Ingatlanátruházási adó: a megtakarítási lehetőségek kihasználása és a költségek csökkentése

Az ingatlanvásárlóknak nem csak a vételárat kell kifizetniük, ha ingatlan vagy telek vásárlását tervezik. Számításaik során a leendő vásárlóknak a vásárlás járulékos költségeit is figyelembe kell venniük. Az egyik legnagyobb tétel itt a telekátruházási adó. Ezt egyszer kell megfizetni az adóhivatalnak, ha beépítetlen vagy beépített ingatlant vásárolnak. Van néhány megtakarítási lehetőség, amelyből egyes vásárlók profitálhatnak. Az alábbiakban a VON POLL FINANCE szakértői (www.vp-finance.de) hasznos tippeket adnak arról, hogy milyen helyzetekben lehet spórolni az ingatlanátruházási adón.

Mi az ingatlanátruházási adó?

Az ingatlanátruházási adó a vásárlás egyik járulékos költsége, amelyet egyszer kell megfizetni az adóhivatalnak - függetlenül attól, hogy a vevő beépített vagy beépítetlen ingatlant vásárol. Az ingatlanátruházási adó összege az ingatlan vételárának a földterületet is tartalmazó vételár százalékos arányában kerül megállapításra. Szövetségi államtól függően a telekátruházási adó mértéke 3,5 százalék és 6,5 százalék között van. Az adókulcs jelenleg Szászországban és Bajorországban a legalacsonyabb, egyenként 3,5 százalék. Ezzel szemben a leendő vásárlók Brandenburgban, Észak-Rajna-Vesztfáliában, Schleswig-Holsteinben, Türingiában és Saar-vidéken fizetik a legmagasabb, egyenként 6,5 százalékos ingatlanátruházási adót.

"A leendő vásárlóknak minden esetben tájékozódniuk kell az ingatlanvásárlás előtt a fizetendő ingatlanátruházási adó mértékéről, mivel a szövetségi tartományok döntése, hogy az új év elején megemelik-e az adó mértékét" - mondja Dr. Lucie Lotzkat, a VON POLL FINANCE ügyvezető partnere. Hozzáteszi: "Miután az ingatlanvásárló befizette az ingatlanátruházási adót, a közjegyző megkapja az adóhivataltól az adóelszámolási igazolást. Erre a vételár kifizetése után van szükség ahhoz, hogy a tulajdonjog átvezetésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásban"." Az ingatlanadó a vásárlás járulékos költségeinek jelentős részét teszi ki. Ennek ellenére van néhány módszer az adó csökkentésére és legjobb esetben költségmegtakarításra.

1. tipp: Spóroljon az ingatlanátruházási adón az új építéshez való önrész vagy a külön szerződések révén

Ha úgy dönt, hogy egy beépítetlen telket vásárol, majd új épületet épít rá, akkor megspórolhatja az ingatlanátruházási adót - feltéve, hogy mindkét elemet külön vásárolja meg.

A beépített telek esetében az adóalap általában a közjegyzői szerződésben szereplő vételár - azaz a telek és az épület összértéke -. Ha a beépítetlen telket külön vásárolják meg, akkor csak a telek után lehet adót fizetni. Ehhez a földterületre és az építési szerződésre vonatkozó szerződéseket tartalmilag és időben egymástól függetlenül kell megkötni. Fontos az is, hogy a telek eladója és az építési vállalkozó nem állhat egymással kapcsolatban - más szóval nem tartozhatnak ugyanahhoz a cégcsoporthoz. "A vásárlóknak azonban figyelembe kell venniük, hogy az új építésű ingatlan építőjétől történő vásárlás teljes vételáron történik, és ezért áfamentes" - mondja Dr. Lotzkat ingatlanfinanszírozási szakértő. Majd így folytatja: "Ha azonban először a telket vásárolják meg, és az ingatlanfejlesztési szolgáltatásokat ezután külön-külön vagy külön-külön számlázzák ki, akkor azok áfakötelesek. A leendő vásárlóknak ezt előre figyelembe kell venniük a számításaik során."

A vevők az ingatlanátruházási adót is megspórolhatják, ha a tranzakció egyszeri. Az építtetők ugyanis szerződésben vállalhatják, hogy az ingatlanátruházási adó kivetési alapjának csökkentése érdekében vállalják a saját hozzájárulásukat. A falak festésével vagy a padló önállóan történő lerakásával tehát nemcsak a szakmunkások költségeit, hanem az adót is meg lehet spórolni.

Tipp 2: Ingatlanvásárláskor számoljon az ingóságokkal

Nem csak az új építésű projektek esetében lehet spórolni az ingatlanátruházási adón, hanem a meglévő ingatlanok esetében is vannak megtakarítási lehetőségek. "Ha egy ingatlan megvásárlásakor olyan ingó berendezési tárgyakat is beszerez, mint például a beépített konyha, sütő, szauna vagy kerti bútor, akkor a finanszírozó bankkal való egyeztetés után utasíthatja a közjegyzőt, hogy ezeket külön tüntesse fel az adásvételi szerződésben" - mondja Dr. Lotzkat a VON POLL FINANCE-tól. Majd így folytatja: "Ennek oka, hogy csak a telek és az épület az épülethez elválaszthatatlanul kapcsolódó berendezési és felszerelési tárgyakkal együtt számít adóköteles tételnek. Az adóhivatal a mobil tartozékok értékét levonja a vételárból, így csökkentve az ingatlanátruházási adó kivetési alapját." De vigyázzanak! Ha azonban ezeknek az alkatrészeknek az értéke a vételár túl nagy részét teszi ki (például több mint 10 vagy 15 százalékot), az adóhivatal gyanút foghat, és kérdéseket tehet fel. Ezért célszerű előre bekérni az előző tulajdonostól az ingóságok vásárlási bizonylatát, hogy szükség esetén be tudja mutatni az adóhivatalnak. Az is tanácsos lehet, hogy előzetesen konzultáljon saját adótanácsadójával.

Tipp 3: Örökölje, ajándékozza vagy adja el az ingatlant családon belül

A közvetlen ági rokonok közötti ingatlaneladás mentes az átruházási adó alól. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlant házastársnak, szülőknek, gyermekeknek, nagyszülőknek vagy unokáknak adják el, a vevő mentesül az ingatlanátruházási adó alól. Ugyanez a kedvezményes elbánás vonatkozik az örökbefogadott gyermekekre, az anyósokra és a válás keretében a volt élettársaktól történő vásárlásra is."

"Az ingatlanátruházási adót meg lehet spórolni a családon belüli ajándékozással vagy örökléssel is. Itt azonban ajándékozási vagy öröklési adót kell fizetni. A rokonsági foktól függően azonban vannak olyan juttatások, amelyeket nem kell megadóztatni. Itt azonban elengedhetetlen az adótanácsadóval való konzultáció" - mondja Dr. Lotzkat ingatlanfinanszírozási szakértő."

4. tipp: Vonja le az ingatlanátruházási adót az adóból

Egyes esetekben az ingatlanátruházási adó levonható az adóból. Ha például vállalkozó vagy egyéni vállalkozó vagy, és az ingatlant kereskedelmi célokra használja, akkor a vásárláskor megfizetett ingatlanátruházási adót értékcsökkenési leírás formájában üzleti költségként érvényesítheti. Ez azonban csak akkor érvényes, ha az ingatlan adóköteles jövedelmet termel. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha az ingatlant részben kereskedelmi célokra használják. Itt ügyelni kell arra, hogy az ingatlan magán- és üzleti célú részei egyértelműen elkülönüljenek egymástól. A bérbe adott ingatlan tulajdonosai az ingatlanátruházási adót később lineárisan, jövedelemarányos költségként leírhatják."

Következtetés

"Az ingatlanvásárlás előtt fontos tájékozódni a vásárlás során felmerülő járulékos költségekről - ennek jelentős részét képezi az ingatlanátruházási adó. Ezért érdemes a leendő vásárlóknak utánanézniük, hogy itt realizálhatnak-e megtakarítást" - foglalja össze Dr. Lucie Lotzkat a VON POLL FINANCE-tól.