27.06.2023
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Preise für Wohnimmobilien an der Nordseeküste sinken
Lange Sandstrände, frische Meeresbrise und die Weite des Wattenmeers: All das hat die Nordseeküste zu bieten und ist dementsprechend beliebt – sowohl als Urlaubs- als auch als Wohnort. Das haben in den vergangenen Jahren vor allem Kaufinteressenten auf der Suche nach einem neuen Eigenheim zu spüren bekommen. Denn die Preise für Wohneigentum an der Nordseeküste haben sich aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage immer weiter nach oben entwickelt. Doch wie sieht es derzeit aus? Schließlich befindet sich auch der Immobilienmarkt, bedingt durch das aktuelle Weltgeschehen und daraus resultierender Krisen, im Wandel. Aus diesem Grund haben sich die VON POLL IMMOBILIEN Experten die Kaufpreisentwicklung¹ an der Nordseeküste für Einfamilienhäuser² in den Landkreisen und kreisfreien Städten sowie auf den Inseln* für das erste Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal genauer angeschaut.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Trotz des bereits sehr hohen Preisniveaus in manchen Regionen an der Nordseeküste, haben sich die Immobilienpreise gerade in den vergangenen Jahren kontinuierlich weiter nach oben entwickelt. Das scheint erstmal vorbei. In allen analysierten Regionen an der Nordseeküste sinken beziehungsweise stagnieren die Preise für Wohneigentum im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal“, weiß Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Er führt weiter aus: „Das zeigt deutlich, dass Kaufinteressenten aufgrund der aktuellen Zinslage nicht mehr bereit sind, jeden Preis zu zahlen und genauer kalkulieren müssen, was sie sich angesichts der aktuellen Situation leisten können. Dennoch stellen wir fest, dass die Nachfrage nach Wohneigentum an der Küste nach wie vor gegeben ist. Wir gehen davon aus, dass sich der Markt im Laufe des Jahres 2023 in den bevorzugten Lagen am Wasser wieder einpendeln wird.“
Wie zu erwarten bilden die Nordsee-Inseln nach wie vor die Spitzenreiter innerhalb der Preistabelle. Am teuersten sind Häuser demnach auf den Nordfriesischen Inseln – hier müssen Kaufinteressenten im ersten Quartal 2023 mit durchschnittlich 12.866 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren. Grund für das hohe Preisniveau ist dabei vor allem die Insel Sylt, die Teil der Nordfriesischen Inseln ist. Eine gesonderte Betrachtung zeigt, dass Sylt bereits einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 15.348 €/m2 aufruft und somit ein starker Preistreiber der Inselgruppe ist. Während die Immobilienpreise auf den gesamten Nordfriesischen Inseln im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um -7,5 Prozent gesunken sind, waren es auf Sylt sogar -14 Prozent.
Martin Weiß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
„Bekanntlich sind die meisten Immobilien auf Sylt Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze. Kaufinteressenten erwerben diese Immobilien häufig als Investition, finanziert mit Fremdkapital. Seit Sommer 2022 hat sich der Immobilienmarkt deutschlandweit verändert. Auch die Nachfrage nach Immobilien auf Sylt ist deutlich zurückgegangen. Wenn es jedoch zu einem Verkauf kam, wurden die Immobilien in der Regel zu 100 Prozent mit Eigenkapitel bezahlt“, sagt Martin Weiß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Sylt. Und weiter: „Allerdings konnten sich die Immobilienpreise meist stabil halten, auch wenn es weniger Nachfrage gab. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Markt in den kommenden Monaten entwickelt. Grundsätzlich gelten Immobilien auf Sylt weiterhin als krisensicheres Investment.“
Am zweitteuersten sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise mit 8.626 Euro auf den Ostfriesischen Inseln, zu denen beispielsweise Juist, Langeoog oder Norderney gehören. Das bedeutet, Häuser sind hier fast 33 Prozent günstiger als auf den Nordfriesischen Inseln. Das Preisniveau auf den Ostfriesischen Inseln hat hingegen kaum nachgegeben – mit -0,5 Prozent stagnierten die Immobilienpreise im ersten Quartal 2023 verglichen mit dem ersten Quartal 2022.
Deutlich preiswerter wird es dagegen auf dem Festland: Im Landkreis Friesland (nur Festland) sanken die Hauspreise um -4,4 Prozent auf 2.227 €/m2, im Landkreis Aurich (nur Festland) um -8,6 Prozent auf 2.212 €/m2, im Landkreis Nordfriesland (nur Festland) um -14 Prozent auf 2.148 €/m2, im Landkreis Cuxhaven um -1,7 Prozent auf 2.145 €/m2 und im Landkreis Dithmarschen um -9,1 Prozent auf 2.119 €/m2. Damit weist der Landkreis Nordfriesland (nur Festland) den zweitstärksten Preisrückgang im Ranking auf.
Quadratmeterpreise noch unter der 2000-Euro-Marke finden sich in den beiden Kreisstädten Emden und Bremerhaven, die damit auch die günstigsten Regionen im Preisranking darstellen. Hier kostet ein Haus 1.974 €/m2 beziehungsweise 1.946 €/m2, die Preise sind um -9,4 Prozent beziehungsweise -6,9 Prozent gesunken.
Nils Onken, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Ostfriesland (Norden, Aurich, Emden und Esens):
„Während das Angebot deutlich gestiegen ist, ist die Nachfrage zurückgegangen. Daraus ergibt sich auch eine längere Vermarktungsdauer von vier bis sechs Wochen auf aktuell eher fünf bis acht Monate. Wir haben dementsprechend reagiert und die Preise – je nach Lage – um 10 Prozent bis 30 Prozent reduziert sowie unsere Marketingmaßnahmen umstrukturiert. Der Markt hat sich vom Verkäufer- zum Käufermarkt entwickelt“, erläutert Nils Onken, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Ostfriesland (Norden, Aurich, Emden und Esens). Und weiter: „Größere Ortschaften und Städte, die eine gute Infrastruktur aufweisen, haben sich jedoch weiterhin als besonders wertstabil erwiesen. Den größten Preisverfall beobachten wir in den ländlichen Regionen. Bei gestiegenen Zinsen und Energiekosten ist jedoch meist nicht der Kaufpreis am Ende entscheidend, sondern eher die laufenden monatlichen Kosten.“
Auf und Ab der Immobilienpreise an der Ostseeküste
Die deutsche Ostseeküste hat gerade in den vergangenen Jahren einen regelrechten Boom erlebt. Immer mehr Menschen zieht es in die malerischen Küstenstädte und -dörfer, um dem Trubel der Metropolen zu entfliehen und das Leben am Meer mit mehr Privatsphäre zu genießen. Doch mit dem steigenden Interesse an der Ostsee kannten auch die Immobilienpreise nur noch eine Richtung und die zeigte nach oben. Seit dem Spätsommer 2022 hat sich der Immobilienmarkt aufgrund der stark gestiegenen Zinsen jedoch gedreht. Die Immobilienpreise stagnieren oder sinken erstmals wieder in einigen Regionen. Wie es genau aussieht, haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten analysiert und die Immobilienpreisentwicklung für Einfamilienhäuser¹ in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Ostseeküste analysiert und die Entwicklung der Kaufpreise² des ersten Quartals 2023 mit dem ersten Quartal 2022 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Am teuersten sind Einfamilienhäuser an der Ostseeküste aktuell auf der Halbinsel Usedom mit durchschnittlich 4.303 €/m2. Dicht gefolgt von der Stadt Rostock mit 4.053 €/m2 und der Insel Fehmarn mit 3.716 €/m2. Während das Preisniveau auf Usedom mit 7,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal weiter gestiegen ist, sind die Quadratmeterpreise im ersten Quartal 2023 gegenüber dem ersten Quartal 2022 auf Fehmarn mit -18,5 Prozent am stärksten an der Ostseeküste gesunken.
„Nachdem im September 2022 aufgrund der gestiegenen Kosten für Energie, hoher Inflation und des Zinsanstiegs das Geschäft zurückgegangen ist, verzeichnen wir seit Anfang dieses Jahres wieder eine steigende Nachfrage – allerdings vornehmlich bei den innerstädtischen Lagen oder direkt an der Ostsee mit Meerblick. Im Umland, zuvor mit der Stadt nahezu gleichzusetzen, beobachten wir die stärksten Rückgänge bei der Nachfrage als auch beim Kaufpreis“, lässt Corinne Briesemeister, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Rostock, wissen. Und weiter: „Die Vermarktung sanierungsbedürftiger Häuser ist aktuell sehr schwer, auch bei gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Das Energie- und Heizungsthema sowie die steigenden Zinsen beschäftigen die Menschen stark. Dadurch hat sich die Kaufkraft und Anzahl potenzieller Käufer in unserer Region sichtlich minimiert.“
Am günstigsten sind Immobilien entlang der Ostsee im ersten Quartal 2023 in den Landkreisen Vorpommern-Greifswald (nur Festland) mit 1.893 €/m2 und Rostock mit 2.500 €/m2. Gegenüber dem ersten Quartal 2022 sind die Preise für Häuser in Vorpommern-Greifswald damit um 6,1 Prozent gestiegen, am viertstärksten in der Ostsee-Analyse. Im Landkreis Rostock dagegen sind die Quadratmeterpreise um -10 Prozent gefallen.
Mit mehr als 2.500 €/m2 bis 3.000 €/m2 müssen potenzielle Hauskäufer in den Landkreisen Nordwestmecklenburg mit 2.522 €/m2, Schleswig-Flensburg mit 2.566 €/m2, Vorpommern-Rügen (Festland) mit 2.585 €/m2, Rendsburg-Eckernförde mit 2.812 €/m2 sowie in der Kreisstadt Flensburg mit 2.973 €/m2 rechnen. Interessanterweise steigen im ersten Quartal 2023 die Quadratmeterpreise in Vorpommern-Rügen und Schleswig-Flensburg um 8,5 Prozent beziehungsweise um 7,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal an. Eine anhaltende Nachfrage treibt hier die Preise – vor allem durch Kaufinteressenten, denen das Preisniveau der angrenzenden Hot-Spot-Regionen wie beispielsweise der Insel Rügen oder Halbinsel Fischland-Darß-Zingst zu hoch geworden ist und die auf günstigere Regionen ausweichen.
Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster und Rendsburg:
„Anfang des Jahres ist der Immobilienmarkt in unserer Region verhältnismäßig ruhig gestartet. Doch seit März steigt die Nachfrage wieder deutlich an. Zwar verzeichnen wir aktuell weniger Interessenten, aber dafür sind sie sehr gut vorbereitet und von den Banken bereits vorgeprüft. Die Angebotsdauer liegt unverändert bei durchschnittlich zwei bis drei Monaten“, erklärt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster und Rendsburg. Und weiter: „Die Region rund um die Schlei im Kreis Rendsburg-Eckernförde sowie die Hafenstadt Eckernförde sind aufgrund ihrer Lage und besonderen Attraktivität weiterhin sehr wertstabil. Die Schlei, ein 40 Kilometer langer Meeresarm, bietet eine einzigartige Landschaft und ist sowohl für Wassersportler als auch für Naturliebhaber ein beliebtes Ausflugsziel. Auch die Ortschaften entlang der Ostseeküste wie Schwedeneck, Strande, Schilksee, Heikendorf und Laboe sind sehr gefragt. Die Hohwachter Bucht als Ferienregion profitiert von seinen gepflegten Strandabschnitten und den unberührten Naturgebieten.“
Wenig überraschend gehören die Inseln und Halbinseln an der Ostseeküste weiterhin zu den Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen. Neben Usedom und Fehmarn reihen sich auch Rügen und Fischland-Darß-Zingst unter die Top5 ein. Für Häuser auf der Insel Rügen müssen Kaufinteressenten aktuell mit durchschnittlich 3.583 €/m2 und auf Fischland-Darß-Zingst mit 3.579 €/m2 rechnen. Damit ist der Quadratmeterpreis allerdings günstiger als noch im ersten Quartal 2022. Die Immobilienpreise für Einfamilienhäusern sind hier im ersten Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahresquartal um -2,8 Prozent auf Rügen und um -13,2 Prozent auf Fischland-Darß-Zingst gefallen.
Auffällig ist auch, dass bei allen Land- und Stadtkreisen entlang der deutschen Ostseeküste, die im preislichen Mittelfeld über durchschnittlich 3.000 €/m2 rangieren, die Immobilienpreise im ersten Quartal 2023 gefallen sind. Dazu zählen Ostholstein (nur Festland) mit -9,1 Prozent auf 3.576 €/m2, Lübeck mit 12,6 Prozent auf 3.504 €/m2, Kiel mit -11,3 Prozent auf 3.256 €/m2 und Plön mit 6,1 Prozent auf 3.228 €/m2.
¹ Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap für das erste Quartal 2023 und das erste Quartal 2022 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² Die Begrifflichkeit Haus beziehungsweise Einfamilienhaus bezieht sich in dieser Analyse auf folgende Haustypen: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus und Doppelhaushälfte.
* Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Nordsee-Landkreisen Nordfriesland, Wittmund, Aurich und Friesland sowie bei den Ostsee-Landkreisen Ostholstein, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald nur das Festland, , ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.
