Tulajdonosok közössége: Minden, amit tudni kell

Ebben a cikkben a tulajdonközösséggel kapcsolatos kiválasztott témákról tudhat meg többet:

1. Megtudhatja többek között, hogy mit nevezünk különleges és közös tulajdonnak, és mit szabályoz a megosztási nyilatkozat.
2. Első áttekintést kap arról, hogy a tulajdonközösség tagjaként milyen jogai és kötelezettségei vannak, és betekintést nyerhet a költségek megosztásába.
4. Megismerkedhet a tulajdonosi gyűlés szokásos tartalmával és rendjével.
6. Elolvashatja, hogy mi a tanácsadó testület és milyen feladatai vannak.

Tudja, hogy mi a tanácsadó testület: Mi az a tulajdonközösség?

Aki lakást vásárol egy többlakásos ingatlanban, az esetenként egy tulajdonközösség (röviden WEG) tagjává is válik. Ebben az esetben általában meghatározott tulajdonjogokat szerez, amelyeket többek között közös tulajdonként és külön tulajdonként is emlegetnek. Emellett gyakran tulajdonostársi részesedést is szereznek az ingatlanban.

Már látható, hogy ezek korántsem általános kifejezések. Ezért ebben az útmutató cikkben szívesen elmagyarázzuk, mi is az a tulajdonközösség, és milyen jogok és kötelezettségek kapcsolódnak hozzá.

Egyszerűen magyarázott fogalmak: lakóközösség, külön tulajdon és közös tulajdon

Az általánosságban a "tulajdonközösség" kifejezést használják gyakrabban - feltehetően a rövidebb szóhossz miatt. A helyes kifejezés azonban a "társasházi tulajdonosi közösség".

Ez a kifejezés a társasházi komplexumban lévő külön tulajdonú ingatlanok tulajdonosainak társult csoportjára utal. A "külön tulajdon" a külön helyiségekre vonatkozó tulajdonjogok megnevezése, amely viszont társasházi tulajdonra és résztulajdonra tagolódik; erről bővebben alább.

A különleges tulajdonhoz tartoznak például:

• lakóegységek
• Padló- és falburkolatok, például szőnyegek és tapéták
• Közművezetékek a társasházban
• Fürdőszobai berendezési tárgyak, beleértve a szerelvényeket
• mennyezeti burkolatok
• belső ajtók
• nem teherhordó falak
• garázsok
• Carports

Amint már ebből a rövid felsorolásból is látható, a különleges ingatlanokat "lakható" és "egyébként használható" egységekre lehet osztani. A jogi nyelvezetnek jobban megfelelő módon "lakó" és "nem lakó" helyiségekről beszélnénk; és ezt jelentik a "lakóingatlan" és a "résztulajdon" kifejezések a WEG kapcsán.

A német társasházi törvényben, amelyet szintén gyakran "WEG"-ként emlegetnek, találkozunk a kapcsolódó "közös tulajdon" kifejezéssel is. E fogalom némileg rövidített, de hasznos definíciója a következő lehetne: Minden, ami nem különvagyon, közös tulajdonnak számít. Más szóval, azok a részek, amelyek nem a közösség egyetlen tulajdonosának, hanem az egész csoportnak a tulajdonában vannak.

A közösségi tulajdonba tartoznak például:

• Lépcsők és felvonók
• Tetők
• Fűtési rendszerek
• Szállítósorok a társasház bejáratáig
• Szórók
• ablakok
• mennyezetek
• megközelítési útvonalak
• v.m

Ha többet szeretne megtudni a német társasházi törvényről és a közös tulajdonról, itt talál további információkat.

A "megosztási nyilatkozat" kifejezést gyakran használják a tulajdonközösségekkel kapcsolatban. Ez egy közjegyző által hitelesített dokumentum, amely megállapítja, hogy egy lakóközösségen belül ki melyik külön- vagy résztulajdont birtokolja. Szerződéses megállapodás itt is lehetséges, ez azonban meglehetősen ritka.

A megosztási nyilatkozat általában a következő dokumentumokat tartalmazza:

• A megosztási terv, amely mutatja az egyes épületrészek elhelyezkedését és méretét, valamint az egyes tulajdonosokhoz való hozzárendelésüket
• a teljesítési igazolás, amely leírja, hogy az épület mely részei különülnek el szerkezetileg (például pincék vagy garázsok)
• a lakástulajdonosi társulásra vonatkozó közösségi szabályzat, amely meghatározza a lakástulajdonosi társulásra vonatkozó szabályokat, például a szavazati jogok tekintetében

Példák a lakástulajdonosi társulás jogaira és kötelezettségeire

A lakástulajdonosi társulás három legismertebb szempontját soroltuk fel Önnek röviden és tömören:

• A közös tulajdon karbantartásának és fenntartásának költségeit, amelyek közé tartozhatnak a tetők, homlokzatok vagy lépcsőházak is, gyakran közösen kell viselni.
• Az egyes ingatlanokkal kapcsolatos költségeket az egyes tulajdonosok maguk viselik.
• A társasházakban gyakran előfordul, hogy a tagok karbantartási céltartalékot vállalnak a javításokra vagy felújításokra. Ez általában 40 és 80 cent között van lakó- és hasznos négyzetméterenként havonta.

Egy példa: Amikor egy tulajdonközösségen belül felmerül a kérdés, hogy ki fizeti ki a dugulással érintett lefolyót, az attól függ, hogy hol volt a dugulás. Ha a különálló ingatlanon belül történt, akkor az adott tulajdonos fizet. Ha a dugulás a közös tulajdont érinti, akkor a költségeket ennek megfelelően osztják fel az összes tulajdonos között.

A lakástulajdonosi társulás hivatalos jogi formája az úgynevezett "közös tulajdonosi közösség". Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy ha egy tulajdonos például le akarja festeni a homlokzatot, akkor a többség beleegyezésére van szüksége. A tulajdonosi közösségen belüli jó, bizalmi együttműködés tehát előnyös.

Ha olyan helyzetbe kerül, hogy ki akar lépni egy tulajdonosi közösségből, akkor alapvetően csak eladással tud "kilépni". Általában nem valószínű, hogy az összes többi tulajdonostárs beleegyezik az eladás nélküli kilépésbe, és hogy a megosztási nyilatkozatot utólag - további közjegyzői költségekkel - módosítani kell.

Az alábbi három pontra is szeretnénk felhívni a figyelmét:

1. A tulajdonközösségekre vonatkozó törvény még meglehetősen új. A 2020-as vb-reform számos új szabályt eredményezett. Rövid összefoglalót itt talál
   
   
   
2. Tulajdonközösség és adóbevallás: Ez a kapcsolat a tulajdonosok számára is releváns. Az adóbevalláshoz az éves elszámolás bizonyos adatai szükségesek. Tudja meg, melyek ezek
   
   
   
3. Jogi tanácsadás ajánlott mindenkinek, aki társasházi tulajdonosi közösségben van és el akarja adni a lakását.

Évente legalább egyszer: kötelező tulajdonosi gyűlések

A tulajdonosok gyűlésére általában a kezelő hívja meg a tulajdonosokat. Minden tulajdonos meghatalmazott útján is képviseltetheti magát a gyűlésen.

Típusos témák a tulajdonosi gyűlésen:

• Éves beszámoló az összesített és egyedi elszámolásokkal
• Az ügyvezető kinevezése vagy felmentése
• Üzleti terv
• Speciális illetékek
• Tanácsadó testület megválasztása
• Építési intézkedések
• A közös tulajdon használata
• A tartalékok összege

A döntésekre a tulajdonosi közösség többségi döntése vonatkozik. Hogy milyen többség szükséges - például egyhangú vagy 3/4-es -, az nem utolsósorban az adott közgyűlés szabályzatától függ.

A szavazati jog vagy a fej- (tulajdonosonként egy szavazat) vagy a tárgyi elv alapján érvényesül. Utóbbi esetben a megosztási nyilatkozat a szavazati jogok számát a kiosztott külön tulajdon négyzetméterszámához köti. Lehetőség van az úgynevezett "értékelv" szerinti szavazásra is. Ebben az esetben a tulajdonosok a társtulajdoni hányaduknak megfelelően kapnak szavazati jogot. Minden tulajdonosi gyűlés után jegyzőkönyvet is kell készíteni, amely rögzíti a megvitatott pontokat és a meghozott határozatokat.

Támogatás, ellenőrzés, jegyzőkönyvvezetés: A kezelési tanácsadó testület feladatai

A társasházi tulajdonosi gyűlésen kezelési tanácsadó testületet lehet kijelölni. Ebben a részben szeretnénk elmagyarázni, hogy milyen feladatai vannak a lakóközösségi tanácsadó testületnek, és mit csinál a tanácsadó testület. Először is azonban az összetétel kérdéséről. A tanácsadó testületet a WEG választja meg, és egy elnökből és két értékelőből áll, akiknek mind tulajdonosoknak kell lenniük.

A tulajdonosi közösség kezelői tanácsadó testületének három központi feladata egy pillantásra:

2. Támogatás. A tanácsadó testület segít az ügyintézőnek a társasházi tulajdonosi gyűlések előkészítésében, és közvetít a tulajdonosok és az ügyintézők között.
4. Az ellenőrzés. A tanácsadó testület ellenőrizheti az év végi elszámolásokat és a házipénztári juttatások kifizetését.
6. Protokollvezetés. A tulajdonosi gyűlések után a tanácsadó testület elkészíti a jegyzőkönyvet, és azt az igazgatósággal együtt aláírja.

Figyelem a tulajdonosok számára: Közüzemi díjbevallás társasházak számára

Különösen érdemes részletesen áttekinteni a társasházak számára rendszeresen elkészített, bérlakásokra vonatkozó közüzemi díjbevallást. Ingatlantulajdonosként csak a működési költségeket, például a hulladékgyűjtés költségeit számíthatja fel bérlőinek. A tulajdonosi társulásnál felmerülő költségeket (például a kezelési díjakat) viszont maguknak a bérlőknek kell viselniük.

Következtetés: Lakástulajdonosként és így egy tulajdonosi társulás tagjaként számos joggal és kötelezettséggel rendelkezik, és számos nagyon speciális szakkifejezést kell megértenie. Mivel ebben a cikkben semmiképpen sem tudtuk kimerítően tárgyalni a témát, ezért javasoljuk, hogy zárjuk le: Ha konkrét kérdései vannak a tulajdonosi közösségen belüli konkrét esettel kapcsolatban, forduljon bátran szakjogászhoz vagy jogi szakértőhöz.