30.08.2022 • 6 min. olvasási idő
A cikk tartalma
Minden, amit az ingatlan-nyilvántartásról tudni kell, egy pillantásra: A telekkönyvi bejegyzés költségei, hogyan lehet telekkönyvi kivonatot kérni és még sok minden más...
Mi hol szerepel a telekkönyvben: kompakt alapismeretek az ingatlanok szerelmeseinek
A telekkönyvet krónikának is tekinthetjük. Ez - különböző szakaszokban - rögzíti egy ingatlan életének fontos mérföldköveit, beleértve a tulajdonosváltozásokat, jelzálogjogokat és jogokat. A múltat soha nem teszi teljesen felismerhetetlenné (ez lenne a "törlés"), de mindig visszakövethető a jelenbe, egyértelműen "régi információként" jelölve. Erre a célra általában áthúzásokat és aláhúzásokat használnak.
A telekkönyvet tisztán formai szempontból úgy határozzák meg, mint "egy önkormányzati kerületben lévő összes beépített és beépítetlen ingatlan tulajdonjogának nyilvános nyilvántartását". Más szóval, a telekkönyv választ ad az ingatlan eredetére, tulajdonjogára és finanszírozására vonatkozó kérdésekre.
Minden leendő vevőnek be kell néznie a telekkönyvbe, mielőtt házat vásárol, hogy átfogó képet kapjon az ingatlant övező jogilag kötelező tényekről. Ezért még fontosabb, hogy alapos tájékoztatást adjunk Önnek erről a témáról.
Kis telekkönyvi útmutató: Hogyan épül fel a telekkönyv
Mielőtt többet mondanánk a telekkönyvek fontosságáról, először képekkel szeretnénk szemléltetni a felépítésüket. Egy telekkönyv több telekkönyvi lapból áll, amelyek folyamatos sorszámozással vannak ellátva, és egyes szakaszokra vannak osztva.
Egy telekkönyv az alábbi öt szakaszt tartalmazza:
- Fedőlap az illetékes helyi bíróság, a telekkönyvi hivatal és a telekkönyvi kerület adataival. Egy kis tipp: Ha a telekkönyvi számot szeretné megtudni, azt is itt találja meg.
- Leltár az ingatlanra vonatkozó információkkal, többek között a kerület, a leltári szám, a felmérési körzet, a parcella, az ingatlan elhelyezkedése és mérete. A "nagyítási tényező" szempontjából a "Gemarkung" egy város/község, a "Flur" egy kerület, a "Flurstück" pedig az, hogy a mindennapi nyelvben mi a tényleges ingatlan.
- I. rész - Tulajdonos a címmel és adott esetben a tulajdoni hányadokkal
A tulajdonosi szerkezetet itt rögzítik. Ha már bejegyeztek egy elsőbbségi átruházási értesítést (az ingatlan vevőjét biztosító, jövőbeli tulajdonszerzésről szóló feljegyzés), akkor egy másik leendő vevő gyorsabb volt, és már a közjegyzővel "lefoglaltatta" az ingatlant vásárlásra. Az Ön számára az az előny, hogy védve van a "kettős eladástól". - II. szakasz - Terhek és korlátozások
Itt talál információkat a lehetséges terhekről, korlátozásokról, szolgalmakról és használati jogokról, beleértve például az "útjogokra" vonatkozó szomszédsági megállapodásokat. Jellemző példák az ebben a szakaszban található bejegyzésekre: műemléki státusz, lakóházi jogok, vezetékjogok, fizetésképtelenségi értesítések, haszonélvezeti vagy elővásárlási jogok magánjogi jogcímen. Ebben a cikkben többet megtudhat a "szolgalmi jog" fogalmáról és arról, hogy pontosan mit is jelent az úthasználati jog.
Ha Ön olyan ingatlanon él, amelyet mezőgazdasági vagy erdészeti célra is használnak, akkor gyakran rendelkezik úgynevezett "dologi szolgalmi jogokkal" a II. szakaszban. Ezek általában az erdészethez és a mezőgazdasághoz kapcsolódnak; a "teher" kifejezés ilyenkor például a rendszeres fa- vagy terményszállításokra utalhat. - III. szakasz - Jelzálogjogok, telekadósságok, járadéktartozások
Ez a szakasz elsősorban a bankokat érdekli, amelyek itt nyomon követhetik az ingatlan teljes pénzügyi történetét. Különösen a III. szakaszban jegyzik fel a földterheket, zálogjogokat vagy jelzálogjogokat, az úgynevezett "jelzáloghiteleket".
Ez a szakasz azért különösen fontos, mert mindig "tehermentesen" kell átadni - minden pénzügyi tartozást az átruházás előtt ki kell egyenlíteni a korábban bejegyzett bankkal (általában az új bankkal). Bennfentes információ az ingatlanközvetítői gyakorlatból: Itt különösen fontos figyelni a "Schuldbrief" bejegyzésére - ez egy valódi klasszikus váltó lenne, amelynek a közjegyzői találkozón fizikai dokumentumként rendelkezésre kell állnia. Ezeket a leveleket nem mindig könnyű megtalálni.
Jó tudni: Így működik a telekkönyvi bejegyzés
A legfontosabb alapelv: Aki vásárlás, öröklés vagy ajándékozás útján szerzett egy telket vagy ingatlant, azt új tulajdonosként kell bejegyezni. Ehhez nem szükséges új telekkönyvet vezetni. Ennek folyamata Németországban pontosan meghatározott és szabályos eljárást követ.
A telekkönyvi bejegyzés egyes lépéseinek áttekintése:
- Az adásvételi szerződést közjegyző hitelesíti.
- A közjegyző tájékoztatja a földhivatalt a tulajdonosváltásról.
- A közjegyző kezdeményezi az elsőbbségi átruházási értesítő bejegyzését ("vételi fenntartás").
- A bank biztosítékként földhivatali jelzálogjogot jegyeztet be.
- Az ingatlan vételárát a vevő vagy a finanszírozó intézmény teljes egészében átutalja a közjegyző számlájára, egy úgynevezett "közjegyzői letéti számlára", vagy az eladó számlájára.
- A közjegyző kérelmezi a földhivatalnál az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést a vevő nevére.
- Az ingatlan átruházása az adásvételi szerződésben szereplő időpontnak megfelelően történik.
- A tulajdonjog hivatalosan is átkerül a telekkönyvbe.
A vevőknek néha türelemre van szükségük a folyamat során. Attól függően, hogy mennyire elfoglalt a földhivatal, akár öt hónapig is eltarthat, mire hivatalosan is tulajdonosa lesz egy ingatlannak.
Mellesleg: Nem csak a tulajdonjog változását kell bejegyezni a földhivatalba. Akkor is be kell jegyezni, ha új hitelintézet veszi át a finanszírozást, ha új ingatlanmegosztás történik, vagy ha új útjogról vagy tartózkodási jogról állapodnak meg, ezt is be kell jegyezni.
A telekkönyvi bejegyzés költségei: mire számíthat
A költségek kiszámításának alapja az úgynevezett "tranzakciós érték", azaz az ingatlan vételára. Ez alapján mind a közjegyzőnek, mind a földhivatalnak költségei keletkeznek a telekkönyvi bejegyzéssel kapcsolatban
Ökölszabályként megjegyezheti: a vételár körülbelül 1,5-2 százalékával kell számolnia járulékos költségként. Ha már a járulékos költségeknél tartunk: Ebben a cikkben összefoglaltuk Önnek a témával kapcsolatos legfontosabb pontokat.
Tegyük fel, hogy Ön 500 000 euróért vásárol házat, és 50 000 euró összegű finanszírozást vállal. Az alábbiakban egy egyszerűsített példát soroltunk fel a költségek megoszlására.
Az itt feltüntetett költségek csak illusztrációként szolgálnak, és tájékoztató jellegűek. A ténylegesen felmerülő költségek a vonatkozó díjrendelet alapján kerülnek kiszámításra.
A telekkönyvi kivonat igénylése: ki kaphatja meg - és mennyibe kerül
A telekkönyvi kivonat tartalmazza az ingatlanra vonatkozó összes jogilag releváns információt. Az ingatlan-nyilvántartási kivonat nélkül tehát ugyanolyan valószínűtlen az ingatlanértékesítés, mint közjegyző nélkül. A "Hogyan és honnan szerezhetek be telekkönyvi kivonatot?" kérdés tehát minden leendő ingatlanvásárló számára releváns.
A telekkönyvet az illetékes helyi bíróságon vagy a földhivatalban vezetik. Magától értetődik, hogy nem bárki kérhet tetszés szerint kivonatot a telekkönyvből. Hiszen a pénzügyi tulajdonviszonyokra vonatkozó érzékeny adatokról van szó. A telekkönyvi törvény 12. szakasza szerint tehát jogos érdeknek kell fennállnia a telekkönyvi információk megszerzéséhez, amihez bizonyos feltételeknek kell teljesülniük.
A legfontosabb az Ön, mint leendő vevő számára, hogy ha már konkrét adásvételi tárgyalások folynak, akkor általában fennáll a jogos érdek, és az eladó megfelelő felhatalmazást adhat Önnek a telekkönyvi kivonatra. Természetesen az eladó is kérhet telekkönyvi kivonatot, hiszen neki kell bizonyítania, hogy ő a jogszerű tulajdonos. A hitelezők, hitelintézetek, bíróságok, közjegyzők és hatóságok általában jogos érdekkel rendelkeznek.
A hatályos telekkönyvi kivonat általában a telekkönyvi lap másolatát tartalmazza, és az illetékes földhivatalnál kérhető. Ami a várakozási időt illeti: a telekkönyvi kivonatot általában 14 nap múlva kapja meg a postaládájába.
A telekkönyvi kivonat ára attól függően, hogy egyszerű vagy hitelesített változatot kér, 10 és 20 euró között mozog. Lehetőség van online telekkönyvi kivonat igénylésére is. Az elektronikus telekkönyvek vezetéséről a grundbuch-portal.de weboldalon tájékozódhat, és az egyes szövetségi államok weboldalain is megtekintheti azokat.
Végkövetkeztetés: A telekkönyv a szó legszorosabb értelmében az ingatlaneladók és -vásárlók alapját képezi. Ez a dokumentum minden olyan fontos információt tartalmaz, amely az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez elengedhetetlenül fontos. A VON POLL szakértői szívesen segítenek Önnek, ha bármilyen kérdése van a telekkönyv tartalmával kapcsolatban. Itt veheti fel velünk a kapcsolatot.
