05.09.2023 • 4 min. Lesezeit
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Kauf-Mietpreis-Entwicklung driftet weiter auseinander
Nach vielen Jahren des kontinuierlichen Anstiegs erleben die Immobilienpreise nun erstmals eine Phase der Abkühlung, was jedoch für Käufer und Investoren neue Chancen eröffnen könnte. Die steigende Inflation, verstärkt durch den Krieg in der Ukraine, hat zu einer veränderten Zinspolitik der Zentralbanken geführt, wodurch zwangsläufig die Hypothekenzinsen stiegen. Kaufinteressenten mussten daraufhin neu kalkulieren. Die Nachfrage nach Immobilien ging durch die gestiegenen Zinsen zurück, während gleichzeitig der Mietmarkt anzog und die Mietpreise stiegen – vor allem in den deutschen Metropolen. Wie stark sich die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise1 in München auseinanderentwickelt haben, haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten für Wohnungen in den 25 Stadtbezirken der bayerischen Landeshauptstadt für das erste Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 analysiert.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Aktuell steigen in fast allen Metropolen die Mietpreise, während Kaufpreise für Immobilien fallen – auch in München ist die Entwicklung eindeutig. Die Märkte entwickeln sich auseinander. Wird kaufen daher wieder attraktiver? Dafür sprechen viele Punkte. Kaufinteressenten kalkulieren das neue Zinsniveau ein. Außerdem steht ihnen ein größeres Immobilienangebot zur Verfügung, die Vermarktungszeiten haben sich verlängert und ihr Verhandlungsspielraum erweitert. Diese Chance sollten Interessenten nutzen. Letztlich ist es ungewiss, wie lange die Situation noch so bleibt – und lange wird das nicht so sein. Weitere Zinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank sind möglich. In allen 25 Münchner Stadtbezirken fielen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 – in 20 Bezirken sogar im zweistelligen Prozentbereich. Die Mietpreise dagegen stiegen in 24 Stadtbezirken der bayerischen Landeshauptstadt – in fast der Hälfte der Bezirke zwischen rund 5 Prozent und 9 Prozent.“
Am stärksten öffnet sich die Kauf-Mietpreis-Schere im ruhigen Wohnbezirk Moosach, Altstadt-Lehel mit dem beliebten Marienplatz als Mittelpunkt und in Milbertshofen-Am Hart mit dem Olympiapark und bekannten Olympiastadion. In Moosach fielen die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen um -14,7 Prozent (Kauf: 7.503 €/m2), in Altstadt-Lehel und in Milbertshofen-Am Hart um jeweils -13,5 Prozent (Kauf: 12.654 €/m2 beziehungsweise 8.190 €/m2). Die Mietpreise bei Wohnungen stiegen im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dagegen in Moosach um 6,8 Prozent (Miete: 20,52 €/m2), in Altstadt-Lehel um 7,4 Prozent (Miete: 27,65 €/m2) und in Milbertshofen-Am Hart um 7,2 Prozent (Miete: 22,60 €/m2).
Volker Stich, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN München:
„Der Mietmarkt ist ein Frühindikator für den Käufermarkt. Kaufinteressenten sollten jetzt die Gunst der Stunde und das gesunkene Preisniveau nutzen. Immobilien sind nach wie vor ein guter Inflationsschutz und mietfreies Wohnen die beste Altersvorsorge. Immobilien in der Innenstadt oder mit zentraler Lage und einem hohen Preisniveau bleiben nach wie vor sehr gefragt – denn München ist es den Menschen wert. Insgesamt ist das Angebot an Immobilien deutlich gestiegen und Übertreibungen sind aus dem Markt verschwunden. Das sind einige Anzeichen, dass der Immobilienkauf langfristig wieder anziehen wird.
Abb. 1: Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Münchner Stadtbezirken, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Grafik inkl. Zahlen durch Mouseover: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
Neben Moosach gehören Aubing-Lochhausen-Langwied mit -14,8 Prozent (Kauf: 7.211 €/m2) und Berg am Laim mit -15,3 Prozent (Kauf: 7.588 €/m2) zu den drei Bezirken mit den am stärksten fallenden Kaufpreisen bei Eigentumswohnungen unter den Münchner Wohnbezirken. Die Mietpreise bei Wohnungen stiegen dagegen in Aubing-Lochhausen-Langwied moderat um 2,5 Prozent (Miete: 17,96 €/m2) und in Berg am Laim um 3,7 Prozent (Miete: 19,63 €/m2).
Am geringsten geht die Kauf-Mietpreis-Entwicklung unter den analysierten Münchner Bezirken in Ramersdorf-Perlach, Bogenhausen und Untergiesing-Harlaching auseinander. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im ersten Halbjahr 2023 in Ramersdorf-Perlach um durchschnittlich -13,5 Prozent (Kauf: 7.375 €/m2), im gehobenen Viertel Bogenhausen um -9,8 Prozent (Kauf: 8.754 €/m2) und in Untergiesing-Harlaching um -12,6 Prozent (Kauf: 8.827 €/m2). Während die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen in Ramersdorf-Perlach sogar um -2,2 Prozent (Miete: 19,20 €/m2) gesunken sind – damit der einzige Bezirk mit fallenden Mietpreisen gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 – stiegen die Mieten in Bogenhausen um 1,6 Prozent (Miete: 21,26 €/m2) und Untergiesing-Harlaching um 2,8 Prozent (Miete: 20,59 €/m2) leicht an.
Michael Zeller, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN München – Solln/Grünwald:
„Die Nachfrage nach Immobilien ist – außer in sehr guten Mikrolagen einzelner Stadtteile oder Gebiete – sichtlich zurückgegangen. Dadurch ist das Angebot an Immobilien gestiegen, auch die Vermarktungsdauer hat sich verlängert. Zudem akzeptieren Kaufinteressenten nicht mehr jeden Angebotspreis. Investoren fragen weiterhin Immobilien mit Kaufpreisen in Höhe von bis zu circa 400.000 Euro nach – allerdings nur in guten Lagen. Preise darüber hinaus sind für Kapitalanleger schwer zu realisieren, da die Zinsen – ohne Tilgung – teilweise höher sind als die Kaltmieten.“
Auffällig ist auch, dass in nur fünf Bezirken Münchens die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2023 im einstelligen Prozentbereich gefallen sind, darunter Obergiesing-Fasangarten mit -8,1 Prozent (Kauf: 8.492 €/m2), Schwabing-West mit -8,7 Prozent (Kauf: 10.723 €/m2), Feldmoching-Hasenberg mit -9,1 Prozent (Kauf: 7.282 €/m2), Trudering-Riem mit -9,4 Prozent (Kauf: 8.168 €/m2) und wie oben bereits erwähnt, Bogenhausen. Während die Mieten in Trudering-Riem um 6,9 Prozent (Miete: 19,11 €/m2) und in Obergiesing-Fasangarten um 4,7 Prozent (Miete: 20,69 €/m2) anzogen, erhöhten sie sich in Schwabing-West mit 2,7 Prozent (Miete: 24,40 €/m2) und Feldmoching-Hasenberg mit 3,8 Prozent (Miete: 18,72 €/m2) etwas schwächer.
In 14 Stadtbezirken in München sind die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2023 zwischen -10 Prozent und -13 Prozent gefallen, darunter unter anderem die Top-Lagen Münchens Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (Kauf: 12.176 €/m2), Schwabing-Freimann (Kauf: 10.101 €/m2), Au-Haidhausen (Kauf: 10.376 €/m2), Neuhausen-Nymphenburg (Kauf: 9.603 €/m2), Schwanthalerhöhe (Kauf: 9.728 €/m2). Die durchschnittlichen Mieten bei Wohnungen stiegen dagegen in diesen Wohnbezirken zwischen 4 Prozent und 6 Prozent.
Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL COMMERCIAL München und VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing:
„Die Nachfrage nach Immobilien ist – außer in sehr guten Mikrolagen einzelner Stadtteile oder Gebiete – sichtlich zurückgegangen. Dadurch ist das Angebot an Immobilien gestiegen, auch die Vermarktungsdauer hat sich verlängert. Zudem akzeptieren Kaufinteressenten nicht mehr jeden Angebotspreis. Investoren fragen weiterhin Immobilien mit Kaufpreisen in Höhe von bis zu circa 400.000 Euro nach – allerdings nur in guten Lagen. Preise darüber hinaus sind für Kapitalanleger schwer zu realisieren, da die Zinsen – ohne Tilgung – teilweise höher sind als die Kaltmieten. Auch Investoren und Kapitalanleger sind bei hohen Angebotspreisen derzeit sehr zurückhaltend. In der Hochphase hatten wir in München teilweise Kaufpreisfaktoren zwischen 40 und 50. Das ist bei der aktuellen Zinsbelastung von fast 4 Prozent kalkulatorisch nicht mehr darstellbar. Hinzu kommt, dass die Eigentümer solcher Liegenschaften noch nicht bereit sind den Preis vernünftig zu reduzieren – sodass aktuell wenig Bewegung in diesem Markt ist.“
Immobilienpreisanalyse der Bezirke in München
Abb. 2: Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Münchner Stadtbezirken, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH)
Wiederum am stärksten stiegen die Mietpreise bei Wohnungen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum in den Münchner Bezirken Allach-Untermenzing mit 8,9 Prozent (Miete: 19,13 €/m2) und im beliebten Universitätsviertel Maxvorstadt mit 8,8 Prozent (Miete: 26,11 €/m2). Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen dagegen sanken in Allach-Untermenzing um -10,6 Prozent (Kauf: 7.861 €/m2) und in Maxvorstadt um -11 Prozent (Kauf: 11.653 €/m2).
1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse bei Eigentumswohnungen sowie der Mietpreise bei Wohnungen im Bestand (bis einschließlich 2019) beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
Die Grafik zum interaktiven Säulendiagramm inklusive Einbettungslink kann hier runtergeladen werden: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
