Geldwäscheprävention: VON POLL IMMOBILIEN – der Podcast

In Lexikon-Episode 6 des VON POLL IMMOBILIEN Podcasts führen Tommas Kaplan, Head of HR und Compliance und Geldwäschebeauftragter bei VON POLL IMMOBILIEN, und Moderatorin Susanne Hauf ein spannendes Interview zum großen Themenbereich Geldwäscheprävention.

Die Geldwäsche und ihre Prävention bei täglichen Immobiliengeschäften: Worin bestehen die Herausforderungen bei der Geldwäscheprävention und wie verhält man sich in einem Verdachtsfall? Tommas Kaplan klärt auf über alles Wissenswerte rund um das Thema Geldwäscheprävention. Das spannende Gespräch über diese und weitere Themen können Sie hier jetzt direkt anhören oder als Transkript in 'traditioneller Manier' durchlesen. Wir wünschen Ihnen dabei viel Vergnügen!

Podcast-Episode 'Geldwäscheprävention' – komplettes Transkript

Moderatorin Susanne Hauf:

Für Käufer und Verkäufer einer Immobilie sind die VON POLL IMMOBILIEN Experten Ansprechpartner und Vermittler. Doch ihre Aufgabe reicht wesentlich weiter. Sobald ein potenzieller Käufer ernsthaftes Interesse an einer Immobilie bekundet, greift ihre ganz besondere Sorgfaltspflicht, um mögliche Geldwäscheabsichten frühzeitig zu erkennen und zu verhindern.

Die Geldwäsche und ihre Prävention bei täglichen Immobiliengeschäften – darüber wollen wir in dieser Episode aufklären. Unser Experte ist Tommas Kaplan, Head of HR und Compliance und Geldwäschebeauftragter bei VON POLL IMMOBILIEN. Er ist zudem ehemaliger Kriminalkommissar.

Hallo Herr Kaplan.

Tommas Kaplan, Head of HR und Compliance und Geldwäschebeauftragter VON POLL IMMOBILIEN:

Hallo! Ich freue mich auf das Gespräch.

Susanne Hauf:

Mein Name ist Susanne Hauf. Ich bin die Moderatorin des Podcasts. Herzlich willkommen! 

Immobilien gelten als eine wertstabile und sichere Kapitalanlage. Der Mietwohnungsmarkt ist im Vergleich zu anderen Ländern sehr gut entwickelt und somit natürlich auch für Kapitalanleger, Investoren und leider auch für Geldwäscher sehr attraktiv.

Herr Kaplan, worin besteht die Herausforderung bei der Geldwäscheprävention?

Tommas Kaplan:

Ja, die Geldwäscheprävention ist für uns tagtägliche Praxis mit einem hohen Maß an Verantwortung verbunden. Auch damit, dass die zu erfüllenden Sorgfaltspflichten grundsätzlich mit dem Kunden erst dann zu erfüllen sind, wenn der Kunde ein ernsthaftes Kaufinteresse äußert und damit auch die Kaufvertragsparteien – damit meine ich den Verkäufer und den Kaufinteressenten – hinreichend bestimmt sind.

Das ist so der zeitliche Punkt, wo wir dann anfangen müssten mit der Recherche. An diesem Punkt muss dann der sogenannte KYC-Prozess beginnen. Das ist der sogenannte ‚Kenne deinen Kunden-Prozess‘, sowie die Due Diligence, also die Risikobewertung des Kunden. Und woran angeknüpft dann die Entscheidung ist, ob da normale oder verstärkte Sorgfaltspflichten anzuwenden sind. Bedeutet, ist der Kunde grün wie beim Ampelmodell, orange oder ist er rot. Bei Rot würde das definitiv bedeuten, wir müssen verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden. Das heißt, einfach mehr Fragen stellen, wo kommt das Geld her? Wie soll das Geld eingesetzt werden? Und so weiter. Und durch diese Vorgehensweise sollen dann auch Auffälligkeiten in Bezug auf Geldwäsche rechtzeitig erkannt werden, um Verdachtsfälle auf Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung möglichst früh zu erkennen.

Bei komplexeren Sachverhalten, wie beispielsweise die Einbindung ausländischer Gesellschaften und weiterer Beteiligter an der Transaktion ist es notwendig, kriminalistischer vorzugehen, um zu bewerten, ob eine Verdachtsmeldung abzugeben ist oder nicht.

Susanne Hauf:

Wie reagieren Sie im Verdachtsfall?

Tommas Kaplan:

Ja, also in dem Fall muss die Verdachtsmeldung abgegeben werden. Das wiederum bedeutet, dass das vermittelte Rechtsgeschäft, also die Immobilientransaktion, erst einmal nicht weiter fortgeführt werden darf, beziehungsweise diese muss gestoppt werden. Das darf dem Kunden aber nicht gesagt werden.

Warum? Es gilt das sogenannte Tipping off. Das wiederum bedeutet, dass wenn nach 72 Stunden die FIU, also diese Financial Intelligence Unit, das ist die Spezialbehörde des Zolls, die Staatsanwaltschaft oder die Ermittlungsbehörden sich nicht melden, das Geschäft fortgeführt werden kann, sofern jedoch kein konkreter Geldwäscheverdacht vorliegt.

Susanne Hauf:

Der Immobiliensektor ist grundsätzlich attraktiv für Kapitalanleger, ein Umstand, der Geldwäscher anzieht. Aber das ist nicht der einzige Grund.

Tommas Kaplan:

Ja, das ist richtig. Was die Tatsache im Immobilienbereich noch begünstigt, sind die zahlreichen rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten für in- und ausländische Gesellschaften zur Verschleierung der Herkunft der Gelder und des wirtschaftlich Berechtigten.

Das bedeutet, ein Problem in Deutschland ist auch, dass diese juristischen Personen, so wie die wirtschaftlich Berechtigten, also mit wirtschaftlich Berechtigten meine ich den eigentlichen Nutznießer dessen, durch eine clevere Gesellschaftsverschachtelung und durch Golden Visa Programme in zum Beispiel osteuropäischen Ländern verschleiert werden können. In der geldwäschepräventiven Praxis stellt dies eine besondere Herausforderung dar, insbesondere weil man dann am Ende nicht weiß, wo kommt denn der Kunde eigentlich her, durch diese Golden Visa Programme.

Golden Visa Programme bedeutet, der Kunde erkauft sich in einem europäischen Land eine Staatsbürgerschaft, eine europäische Staatsbürgerschaft und versucht so, sein Geld aus dem Ausland, also nichteuropäischen Land, nach Europa zu bringen

Susanne Hauf:

Können Sie das bitte an einem Fallbeispiel aus Ihrer Praxis erklären?

Tommas Kaplan:

Ja, sehr gerne. Wir hatten einen Kunden, der aus einer eurasischen Region gekommen ist und der über ein Golden Visa Programm eine tschechische Staatsbürgerschaft erworben hatte. Und über diese wollte er die Gelder für seine Immobiliengeschäfte über Tschechien, Zypern, Schweiz, von der Schweiz aus in Deutschland investieren. In diesem speziellen Fall waren sechs Firmen zwischengeschaltet. Zwei Firmen in Deutschland, soweit ich weiß, drei Firmen in Tschechien, eine in Malta, in Zypern und eine in Zürich.

Die Problematik in solchen Situationen liegt darin, den wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln. Was uns jedoch gelungen ist, muss man dazu sagen, dank meines Compliance Team bei VON POLL, was natürlich durch meine Erfahrung als ehemaliger Kriminalkommissar sowie meine beiden Kollegen, die auch zwei ehemalige Kommissare sind, wir natürlich da auch bestens geschult sind.

Allerdings muss ich darauf hinweisen, dass nicht jeder klassische Immobilienmakler über die gleichen Ressourcen verfügt wie bei VON POLL IMMOBILIEN. Insbesondere die Implementierung eines angemessenen Risikomanagements ist für kleine Immobilienmakler eine große Herausforderung. Ihnen fehlt schlichtweg die fachliche Kompetenz, die nur durch gezielte Schulungen von professionellen Anbietern aufzubauen ist.

Susanne Hauf:

Ist der Immobiliensektor in besonderer Weise gefährdet?

Tommas Kaplan:

Das ist eine sehr gute Frage. Grundsätzlich ist aus meiner Sicht die Immobilienbranche kein Hochrisikosektor. Problematisch wird es aber durch die gesetzliche Situation in Deutschland. Es gibt zum Beispiel kein zentral geführtes Grundbuch, in dem die wirtschaftlich Berechtigten eingetragen sind.

Des Weiteren gibt es derzeit keine Bargeldobergrenze. Das bedeutet, eine Immobilie kann vollständig und legitim mit Bargeld bezahlt werden. Während es sich hierbei zwar lediglich um ein Indiz handelt, muss das aber nicht heißen, dass die Person auch tatsächlich Geldwäsche betreibt.

Susanne Hauf:

Und wie reagieren Sie dann konkret?

Tommas Kaplan:

Sobald bei VON POLL IMMOBILIEN der Verdacht besteht, dass etwas nicht vorschriftsgemäß verläuft, also vermutlich inkriminierte Gelder im Spiel sind, wird grundsätzlich Abstand von einer weiteren Zusammenarbeit genommen und eine Verdachtsmeldung abgegeben.

Geldwäscher haben immer ein Wettbewerbsvorteil, den versucht die Compliance Abteilung durch ihre Arbeit zu minimieren. Jeder, der sein Geld legal verdient und versteuert, soll keinen Nachteil auf dem Immobilienmarkt erfahren.

Susanne Hauf:

Tommas Kaplan, Head of HR und Compliance und Geldwäschebeauftragter bei VON POLL IMMOBILIEN. Vielen Dank für die spannenden Einblicke und hilfreichen Informationen.

Tommas Kaplan:

Vielen Dank für das Gespräch.

Susanne Hauf:

Besteht der Verdacht auf Geldwäsche, sind Immobilienmakler verpflichtet, dies den zuständigen Behörden zu melden. Grundsätzlich ist die Immobilienbranche kein Hochrisikosektor für Geldwäsche. Problematisch für Immobilientransaktionen sind die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten für juristische Personen, keine Bargeldobergrenze sowie die Tatsache, dass legale und inkriminierte Gelder leicht vermischt und dadurch kontaminiert werden können. 

Haben Sie Fragen zu diesem oder anderen Themen? Kontaktieren Sie gerne unsere Experten oder finden Sie noch mehr Infos auf unserer Website und in der VON POLL IMMOBILIEN-App. Die Links dazu finden Sie den Shownotes unseres Podcasts.

VON POLL IMMOBILIEN - der Podcast: Sie finden uns auf Spotify, Apple Podcast, Google Podcast oder in der VON POLL IMMOBILIEN App und auf Amazon Music oder über Alexa. Sagen Sie einfach Alexa, spiele den VON POLL IMMOBILIEN Podcast.

Kontaktieren Sie uns jederzeit gerne über unser Kontaktformular oder telefonisch via +49 69 26 91 57-0 – oder sehen Sie sich einfach direkt in unserer Immobiliensuche nach Objekten in Ihrer Umgebung um.