilie auf einen modernen Standard bringen möchten, zeigen ein starkes Interesse an entsprechenden Beratungsleistungen.“
Der geringste Preisunterschied ist bei Immobilien mit einer Klassifizierung zwischen A und B im Vergleich zu E bis H im Landkreis Dahme-Spreewald mit nur 186 €/m2 zu verzeichnen. Durchschnittlich müssen Kaufinteressenten für ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit einer Energiebewertung zwischen A und B mit 3.572 €/m2 kalkulieren, für ein Objekt mit einer Klassifizierung zwischen E und H mit 3.386 €/m2.
In und um München: Fast 2.800 Euro pro Quadratmeter in der Bayernmetropole
Neben Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten ebenso analysiert, wie signifikant die durchschnittlichen Preisunterschiede1 zwischen Immobilien mit hohen und niedrigen Energieklassen2 in München und dessen Stadt- und Landkreisen im unmittelbaren Umland im ersten Quartal 2024 ausgefallen sind.
Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing:
„Grundsätzlich spüren wir eine steigende Nachfrage in allen Segmenten. Die Kunden sind wieder zuversichtlicher. Durch die gesunkenen Immobilienpreise und die leicht gefallenen Hypothekenzinsen ist ein Kauf für viele wieder realistischer. Auch bei den Themen Modernisierung und energetische Sanierung gehen die Kunden pragmatischer vor und planen die Investition oftmals für einen längeren Zeitraum ein. In Beratungsgesprächen können wir unseren Kunden viele Sorgen nehmen und Verkäufer und Käufer zusammenbringen. Bei knapp über 6.000 Förderprogrammen auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene ist der Sanierungs- und Förderrechner ein relevanter Baustein in der Kalkulation geworden. Neben der Energieeffizienz des Gebäudes bewegt die Kunden am meisten die Finanzierbarkeit des Vorhabens.“
Wer aktuell in München eine Wohnimmobilie mit einer Energieklasse zwischen A und B erwerben möchte, muss durchschnittlich mit 10.587 €/m2 rechnen, bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus mit einem Energiewert zwischen E und H mit 7.816 €/m2, demnach mit 2.771 €/m2 weniger. Daher kann es sich durchaus lohnen, sanierungsbedürftige Immobilien nicht per se bei der Immobiliensuche auszuschließen. Wichtig ist, im Vorfeld alle Fördermittel zu prüfen und das Know-how von Förder- und Sanierungsberatern in Anspruch zu nehmen.
Auch im unmittelbaren Umland der bayerischen Landeshauptstadt sind erhebliche Preisunterschiede zwischen Immobilien mit hohen und niedrigen Energieklassen zu beobachten. In Fürstenfeldbruck liegt der Unterschied bei 1.929 €/m2 und in Dachau bei 1.746 €/m2. Damit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus oder eine Wohnung mit einer Energieklasse zwischen A und B in Fürstenfeldbruck bei 7.471 Euro und in Dachau bei 7.160 Euro, während Immobilien mit einer niedrigen Klassifizierung zwischen E und H bei 5.542 €/m2 beziehungsweise bei 5.414 €/m2 liegen.
Abb. 2: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in München und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – Grafik: https://www.datawrapper.de/_/uB0mt/
Im Landkreis Starnberg kostet eine Immobilie mit einer Energieklasse zwischen A und B aktuell durchschnittlich 8.919 €/m2 und damit 1.610 €/m2 mehr als eine Immobilie, die zwischen E und H bewertet ist. Auffällig ist jedoch ein Blick auf Immobilien mit einer Bewertung zwischen C und D im Vergleich zu E und H. Denn in diesem Vergleich sind die Immobilien mit der geringeren Energieklasse zwischen E und H teurer als die Immobilien mit der höheren Energieeffizienz zwischen C und D – um immerhin 494 €/m2.
Vivianne Pucer, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land:
„Die gegenläufige Entwicklung lässt sich dadurch erklären, dass in Starnberg die Mikrolage ein entscheidender Faktor ist. Bei Transaktionen in den guten bis sehr guten Lagen ist die Lage oftmals wichtiger als der Energieausweis. Bei Premiumimmobilien spielt das Kriterium Energieeffizienz auch eine geringere Rolle. Im unteren und mittleren Preissegment ist der Beratungsbedarf zum Thema Energieeffizienz jedoch gestiegen. Bei Doppelhaushälften oder Reihenhäusern werden die Möglichkeiten einer energetischen Sanierung und deren Kosten genau kalkuliert. Welche Förderungen in Frage kommen, wird dann von unseren VON POLL FINANCE Kollegen bei der Finanzierungsberatung erläutert.“
Energieeffiziente Immobilien zwischen A und B kosten im Landkreis Ebersberg aktuell durchschnittlich 7.269 €/m2, während Immobilienkäufer bei Objekten mit niedrigen Energieklassen 1.603 €/m2 weniger einkalkulieren müssen. Wer sich bei den Immobilien mit einer Energieklasse zwischen E und H umschaut, muss demnach mit durchschnittlich 5.666 €/m2 rechnen.
Abb. 2: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in München und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Tabelle: https://www.datawrapper.de/_/lYLv8/
Arno Rieck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Vaterstetten und Landkreis Ebersberg:
„Sanierungsbedürftige Immobilien sind in unserer Region im Landkreis Ebersberg bei München nach wie vor schwerer zu verkaufen. Die meisten Kunden bevorzugen die klassische Bestandsimmobilie mit einer energetischen Einstufung zwischen A und D, also ohne Sanierungsbedarf. Aber wir sind hier auch gut aufgestellt – circa 75 Prozent der Wohnimmobilien entsprechen dieser Klassifizierung in unserem Gebiet. Für sanierungsbedürftige Immobilien interessieren sich derzeit vor allem Käufer, die ihr Budget genau kalkulieren müssen. Viele sind allerdings vor dem Hintergrund der Diskussion um Sanierungspflichten auch verunsichert. Der Beratungsbedarf ist immens gestiegen.“
Auch in den Landkreisen Erding und Freising ist die Preisdifferenz bei Immobilien mit einer Energiebewertung zwischen A bis B im Vergleich zu E bis H mit 1.359 €/m2 beziehungsweise 1.355 €/m2 nicht unerheblich. Kaufinteressenten müssen in Erding für eine Immobilie mit hoher Energieeffizienz zwischen A und B derzeit mit durchschnittlich 5.787 €/m2 rechnen, für ein Objekt mit einer geringen Energiebewertung mit 4.428 €/m2. In Freising liegen die Quadratmeterpreise bei Immobilien mit einem Energiewert zwischen A und B bei 6.029 Euro, mit einer Klassifizierung zwischen E und H bei 4.674 Euro.
Den geringsten Preisunterschied zwischen den Energieklassen bei Wohnimmobilien gibt es im Landkreis München mit 1.264 €/m2. Häuser oder Eigentumswohnungen mit einer Energieklassifizierung zwischen A und B sind derzeit für durchschnittlich 8.397 €/m2 auf dem Markt, während Immobilien mit Energiewerten zwischen E und H bei 7.133 €/m2 liegen.
In und um Hamburg: Über 2.500 Euro pro Quadratmeter in der Hansestadt
Neben Frankfurt am Main, Berlin und München haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten ebenso analysiert, wie signifikant die durchschnittlichen Preisunterschiede1 zwischen Immobilien mit hohen und niedrigen Energieklassen2 in Hamburg und dessen Stadt- und Landkreisen im unmittelbaren Umland im ersten Quartal 2024 ausgefallen sind.
Matthias Preuß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg Alster-Ost:
„Bei sanierungsbedürftigen Immobilien sind die Kaufpreisabschläge höher, was wieder zu einer etwas besseren Nachfrage führt. Dennoch bleibt eine gewisse Unsicherheit über die weitere Entwicklung. Den meisten Kauinteressenten sind die vielfältigen Varianten der Förderung kaum bekannt. Die frühzeitige Einkalkulierung der Fördermittel ist aber das A und O. Hier unterstützen unsere Experten von VON POLL FINANCE, denn die Beantragung und Umsetzung noch vor dem Notartermin ist meist aufwändig und dauert in der Regel länger als die reine Finanzierung. Der Beratungs- und Informationsbedarf bei der Immobilienvermittlung ist in jeder Hinsicht gestiegen. Wir bemerken aber auch, dass zunehmend mehr Käufer am Markt aktiv sind, die wieder unbeschwerter Immobilien erwerben.“
In Hamburg kostet eine Wohnimmobilie mit einer Energieklasse zwischen A und B derzeit durchschnittlich 7.651 €/m2, mit Energiewerten zwischen E und H dagegen 5.127 €/m2. Damit sind Immobilien mit einer geringeren Energiebewertung durchschnittlich 2.524 €/m2 günstiger. Daher kann es sich durchaus lohnen, sanierungsbedürftige Immobilien nicht per se bei der Immobiliensuche auszuschließen. Wichtig ist, im Vorfeld alle Fördermittel zu prüfen und das Know-how von Förder- und Sanierungsberatern in Anspruch zu nehmen.
Im Umland von Hamburg ist der Preisunterschied zwischen Immobilien mit einer hohen und einer niedrigen Energieklasse nicht ganz so stark ausgeprägt wie in der Hansestadt. Aber mit immerhin 1.319 €/m2 beziehungsweise 1.233 €/m2 mehr müssen Kaufinteressenten auch in den Landkreisen Pinneberg und Stade für energieeffiziente Wohnimmobilien kalkulieren. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei einer Energieklassifizierung zwischen A und B aktuell bei durchschnittlich 4.657 Euro beziehungsweise bei 3.599 Euro. Immobilien mit einer schlechten Energieklasse zwischen E und H kosten dagegen in Pinneberg 3.338 €/m2 und in Stade 2.366 €/m2.
Abb. 1: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in München und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Tabelle: https://www.datawrapper.de/_/lYLv8/
Sandy Dallmann, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Buxtehude und Stade:
„Nach einer Phase, in der es kaum Bewegung am Markt für sanierungsbedürftige Immobilien gab, zieht die Nachfrage derzeit wieder an – zum einen wegen der gesunkenen Immobilienpreise, zum anderen wegen der etwas gelockerten Auflagen und Pflichtvorgaben der Bundesregierung. Dadurch hat sich auch die Verunsicherung der Kunden ein wenig gelegt. Allerdings fragen Interessenten immer mehr zur Energieeffizienz einer Immobilie nach. Der Beratungsbedarf zu Fördermöglichkeiten, Sanierungsmaßnahmen und Finanzierungen ist stark gestiegen.“
Wer ein energieeffizientes Haus oder eine Eigentumswohnung zwischen A und B im Landkreis Herzogtum Lauenburg sucht, muss mit durchschnittlich 3.907 €/m2 rechnen, für eine Immobilie mit einem Energiewert zwischen E und H dagegen 2.826 €/m2, also demnach 1.081 €/m2 weniger. Im Landkreise Stormarn liegt der Preisunterschied zwischen Immobilien mit einer sehr hohen und einer niedrigen Energieklasse bei 1.058 €/m2. Demnach liegt der Quadratmeterpreis bei Immobilien mit einer Energieklasse zwischen A und B in Stormarn bei 4.496 Euro. Käufer, die auch Immobilien mit einer Energieklasse zwischen E und H in Betracht ziehen, müssen in Stormarn mit durchschnittlich 3.438 €/m2 rechnen.
Abb. 2: Preislicher Unterschied zwischen Wohnimmobilien mit hoher und niedriger Energieeffizienzklasse im ersten Quartal 2024 in Hamburg und dessen unmittelbaren Stadt- und Landkreisen (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Tabelle: https://www.datawrapper.de/_/AWk8x/
Die geringste Preisdifferenz hinsichtlich der Energieeffizienz bei Wohnimmobilien gibt es in den Landkreisen Harburg mit 978 €/m2 und Segeberg mit 909 €/m2. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei Häusern und Wohnungen mit einer Energieklasse zwischen A und B bei durchschnittlich 3.937 Euro beziehungsweise bei 3.927 Euro und bei Immobilien mit einer Energieklasse zwischen E und H bei 2.959 Euro beziehungsweise bei 3.018 Euro.
Udo Schmahlfeldt, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Bad Segeberg:
„Der Beratungsbedarf ist definitiv gestiegen. Viele Kunden sind noch verunsichert, was das kommende Gebäudeenergiegesetz letztlich bringen wird. Daher ist die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Immobilien bei uns im Landkreis Segeberg eher noch verhalten. Die zahlungskräftige Klientel bezieht dagegen Sanierungen in die Finanzierung mit ein. Wir schätzen, dass circa 35 Prozent der Immobilien in unserem Gebiet mit einer Energieklasse zwischen E und H bewertet sind, vor allem im ländlichen Raum. Auch viele Bestandsimmobilien älterer Eigentümer, die Mitte der 1960er Jahre und Mitte 1980er Jahre gebaut wurden, sind größtenteils noch nicht saniert.“
1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse nach Energieklassen bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern in Frankfurt am Main, Berlin, München und Hamburg sowie deren jeweiligen Stadt- und Landkreisen im unmittelbaren Umland basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap für das erste Quartal 2024 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).
2 Für die vorliegende Analyse haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten die Immobilienangebote mit einer Energieklasse zwischen A und D nochmals in sehr gute Energieklassen zwischen A und B sowie gute Energieklassen zwischen C und B differenziert. Die Immobilien mit Energieklasse zwischen E und H sind als sanierungspflichtige Immobilien zusammengefasst.
