17.10.2023 • 5 min. tempo di lettura
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Il calcolo della superficie abitativa è un aspetto importante della gestione immobiliare che riveste grande importanza sia per gli acquirenti e gli inquilini che per i proprietari. Il calcolo corretto della superficie abitabile non solo influisce sui prezzi di affitto o di vendita, ma anche sull'importo della tassa di proprietà. Piccole differenze possono rapidamente sommarsi a migliaia di euro.
Anche per i proprietari è molto importante determinare correttamente l'esatta superficie abitativa, poiché dalla superficie abitativa dipendono alcune voci della bolletta dei servizi e dell'indennità di abitazione. Informazioni errate, anche se specificate nel catasto o nelle dichiarazioni di divisione, sono uno dei motivi principali per cui molte bollette non sono corrette e possono essere contestate.
La superficie abitativa può essere calcolata secondo lo standard industriale tedesco (DIN) o secondo l'ordinanza sulla superficie abitativa. I due metodi si differenziano come segue:
Calcolo della superficie abitabile secondo la DIN 277
La DIN 277 è una norma tecnica che specifica requisiti precisi per il calcolo della superficie degli edifici. Quando si applica il calcolo della superficie abitabile secondo la DIN 277, si seguono determinate regole e standard per determinare le dimensioni esatte della superficie abitabile.
Questo include la considerazione di diverse stanze e aree all'interno della proprietà. La DIN 277 fornisce indicazioni dettagliate su come ciascuna di queste aree debba essere misurata e sommata per determinare la superficie abitativa totale.
Calcolo della superficie abitativa secondo l'Ordinanza sulla superficie abitativa
L'Ordinanza sulla superficie abitativa (WoFlV) si applica a livello nazionale e regola il calcolo della superficie abitativa nelle proprietà residenziali. Questa ordinanza definisce alcuni criteri e regole per il calcolo della superficie abitativa, tra cui il modo in cui devono essere presi in considerazione determinati locali.
Differenze e somiglianze:
Accuratezza: La DIN 277 è generalmente più precisa e dettagliata dell'Ordinanza sullo spazio abitativo. Specifica esattamente come le diverse aree ed elementi debbano essere inclusi nel calcolo.
Campo di applicazione: La DIN 277 è generalmente utilizzata nel settore edile e per le proprietà commerciali, mentre l'Ordinanza sullo spazio abitativo costituisce la base legale per la specificazione dello spazio abitativo nei contratti di affitto e di acquisto.
Carattere vincolante: L'Ordinanza sullo spazio abitativo è di natura legale ed è giuridicamente vincolante per i proprietari e gli inquilini. La DIN 277, invece, non è giuridicamente vincolante, ma viene spesso utilizzata nella pratica.
Nella pratica, possono esserci differenze nel calcolo della superficie abitativa quando vengono applicate la DIN 277 e l'Ordinanza sulla superficie abitativa.
Il metodo di calcolo della superficie abitativa dovrebbe essere specificato con precisione in un contratto di locazione o di acquisto, al fine di evitare possibili malintesi. Nelle controversie legali si fa spesso riferimento all'Ordinanza sullo spazio abitativo come base.
Cosa conta come spazio abitativo?
Lo spazio abitativo comprende generalmente tutti i locali all'interno di un appartamento o di una casa che possono essere utilizzati a scopo residenziale. Ciò include:
Salotti: comprendono soggiorni, camere da letto, camere per bambini e camere per gli ospiti. Queste stanze costituiscono di solito la parte principale dello spazio abitativo.
Cucina: la cucina viene di solito conteggiata per intero come parte dello spazio abitativo, purché sia utilizzabile e abitabile. Sono incluse le cucine componibili e le zone pranzo.
Bagno: anche il bagno è considerato spazio abitabile. Questo vale per i bagni principali, per i bagni degli ospiti e per i servizi igienici.
Assi e corridoi: in molti casi, anche gli ingressi e i corridoi sono inclusi nello spazio abitativo, a condizione che non siano troppo stretti o troppo lunghi.
Ripostigli: a seconda delle dimensioni e dell'uso, i ripostigli come le cabine armadio o i magazzini possono essere inclusi nello spazio abitativo.
Balconi e terrazze: i balconi e le terrazze possono essere inclusi nello spazio abitativo a determinate condizioni se sono coperti o riscaldati. Tuttavia, ciò varia a seconda del Paese e dello Stato federale.
Cosa non conta come spazio abitativo?
Ciò che non conta come spazio abitativo sono le stanze o le aree non utilizzate per scopi residenziali. Tali locali sono di solito specificati come spazio utilizzabile nel calcolo della superficie abitativa, ad esempio:
Seminterrato: di norma, il seminterrato non conta come superficie abitativa a meno che non sia sviluppato per scopi residenziali e soddisfi i requisiti corrispondenti.
Sottotetto: Anche il sottotetto non viene di norma considerato come spazio abitativo, a meno che non venga trasformato in spazio abitativo e soddisfi i requisiti previsti per lo spazio abitativo.
Stanze tecniche e di servizio: Stanze come il locale caldaia, la lavanderia o il ripostiglio non contano come spazio abitativo.
Garage e parcheggi: Anche i garage e i parcheggi non contano come spazio abitativo.
Calcolo dei metri quadrati - esempio di spazio abitativo
I metri quadrati di un immobile vengono solitamente calcolati misurando la lunghezza e la larghezza delle singole stanze o aree e poi moltiplicando queste dimensioni. Ecco un semplice esempio di calcolo:
Supponiamo di voler calcolare i metri quadrati di un soggiorno rettangolare.
Misurare la lunghezza e la larghezza:
- Misurare la lunghezza del soggiorno da una parete alla parete opposta. Supponiamo che la lunghezza sia di 6 metri.
- Poi misuriamo la larghezza del soggiorno da un'altra parete alla parete opposta. Supponiamo che la larghezza sia di 4 metri.
Calcolo dell'area:
- Moltiplicare la lunghezza (6 metri) per la larghezza (4 metri) per calcolare l'area: 6 m x 4 m = 24 metri quadrati.
In questo esempio, l'area del soggiorno è di 24 metri quadrati. Questo è un semplice esempio di calcolo dei metri quadrati di un'area rettangolare.
Per le stanze o le aree di forma irregolare, è possibile dividere l'area in aree rettangolari o quadrate più piccole e poi sommare le aree di queste sottoaree per ottenere l'area totale.
Importante: Le regole e le definizioni esatte per il calcolo dello spazio abitativo possono variare da Paese a Paese e da Stato a Stato.
Nel calcolo della superficie abitativa, si deve tenere conto anche di caratteristiche particolari come soffitti spioventi o aree non accessibili, rispettando le rispettive normative e leggi locali.
Calcolo della superficie abitativa e imposta sulla proprietà
Il calcolo della superficie abitativa ha un impatto diretto sull'importo dell'imposta sulla proprietà. In Germania, l'imposta sulla proprietà viene calcolata sulla base dei cosiddetti valori standardizzati, che a loro volta si basano sulla superficie abitabile dell'edificio.
Più grande è la superficie abitabile, più alta è l'imposta sulla proprietà. È quindi essenziale che i proprietari di immobili facciano eseguire il calcolo della superficie abitativa da un esperto per garantire un onere fiscale equo.
Calcolo della superficie abitativa per tetti a falde
Il calcolo della superficie abitativa per tetti a falde può essere complesso. In Germania non esiste un metodo di calcolo standardizzato, ma si applicano norme diverse a seconda dello Stato federale. In generale, tuttavia, per il calcolo della superficie abitabile dei tetti inclinati si devono osservare i seguenti passaggi:
Altezza del tetto inclinato: per prima cosa si misura l'altezza del tetto inclinato. A tal fine, si determina la distanza dal pavimento al punto più alto del tetto inclinato. Questa altezza è necessaria per determinare lo spazio sotto il tetto inclinato.
Calcolo dell'area: per calcolare l'area sotto il tetto inclinato, si misura la lunghezza del tetto inclinato lungo il pavimento. Questa misura viene solitamente effettuata a una certa altezza dal pavimento, circa 1,50 metri o 2 metri. Si misura anche la larghezza della stanza. La lunghezza calcolata viene poi moltiplicata per la larghezza per determinare la superficie del pavimento sotto il tetto inclinato.
Riduzione della superficie: quando si calcola la superficie abitabile, non sempre si tiene conto del 100% della superficie sotto il tetto inclinato. In molti casi, solo una certa percentuale di quest'area viene aggiunta alla superficie abitabile. Questa percentuale può variare a seconda dello Stato federale, ma spesso è compresa tra il 50% e il 100%.
Fusione dell'area: l'area calcolata sotto il tetto spiovente viene quindi aggiunta alla superficie abitabile totale, a condizione che soddisfi i requisiti per il calcolo della superficie abitabile.
Esempio di calcolo della superficie abitabile con tetti spioventi
Supponiamo di avere un sottotetto con una lunghezza di 10 metri e una larghezza di 8 metri. L'altezza del tetto inclinato è di 2 metri dal pavimento. Si vuole calcolare la superficie abitabile sotto questo tetto spiovente, tenendo conto che il 50% di questa superficie si aggiunge alla superficie abitabile totale.
Calcolo della superficie sotto il tetto spiovente: La superficie del pavimento sotto il tetto spiovente si calcola moltiplicando la lunghezza (10 metri) per la larghezza (8 metri), cioè 10 m x 8 m = 80 metri quadrati.
Considerazione della percentuale: Poiché si è deciso di aggiungere solo il 50% di questa superficie allo spazio abitativo, la superficie effettiva che contribuisce allo spazio abitativo è il 50% di 80 metri quadrati, cioè 0,5 x 80 m² = 40 metri quadrati.
Calcolo dello spazio abitativo totale: ora aggiungete quest'area calcolata (40 metri quadrati) a quella delle altre stanze dell'appartamento, come la camera da letto, il soggiorno, la cucina e il bagno, per ottenere lo spazio abitativo totale.
Supponiamo che le altre stanze abbiano una superficie complessiva di 100 metri quadrati. Allora la superficie abitabile totale dell'appartamento è di 100 m² + 40 m² = 140 metri quadrati.
