23.01.2025 • 6 min. tempo di lettura
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Nelle conversazioni con i proprietari di immobili, spesso ci viene chiesto che cos'è e che cosa comporta un diritto di accesso di emergenza.
Che cos'è un diritto di accesso di emergenza?
In sostanza, si tratta di stabilire se i vicini possono attraversare la proprietà di qualcun altro per raggiungere la propria perché non c'è un collegamento con una strada pubblica. A determinate condizioni, a una cosiddetta "proprietà intrappolata" può essere concesso un diritto di accesso di emergenza.
È ovvio che questo argomento può portare a controversie - e persino a dispute legali - tra i proprietari di casa. In questo articolo vorremmo quindi fornirvi una prima panoramica sui diritti di accesso d'emergenza. Tuttavia, questo articolo non sostituisce una consulenza legale professionale.
Diritto di passaggio nel Codice Civile tedesco (BGB)
Questo testo legale spiegato in termini semplici: potete chiedere ai vostri vicini di utilizzare i sentieri che attraversano le loro proprietà se la vostra proprietà non ha accesso a una strada. Finché questo è il caso, il vostro vicino ha il cosiddetto "diritto di passaggio". Tuttavia, nel caso di diritti di passaggio emergenti (come "soluzione di emergenza"), questo vale solo fino a quando non viene creato un accesso per la vostra proprietà.
In questo contesto si fa anche una distinzione tra i termini "proprietà dominante" e "servente". I significati:
Proprietà "dominante": appartiene al proprietario che è autorizzato a utilizzare temporaneamente il percorso di accesso di terzi.
Proprietà "servente": appartiene al proprietario che mette a disposizione il proprio percorso di accesso per questo scopo.
In questi casi, è spesso possibile raggiungere un accordo di vicinato e "amichevole". Tuttavia, se il vicino si rifiuta di consentire l'accesso al percorso di emergenza attraverso la sua proprietà, i proprietari possono fare causa per il percorso di emergenza. In questo caso, sarà un tribunale a decidere se i requisiti sono soddisfatti.
Requisiti per il diritto di accesso di emergenza
Per concedere il diritto di accesso di emergenza devono essere soddisfatti determinati criteri. Ne elenchiamo qui una selezione:
- Non vi è alcun collegamento tra la proprietà e una strada pubblica. Questo vale anche per gli accessi troppo stretti, non utilizzabili temporaneamente o solo parzialmente collegati alla strada.
- Non è possibile utilizzare la proprietà in modo appropriato, anche se esiste un collegamento con una strada pubblica.
- Solo il proprietario o il locatario della proprietà inaccessibile può richiedere un diritto di accesso di emergenza, non gli inquilini o i locatari.
- Tutti i proprietari di immobili situati tra l'immobile svantaggiato e la zona di traffico pubblico devono richiedere espressamente il diritto di accesso d'emergenza.
- Se l'immobile inaccessibile appartiene a più persone, tutti i proprietari devono richiedere congiuntamente il loro diritto di accesso d'emergenza
Giudizi sui diritti di accesso d'emergenza: le richieste sono spesso negate
Un gran numero di sentenze dimostra che i diritti di accesso d'emergenza non possono essere dati per scontati: I diritti di accesso in caso di emergenza non sono scontati. Un collegamento ingombrante o scomodo alla strada, ad esempio, non è un argomento per concedere un diritto di accesso di emergenza. Lo stesso vale se si devono accettare deviazioni più lunghe o se non si può parcheggiare un'auto direttamente davanti alla porta.
Non può rivendicare un diritto di accesso d'emergenza nemmeno chi ha arbitrariamente rimosso o bloccato una strada di accesso esistente alla propria proprietà. Non esiste nemmeno un "diritto consuetudinario" a una via di accesso di emergenza. Se avete sempre permesso ai vicini di attraversare la vostra proprietà in auto, non vi state impegnando - questo non comporta un diritto automatico di accesso di emergenza.
A proposito: il diritto di accesso di emergenza svolge un ruolo anche in agricoltura. Per saperne di più, cliccate qui.
Sei ulteriori punti sul tema dei diritti di accesso d'emergenza
- Un diritto di accesso d'emergenza non è sempre automaticamente registrato nel registro fondiario. I diritti di passaggio possono anche essere concordati nell'ambito di un contratto privato. Tuttavia, possono certamente essere trasferiti come servitù e iscritti come tali nella cosiddetta "Sezione II" del registro fondiario. Per sapere cosa significa, cliccate qui.
- Esiste un'indennità per il diritto di passaggio d'emergenza. Tale indennizzo è denominato affitto per l'accesso d'emergenza, affitto monetario o anche importo contestato del diritto di accesso d'emergenza. L'indennizzo deve essere pagato dall'utilizzatore del diritto di accesso d'emergenza al vicino che deve concederlo. L'importo è calcolato in base alla riduzione del valore di mercato della proprietà confinante.
- Il diritto di accesso di emergenza è esecutivo. Se il vostro vicino si rifiuta di concedervi il diritto di accesso d'emergenza, avete il diritto di fargli causa. Il tribunale verificherà se le condizioni sono soddisfatte.
- Un esperto può calcolare il risarcimento. Tuttavia, di solito non verifica se esiste un diritto di accesso di emergenza.
- Esiste anche un diritto di accesso di emergenza per i veicoli da costruzione. Se è stata concessa la licenza edilizia, i veicoli da cantiere devono poter accedere alla proprietà a determinate condizioni.
- I diritti di accesso di emergenza e i diritti di passaggio differiscono. Se una proprietà è solo temporaneamente tagliata fuori dalla strada pubblica di accesso, si parla di diritto di accesso di emergenza. Il diritto di passaggio deve essere concesso fino a quando la proprietà non può essere nuovamente raggiunta attraverso la propria strada di accesso.
Conclusione: Vale la pena prestare attenzione alle questioni relative al diritto di passaggio quando si acquista una proprietà. Se avete domande specifiche in merito, dovreste sempre chiedere una consulenza legale.
