30.08.2022 • 6 min. tempo di lettura
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Tutto quello che c'è da sapere sul catasto in un colpo d'occhio: Costi per l'iscrizione al registro fondiario, come ottenere un estratto del registro fondiario e molto altro ancora...
Cosa si scrive dove nel registro fondiario: nozioni di base compatte per gli appassionati di immobili
Un registro fondiario può essere considerato come una cronaca. Registra - in varie sezioni - le tappe fondamentali della vita di un immobile, compresi i passaggi di proprietà, le ipoteche e i diritti. Il passato non viene mai reso completamente irriconoscibile (sarebbe una "cancellazione"), ma può sempre essere ricondotto al presente, chiaramente contrassegnato come "vecchia informazione". A questo scopo, di solito si usano crocette e sottolineature.
In termini puramente formali, un catasto è definito come un "registro pubblico della proprietà di tutte le proprietà sviluppate e non sviluppate in un distretto comunale". In altre parole, il catasto risponde a domande sull'origine, la proprietà e il finanziamento di un immobile.
Ogni potenziale acquirente dovrebbe consultare il catasto prima di acquistare una casa per avere una panoramica completa dei fatti giuridicamente vincolanti che riguardano l'immobile. Per questo motivo è ancora più importante per noi fornirvi informazioni approfondite su questo argomento.
Guida al catasto: come è strutturato il catasto
Prima di illustrarvi l'importanza del catasto, vorremmo innanzitutto illustrarvi la sua struttura sotto forma di immagini. Un catasto è composto da diverse pagine catastali, numerate progressivamente e suddivise in singole sezioni.
Un catasto contiene queste cinque sezioni:
- Pagina di copertina con i dati del tribunale locale competente, dell'ufficio catastale e del distretto catastale. Un piccolo suggerimento: se volete scoprire il numero del catasto, potete trovarlo anche qui.
- Inventario con informazioni sull'immobile, tra cui il distretto, il numero di inventario, il distretto di rilevazione, la particella, l'ubicazione e le dimensioni dell'immobile. In termini di "fattore di zoom", la "Gemarkung" è una città/comune, il "Flur" è un distretto e il "Flurstück" è ciò che la proprietà effettiva è nel linguaggio quotidiano.
- Sezione I - Proprietario con indirizzo e, se applicabile, quote di proprietà
La struttura della proprietà è registrata qui. Se è già stato registrato un avviso di trasferimento prioritario (la nota di un futuro acquisto di proprietà che garantisce l'acquirente dell'immobile), un altro potenziale acquirente è stato più veloce e ha già fatto "prenotare" l'immobile dal notaio per l'acquisto. Il vantaggio per voi è che siete protetti da una "doppia vendita". - Sezione II - Incombenze e restrizioni
Qui troverete informazioni sulle possibili incombenze, restrizioni, servitù e diritti d'uso, compresi, ad esempio, gli accordi di vicinato sui "diritti di passaggio". Esempi tipici di voci in questa sezione: status di monumento, diritti residenziali, diritti di conduttura, avvisi di insolvenza, diritti di usufrutto o prelazione di diritto privato. In questo articolo potrete saperne di più sul termine "servitù" e su cosa comporta esattamente un diritto di passaggio.
Se vivete su una proprietà che è anche utilizzata per l'agricoltura o la silvicoltura, spesso avrete le cosiddette "servitù reali" nella sezione II. Il termine "gravame" potrebbe quindi riferirsi a consegne regolari di legname o di colture, ad esempio. - Sezione III - Ipoteche, oneri fondiari, debiti per rendite
Questa sezione è principalmente di interesse per le banche, che qui possono tracciare la storia finanziaria completa della proprietà. In particolare, gli oneri fondiari, i pegni o le ipoteche sono annotati nella sezione III, i cosiddetti "pegni ipotecari".
Questa sezione è di particolare importanza in quanto deve essere sempre consegnata "libera": qualsiasi debito finanziario deve essere saldato con la banca precedentemente registrata (di solito dalla nuova banca) prima del trasferimento. Informazioni privilegiate dalla prassi degli agenti immobiliari: in questo caso è particolarmente importante fare attenzione alla registrazione di una "Schuldbrief" - si tratta di una vera e propria cambiale classica, che deve essere disponibile come documento fisico all'appuntamento con il notaio. Queste lettere non sono sempre facili da trovare.
Buono a sapersi: ecco come funziona un'iscrizione nel registro fondiario
Il principio più importante è: chiunque abbia acquisito un terreno o un immobile per acquisto, eredità o donazione deve essere iscritto come nuovo proprietario. Non è necessario creare un nuovo registro fondiario. La procedura è definita con precisione in Germania e segue un iter ordinato.
Una panoramica delle singole fasi di un'iscrizione nel registro fondiario:
- Il contratto di acquisto viene autenticato da un notaio.
- Il notaio informa il catasto del cambio di proprietà.
- Il notaio avvia l'iscrizione dell'avviso di trasferimento prioritario ("riserva di acquisto").
- La banca fa iscrivere un onere fondiario a garanzia.
- Il prezzo di acquisto dell'immobile viene trasferito interamente dall'acquirente o dall'istituto di finanziamento sul conto del notaio, un cosiddetto "conto fiduciario notarile", o sul conto del venditore.
- Il notaio richiede al catasto l'iscrizione a nome dell'acquirente.
- La proprietà viene trasferita in conformità con la data del contratto di acquisto.
- La proprietà viene ufficialmente trasferita nel registro fondiario.
Gli acquirenti a volte devono essere pazienti durante questo processo. A seconda dell'affluenza al catasto, possono passare anche cinque mesi prima di diventare ufficialmente proprietari di un immobile.
A proposito, non sono solo i cambi di proprietà a dover essere registrati nel catasto. Anche se un nuovo istituto di credito subentra nel finanziamento, se viene effettuata una nuova divisione della proprietà o se viene concordato un nuovo diritto di passaggio o di residenza, anche questo deve essere registrato.
Costi per l'iscrizione al registro fondiario: cosa aspettarsi
La base per il calcolo dei costi è il cosiddetto "valore della transazione", ovvero il prezzo di acquisto dell'immobile. Sia il notaio che il catasto sostengono i costi per l'iscrizione al registro fondiario su questa base
Come regola empirica, si può ricordare che è necessario mettere in conto circa l'1,5-2% del prezzo di acquisto come costi accessori. A proposito di costi accessori: In questo articolo abbiamo riassunto per voi i punti più importanti di questo argomento.
Supponiamo che stiate acquistando una casa per 500.000 euro e che stiate finanziando una somma di 50.000 euro. Di seguito abbiamo elencato un esempio semplificato di distribuzione dei costi.
I costi qui indicati sono solo a scopo illustrativo e sono valori approssimativi. I costi effettivi sostenuti sono calcolati sulla base dei relativi regolamenti tariffari.
Richiedere un estratto catastale: chi può ottenerlo e quanto costa
L'estratto catastale contiene tutte le informazioni legalmente rilevanti su un immobile. Senza un estratto del registro fondiario, la vendita di un immobile è quindi altrettanto improbabile che senza un notaio. La domanda "Come e dove posso ottenere un estratto del registro fondiario?" è quindi importante per ogni potenziale acquirente di un immobile.
I registri fondiari sono conservati presso il tribunale o il catasto locale competente. Va da sé che non tutti possono richiedere un estratto del catasto a piacimento. Dopo tutto, si tratta di dati sensibili sulla proprietà finanziaria. Secondo l'articolo 12 del Codice del registro fondiario, è quindi necessario un interesse legittimo a ottenere informazioni catastali, per il quale devono essere soddisfatti determinati criteri.
La cosa più importante per voi come potenziali acquirenti è che se siete già in trattative di acquisto concrete, di solito esiste un interesse legittimo e il venditore può rilasciarvi un'autorizzazione corrispondente per un estratto catastale. Naturalmente anche il venditore può richiedere un estratto del registro fondiario, poiché deve dimostrare di essere il proprietario legale. Creditori, istituti di credito, tribunali, notai e autorità hanno generalmente un interesse legittimo.
Un estratto attuale del registro fondiario comprende di solito una copia del foglio catastale e può essere richiesto all'ufficio del registro fondiario competente. Per quanto riguarda i tempi di attesa: di solito l'estratto catastale viene recapitato nella cassetta delle lettere dopo 14 giorni.
A seconda che si richieda una versione semplice o certificata, il costo di un estratto catastale è compreso tra 10 euro e 20 euro. È anche possibile richiedere un estratto catastale online. Per saperne di più sulla tenuta dei registri catastali elettronici, potete consultare il sito web grundbuch-portal.de e i siti web dei singoli Stati federali.
Concludendo: il registro fondiario è una base per venditori e acquirenti di immobili nel vero senso della parola. Questo documento contiene tutte le informazioni importanti che sono fondamentali per la proprietà di un immobile. Gli esperti di VON POLL saranno lieti di aiutarvi in caso di domande sul contenuto del catasto. Potete contattarci qui.
