16.12.2024 • 5 min. Lesezeit
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Immobilien am oder in unmittelbarer Nähe eines Sees haben einen einzigartigen Charme. Denn das Wohnen am Wasser schafft eine besondere Atmosphäre, geprägt durch Ruhe, die Nähe zur Natur und die Möglichkeit zu vielfältigen Freizeitaktivitäten – seien es Spaziergänge am Ufer, Wassersport oder einfach nur das Genießen der Aussicht. Diese einzigartige Verbindung von Natur und Erholung macht Immobilien in Seenähe besonders begehrt und steigert langfristig ihren Wert. Dabei sind Immobilien in erster See-Reihe, gegebenenfalls sogar mit eigenem Seezugang, absolute Liebhaberobjekte und aufgrund ihrer geringen Verfügbarkeit regelrechte Raritäten. Daher lohnt oftmals ein Blick in die Reihen dahinter. Im aktuellen See-Report haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten die Immobilienpreisentwicklung für Wohnimmobilien1 um Deutschlands schönste und bekannteste Seen* analysiert und die Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise2 des ersten Halbjahres 2024 mit dem ersten Halbjahr 2023 verglichen. Zusätzlich stellen die Experten den aktuell höchsten angebotenen Immobilienpreis der jeweiligen Seen dar.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Wer das Glück hat, eine Immobilie oder ein Grundstück in erster Reihe am See zu besitzen, gibt diese selten aus der Hand – oftmals bleiben sie über Generationen im Familienbesitz. Kaufinteressenten, die auf der Suche nach einer solchen Immobilie sind, müssen daher nicht nur Geduld mitbringen, sondern auch bereit sein, entsprechend hohe Liebhaberpreise zu zahlen. Allerdings kann ein Blick in die zweite Reihe am See oder auch dahinter lohnenswert sein, denn die Preisunterschiede sind oft erheblich. Dabei lassen sich attraktive Alternativen finden, die dennoch die Vorteile der Seenähe bieten. Kunden, die Interesse an Immobilien in diesen See-Lagen haben, sollten sich frühzeitig registrieren und Suchprofile anlegen, um auch auf verdeckte Angebote – sogenannte Secret Sales – zugreifen zu können, da diese Immobilien häufig nicht öffentlich vermarktet werden“
Die vier Spitzenreiter mit den teuersten Immobilienpreisen rund um den jeweiligen See liegen alle in Bayern mit Bergpanorama und vergleichsweise milderem Klima. Wenig überraschend: Der Tegernsee in Oberbayern belegt dabei Platz eins im ersten Halbjahr 2024 mit einem durchschnittlichen Preis für Wohnimmobilien von 10.223 €/m2 sowie einem Höchstpreis von 16.969 €/m2. Neben den höchsten Quadratmeterpreisen verzeichnet der Tegernsee auch die höchste Preissteigerung im Ranking – der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien kletterte im ersten Halbjahr 2024 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 9,8 Prozent in die Höhe.
Abb.: Durchschnittliche Kaufpreise sowie Höchstpreise für Wohnimmobilien um Deutschlands schönste und bekannteste Seen, 1. Halbjahr 2024 vs. 1. Halbjahr 2023 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Mit deutlichem Abstand folgen der Starnberger See mit 8.001 €/m2, der Königssee mit 7.914 €/m2 sowie der Ammersee mit 7.060 €/m2. Während sich die Preise am Starnberger See und Königssee mit -4 Prozent beziehungsweise -4,1 Prozent moderat nach unten entwickelten, sanken sie am Ammersee mit -8,5 Prozent am zweitstärksten im gesamten Ranking.
Mirko Roloff-Oestergaard, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Berlin – Lichterfelde/Lankwitz, Nikolassee/Wannsee und Grunewald:
„Kaufinteressenten, die in der ersten See-Linie des Wannsees eine Immobilie suchen, sind sehr anspruchsvoll, aber auch sehr solvent. Sie interessieren sich für Bootsstege und einen eigenen See-Zugang. Das hat natürlich seinen Preis, denn der durchschnittliche Bodenrichtwert bei unmittelbarem Seezugang liegt beim 1,5-fachen des sonstigen Bodenrichtwertes – vorstellbar ist auch bis zum zweifachen Bodenrichtwert. Aktuell gibt es noch einige verfügbare Häuser und Grundstücke am östlichen Wannseeufer. Der Ortsteil Wannsee liegt jedoch in einem Radius von fünf Kilometern rund um die Seen und ist grundsätzlich wegen der Naherholung und des Wohnens im Grünen bei den Kunden ausgesprochen beliebt. Wir verzeichnen wieder mehr Anfragen.“
Deutlich weniger als am Starnberger See, Königssee und Ammersee müssen Immobilienkäufer am Wannsee im gleichnamigen Berliner Stadtteil kalkulieren. Ein Quadratmeter Wohnfläche im definierten Analyse-Radius rund um den Wannsee kostete im ersten Halbjahr 2024 durchschnittlich 5.839 Euro, was einem Preisrückgang von -7,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und damit die drittstärkste Preisreduktion im Ranking der analysierten Seen entspricht. Ein ähnliches Preisniveau erwartet Interessenten beim Kauf einer Immobilie an den bayerischen Seen Chiemsee (5.750 €/m2) und Eibsee (5.667 €/m2) sowie am Bodensee (5.155 €/m2), dem größten See Deutschlands, der sich gleich über zwei Bundesländer – Baden-Württemberg und Bayern – erstreckt. Die Preise an den drei Seen stagnierten jedoch im ersten Halbjahr 2024 zwischen -0,6 Prozent und 0,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Raphaela Hübner, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Konstanz am Bodensee:
„Die Nachfrage nach Immobilien mit direktem Zugang zum Bodensee ist ungebrochen hoch. Der hohen Nachfrage steht jedoch nur ein sehr geringes Angebot gegenüber, denn die meisten Immobilien am See werden innerhalb der Familie von Generation zu Generation weitervererbt – das sorgt für Preisstabilität. Wenn doch mal eine Immobilie in erster See-Reihe zum Verkauf steht, so beträgt die Angebotsdauer im Schnitt nur wenige Wochen, die Preise sind im Regelfall sehr hoch – sie dürfen aber auch nicht überzogen sein. Eine Immobilie in erster See-Reihe kann dabei schon mal doppelt so viel kosten wie eine Immobilie in zweiter Reihe. Für die meisten unserer Kunden, die eine solche Immobilie suchen, ist die Alleinlage mit direktem Seezugang das Hauptkriterium. Sie suchen absolute Privatsphäre und Ruhe. Die meisten noch verfügbaren Immobilien mit direktem See-Zugang befinden sich in Dingelsdorf und Litzelstetten“
Wer auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung um den Hamburger Öjendorfer See ist, musste im ersten Halbjahr 2024 im Schnitt mit 4.715 €/m2 kalkulieren und damit mit 5 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2023. Immobilienpreise zwischen 3.000 Euro und 4.000 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche zahlten Kaufinteressenten dagegen am Brombachsee in Bayern (3.800 €/m2), am Schluchsee in Baden-Württemberg (3.468 €/m2), am Großen Plöner See in Schleswig-Holstein (3.168 €/m2) und am Kulkwitzer See in Sachsen (3.028 €/m2). Während die Preise für Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2024 am Brombachsee um -5,3 Prozent, am Schluchsee um -2,8 Prozent und am Großen Plöner See um -1,4 Prozent gefallen sind, sind sie am Kulkwitzer See um 1,7 Prozent leicht angestiegen.
Preissteigerungen gab es außerdem an der Müritz in Mecklenburg-Vorpommern sowie dem Steinhuder Meer in Niedersachsen – dort kletterten die Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien um 3,8 Prozent auf 2.887 Euro beziehungsweise sogar um 6 Prozent auf 2.729 Euro.
Christian Sieg, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Waren (Müritz):
„Aktuell finden Kaufinteressenten Immobilien und Grundstücke zu günstigen Preisen mit See-Lage eher noch südlich der Müritz, an den kleineren Seen. Generell ist das Angebot an Immobilien mit Seezugang allerdings knapp und es kommen relativ wenig neue Angebote auf den Markt. Bei Immobilien direkt an der Müritz haben wir es mit absoluten Liebhaberobjekten zu tun, für die Kunden durchaus auch bereit sind, Liebhaberpreise zu bezahlen. Die Suchanfragen stammen dabei sowohl von einheimischen als auch auswärtigen Kaufinteressenten. Am wichtigsten sind ihnen bei der Suche die Alleinlage, die Privatsphäre, die Größe der Steganlage, der Wasserzugang und natürlich die Ausstattung der Immobilie.“
Weitere beliebte Seen mit Immobilienpreisen im Segment zwischen 2.000 €/m2 und 3.000 €/m2 sind der Biggesee in Nordrhein-Westfalen (2.674 €/m2), der Laacher See in Rheinland-Pfalz (2.588 €/m2), der Große Stechlinsee in Brandenburg (2.561 €/m2), der Schweriner See in Mecklenburg-Vorpommern (2.426 €/m2) und der Stausee Losheim im Saarland (2.242 €/m2). Dabei verzeichnet jedoch nur der Laacher See eine Preissteigerung um 4,9 Prozent, während die Preise am Großen Stechlinsee mit 0,6 Prozent stagnierten und an den anderen Seen zwischen -5,9 Prozent und -2,9 Prozent sanken.
Für 1.864 €/m2 beziehungsweise 1.855 €/m2 lässt sich Wohneigentum um den Großen Goitzschesee in Sachsen-Anhalt beziehungsweise um den Edersee in Hessen erwerben, wobei beide Seen im ersten Halbjahr 2024 signifikante Preisreduktionen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufweisen. Während die durchschnittlichen Quadratmeterpreise am Großen Goitzschesee um -6,7 Prozent nachgaben, gingen sie am Edersee sogar um -9,6 Prozent zurück – der größte Preisabfall im gesamten Ranking. Die günstigsten Durchschnittspreise finden Kaufinteressenten um die Bleilochtalsperre in Thüringen. Dort entwickelten sich die Preise zwar mit 5,6 Prozent nach oben, befinden sich aber immer noch auf einem vergleichsweise niedrigen Preisniveau von 1.664 €/m2.
1 Die Begrifflichkeit Wohnimmobilien bezieht sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen.
2 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Wohnimmobilien von GeoMap für das erste Halbjahr 2024 sowie das erste Halbjahr 2023 in einem Fünf-Kilometer-Radius um das jeweilige See-Ufer sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).
*Die definierten Seen im See-Report 2024 basieren auf einer Auswertung des ADAC-Rankings zu „Deutschlands schönste Seen“. Die Liste der Seen wurde durch Tegernsee, Starnberger See und Ammersee ergänzt, weil sie zu den bekanntesten Seen Deutschlands zählen. Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle benutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH.
