28.02.2025 • 5 min. tempo di lettura
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Gli acquirenti di immobili non devono limitarsi a pagare il prezzo di acquisto se intendono comprare un immobile o un terreno. Nei loro calcoli, i potenziali acquirenti devono considerare anche i costi accessori dell'acquisto. Una delle voci più importanti è l'imposta di trasferimento del terreno. Questa viene pagata una sola volta all'ufficio delle imposte quando si acquista una proprietà non sviluppata o sviluppata. Esistono alcune opportunità di risparmio di cui alcuni acquirenti possono beneficiare. Di seguito, gli esperti di VON POLL FINANCE (www.vp-finance.de) forniscono consigli utili sulle situazioni in cui è possibile risparmiare sull'imposta di trasferimento immobiliare.
Che cos'è l'imposta di trasferimento immobiliare?
L'imposta di trasferimento immobiliare è una delle spese accessorie all'acquisto e viene pagata una sola volta all'ufficio delle imposte, indipendentemente dal fatto che l'acquirente acquisti un immobile edificato o non edificato. L'importo dell'imposta di trasferimento immobiliare si basa su una percentuale del prezzo di acquisto della proprietà, compreso il terreno. A seconda dello Stato federale, l'aliquota dell'imposta sui trasferimenti fondiari varia dal 3,5% al 6,5%. Attualmente l'aliquota è più bassa in Sassonia e in Baviera, con il 3,5% in ciascun caso. Al contrario, i potenziali acquirenti pagano l'aliquota più alta nel Brandeburgo, nella Renania Settentrionale-Vestfalia, nello Schleswig-Holstein, nella Turingia e nella Saar, con un'aliquota del 6,5% ciascuno.
"I potenziali acquirenti dovrebbero sempre informarsi sull'importo dell'imposta sul trasferimento immobiliare da pagare prima di acquistare un immobile, poiché spetta agli Stati federali aumentare l'aliquota all'inizio di un nuovo anno", afferma la dott.ssa Lucie Lotzkat, Managing Partner di VON POLL FINANCE. E aggiunge: "Una volta che l'acquirente ha pagato l'imposta sul trasferimento immobiliare, il notaio riceve il certificato di autorizzazione dall'ufficio delle imposte. Questo è necessario dopo il pagamento del prezzo di acquisto per poter trasferire la proprietà nel registro fondiario". L'imposta sulla proprietà costituisce una parte considerevole dei costi accessori dell'acquisto. Tuttavia, esistono alcuni modi per ridurre l'imposta e, nella migliore delle ipotesi, risparmiare sui costi.
Tip 1: Risparmiare sull'imposta di trasferimento immobiliare apportando il proprio contributo alla nuova costruzione o con contratti separati
Se decidete di acquistare un terreno non edificato per poi costruirci sopra una nuova costruzione, potreste essere in grado di risparmiare sull'imposta di trasferimento immobiliare - a condizione che le due componenti siano acquistate separatamente.
La base imponibile per un terreno edificato è solitamente il prezzo di acquisto indicato nel contratto notarile, ovvero il valore totale del terreno e dell'edificio. Se un terreno non edificato viene acquistato separatamente, è possibile pagare l'imposta solo sul terreno. A tal fine, i contratti per il terreno e per il fabbricato devono essere stipulati indipendentemente l'uno dall'altro, sia in termini di contenuto che di tempo. È inoltre importante che il venditore del terreno e l'impresa di costruzione non siano collegati tra loro - in altre parole, non devono appartenere allo stesso gruppo di società. "Tuttavia, gli acquirenti devono tenere presente che l'acquisto di una nuova costruzione da un promotore immobiliare viene effettuato al prezzo totale di acquisto ed è quindi esente da IVA", afferma l'esperto di finanza immobiliare Dr. Lotzkat. Continua: "Tuttavia, se il terreno viene acquistato per primo e i servizi di sviluppo immobiliare vengono poi fatturati singolarmente o separatamente, sono soggetti all'IVA. I potenziali acquirenti dovrebbero tenerne conto in anticipo quando fanno i loro calcoli."
Gli acquirenti possono anche risparmiare sull'imposta sul trasferimento di proprietà se la transazione è unica. I costruttori possono impegnarsi contrattualmente a versare i propri contributi per ridurre la base imponibile dell'imposta sul trasferimento di proprietà. Dipingere le pareti o posare i pavimenti in modo autonomo può quindi far risparmiare non solo sui costi degli artigiani, ma anche sulle tasse.
Consiglio 2: quando si acquista un immobile, valutare gli accessori mobili
Non solo è possibile risparmiare sull'imposta di trasferimento dell'immobile per i progetti di nuova costruzione, ma ci sono anche opportunità di risparmio per gli immobili esistenti. "Se al momento dell'acquisto di un immobile si acquistano anche accessori mobili, come la cucina, il forno, la sauna o i mobili da giardino, si può chiedere al notaio di elencarli separatamente nel contratto d'acquisto, dopo aver consultato la propria banca finanziatrice", spiega il Dr. Lotzkat di VON POLL FINANCE. E continua: "Questo perché solo il terreno e l'edificio con gli arredi e le attrezzature che sono indissolubilmente legati all'edificio contano come elementi imponibili. L'ufficio delle imposte detrae il valore degli accessori mobili dal prezzo d'acquisto, riducendo così la base imponibile per l'imposta sui trasferimenti immobiliari". Ma attenzione: Tuttavia, se il valore di questi componenti rappresenta una percentuale troppo elevata del prezzo di acquisto (ad esempio, più del 10% o del 15%), l'ufficio delle imposte potrebbe insospettirsi e fare domande. Per questo motivo, è consigliabile richiedere in anticipo le ricevute di acquisto dell'inventario mobile al precedente proprietario, in modo da poterle presentare all'ufficio delle imposte se necessario. Può anche essere consigliabile consultare preventivamente il proprio consulente fiscale.
Tip 3: Ereditare, cedere o vendere proprietà all'interno della famiglia
Una vendita di proprietà tra parenti in linea diretta è esente dall'imposta sul trasferimento di proprietà. Ciò significa che se l'immobile viene venduto al coniuge, ai genitori, ai figli, ai nonni o ai nipoti, l'acquirente è esente dall'imposta sul trasferimento di proprietà. Lo stesso trattamento preferenziale si applica anche ai figli adottivi, ai suoceri e agli acquisti da ex coniugi nell'ambito di un divorzio.
"L'imposta sul trasferimento di proprietà può essere risparmiata anche regalando o ereditando un immobile all'interno della famiglia. In questo caso, tuttavia, può essere applicata l'imposta sulle donazioni o sulle successioni. Tuttavia, a seconda del grado di parentela, esistono delle franchigie che non devono essere tassate. In ogni caso, è essenziale consultare un consulente fiscale", afferma il dottor Lotzkat, esperto di finanza immobiliare.
Tip 4: Dedurre dalle tasse l'imposta sul trasferimento immobiliare
In alcuni casi, l'imposta sul trasferimento immobiliare può essere dedotta dalle tasse. Ad esempio, se siete un imprenditore o un lavoratore autonomo e utilizzate l'immobile a fini commerciali, potete richiedere l'imposta sul trasferimento immobiliare pagata per l'acquisto come spesa aziendale sotto forma di ammortamento. Tuttavia, questo vale solo se l'immobile genera un reddito imponibile. Lo stesso vale se l'immobile è parzialmente utilizzato per scopi commerciali. In questo caso occorre fare attenzione a distinguere chiaramente la parte privata da quella commerciale dell'immobile. I proprietari di un immobile affittato possono in seguito ammortizzare l'imposta sul trasferimento di proprietà in modo lineare come spesa legata al reddito.
Conclusione
"Prima di acquistare un immobile, è importante informarsi sulle spese accessorie di acquisto che si dovranno sostenere - l'imposta sul trasferimento di proprietà è una parte significativa di queste. Per questo motivo, vale la pena che i potenziali acquirenti verifichino se possono realizzare dei risparmi in questo ambito", riassume la dott.ssa Lucie Lotzkat di VON POLL FINANCE.
