31.01.2023
Inhalt dieses Artikels
Mehrheitlich fallende Kaufpreise in B- und C-Städten
Ein herausforderndes Jahr liegt hinter der Immobilienbranche – noch nie haben so viele externe Faktoren gleichzeitig den Markt beeinflusst. Neben gestiegenen Hypothekenzinsen sehen sich Kaufinteressenten mit fehlenden Planungssicherheiten, höheren Bau- und Sanierungskosten sowie einer restriktiveren Kreditvergabe seitens der Banken konfrontiert. Doch wie wirken sich diese Marktveränderungen konkret auf die Immobilienpreise aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die durchschnittlichen Quadratmeterpreise¹ von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern in deutschen B- und C-Städten² für das vierte Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 analysiert. Zusätzlich bildet die Auswertung der Angebotszahlen¹ für 2022 und 2021 die Marktentwicklung ab.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Seit Sommer 2022 befindet sich der Immobilienmarkt im Wandel. Bisher haben wir uns in einem reinen Verkäufermarkt befunden, nun dreht sich alles in ein Gleichgewicht für Käufer und Verkäufer. Kaufinteressenten müssen aufgrund gestiegener Finanzierungszinsen neu kalkulieren, da sich ihr Kaufbudget verringert hat. Hinzukommen gestiegene Lebenshaltungskosten als Auswirkung der Inflationsentwicklung. Käufer wägen ihre Kaufentscheidung also weitaus genauer ab und sind nicht mehr bereit, jeden angesetzten Preis zu bezahlen.“
Ein Blick auf die nachfolgende Grafik zeigt, dass Immobilienpreise und Angebotszahlen korrelieren und es 2022 im Vergleich zu 2021 zu einer sichtlichen Verschiebung der aktuellen Marktlage bei Wohnimmobilien gekommen ist. Während das Angebot* an Eigentumswohnungen und Häusern in allen analysierten Standorten zunimmt, stagnieren beziehungsweise sinken die Durchschnittspreise 2022 mehrheitlich. Bei den 35 analysierten B- und C-Städten fallen die Preise in 29 Standorten. Lediglich an sechs Standorten stiegen die Preise.
„Zweifelsohne wirkt die größere Auswahl bei den Immobilien dem einstigen Nachfrageüberhang entgegen. Nachfrage und Angebot pendeln sich wieder ein. Zudem beeinflusst diese Entwicklung auch die Preisspirale der vergangenen Jahre.“
Abb. 1: Kaufpreis- und Angebotsentwicklung 2022 im Vergleich zu 2021 bei Eigentumswohnungen und Häusern, (interaktive Grafik: von Poll Immobilien GmbH, Link einbetten: www.datawrapper.de/_/bc2zy/)
Spitzenreiter mit der signifikantesten Preissteigerung im vierten Quartal 2022 ist Magdeburg (Kaufpreis: 2.341 €/m2). In der Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts kletterten die Preise trotz sich verändernder Marktbedingungen mit 15,8 Prozent nach oben.
Heike Hoffmann, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Magdeburg:
„Dass die Magdeburger Immobilienpreise weiter gestiegen sind, lässt sich auf die Ansiedlung von Intel zurückführen. Seit Bekanntgabe verzeichnen wir einen sprunghaften Anstieg an Immobilienanfragen. Dementsprechend hoch angesetzt sind auch die Preisvorstellungen der Verkäufer vor Ort.“
Auf Magdeburg folgen Duisburg (Kaufpreis: 2.426 €/m2) mit einem Anstieg von 7,5 Prozent, Erlangen (Kaufpreis: 4.872 €/m2) mit 5,2 Prozent sowie Saarbrücken (Kaufpreis: 2.180 €/m2) mit 4 Prozent.
Gerd Pauls, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Duisburg:
„Vor allem im Süden Duisburgs registrieren wir bisher kaum Preisrückgänge. Grund hierfür ist die hohe Kaufkraft der umliegenden Städte wie Krefeld, Ratingen, Solingen und insbesondere Düsseldorf. Je hochwertiger Lage und Immobilie, desto wertstabiler die Preise. Zu den sehr guten Lagen in Duisburg zählen beispielsweise die Stadtteile Rahm, Serm, Mündelheim, Buchholz, Großenbaum sowie Huckingen.“
Etwas weniger stark haben sich die Quadratmeterpreise mit 2,5 Prozent in Dortmund (Kaufpreis: 2.933 €/m2) sowie mit 2,2 Prozent in Mülheim an der Ruhr (Kaufpreis: 2.877 €/m2) im vierten Quartal 2022 nach oben entwickelt.
Abb. 2: Kaufpreisentwicklung im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 bei Eigentumswohnungen und Häusern in Prozent, (interaktive Grafik: von Poll Immobilien GmbH, Link einbetten: https://www.datawrapper.de/_/6w985/)
In Wuppertal (Kaufpreis: 2.451 €/m2), Essen (Kaufpreis: 2.778 €/m2), Darmstadt (Kaufpreis: 4.487 €/m2) und Bochum (Kaufpreis: 2.588 €/m2) stagnierten die durchschnittlichen Immobilienpreise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 0,5 Prozent und -0,5 Prozent.
Frank Kups, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Essen:
„Durch die Vielzahl an attraktiven Arbeitgebern, wie Thyssenkrupp oder EON, wächst Essen sehr stark. Der hohen Nachfrage entsprechend, sind die Immobilienpreise nach wie vor stabil. Insbesondere die hochwertigen Lagen sind weiterhin sehr beliebt. Am gefragtesten sind die Stadtteile im Essener Süden, darunter Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen und Werden.“
Nur leichte Preisrückgänge im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 – noch unter der Fünf-Prozent-Marke – finden sich in weiteren sieben Städten. Dazu gehören unter anderem die Hansestadt Bremen (Kaufpreis: 2.995 €/m2) mit einem Rückgang von -2,1 Prozent sowie die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam, die mit 5.398 Euro den höchsten Quadratmeterpreis im gesamten Ranking aufweist, mit -3,5 Prozent. Aber auch in Mannheim (Kaufpreis: 3.947 €/m2) und Regensburg (Kaufpreis: 4.959 €/m2) fallen die Preise um -4,6 Prozent beziehungsweise -4,9 Prozent.
Beim Großteil der analysierten B- und C-Standorte, insgesamt 14 Städten, fallen die Preisrückgänge mit -5 Prozent bis -7,7 Prozent im vierten Quartal 2022 bereits etwas ausgeprägter aus. In Offenbach am Main (Kaufpreis: 4.098 €/m2) ist das Kaufpreisniveau um -5 Prozent gesunken, in Freiburg (Kaufpreis: 5.339 €/m2), der Stadt mit den zweithöchsten Quadratmeterpreisen innerhalb der gesamten Analyse, sind es sogar -5,4 Prozent. Während Kaufinteressenten in Augsburg im ersten Quartal 2022 noch mit durchschnittlich 5.001 €/m2 kalkulieren mussten, waren es im vierten Quartal 2022 nur noch 4.708 €/m2 – das entspricht einem Rückgang von -5,9 Prozent. Noch stärker gingen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Kiel (Kaufpreis: 3.591 €/m2) mit -6,8 Prozent zurück, in Nürnberg (Kaufpreis: 4.161 €/m2) mit -7 Prozent, in Mönchengladbach (Kaufpreis: 2.475 €/m2) mit -7,4 Prozent und Bielefeld (Kaufpreis: 2.840 €/m2) mit -7,7 Prozent.
Unter den vier Standorten mit den auffälligsten Preisrückgängen im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 befinden sich eine B-Stadt und drei C-Städte. Sanken die Durchschnittspreise für einen Quadratmeter Wohneigentum im vierten Quartal 2022 in Hannover (Kaufpreis: 3.736 €/m2) um -8,9 Prozent, waren es in Osnabrück (Kaufpreis: 2.903 €/m2) -9,1 Prozent. Noch eindeutiger, im zweistelligen Prozentbereich, gaben die Preise in Erfurt und Lübeck nach. Zahlten Käufer in Erfurt im ersten Quartal 2022 noch 3.367 €/m2, waren es im vierten Quartal 2022 nur noch 3.025 €/m2, was einer Preisminderung von -10,2 Prozent entspricht. Lübeck rief im vierten Quartal 2022 damit 3.679 €/m2 auf, statt 4.215 €/m2, wie im ersten Quartal 2022. Hier fielen die Immobilienpreise mit -12,7 Prozent am stärksten.
Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Lübeck und Bad Schwartau:
„Durch gestiegene Zinsen sowie der generellen Verunsicherung aufgrund von Inflation und Ukraine-Krieg haben die meisten Interessenten ihre Kaufbereitschaft zunächst auf Eis gelegt. Wir beobachten jedoch auch, dass die sehr guten, exklusiven Lagen, wie die Lübecker Bucht mit dem Timmendorfer Strand, Niendorf/Ostsee, Scharbeutz sowie Haffkrug sich auch 2022 als wertstabil erwiesen haben. Ebenso werden Top-Lagen wie Sankt Jürgen, Sankt Gertrud und die Altstadtinsel weiterhin interessant bleiben.“
Auch in den A-Städten sinken die Immobilienpreise
Der Abwärtstrend bei den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser setzt sich auch in Deutschlands Metropolen fort. In sieben von acht analysierten A-Städten2 sanken die Immobilienpreise im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022. Lediglich in der Hauptstadt Berlin (Kaufpreis: 5.747 €/m2) entwickelten sich die Preise mit einem Plus von 1,9 Prozent leicht nach oben.
Kai Seidel, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL COMMERCIAL Berlin:
„Auch 2023 werden die angesagten Lagen Berlins weiter gefragt sein. Insbesondere auch Lagen, welche zukünftig noch attraktiver werden könnten als sie jetzt schon sind, beispielsweise durch weiteren Zuzug und Quartiersaufwertungen. Das ist in lange etablierten Lagen wie Zehlendorf oder Grunewald bereits ausgereizt und kann kaum noch gesteigert werden. Prinzipiell zählt allerdings für Renditeobjekte im Jahr 2023 wieder viel mehr als in den vergangenen Jahren der marktgerechte Verkaufspreis und dessen nachhaltige Finanzierbarkeit.“
Den geringsten Preisrückgang verzeichnete die Rheinmetropole Köln. Während Kaufinteressenten im ersten Quartal 2022 noch mit durchschnittlich 5.102 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren mussten, waren es im vierten Quartal 2022 nur noch 4.936 Euro – was einem Rückgang von -3,3 Prozent entspricht.
Während die Preise in Hamburg (Kaufpreis: 6.027 €/m2) und Leipzig (Kaufpreis: 3.211 €/m2) um -5,8 Prozent beziehungsweise -5,9 Prozent zurückgingen, waren es in Düsseldorf (Kaufpreis: 5.083 €/m2), der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens, sogar -6,2 Prozent.
Matthias Preuß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg Alster-Ost:
„Generell lässt sich zusammenfassen, dass das Interesse sowie auch die Kaufpreise in den absoluten Spitzenlagen Hamburgs nur wenig nachgelassen haben – sofern das Kapital über den kompletten Kaufpreis zur Verfügung stand. Die Preise in den anderen Lagen der Stadt hingegen fielen deutlicher. Trotzdem verkaufen sich die meisten Angebote derzeit nur schleppend. Viele Eigentümer erwarten Kaufpreise von Ende 2021, die Suchkunden hingegen benötigen bei üblicher Fremdfinanzierung Kaufpreise auf dem Niveau von 2018. Diese Diskrepanz führt aktuelle zu einer Zurückhaltung am Markt.“
In Stuttgart, München und Frankfurt am Main gaben die Preise im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum ersten Quartal 2022 noch etwas stärker nach. Fielen die Stuttgarter Quadratmeterpreise um -7,1 Prozent auf rund 5.293 €/m2, waren es in München (Kaufpreis: 9.270 €/m2) sogar -7,2 Prozent. Spitzenreiter ist Frankfurt am Main mit einem Preisrückgang von -7,8 Prozent auf durchschnittlich 6.246 €/m2.
Ralph Schenkel, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Stuttgart:
„Eigenkapitalstarke Investoren haben aktuell gute Karten und können den Moment nutzen, wenn die Immobilienpreise nach unten gehen. Bei den inneren Stadtbezirken bleibt die Nachfrage hoch, weil Wohnraum weiterhin knapp ist. Interessant ist die Entwicklung im Stadtbezirk Vaihingen mit attraktiven Renditemöglichkeiten, vor allem durch die Ansiedlung einiger großer Konzerne.“
Wachsendes Immobilienangebot in den B- und C-Städten
Für Kaufinteressenten ist das eine gute Nachricht: Insgesamt wuchs in allen analysierten B- und C-Standorten das Immobilienangebot, in 21 von 35 Städten sogar um mehr als das Doppelte. Zweifelsohne wirkt die größere Auswahl bei Immobilien dem einstigen Nachfrageüberhang entgegen. Nachfrage und Angebot pendeln sich wieder ein. Zudem beeinflusst diese Entwicklung auch die Preisspirale der vergangenen Jahre wie die Analyse oben zeigt.
Den höchsten Zuwachs an Immobilien im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 verzeichnete Mainz mit 173,2 Prozent auf 888 angebotene Immobilien, dicht gefolgt von Münster mit 172,1 Prozent auf 947 Immobilien. Die dritthöchste Steigerung beim Immobilienangebot erreichte die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam mit 150,5 Prozent, womit im vierten Quartal 2022 insgesamt 556 Immobilien zur Auswahl standen, im ersten Quartal 2022 waren es nur 222.
In Bochum mit 832 Immobilien, Lübeck mit 792 Immobilien, Freiburg mit 663 Immobilien und Regensburg mit 600 Immobilien kletterte das Angebot an Wohneigentum im vierten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 zwischen 146,9 Prozent und 141 Prozent.
Kaufinteressenten in Karlsruhe, Bremen und Nürnberg fanden immerhin doppelt so viele Immobilien wie noch Anfang 2022. Das Angebot an Eigentumswohnungen und Häusern stieg in Karlsruhe um 103,3 Prozent auf 683 Immobilien, in Bremen um 101,6 Prozent auf 2.987 Immobilien und in Nürnberg um 101,2 Prozent auf 2.423 Immobilien.
Auch in Wuppertal, Aachen, Kiel und Bielefeld stand Ende 2022 ein nahezu verdoppeltes Angebot an Wohnimmobilien zur Verfügung. Mit 97,3 Prozent bis 91 Prozent erhöhte sich die Auswahl im vierten Quartal 2022 auf 1.099 Immobilien in Wuppertal, auf 692 Immobilien in Aachen, auf 818 Immobilien in Kiel und 957 Immobilien in Bielefeld.
Zu den Schlusslichtern im Ranking gehören Saarbrücken mit 624 Immobilien und Braunschweig mit 856 Immobilien im vierten Quartal 2022. Hier wuchs die Anzahl an angebotenen Immobilien um 68,6 Prozent beziehungsweise um 56,2 Prozent. Am wenigsten nahm das Angebot an Eigentumswohnungen und Häusern innerhalb 2022 in Magdeburg mit 34,2 Prozent auf 436 Immobilien zu.
Mehr Eigentumswohnungen und Häuser auch in den A-Städten
Ein Blick auf die A-Städte Deutschlands zeigt eine ähnliche Entwicklung wie in den B- und C-Standorten: In allen acht Metropolen gab es Ende 2022 mehr Angebot an Wohnimmobilien am Markt als noch Anfang des Jahres 2022. Spitzenreiter ist München mit 144 Prozent mehr Eigentumswohnungen und Häuser, wobei die Anzahl an verfügbaren Immobilien auf 7.460 anstieg. Einen Zuwachs von über 100 Prozent verzeichneten auch Hamburg mit 119,6 Prozent auf 6.521 Immobilien, Köln mit 109,9 Prozent auf 3.270 Immobilien und Stuttgart mit 107,1 Prozent auf 2.736 Immobilien.
Mit 92,6 Prozent wuchs das Immobilienangebot im vierten Quartal 2022 in Düsseldorf auf 2.369 Eigentumswohnungen und Häuser. In Frankfurt am Main mit 76,3 Prozent und Leipzig mit 69,4 Prozent konnten Kaufinteressenten aus 2.607 Immobilien beziehungsweise 2.780 Immobilien wählen.
Am geringsten erhöhte sich die Anzahl an Wohneigentum in Berlin. Mit 66,1 Prozent Zuwachs auf 13.296 rangiert die Hauptstadt auf dem letzten Platz unter den A-Städten.
Tabellarische Übersicht der Kaufpreise und Angebotszahlen stehen hier zum Download bereit.
Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle genutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).
Die Grafiken können digital mit Einbettungslink hier abgerufen werden: https://www.datawrapper.de/_/bc2zy/ und hhttps://www.datawrapper.de/_/6w985/.
1 Die Datengrundlage der Kaufpreis- und Angebotsanalyse bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern bis Baujahr 2019 basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research für das vierte Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 sowie als Vergleich für das vierte Quartal 2021 gegenüber dem ersten Quartal 2021.
2 Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. Neben Berlin, München, Hamburg, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main und Düsseldorf wird die BulwienGesa-Kategorisierung der A-Städte in der vorliegenden VON POLL IMMOBILIEN Analyse durch Leipzig aufgrund der starken Entwicklung als A-Standort ergänzt.BulwienGesa klassifiziert insgesamt 13 B-Standorte als Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. Zu den C-Städten werden 22 Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung sowie mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region gezählt.
