Comunità di proprietari: tutto quello che c'è da sapere

In questo articolo, potrete approfondire alcuni argomenti relativi alla comunità di proprietari:

1. Scoprirete cosa si intende per proprietà speciale e comune e cosa viene regolato nella dichiarazione di divisione, tra le altre cose.
2. Avrete una prima panoramica dei diritti e dei doveri che avete come membri di una comunità di proprietari e avrete una visione della distribuzione delle spese.
3. Verrete introdotti ai contenuti e alle procedure abituali di un'assemblea dei proprietari.
4. Leggerete cos'è un comitato consultivo e quali sono i suoi compiti.

Ben informati: Che cos'è una comunità di proprietari?

Chi acquista un appartamento in una proprietà multiproprietaria diventa talvolta anche membro di una comunità di proprietari (WEG in breve). In questo caso, di solito si acquisiscono diritti di proprietà specifici, che vengono definiti, tra l'altro, proprietà comune e proprietà separata. Inoltre, spesso si acquisisce anche una quota di comproprietà dell'immobile.

È già chiaro che non si tratta di termini comuni. In questo articolo guida, quindi, vi spieghiamo cos'è una comunità di proprietari e quali sono i diritti e i doveri ad essa associati.

Termini spiegati in modo semplice: associazione di proprietari, proprietà separata e proprietà congiunta

In generale, il termine "comunità di proprietari" è più comunemente usato - presumibilmente a causa della lunghezza della parola più breve. Tuttavia, il termine corretto è "associazione di proprietari di condominio".

Questo è il termine usato per descrivere un gruppo associato di proprietari di proprietà separate in un complesso condominiale. "Proprietà speciale" è il termine che indica i diritti di proprietà che si riferiscono a locali separati ed è a sua volta suddiviso in proprietà condominiale e proprietà parziale; maggiori informazioni in merito sono riportate di seguito.

La proprietà speciale comprende, ad esempio:

• Unità abitative
• rivestimenti per pavimenti e pareti, come tappeti e carta da parati
• linee di alimentazione all'interno del condominio
• impianti per il bagno, compresa la rubinetteria
• rivestimento del soffitto
• porte interne
• muri non portanti
• garage
• porti

Come si può già vedere da questo breve elenco, gli immobili speciali potrebbero essere suddivisi in unità "abitabili" e "altrimenti utilizzabili". In un modo più consono al linguaggio giuridico, si parlerebbe di locali "residenziali" e "non residenziali"; ed è questo il significato dei termini "proprietà residenziale" e "proprietà parziale" nel contesto di un WEG.

Nella legge tedesca sul condominio, che viene spesso indicata anche come "WEG", incontriamo anche il termine correlato "proprietà comunitaria". Una definizione un po' abbreviata ma utile di questo termine potrebbe essere la seguente: Tutto ciò che non è proprietà separata conta come proprietà comune. In altre parole, quelle parti di un edificio che non sono di proprietà di un singolo proprietario della comunità, ma dell'intero gruppo.

La proprietà comune comprende, ad esempio:

• Casse e ascensori
• Tetti
• Impianti di riscaldamento
• Linee di alimentazione fino all'ingresso del condominio
• Screed
• finestre
• soffitti
• vie di accesso
• v.m

Se desiderate saperne di più sulla legge tedesca sul condominio e sulla proprietà comune, potete trovare ulteriori informazioni qui.

Il termine "dichiarazione di divisione" è spesso usato in relazione alle comunità di proprietari. Si tratta di un documento notarile che indica chi possiede una proprietà speciale o parziale all'interno di un complesso residenziale. In questo caso è possibile anche un accordo contrattuale, ma è piuttosto raro.

La dichiarazione di partizione di solito include i seguenti documenti:

• una planimetria di partizione che mostra l'ubicazione e le dimensioni delle singole parti dell'edificio e la loro assegnazione ai rispettivi proprietari
• un certificato di completamento che descriva quali parti dell'edificio sono strutturalmente separate (ad esempio cantine o garage)

Esempi dei diritti e degli obblighi di un'associazione di proprietari di case

Abbiamo elencato tre degli aspetti più noti di un'associazione di proprietari di case in un formato breve e compatto:

• I costi di manutenzione e cura dei beni comuni, che possono includere tetti, facciate o scale, sono spesso a carico comune.
• Le spese relative alle proprietà individuali sono a carico dei rispettivi proprietari.
• Nei condomini, spesso i membri si impegnano a versare un fondo di manutenzione per le riparazioni o le ristrutturazioni. Di solito si tratta di un importo compreso tra 40 e 80 centesimi al mese per metro quadrato di spazio abitabile e utilizzabile.

Un esempio: quando all'interno di una comunità di proprietari si pone la questione di chi paga per un tombino otturato, dipende da dove si è verificato il blocco. Se si trova all'interno della proprietà separata, paga il proprietario specifico. Se l'ostruzione riguarda la proprietà comune, i costi vengono ripartiti di conseguenza tra tutti i proprietari.

La forma giuridica ufficiale di un'associazione di proprietari di case è la cosiddetta "comunità di comproprietari". In parole povere, questo significa che se un proprietario vuole dipingere la facciata, ad esempio, ha bisogno del consenso della maggioranza. Una buona e fiduciosa collaborazione all'interno di una comunità di proprietari è quindi un vantaggio.

Se ci si trova in una situazione in cui si vuole lasciare una comunità di proprietari, si può sostanzialmente "sganciarsi" solo vendendo. È generalmente improbabile che tutti gli altri comproprietari acconsentano a un'uscita senza vendita e che la dichiarazione di divisione venga successivamente modificata - con ulteriori costi notarili.

Vorremmo inoltre attirare la vostra attenzione sui seguenti tre punti:

1. La legge sulle comunità di proprietari è ancora piuttosto nuova. La riforma dei WEG 2020 ha portato a una serie di nuove regole. Potete trovare un breve riassunto qui
   
   
2. Associazione di proprietari e dichiarazione dei redditi: questo collegamento è rilevante anche per i proprietari. Alcuni dati del rendiconto annuale sono necessari per la dichiarazione dei redditi. Scoprite quali sono
   
   
3. Si consiglia una consulenza legale a chiunque faccia parte di un'associazione condominiale e voglia vendere la propria casa.

Almeno una volta all'anno: riunioni obbligatorie dei proprietari

L'amministratore di solito invita i proprietari alle riunioni dei proprietari. Ogni proprietario può anche farsi rappresentare all'assemblea per delega.

Argomenti tipici di una riunione dei proprietari:

• Conto annuale con conti totali e individuali
• Nomina o revoca dell'amministratore
• Piano aziendale
• Prelievi speciali
• Elezione del consiglio consultivo
• Misure edilizie
• Uso dei beni comuni
• Ammontare delle riserve

Per le decisioni si applica la maggioranza della comunità dei proprietari. Quale sia la maggioranza richiesta - ad esempio l'unanimità o i 3/4 - dipende non da ultimo dal regolamento della rispettiva assemblea.

Il diritto di voto si basa sul principio della testa (un voto per proprietario) o sul principio dell'oggetto. In quest'ultimo caso, la dichiarazione di divisione collega il numero di diritti di voto al numero di metri quadrati della proprietà speciale assegnata. È possibile votare anche secondo il cosiddetto "principio del valore". In questo caso, i proprietari ricevono il diritto di voto in base alle loro quote di comproprietà. Inoltre, dopo ogni assemblea dei proprietari deve essere redatto un verbale per registrare i punti discussi e le delibere adottate.

Supportare, monitorare, verbalizzare: I compiti del comitato consultivo di gestione

Il comitato consultivo di gestione può essere nominato durante l'assemblea condominiale. In questa sezione vi spieghiamo quali sono i compiti del comitato consultivo di un'associazione di proprietari di case e cosa fa il comitato consultivo. In primo luogo, però, la questione della composizione. Il comitato consultivo viene eletto dal WEG ed è composto da un presidente e da due assessori, che devono essere tutti proprietari.

Tre compiti centrali del comitato consultivo di gestione di una comunità di proprietari in sintesi:

1. Supporto. Il comitato consultivo aiuta l'amministratore a preparare le assemblee dei condòmini e fa da mediatore tra i condòmini e gli amministratori.
2. Controllo. Il comitato consultivo può controllare i conti di fine anno e i pagamenti degli assegni per la casa.
3. Registrazione. Dopo le assemblee dei condòmini, il comitato consultivo prepara i verbali e li firma insieme al consiglio di amministrazione.

Nota per i proprietari: Prospetto dei costi di servizio per i condomini

Per i condomini vale la pena di dare un'occhiata dettagliata al prospetto dei costi di servizio per gli appartamenti in affitto, che viene regolarmente redatto. Il locatore può addebitare agli inquilini solo i costi di gestione, come ad esempio i costi di raccolta dei rifiuti. I costi sostenuti dall'associazione dei proprietari (come le spese di gestione), invece, devono essere sostenuti dagli inquilini stessi.

Conclusione: In qualità di proprietari di un appartamento e quindi di membri di un'associazione dei proprietari, avete una serie di diritti e obblighi, e ci sono una serie di termini tecnici molto specifici da comprendere. Poiché in questo articolo non siamo assolutamente riusciti a trattare l'argomento in modo esaustivo, vi consigliamo di concludere: Se avete domande specifiche su un caso particolare all'interno della vostra comunità di proprietari, non esitate a contattare un avvocato specializzato o un esperto legale.