Erbbaurecht: VON POLL IMMOBILIEN – der Podcast

Podcast-Episode 'Erbbaurecht' – komplettes Transkript

Moderatorin Petra Konradi:

Sie haben es bereits im Titel gelesen - in dieser Episode klären wir kompakt und auf den Punkt die wichtigsten Fragen zum Thema Erbbaurecht. Denn das Grundstück, auf dem Sie Ihr Haus bauen, muss Ihnen nicht zwangsläufig gehören. Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Grundstück zu pachten und dem Eigentümer im Gegenzug einen jährlichen Betrag, den sogenannten Erbbauzins, zu zahlen.

Doch auch wenn die Grundstückspreise weiter steigen… 
Lohnt sich das für Sie? Und wenn ja, unter welchen Umständen? Was steckt eigentlich hinter dem Erbbaurecht? Und worauf sollten Sie achten? 

Diese Fragen klären wir jetzt mit Tim Wistokat. Er ist Rechtsanwalt und Leiter der Rechtsabteilung bei VON POLL IMMOBILIEN.

Mein Name ist Petra Konradi, ich bin die Moderatorin des Podcasts. Herzlich Willkommen.

Tim Wistokat, Rechtsanwalt und Leiter der Rechtsabteilung bei VON POLL IMMOBILIEN:

Hallo Frau Konradi, vielen herzlichen Dank für die Einladung.

Petra Konradi:

Auf den ersten Blick scheint das Erbbaurecht eine kostengünstige Alternative zum Grundstückskauf zu sein. Allerdings ist es ratsam, beide Möglichkeiten abzuwägen und einige Fallstricke dabei zu beachten.

Herr Wistokat, ein fremdes Grundstück bebauen – wie funktioniert das?

Tim Wistokat:

Nun, praktisch gesehen ist das zunächst sehr einfach. Der Erbbaurechtsgeber, also der Eigentümer des Grundstücks, überträgt dem Erbbaurechtsnehmer, das ist der Pächter des Grundstücks, ein Nutzungsrecht für das jeweils betroffene Grundstück. Dieser darf dann eine Immobilie darauf bauen oder eine bereits auf dem Grundstück liegende Immobilie käuflich erwerben. Somit wird der Erbbaurechtsnehmer zum Eigentümer der Immobilie, jedoch nicht Eigentümer des Grundstücks.

Petra Konradi:

Im Gegenzug zahlt der Pächter eine Art Miete?

Tim Wistokat:

Ja genau, wir sprechen hier vom jährlichen Erbbauzins. Früher hat man das auch Erbpacht genannt, welcher in der Höhe grundsätzlich frei verhandelbar ist. In der Regel beträgt die Höhe des Erbbauzinses jedoch etwa 3 bis 5 % des Grundstückswertes.

Die Besonderheit und damit auch ein Punkt, der vom Pächter genau überlegt werden sollte: Der Erbbauzins kann alle drei Jahre vom Erbbaurechtgeber angepasst werden.

Petra Konradi:

Was sollten die Interessenten außerdem beachten?

Tim Wistokat:

Neben den vereinbarten Zahlungen sollten sich die Parteien über die Instandhaltung und die Möglichkeit, bauliche Veränderungen an der vorhandenen Immobilie vorzunehmen, einigen. 

Zudem sollte vorab geklärt werden, ob die Immobilie vom Erbbaurechtsnehmer weitervermietet werden darf. Um alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, schließen die beteiligten Parteien einen Erbbaurechtsvertrag ab und damit dieser rechtskräftig ist, wird dieser vom Notar notariell beurkundet.

Anschließend erfolgt die Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch des Grundstücks und zusätzlich in ein separat eingerichtetes Erbbau-Grundbuch.

Petra Konradi:

Kann denn jeder ein Erbbaurecht vergeben?

Tim Wistokat:

Grundsätzlich ja.

Grundsätzlich kann jeder ein Erbbaurecht vergeben. In der Praxis werden Grundstücke jedoch meist von Kommunen, Kirchen, Gemeinden oder Unternehmen verpachtet. Besonders die Kirche tritt in Deutschland häufig als Verpächter von Grundstücken auf, um so jungen Familien mit weniger Eigenkapital den Immobilienkauf oder den Hausbau zu ermöglichen.

Petra Konradi:

Die Tücke liegt oft im Detail, auch beim Erbbaurecht? 

Tim Wistokat:

Ja, das kann ich bestätigen. In der Regel beträgt die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages zwischen 50 und 99 Jahre. Nach Ablauf der Erbpacht erlischt das Erbbaurecht und die Immobilie wird Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Dieser muss dann allerdings dem Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für das Gebäude zahlen und diese orientiert sich am aktuellen Marktwert.

Auch im Falle eines Verkaufs oder einer Vererbung des Grundstücks oder der Immobilie erlischt das Erbbaurecht als dingliches Nutzungsrecht nicht. Der neue Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie übernimmt vielmehr den Erbbaurechtsvertrag sowie dessen Restlaufzeit. Das wiederum bedeutet jedoch nicht, dass die vereinbarte Laufzeit automatisch erneuert oder verlängert wird. Es ist eher dahingehend zu verstehen, dass mit dem neuen Eigentümer ein Neubeginn der Laufzeit verhandelt werden kann. Je mehr Restlaufzeit übrig ist, desto besser sind natürlich die Chancen bei einem Wiederverkauf der Immobilie. 

Petra Konradi:

Was hat es mit dem sogenannten Heimfall auf sich?

Tim Wistokat:

Sollte der Erbbaurechtsnehmer seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommen oder mindestens zwei Jahre den vereinbarten Erbbauzins nicht zahlen, kann der Erbbaurechtsgeber seinen Heimfallanspruch geltend machen. Bei diesem sogenannten Heimfallanspruch muss der Erbbaurechtsnehmer das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurückgeben. Der Vertrag wird vorzeitig aufgehoben und der Erbbaurechtsgeber wird zum Eigentümer des Gebäudes. Hier muss man allerdings aufpassen. Auch im Falle eines Heimfalls muss der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer angemessen entschädigen. Auch hier besteht die Möglichkeit, dass sich die Parteien untereinander auf eine einvernehmliche Vertragsverlängerung einigen. 

Zudem kann zwar der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer ein Vorkaufsrecht am Grundstück einräumen, einen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung steht dem Erbbaurechtsnehmer allerdings nicht zu.

Petra Konradi:

Für wen lohnt sich das Erbbaurecht?

Tim Wistokat:

Wer über wenig Eigenkapital verfügt, aber trotzdem nicht auf ein Eigenheim verzichten möchte, für den kann sich das Erbbaurecht unter Umständen lohnen, da nur der Kaufpreis für das Haus, aber nicht für das Grundstück aufgebracht werden muss. Dann fällt der Gesamtbetrag bei der Immobilienfinanzierung natürlich etwas niedriger aus. Interessenten zahlen dann neben dem Kaufpreis für die Immobilie meist noch die Grundsteuer, Versicherungs- und Instandhaltungskosten sowie den jährlichen Erbbauzins.

Petra Konradi:

Erst einmal scheint das Erbbaurecht für Kaufinteressenten mit nur wenig Eigenkapital verlockend zu sein. Aber bei genauerem Hinsehen fallen einige nicht unwesentliche Bedenken auf. Der wohl größte Nachteil: Während die Tilgung eines regulären Bankkredits für ein Grundstück mit der Zeit endet, laufen die Erbbauzinsen bis zum Vertragsende weiter. Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen erweist sich eine klassische Finanzierung oftmals als finanziell vorteilhafter.

Zudem kann der Erbbauzins alle drei Jahre angepasst werden. Aufgrund dessen besteht die Möglichkeit, dass die Erbbauzinszahlungen mit den Jahren die gesamten Grundstückskosten übersteigen. Obwohl ein regulärer Immobilienkauf in der Anschaffung meist teurer erscheint, erweist er sich auf langfristige Sicht meist als unkomplizierter und kostengünstiger. 

Haben Sie Fragen zu diesem oder anderen Themen? Kontaktieren Sie gern unsere Experten oder finden Sie noch mehr Infos auf unserer Website und in der VON POLL IMMOBILIEN-App. Die Links dazu finden Sie in den Shownotes unseres Podcasts.

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